这次小李和同事们负责踩盘的是西局欣园北区这个早已经名声在外的居民社区，早在踩盘的前一天，小李就从该小区相关的资料中了解到这是一个绿化环境优越，整体比较宜居的优质社区，口碑比较好，据说很多入住了该小区的业主们都比较满意。此次踩盘就是为了具体了解一下小区的情况，给大家带来实地体验般的视觉感受，所以西局欣园北区的实际表现究竟如何？还得在接下来的踩盘中来一探究竟。

亮点一：小区的绿化率较高

从地铁站出来走到西局欣园北区后，小李的目光就被小区内的绿化给吸引住了。很多地方都是满眼生意盎然的绿色，不同种类的树木和花草都生长的很茂盛，可以看出小区的绿化率是比较高的。不仅如此，很多地方的景观都是经过精心设计的，不同种类的绿植经过设计之后进行栽种放置，形成非常漂亮的自然景致。小区的业主们平时生活在这样的环境中就宛如生活在大自然中一样，是一种非常舒心惬意的身心体验。

西局欣园北区这个绿色社区整体给人一种很干净整洁的印象。这种效果除了要归功于小区的前期规划之外，日常的维护也是必不可少的。小李在踩盘时就不止一次的发现有相关的工作人员在小区内进行清理工作，无论是路边修剪时遗落下来的花草，还是入秋后绿植上逐渐多起来的枯枝败叶，都能够得到及时的清理，工作人员的辛苦第一时间保障了广大业主们的日常生活环境得以良好的维系和持续。

亮点二：小区内路面维护状况较好

路面的维护是很多小区都比较容易忽视的一个方面，但实际上这却是和每个小区的业主们的日常生活都息息相关的一个很重要的社区元素。此次在西局欣园北区的踩盘过程中，小李对于路况的采集也比较全面，从结果看整体的路面维护效果还是不错的。很多路面都很整洁，没有开裂等情况，也没有多余的闲杂设施，路面上必要的标识也很清晰。同时，路灯矗立在路旁，也为夜晚出行的住户提供了一些安全的保障。

亮点三：小区周边交通便利

除了小区的内部表现以外，西局欣园北区的周边交通也是值得一说的。小李来时选择了乘坐地铁，出了七里庄地铁站之后仅仅走了5分钟左右就能看到小区的大门了，居民们乘坐地铁还是很方便的。但是对于一些老年人来说，比起地铁他们更喜欢乘坐公交车，于是小李又在附近看了看了一下公交的情况。小区附近有好几个公交站牌，近一点有西局欣园公交站，稍远一点有万丰路南口公交站，可以乘坐的公交车还是很多的，就交通而言，西局欣园北区的配置已经很不错了。

槽点一：小区里的晾晒问题

随意晾晒问题在一些小区中偶有出现，此次在西局欣园北区也未能幸免。小李在小区的一些栏杆等地方，都发现有不同的被褥、床单等私人物品被晾晒在上面。有些被子上面有一股很潮的味道，从旁边经过就会闻到，一些小区里的业主也向小李表示，希望这种对周围环境影响比较大的状况尽快得到处理。

槽点二：杂物堆积及车辆停放问题

除此之外，杂物堆积和车辆停放的问题也是很多小区中老生常谈的两个方面了，西局欣园北区的户外区域中，有些单车，三轮车的停放都存在或多或少的违规情况，而且还有些私人的玩具、杂物等物品堆积在角落里。这些或占用公共空间或占道阻碍业主们日常通行的现象，对于大家平时生活的影响还是比较大的。

经过小李一天的踩盘，总的来说对西局欣园北区的整体印象还是不错的，首先，小区无论是内部的绿化建设，还是楼栋品质，都能在一定程度上满足居民对居住环境和生活品质的需求；其次，小区的周边配套较为成熟，距离最近的七里庄地铁站只有350米，附近有公交站，交通非常方便，对于那些需要经常依靠公共交通通勤的上班族可以优先选择本小区。但是小区内存在杂物堆放和非机动车乱停乱放的问题，物业管理一般，如果对物业管理有特殊要求的购房者要谨慎考虑；同时，小区的户型以大户型为主，面积大，价格高，适合资金预算充足的改善人群选择。

丰台区位于北京市南部、西南部，跨越西二环、三环、四环，西南三环、四环、五环、六环。七里庄板块位于西南三环至四环之间，东至西三环南路、南临丰台北路、西至西四环南路、北至京港澳高速。板块内含两条地铁线路、三条高速路，是丰台三环到四环中间各板块中发展较晚，以居住为主体的板块。

板块内包含两条地铁线路为地铁9号线、10号线。地铁9号线起自国家图书馆终至郭公庄，途经军事博物馆、北京西站等热点区域。地铁10号线是环形地铁线路，途经海淀区、丰台区、朝阳区，可乘坐到达中关村、国贸、草桥、公主坟、牡丹园等热点区域。乘坐9号线及10号中途也可换乘7号线、1号线、16号线、6号线、13号等线路，到达中关村、上地、西二旗、天安门、王府井、国贸等地。

板块内主要道路为西南三环、西南四环、京港澳高速。驱车无论去中心城区还是四环、五环、西南郊区都较为方便。

板块内商业、医疗、产业、环境配套较为平庸，无大型三甲医院，商业中心，写字楼等，整体风貌较为平庸，区域内商业代表为家居灯饰商业中心万隆汇洋灯饰时代广场、居然之家、红木一条街等。 目前，板块内主要为1980年-2016年建公房、两限房、商品房为主，主力户型50㎡-220㎡一居-四居为主，2010年后建商品房主要是改善型商品房住宅，以西宸原著、泰禾西府大院为代表。板块内居住人群以京西、京南、城区内区域工作生活人群为主。

板块优势在于位置及交通，商业、医疗、环境、产业等配套依赖周边丽泽、六里桥板块。

板块发展方面，板块内经历了十余年村镇拆迁改造、城市化进程发展，还处于内部居住环境改造中，如老旧社区改造、口袋公园建设、道路拓宽等，整体提升了区域内人群的居住品质、2010年后，龙湖、泰禾、九龙仓等知名开发商相继拿地进驻，开发改善、高端住宅项目，为区域带来活力。目前还存在空地、工厂等，属丰台区发展中板块，由于距丽泽板块较近，未来受丽泽板块利好外溢，承接丽泽板块职住平衡等功能。

从2013-2017年，七里庄板块土地交易较为火热，主要集中在西局区域，以纯商品房低密改善型住宅用地、限房价竞地价用地为主。

2014年龙湖以总价35.7亿元及竞配5.4万平限价商品房的代价，将备受关注的丰台区城乡一体化卢沟桥乡西局地块收入囊中，溢价率48.1%，折合楼面价68213元/平方米，受市场关注度高。

2017年，九龙仓以62.6亿元、自持16%揽入囊中，溢价率49%，成交楼面价60905元/平方米。该旧改地块采取“限房价、竞地价、竞自持、报方案”的土拍方式，同时执行“9070”政策，后开发为九龙仓·西城天铸项目，市场热度高，目前已售罄。

七里庄板块未来的发展方向以老旧社区改造、内部环境改造为主，区域内含空地，截至2021年8月，暂无挂牌信息。由于位置优越，预计未来一旦有居住用地出售，将会较为受开发商肯定。

根据北京市规划和国土资源管理委员会发布的最新规划《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》显示，七里庄板块位于丽泽金融商务区生态融合发展带上，主要发展方向为：

非首都功能疏解、老旧社区改造，增加公共租赁住房，改善居民生活条件，补充各类公共服务设施，完善交通、市政基础设施，增加绿地和公共空间，提升便民服务水平为主。

1、小区东北门和南门都有岗亭，还有摄像头，进入小区需要刷卡进入，小区安全性较好。

2、小区的路面和楼栋维护效果比较到位，营造出干净整洁的社区生活氛围。

3、小区的户型比较丰富，在各楼栋的分布也比较均匀，购房者有更多样的选择。

4、小区紧邻七里庄地铁站，附近的地上公共交通系统也比较发达，业主们的出行选择更丰富，出行更便捷。

通过幸福里app查询，截至2021年8月25日，目前在售均价86860元/㎡，环比下降0.04%。小区平均售价波动不大，近半年整体价格平稳。小区平均售价一直高于七里庄平均价格和丰台区平均价格。

购房成本方面，截至2021年8月16日，123㎡三室一厅户型，报价1050万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为420万，二套首付为840万。

小区有78㎡两居、123㎡-137㎡的三居、155㎡的四居。现选择小区户型78㎡两室一厅和123㎡三室一厅进行分析。

小区一共5栋楼，都是南北朝向，采阳较好，其中7号楼、8号楼靠近街道，环境较吵，喜欢安静的购房者慎重考虑；2号楼、3号楼、4号楼楼下就是花园，绿化较好，适合对居住环境要求较高的人群居住。

1、小区楼栋品质高，绿化环境好，生活气息浓郁，适合想要改善生活品质的人群。

2、小区周边商业、休闲配置比较齐全，附近有首航生活广场、亿潼隆万丰购物中心、银座和谐广场等购物中心，适合热爱休闲娱乐的消费群体选择。

3、小区距离地铁14号线和地铁9号线七里庄地铁站350米，附近还有公交站，以地铁14号线和地铁9号线为主要通行方式的人群可以考虑。

截至2021年8月25日，丰台区右安门外商圈内没有新房，现选择距离最近的葛洲坝中国府作为比较。

葛洲坝中国府于2019年6月30日开盘，是由中国葛洲坝集团房地产开发有限公司开发的项目，物业为葛洲坝。葛洲坝中国府单位面积售价为112000元/㎡，对比西局欣园北区，葛洲坝中国府单位面积价格较高，总价方面葛洲坝中国府最低总价较高，资金较为紧张可考虑西局欣园北区入手。葛洲坝中国府内现代设施比较新，居住品质相对较高，对居住品质要求较高可考虑葛洲坝中国府。

小区周边二手房的报价在3.1万/㎡-8.8万/㎡，其中西局欣园南区和保利欣苑与西局欣园北区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。