各位好，我叫小李，是负责实地踩盘的工作人员。这次小李要向大家介绍的中体奥林匹克花园三期小区和其同属的二期小区一样，别墅、洋房的建筑结构很受欢迎，建筑品质也是不错的。同时小区内的环境也比较好，绿化面积大，楼栋周围种植着大量绿植，多处别致的建筑景观，让人有良好的视觉享受，整体上打造出了一种花园的感觉。虽然同时也存在着一些问题，但是综合品质尚可，接下来还请让小李继续为大家介绍小区中的一些详细情况。

亮点一：花园社区环境优美

可以毫不夸张的说中体奥林匹克花园三期小区算是一个不折不扣的花园社区，小李过往踩盘过的小区也有很多，可以说这个小区的整体观感是比较突出的，楼栋设计时尚宜居，周边花丛草木点缀其间，设计的分区很合理，景深布置也很考究，生活在其中会是一件比较赏心悦目的事情。

根据小李过往的踩盘经验来看，好的环境一定离不开好的日常维护，特别在绿植这方面，更要细心呵护多加注意。中体奥林匹克花园三期小区在这一点做的比较完善，小区内部的绿植都生长的很茂盛，这从很大程度上优化了业主们的日常体验和生活氛围。

亮点二：小区有停车场便利有车业主

中体奥林匹克花园三期小区内部设有停车场，根据小李在踩盘过程中采访的一位业主介绍，停车场的环境还算不错，动线合理，车位充裕，自从他自己入住以来，没有遇到过太多停车、行车的阻碍，整体上还是比较方便的。

亮点三：出色的路面养护

小区在日常维护方面通常都有一个容易被忽略掉的地方——路面，中体奥林匹克花园三期小区在这方面是考虑到了的，这也是小李和同事一致认为该小区整体品质过硬的原因之一。小区的路面都维护的很好，干净平整，连路面上的标志都很清晰，没有过多的磨损，为业主们的日常通行保驾护航。

槽点一：石材设施老旧残损

相信大家也看到了，在中体奥林匹克花园三期小区这种景观设计比较复杂，同时视野盲点也难免比较多的园区里，难免会有一些不容易被发现的问题。

小李在这次踩盘时发现，小区里很多石头材质的设施都存在老化、脱落、残损的情况，而且是因为多存在于绿化带中，所以很多残损的石头都被茂盛的绿植遮挡住了，不太容易被发现，这样一来也不容易被平时通行的业主们发现，容易发现磕绊等事故。

槽点二：装修物料需及时清理

小区里另有装修物料没有得到及时清理的情况，虽然说这种装修物料摆放的时间不是一天两天就能处理的，但在中体奥林匹克花园三期小区中这些装修物料堆放时间过长，而且很多装垃圾的袋子都有不同程度的破损，容易造成对周遭环境的污染。

中体奥林匹克花园三期小区和二期一样同样具有花园小区的优秀品质，不论是小区的建筑品质、设计风格、绿化景观，整体来说都是不错的，很多喜欢这种洋楼花园的朋友们想必对这个小区是没有什么抵抗力的。且小区的车位数量很多，停车方便，内部配套设较为完备，周边的各种配套齐全，小区居民的日常生活是比较方便的。户型选择多样，且多为大户型，总价高。但是大家也不要忽略小区内的一些问题，无论是绿化带里的破损的石材，还是小区公共空间里日常堆放的装修垃圾，也都会对大家平时的生活造成一定的影响，如何取舍，还需结合自身的具体情况来进行选择，比较推荐想改善生活品质的人群。

卢沟桥商圈位于丰台区的中西部，北侧与石景山古城商圈和门头沟石门营商圈毗邻，南侧和西侧接壤房山区，东侧有看丹桥。该板块有较深的历史文化底蕴，有始建于1198年的卢沟桥，这是北京现存古老的石造联拱桥，且因为1937年的“卢沟桥事变”，这里又成为打响全面抗战的第一枪；同时也有“燕京八景”之一的卢沟晓月，据悉始于金章宗年间。

文旅可以算是卢沟桥板块的代名词之一，像尽管如今古桥已经退休，但相关博物馆、纪念馆的存在让这里又成为旅游胜地。

除此之外，板块内还有北宫国家森林公园、千灵山、世纪森林公园、北京园博园、万龙八易滑雪场等生态休闲场地，所以该板块成为很多人假期旅游休憩的优选。除文旅外，板块内商业资源薄弱，均以社区小型商业为主，整体商业氛围不高，基本满足人群需求，稍大型一点的商业就是金瑞天霖购物中心，位于板块东侧；医疗资源方面，板块内有北京中医药大学东方医院、丰台中西医结合医院、北京丰台长城医院等，医疗水平较好；教育方面，有丰台一小、北京市第十中学、人大附中丰台学校等。交通方面，目前板块内更多以公交和自驾为主，至于轨道交通，只有一条地铁，即14号线西段，在该板块设有张郭庄和园博园站，可换乘9号线和10号线，到达北京西站、潘家园等地，但该线路位于板块东北角方向，对整个区域的辐射较窄。

楼市方面，板块内新房均以改善盘居多，像别墅性质的燕西华府、中建国望府、万科雲庐，面积稍小点的万科翡翠西湖最小建面也在90㎡。

二手房方面，区域内存量房较多，选择多样，根据建成时间年代不同，二手房大致可分为两类，一类以2000年前为主，代表小区有卢沟桥南里、玉皇庄小区、建设三里等；另一类是2000年后的，代表小区有领秀翡翠山、园博嘉园、卢西嘉园等，建筑品质相对较好。

根据北京市规划和自然资源委员会官方网站显示，截至2021年7月，卢沟桥板块共有两宗土地成交，一个土地位置在长辛店镇张家坟村，最终由金茂以37.1亿元竞得，可售住宅楼面价2.94万元/平方米，溢价率约1.09%。第二个土地位置在长辛店镇张郭庄村A区，地铁14号线张郭庄站北侧，最终由首开+卓越以62亿元竞得，其中包含3.25万㎡的公共租赁住房面积，楼面价4.5万/㎡，溢价率5.08%。

不止如此，近几年丰台区的土地供给活跃度相对较高，像卢沟桥板块东侧的大瓦窑地段在2020年7月底的时候有两块不限价商品房地块出让，一块由远洋+北京城建联合体以48亿元竞得，一块由首创以29.6亿元竞得。所以可以预见，未来卢沟桥板块及周边区域将持续有不同性质的新房供给，这对同类型的二手房市场有一定冲击，但在整个楼市大环境限制下，价格不会出现较大波动。

规划上，根据《丰台分区规划（国土空间规划（2017年—2035年））》显示，丰台区将统筹河东与河西地区联动发展，重构“一轴、两带、四区、多点”的城市空间结构。

其中“两带”包括永定河文化带和生态融合发展带，“四区”里有卢沟桥国家文化公园区，而这三个部分都和卢沟桥板块无法分割，未来随着规划内容不断完善，逐渐形成展示历史人文遗迹和现代化首都风貌的文化景观，进而带动卢沟桥板块的生态、人文经济发展，改善居住环境。

1、小区整体呈现出来的花园社区，环境优美。

2、小区绿植养护、路面养护工作落实的完善。

3、小区有停车场而且车位很充裕，方便有车的业主。

4、小区地处优质商圈，周边购物中心、必胜客等各类资源配套全，利于业主们日常居行。

通过幸福里app查询，截至2021年8月8日，小区在售房源约1套，占全部房源的0.46%。小区目前在售均价36144元/㎡，环比下降约0.02%。近6个月，小区整体均价低于丰台、卢沟桥商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格较为稳定，从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价为224㎡三居户型，报价860万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为344万，二套首付为688万。

小区有104㎡-192㎡的两居 、149㎡-224㎡的三居、171㎡-265㎡的四居。现选择小区主力户型185㎡三居和149㎡三居进行分析。

1.2号楼、8号楼、10号楼前有大面积绿化，环境较好。

2.1号楼、33号楼接近街道，受到的噪声污染较大，对安静程度较高的人群较适合。

3.8号楼、16号楼直接楼栋间隔大，没有障碍物遮挡，视野宽阔，采光好，注重楼栋采光的人群可以考虑一下。

1.小区户型多以大户型为主，可设置较多的功能分区，适合改善人群。

2.小区内绿化率较高，绿化面积大，有假山，道路和楼栋周围种有树木，环境优美，宜居性强，适合对环境有要求的人群居住。

3.小区有地上停车场，车位十分充足，停车非常方便，适合有车一族选择。

截止2021年8月，卢沟桥商圈内无新房在售。目前距离小区最近的新房项目是位于小区东南方向的4公里外的缦合北京、丽都悦府、壹亮马。

三个新房项目均为大面积、高总价小区，其中，缦合北京在售450㎡及以上户型，总价5000万/套起；丽都悦府187㎡-354㎡在售，总价1650万/套起；壹亮马195㎡-240㎡在售，总价1911万/套起，而中体奥林匹克花园三期小区房源最高挂牌总价在860万/套，预算充足，且不着急入住的购房者可以考虑丽都悦府、张郭庄小区项目。

周边范围内与中体奥林匹克花园三期均价相近的小区不多，均价与中体奥林匹克花园三期相近的卢西嘉园、张郭庄小区进行比较。