各位好，我叫小李，是我们这篇卢西嘉园小区踩盘日记的撰写者，也是负责实地踩盘卢西嘉园小区的工作人员。可以说我对于这个小区的整体印象还是不错的，环境比较好，楼栋的中式设计也比较好看，整体条件不错，小区的周边配套也比较完善，像商场、医院、餐馆都有，而且小区的边上就是银行。下面就让我来为大家一一呈现它的一些细节吧。

亮点一：中式设计风格

中式的设计风格近些年来在北京以及一些比较大的城市都比较时兴，很多人都喜欢这种设计风格。这一点在卢西嘉园小区也看得到，整个楼栋的设计效果比较亮眼，时尚典雅且很贴近生活，小李在踩盘的过程中还问了一些小区的业主，大家也都说平时看着自己家的楼也觉得挺好看的。

亮点二：很多便民设施

小区里有很多便民设施，有一些小李还亲身体验了一下，无论是健身休闲、纳凉休息、还是平时晾个衣服，都有相对应的地方和设备给大家提供方便，这一点上小区做的还是相当不错的。小李在体验了之后也采访了几位小区内的业主，大家也认同小李的看法。

亮点三：绿化率高效果好

绿化是很多小区的标配，在卢西嘉园也是一样，小区内随处可见的绿植非常养眼，而且躲在树荫下面还很凉快，这种怡人的景色兼具纳凉的功效，平时可以给小区业主们的生活带来更丰富的色彩。

亮点四：小区有自行车棚

小李在卢西嘉园小区踩盘的过程中，发现的另外一个亮点是小区内的自行车棚。在小李过往的踩盘经验里，很多小区都有自行车、电动车乱停乱放的情况出现，这和很多小区没有自行车集中停放的车棚是有很大关系的，这个问题在卢西嘉园得到了很好的解决，为大家营造了一个比较整洁便利的生活环境。

槽点一：设施老旧问题

卢西嘉园小区内也存在着一些问题，其中一个就是有些设施都比较老旧了，比如说下面这张小李拍到的护栏，不仅锈迹斑斑，而且有的地方已经弯曲了，有点摇晃不牢固。这些存在着一定的安全隐患，单元门和信箱也是如此。

槽点二：杂物乱丢乱放

杂物堆放的问题在卢西嘉园也比较常见，无论是日常的生活杂物，还是一些装修的废料，很多都直接堆放在小区的草坪和路边，非常不美观，而且有些还有气味和粉尘，污染环境。这会很影响住户的生活体验，也给小李留下了不好的印象。

槽点三：小广告问题

虽然这属于很多小区中，比较老生常谈的问题，小李还是在卢西嘉园还是发现了这一点，而且有些小广告是印在了楼梯上，清理起来就更困难，同时也更影响观感，业主们看见，会影响到一天心情。

卢西嘉园整体素质中规中矩，虽然有杂物堆放、小广告等一些小区中常见的问题，但同时也有一些优点，小区绿化不错，内部配套也齐全，利于不同的购房人群根据自身需求和小区各方面的特点进行选择。如果您平时对日常的生活品质要求比较高，更加喜欢自然一点的生活环境，那么卢西嘉园的绿化应该会让您满意。如果您不喜欢入住的社区人太多也可以选择卢西嘉园这个容积率仅为1.48的低密度社区。从整体价格来看，卢西嘉园小区目前在幸福里app上挂牌均价36577元/㎡，在卢沟桥板块整体均价中等水平，小区的户型有一居、两居、三居，户型选择较多。

卢沟桥商圈位于丰台区的中西部，北侧与石景山古城商圈和门头沟石门营商圈毗邻，南侧和西侧接壤房山区，东侧有看丹桥。该板块有较深的历史文化底蕴，有始建于1198年的卢沟桥，这是北京现存古老的石造联拱桥，且因为1937年的“卢沟桥事变”，这里又成为打响全面抗战的第一枪；同时也有“燕京八景”之一的卢沟晓月，据悉始于金章宗年间。

文旅可以算是卢沟桥板块的代名词之一，像尽管如今古桥已经退休，但相关博物馆、纪念馆的存在让这里又成为旅游胜地。

除此之外，板块内还有北宫国家森林公园、千灵山、世纪森林公园、北京园博园、万龙八易滑雪场等生态休闲场地，所以该板块成为很多人假期旅游休憩的优选。除文旅外，板块内商业资源薄弱，均以社区小型商业为主，整体商业氛围不高，基本满足人群需求，稍大型一点的商业就是金瑞天霖购物中心，位于板块东侧；医疗资源方面，板块内有北京中医药大学东方医院、丰台中西医结合医院、北京丰台长城医院等，医疗水平较好；教育方面，有丰台一小、北京市第十中学、人大附中丰台学校等。交通方面，目前板块内更多以公交和自驾为主，至于轨道交通，只有一条地铁，即14号线西段，在该板块设有张郭庄和园博园站，可换乘9号线和10号线，到达北京西站、潘家园等地，但该线路位于板块东北角方向，对整个区域的辐射较窄。

楼市方面，板块内新房均以改善盘居多，像别墅性质的燕西华府、中建国望府、万科雲庐，面积稍小点的万科翡翠西湖最小建面也在90㎡。

二手房方面，区域内存量房较多，选择多样，根据建成时间年代不同，二手房大致可分为两类，一类以2000年前为主，代表小区有卢沟桥南里、玉皇庄小区、建设三里等；另一类是2000年后的，代表小区有领秀翡翠山、园博嘉园、卢西嘉园等，建筑品质相对较好。

根据北京市规划和自然资源委员会官方网站显示，截至2021年7月，卢沟桥板块共有两宗土地成交，一个土地位置在长辛店镇张家坟村，最终由金茂以37.1亿元竞得，可售住宅楼面价2.94万元/平方米，溢价率约1.09%。第二个土地位置在长辛店镇张郭庄村A区，地铁14号线张郭庄站北侧，最终由首开+卓越以62亿元竞得，其中包含3.25万㎡的公共租赁住房面积，楼面价4.5万/㎡，溢价率5.08%。

不止如此，近几年丰台区的土地供给活跃度相对较高，像卢沟桥板块东侧的大瓦窑地段在2020年7月底的时候有两块不限价商品房地块出让，一块由远洋+北京城建联合体以48亿元竞得，一块由首创以29.6亿元竞得。所以可以预见，未来卢沟桥板块及周边区域将持续有不同性质的新房供给，这对同类型的二手房市场有一定冲击，但在整个楼市大环境限制下，价格不会出现较大波动。

规划上，根据《丰台分区规划（国土空间规划（2017年—2035年））》显示，丰台区将统筹河东与河西地区联动发展，重构“一轴、两带、四区、多点”的城市空间结构。

其中“两带”包括永定河文化带和生态融合发展带，“四区”里有卢沟桥国家文化公园区，而这三个部分都和卢沟桥板块无法分割，未来随着规划内容不断完善，逐渐形成展示历史人文遗迹和现代化首都风貌的文化景观，进而带动卢沟桥板块的生态、人文经济发展，改善居住环境。

1、小区内部环境好，绿化面积大、绿植种类多，楼栋外立面保持良好，小区品质较高。

2、小区里板楼采用一梯两户设计，通透性更好一些，而且同等价位的房子板楼的使用面积更大，实用性强。

3、外部配套方面，小区周边已经形成了适合居住的商业氛围，内部市场和外部底商满足生活各个方面的需求。

4、小区的户型多样，购房人群的选择空间更大。

通过幸福里app查询，截至2021年8月8日，小区在售房源约17套，占全部房源的1.52%。小区目前在售均价为36577元/㎡，环比下降约0.13%。近6个月，小区整体均价在高于丰台区、卢沟桥商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格趋于稳定，从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价为56.18㎡一居户型，报价200万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为70万，二套首付为120万。

小区有56㎡-58㎡一居、78㎡-103㎡两居、96㎡-133㎡三居现选择小区主力户型56.18㎡一居和132.63㎡三居进行分析。

1.楼栋采用排列式布局 可以保证地楼栋的采光问题，对采光要求较高的人群，11号楼在最南边，需要的用户要优先考虑他。1号楼和2号楼北边为高楼，会受到一定的光线遮挡，购买者需要慎重考虑。

2.3号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼楼下有大面积绿化，环境优美，安静。

1.小区内部环境好，有花园，而且健身器材比较齐全，邻里关系和睦，适合对小区内部要求高的人群。

2.小区户型多样，一居到三居都有，可以满足对户型不同需求的人群。

3.小区里面有底商超市，周边有物美超市、实际金龙生鲜超市和鹏惠生活超市等，适合对生活便利度高的人群居住。

目前，本小区在卢沟桥商圈内无新房在售。目前距离小区最近的新房项目是位于小区东南方向的4公里外的缦合北京、丽都悦府、壹亮马。

三个新房项目均为大面积、高总价小区，其中，缦合北京在售450㎡及以上户型，总价5000万元/套起；丽都悦府187㎡-354㎡在售，总价1650万元/套起；壹亮马195㎡-240㎡在售，总价1911万元/套起，卢西嘉园最大户型133㎡为478万元/套，预算充足，且不着急入住的购房者可以考虑丽都悦府、壹亮马项目。

卢沟桥商圈二手房在2.2 ㎡/万元-4.8 ㎡/万元，周边范围内与卢西嘉园均价相近的小区不多，均价卢西嘉园相近的花园北里、张郭庄小区进行比较。