今天踩盘的小区是万源南里小区，为什么要选择它呢？原因主要有三点：一、小区位于丰台区和义商圈万源南路，大概在四至五环，房价不算太高，在大部分人可以接受的范围内；二、小区的建筑年代是1980年-2006年，周边的基础配套都已经发展的很成熟了，可以保障居民的日常生活需求；三、小区周边的主要道路有南大红门路、万源南路、六营门路等，小区周边还有许多公交站和地铁站，交通非常便利。好了，说了那么多，下面小编来讲讲在小区里行走一天的所见所感。

亮点一：小区绿化景观丰富

进入小区，小编就看到楼栋周围种有郁郁葱葱的树木。居民在小区生活的时候，很容易看到满眼的绿色，这样会让自己的心情变好。这时，小编听到一位老爷爷要去小区公园里找其他伙伴下棋，小编也来了兴致，便跟了过去。花园在小区的中心位置，里面种有大片的草坪和树木，还设有凉亭、长椅、棋盘和健身器材等硬件设施。小编坐在长椅上，头顶上交织而成的绿荫起到了遮阳的效果，在这炎热的夏季还有一丝凉爽，这个公园可以让居民在休息时间得到足够的放松，提高居民的生活质量和幸福感。

亮点二：小区内部配套齐全

小编在刚进小区的时候就看到了超市，顺着小路直走还看到美发店、水果超市等商铺，在小区的内部还有一个南里市场，里面有各种蔬果的摊位、熟食、调料铺等，这些商铺基本满足了居民的日常需求。小编还在小区内看见一个宝妈带着小宝宝来市场采购，经询问宝妈每天都来买新鲜食材，不用存粮的情况下，每天都能吃上新鲜的蔬菜水果，这无疑是给小区住户带来很大的便利。

小编出了市场在闲逛时听到了一阵小孩子的嬉闹声，走进一看，原来是有人在健身设施场地锻炼，这些健身设施刚好在小区的北侧，既丰富了居民的闲暇时光，又加强了居民身体健康。

亮点三：小区周边交通便利

小编这次踩盘是坐地铁8号线过去的，从火箭万源地铁站出来，步行7分钟就到了万源南里小区，小区附近还有多处公交站，旁边还有共享单车，不仅满足居民多个通勤方向，而且为居民短距离骑行带来方便。小编认为交通便利，地铁是少不了的交通工具，不仅方便又快捷，而且避免了堵车的问题，住在万源南里的居民，如果有像小编一样平时喜欢乘坐地铁出行的人群，那真是有福了。

亮点四：小区周边商业及医疗配套齐全

小区门口有超市、药店、餐馆、理发店、果蔬店等店铺，居民的基本日常生活需求能够得到满足，不远处还有大型商场--梅源商厦，有其他购物、娱乐等需求的年轻用户也很方便。在小区附近还有一个北京航天总医院，该医院是一家三级综合性医院，小编路上遇到一位奶奶说：“现在岁数大了，身体不如以前了，得定期检查身体，要不儿子不放心啊”。由此可见，小区居民日常生活便利程度很高，居民的生命健康也有了保障。

槽点一：建成年代较远，部分房屋破旧

尽管小区内大部分都是五层左右的低楼层，但小编发现了一些年久且还未系统维修的瓦房，这些房屋的部分玻璃已经损坏，有的房顶也是经过多次修补的。这些房屋的安全性已经不能得到保证，如果是作为储物间还好，日常储存杂物没什么大问题，要是作为住宅使用存在很大的安全隐患，小编建议有小孩的家庭，一定要看住小朋友不要在这附近玩耍，避免一些危险事情发生。

槽点二：物业管理不完善

小编在行走的过程中还发现了一处老旧的车棚，里面依然摆满了自行车和电动车，并且，小编在车棚上并未发现维修的痕迹。与之相似的还有平房区的消防设施，只见上面的门已经不见了，消防器材是否可以正常使用都不确定。这些未维修的设施给居民的生命安全及健康带来了隐患。

在进入单元门后，小编看到楼梯及墙面上充满了垃圾广告，看的小编头昏目眩。小编只看一次就这样了，很难想象小区住户要整天面对这些，他们该是怎样的感受。这些垃圾广告不仅破坏了楼道内的干净整洁，还会影响居民居住的体验感，小编建议物业加强管理，尽快为业主解决小区存在的问题。

通过一天的踩盘，小编的感受颇多。小区内部和外部配套较为齐全，绿化维护和社区氛围也是比较不错的，但是小区物业管理方面还是有待提高，多处位置都存在安全隐患，比较注重物业管理的用户小编不建议考虑万源南里小区。

万源南里小区优势是低总价、小户型，均价远低于整个丰台区，上车价仅245万。再加之周边配套的成熟，对附近工作的上班族还是比较友好的。整体综合多个方面来看，小区处于该板块中等水平，对有购房压力的用户还是一个比较不错的选择。

丰台区位于北京西南，为北京4个近郊区之一。和义板块位于丰台中部，介于丰台、大兴交汇处，位于北京南中轴线上。板块内含一条地铁线路，一个军民合用机场，一所三甲医院。在过去十年中，是丰台各板块中变化较快的板块。板块内包含一条地铁线路为地铁8号线南段，从珠市口站到瀛海站，8号线南北段暂未贯通，地铁8号线南段可以换乘10号线、7号线、14号线（东），前往国贸、望京、北京西、三元桥等热点区域。

板块内包含一个军民合用机场为南苑机场，现已关闭。南苑机场是北京地区第一座军民两用的大型机场，机场为4D等级，拥有一条长度为3200米的4D级跑道，南苑机场候机楼总面积经过扩建后已达1万6千平方米。

板块内进入城区主干道有南五环、南四环、京开高速、德贤路，从板块自驾至西二环、南三环路通勤较为方便，但早晚高峰堵车情况较严重。

板块发展方面，南城计划使得丰台南部快速崛起，名企开发商也纷纷进驻，地铁8号线南延(五福堂-瀛海)段的开通，都带动了板块内经济和配套的发展，在政策利好的推动下，义和板块也成为了刚需置业的热门板块。

目前，板块内主要为90年代左右的经济适用房、单位分房，2000年左右的商品房为主，以50㎡一居，90㎡左右两居为主，由于区域内二手房均价低于丰台区整体二手房均价，公共交通及商业较为完善，一直是刚需置业关注度较高的板块。

教育医疗方面，板块内有南苑中学、北京光明小学（和义分校）、东高地第四小学等中小学校。医疗方面，板块内有北京航天总医院、南苑医院、北京华军中医医院等，医疗资源丰富。商业生态方面，板块内有宝辰汽车园、和义文化产业园、南苑公园、南苑森林湿地公园等。

板块内居住人群以丰台区域工作生活人群，周边机场工作人员、木樨园大红门批发市场工作人员。

根据北京市规划和自然资源委员会官方网站显示，和义商圈近五年内无住宅类地块出让信息。该板块从2011年开始出让的土地规划用途均以生态绿化为主，根据丰台区的规划来看，短时间内不会有新的住宅类土地入市。

但是据2021年3月丰台区举办的土地推介会来看，预计将推出北京西南二环至六环间12宗住宅用地，规划建筑规模逾180万平方米，丰台区未来重点发展的功能区域均有土地供应。从具体的住宅土地看，规划主要围绕在丽泽金融商务区、中关村丰台园、南中轴、河西四大重点区域，截至2021年7月2日，暂无相关成交信息，未来对和义板块的二手房市场影响较小。

根据丰台区政府正式对外发布的《北京市丰台区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》来看，和义板块发展方向如下：

1、优化提升南中轴发展环境统筹总体空间布局，高标准编制、高水平实施南中轴地区规划，全力构筑“北城南苑、北收南展”的空间格局，对和义、南苑机场等地区战略留白，有序推进南苑、和义地区国家功能区建设，完善国家纪念、国家礼仪、国际交往、文化展示交流等功能。

2、按照将南中轴建设成为生态轴、文化轴、发展轴的要求，丰台区会同市规划自然委完成了南中轴地区规划方案国际征集和方案综合工作。围绕南中轴生态文化发展轴，贯穿中心城区、南苑—大红门、北京大兴国际机场的生态文化发展轴，推动京雄发展走廊，串联中心城区、南部地区和河北雄安新区。

3、片区规划结构为“一轴、一脉、一廊、一带、四片区、六节点、绿网络”，其中四片区为永外片区、大红门北片区、大红门南片区、和义片区。

1.小区均为板楼设计，大部分户型南北通透，采光性较好；楼栋采用一层两户和一层三户设计，对住户的私密性比较友好。

2.小区内部有公园，南里市场、居民活动广场、健身设施场地，可丰富居民的业余生活，设施较为齐全，便民程度较高。

3.小区出门有公交站，并且距离地铁8号线火箭万源地铁站也比较近，步行7分钟就可以到达，交通相对来说比较便利。

4. 小区周边商业配套比较好。小区正门及内部都有底商，底商里有超市、小饭店等多种配套，一应俱全，从小区东门出发走路大概十分钟就有一个大型购物中心，居民日常购物十分方便。

截至2021年7月20日，据幸福里APP查询万源南里小区挂牌均价为46509元/㎡，挂牌房源共13套，占总房源0.05%，均价环比上涨0.11%，目前挂牌房源以两居为主，从近6个月的价格波动趋势来看，小区的均价低于丰台区整体均价，略高于和义板块的均价，房价总体波动不大，购房者不必担心。

具体购房成本方面，拿在售的60㎡的两居室为例，报价260万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为80%。即该套房源首套首付为91万，二套首付为156万。

主力户型有64㎡的两室一厅一卫。

户型优点：卫生间朝南，通风性好；厨房带阳台，实用性强；动静分离，生活休息互不打扰。

户型缺点：主卧、次卧朝西，西晒时间较长，会加速房间家具老化；卫生间干湿不分离，容易滋生细菌；客厅过道面积较大，造成户型空间浪费大。

小区还有64㎡的三室一厅一卫。

户型优点：主卧朝南，带阳台，阳台空间大，便于晾晒和观景，采光好。

户型缺点：客厅与厨房无隔挡，且厨房为开放式，油烟会扩散到整个空间；客厅过道面积较大，而且要穿过两个次卧才能到客厅，私密性较差；户型存在异型区域。

小区共有31栋住宅楼，其中31号楼-48号楼接近小区东北门，46号楼-48号楼靠近德贤路辅路，相对来说会比较嘈杂，喜好安静的人可以避免这几个栋楼；喜欢安静的人群推荐选择25号楼、26号楼、30号楼；27号楼、33号楼和41号楼距离超市及餐厅比较近，喜欢生活便利性的用户可以优先选择这几栋楼；20号楼有四居大户型，比较适合家庭人员较多的用户。

1、小区主要以小户型为主，总价相对来说较低，小一居和小两居适合单身自住、刚需和预算不是特别充足的人群。

2、小区周边的商业和医疗等配套比较成熟，满足居民的日常生活需求，比较适合家中有老人的人群。

3、小区附近有六营门公交站和火箭万源地铁站等，交通路线纵横交错，可满足多个通勤方向，以这些交通工具为主要通行方式的上班族比较推荐。

截⾄2021年7⽉，和义板块没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，板块内目前无在售新房。故选取相对直线距离较近的福海棠.华府进行对比分析。

福海棠.华府是由北京翰达金晟置业有限公司开发的小区项目，物业公司是北京洋桥瑞丽物业管理有限责任公司第一分公司，目前均价为7.2万/㎡，总价最低为1550万/套起，万源西里是由北京芳洲集团开发建设的，物业公司是天津天孚物业管理有限公司，万源南里在售的最大户型为190㎡的四居，总价为800万。从总价和购房人群角度来看，万源南里与福海棠.华府没有可比性。

小区周边二手房的报价在4.6万/㎡-4.8万/㎡，其中和义西里三区和和义西里二区与万源南里小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。