今天天气晴朗，阳光明媚，小编今天准备去踩个盘，于是小编把目标锁定在永善里小区，这个小区位于丰台区北大地商圈。之所以选择永善里小区为目标是因为许多购房者曾推荐过，该小区临近地铁站和购物中心，有着完善的周边配套，小区的地理位置也方便了住户的出行。小编兴奋的想要探索这个小区，准备搭乘地铁去这个小区。

出地铁口后，骑车不到5分钟就赶到了永善里小区，但门口的门禁挡住了小编的去路，就在一旁等待小区的人进入，小区的门禁比较严格，等了好久才跟着一位住户进入了小区，下面就正式进行小区的探索了。

亮点一：小区楼栋外立面保养良好

小编走到楼外，发现楼栋外立面保养的非常好。小区经过了十几年的变迁，外立面几乎没有出现掉漆脱皮的现象，让小编感觉楼栋保养的还是很不错的。

亮点二：小区内部绿化好，生活氛围好

小编进入小区绕过楼栋，呈现在小编眼前的是一个特别大的花园，花园中心是一个小广场，小广场中有健身设施、凳子，这个小广场周围是由各种各样的花草包围的，进入小广场，有许多人在广场里聊天玩耍，一片祥和景象。每栋单元楼底下还种着高大的树木，给小区形成了一道亮丽的风景线。

亮点三：每座楼栋大堂内有彩色板报，干净整洁

进入楼栋的第一感觉就是，大堂干净整洁，没有垃圾，其次就是大堂墙壁上的板报吸引人，板报主要内容就是促进和谐、弘扬中华民族传统美德，这让永善里小区在小编心里留下了深刻的印象。坐电梯上楼后，从同行的大爷口中得知，小区每天都会有保洁人员打扫楼道，环境好都得益于劳动人民的努力。

亮点四：小区门禁严格

在没有进入小区之前，小编就绕着小区转了一圈，发现小区一共有四个门，每个门都有门禁，门口有保安亭，且每个门口都有保安把守，还有监控设施，非常的严格，等了好长时间才趁保安不注意，跟着小区里的人进入的小区。可见这个小区的物业管理是非常的严格的。

槽点一：小区非机动车乱停乱放现象严重

小编进入小区后，正准备进入单元楼内探查情况，被一堆电动车拦住了道路，还有一个电动车居然直接停到了路中间。这些乱停乱放的车辆让本来就不宽敞的路变得更加拥挤，不仅影响了小区的美观，也给小区居民的正常出行增加了负担。

一旦楼内发生危险，安全通道被这些电动车拥堵，导致逃生不及时后果可想而知，希望小区的物业能重视起这个严肃的问题。

槽点二：小区内杂物胡乱堆放

小编从6号楼出来准备去下一栋楼里探查情况的时候，一股异味向小编扑鼻而来。本以为是垃圾桶散发出来的味道，寻味过去，才发现是垃圾桶后面堆放着一堆垃圾，没有及时清理，看样子扔在这里很长一段时间了。这里提醒物业，楼栋内环境固然重要，但楼栋外面的环境也很重要。

槽点三：小区南侧施工吵闹

小编在小区周围转着的时候，挖掘机的运行声音传进了小编的耳朵，走近才发现原来是小区的南侧在修路，声音非常大，这声音严重影响了6号楼居民的休息。

小编今天踩了一天的盘，下面就说说小编的感受，永善里小区是一个小型的小区，人口数量较少，小区内部的绿化面积、健身设施都能满足居民的要求，楼栋内的环境干净整洁，进入楼栋就让小编心情愉快了不少。小区的周边交通也非常的方便，周围一公里内就有地铁、公交站，居民出行、上班的选择也多了，平时上班需要坐地铁或公交的人群，可以考虑该小区。

小区内物品堆放现象严重，非机动车辆随意停放现象普遍存在，给小区内部的环境带来了影响，也有一定的安全隐患，对于小区居住环境和居住品质要求较高的群众，还是希望慎重考虑一下。

北大地板块整体位于西南四环外，北接青塔板块，南接看丹桥地块，东南侧紧邻丰台科技园板块。板块紧邻南四环主路，是丰台区发展较早的板块。

北大地板块因地处六里桥、丰台科技园、玉泉营之间的中心区域，离这三个板块都不远，在南四环线和京港澳高速之间，地理位置优越，又有地铁14号线西段贯穿，途经大井站、大瓦窑站、郭庄子站，还可以在七里庄站换乘地铁9号线，西局站换乘地铁10号线，通达国贸、望京等热门商圈，成为支撑板块的“生命线”，随着丰台的不断发展，北大地板块的关注度也越来越高。

板块经过多年发展，区域内商业、教育、医疗、休闲等配套成熟，商业方面，板块内有华联超市、物美大卖场、正阳商业街等；教育方面，板块内有首都师范大学附属丽泽中学、丰台第五小学等；医疗方面，板块内有一所三级甲等医院解放军307医院，位于丰台区东大街，紧邻京石高速；生态休闲方面，板块内有丰台体育中心、郭庄公园等。随着近十年，南城计划的不断发展，北大地板块的配套也越来越完善。

板块内多为部队大院，政府机关单位小区，还有部分经适房和回迁房小区，80%业主或者租户都是板块内的工作人员，楼市方面，目前新房暂无供应，二手房市场选择性较多。

北京市规自委官网显示，近5年北大地板块都没有住宅用地入市，而截止2021年7月，官网上也没有板块内的待售地块信息。

2021年丰台区土地推介会显示，丰台区12宗住宅用地拟今年入市，规划建筑规模超180万平方米，布局分布在北京西南二环至六环间，丰台区未来重点发展的功能区域均有土地供应。

其中距离北大地板块距离较近的有大井新村项目三期位于西四环、京港澳高速交叉口西北角，紧邻公园绿地；造甲村土地一级开发项目北地块位于三、四环之间，丰台火车站南广场以南，连接丽泽商务区、丰台科技园区两大重点功能区。从出让信息看，新入市地块项目均为高端改善，北大地板块内没有待售地块，短期内对二手房的价格不会产生冲击，预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段。

政策规划方面，丰台区政府正式对外发布《北京市丰台区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，在首都城市格局中，丰台区既属“一主”，又处“一轴”沿线，是首都“四个中心”功能的集中承载区，是建设国际一流和谐宜居之都的关键地区。

展望2035年远景目标，北大地板块的发展可以借助以下两个规划利好：

1、依托丽泽金融商务区、中关村丰台园等重点功能区规划建设，创新体系更加完善，新兴金融、科技创新、高端服务以及轨道交通、航空航天等主导产业集群的发展；

2、借力交通路网的完善，全面实现14号线中段、16号线、19号线一期、新机场线北延等轨道交通线路建成运营，启动轨道交通丽金线建设，着力推动11号线规划稳定。

1、小区内部绿化好，楼栋旁边种着高大的树木，小区中间还有一个中心花园，花园里面的小广场上有各种健身设施，生活氛围很好。

2、小区楼栋外立面保养良好，几乎没有脱漆、掉皮的现象，楼栋品质较高。

3、小区门禁严格，进出门禁都需要刷门禁卡，门口有监控，并且有保安值班。

4、小区周边交通方便，从小区出门步行不到5分钟就可到达地铁丰台东大街站，交通还是很便利的。

永善里小区截止到2021年7月26日，挂牌均价为61814元/㎡，在售房源3套，比上月上升0.3%，从近6个月的价格波动趋势来看，总体价格上升趋势明显，购房者需要谨慎考虑房价波动。

举例：

具体购房成本方面，拿APP上显示在售的主力户型120㎡三居室为例，报价760万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%，理论上该套房源首套首付为304万，二套首付为608万。

小区的户型有两种，77㎡-100㎡两居，120㎡-133㎡三居的户型。

主力户型：76.83㎡两室一厅一卫

户型优点：客厅面积大，活动空间大；动静分区，休息区和娱乐区互不影响；

户型缺点：南北不通透，室内通风效果较差；卫生间是暗卫，容易滋养细菌。

其他户型：119.95㎡三室两厅两卫

户型优点：客厅带有阳台，可用来储放物品；访客路线短，私密性较高。

户型缺点：客厅到卧室过道过大，造成空间浪费；两个卫生间均为暗卫，通风性差，可能会有异味。

小区2号楼、3号楼和6号楼紧挨街道，可能会比较嘈杂，而且小区南侧有街道施工，建议住户谨慎选择6号楼；4号楼和5号楼远离街道相对来说比较安静，喜欢安静的人群可以优先选择，2号楼、3号楼、4号楼和6号楼距离门口近，方便出行。

1.小区楼栋品质高，内部设施完善，有花园、活动广场和健身广场，适合对生活舒适有要求的人。

2.小区绿化好，生活氛围融洽，家里有老人或孩子的人群可以重点考虑该小区。

3.小区周边交通方便，临近地铁9号线丰台东大街站、正阳桥东公交站，以此为主要通勤方式的上班族可以重点考虑。

截止2021年7月，北大地板块附近3年内没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故板块内目前无在售新房。

故选取相对直线距离与项目较近的首创阅山河进行对比分析，该项目是由北京创阅新科置业有限公司开发建设的小区，均价为8万/㎡，总价为950万/套起，而永善里小区户型120㎡的三居室，总价为760万，从总价和购房人群角度来看，小区与该项目不具可比性。

小区周边二手房的报价在5.6万/㎡-6.2万/㎡，其中永善里小区和正阳小区与北大地三里整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。