端午节假期的最后一天，小编来到了南华小区，之所以选择来这个小区，是有原因的，小编的朋友最近从这里租了房子，每次见面都要问一遍小编，要不要去他的新家做客，并且多次向小编强调小区周边的交通十分方便，小区里面配套十分齐全，一应俱全，说的天花乱坠。

刚好抓住假期的尾巴，小编来到了这里，小编出发的早，先在小区里转了一圈，有了以下感受。

亮点一：门岗管理严格

小编还没进入小区的就感觉到小区的门禁管理比较严格，车辆进入是需要识别车牌号的，而行人也需要刷卡才能进入小区，并且一侧门口还有保安值班，小编特意在没有保安的一侧等待外出回来的居民，第一位居民进入的时候，小编正在忙于拍照，只看到居民刷卡进入，随后大门自动落锁。

于是再次看到回来的居民，小编抓紧了脚步，和阿姨一起走进了小区，作为一个老小区，门禁可以做到这样也是很不容易了。

亮点二：社区氛围好

真是赶得早不如赶得巧，小编走到小区小广场的时候，正看到社区医生在为小区里的老人们量血压、测血糖，医生们耐心叮嘱老人们注意事项，老人们也说说笑笑，看起来非常满意这次活动。广场上还有阿姨们领着自己家的孩子玩耍，简直是天伦之乐啊。

小编作为一个打工人真是太羡慕这种安逸的生活了。

亮点三：小区内有幼儿园

如今，家长几乎最关心的就是孩子的学习问题，从幼儿园开始就要选择学校，还要考虑能不能上这个学校，可谓是操碎了心，而南华小区里面就有幼儿园，家长完全不用担心学校问题，并且在小区里面上幼儿园更加方便家长接送孩子。

亮点四：小区周边配套齐全

从小区每个门口走出，不远处都会有公交站，并且走路大概十分钟就能到达地铁站，从小区东门出去便是马家堡路，居民出行十分方便。

小区对面还有一排底商，有超市、奶茶店、药店等，日常需求均可以满足。值得一提的是从底商一直往前走大概五分钟还能看到有许多老人摆的地摊，水果和蔬菜均有，并且看起来还很新鲜的样子，小编询问了一下，发现竟然是果农们现摘然后来卖的，怪不得看起来很新鲜。

附近还有两个医院，一个是专为孩子和孕妇服务的北京嘉禾妇儿医院，还有一个是北京丰台怡康医院，居民看病十分方便。

槽点一：附近施工影响居民

小编走进小区的第一感觉就是嘈杂，大型机器运作的声音，钢筋和管子碰撞叮叮铛铛的声音，小编还在寻找声音的来源时听到居民正在讨论，于是小编抬头向上看，正看见起重机高空中工作，起重机下面的建筑已经初具规模。

想必工程已经开始了有一段时间了吧，嘈杂的声音也已经围绕在居民耳中很久了吧，这令这个炎热的夏天又无端增加了一丝烦躁。

槽点二：杂物堆积

小编走在小区里几乎每栋楼下都能看到堆积的物品，感觉已经堆放好长时间了，又脏又乱，也分不清到底是居民还要继续使用的物品，还是已经扔掉的垃圾，完全没有任何管理的迹象。

槽点三：建筑年代久远

小区建成时间相对来说是比较久远的了，楼栋外墙大大小小都有裂开和脱落现象，而且单元门口上方的遮挡也有掉落，露出了里面的石头，而且有些楼外墙上挂有许多杂乱的电线，这不仅影响小区美观，而且还存在一定的安全隐患。

槽点四：车辆乱停乱放

小区人车不分流，固定车位很少，走进小区明显可以看出车位比较紧张，小编觉得身为一个老小区车位不够是人之常情；但是这个小区最主要的问题是停车不规范，楼栋周围、道路两旁都全部被车辆填满，小区道路显得拥挤不堪，并且停车的方向各不相同，歪的斜的，方向各不相同，就连电动车也是随意停放在单元门口，顿时，小区的形象在小编心中大打折扣。

最后，小编总全面的说一下南华小区，南华小区建成时间已经有二十年左右了，相对来说，小区楼栋外立面保护的没有其他小区好，内部环境也相对一般。

但是小区居民大部分是附近企业职工和搬迁户，居住氛围比较好，小区居住的多以老年人为主，环境十分安静，并且小区内部有学校，对于有孩子的家庭来说上学十分方便，周边配套也较为齐全，日常生活也较为便利，总体来说，小区品质一般，但是居住舒适度和便利性很高。

小区以小户型为主，刚需购房者可以考虑，但是家里有老人的注意要选择塔楼或低层板楼。

南华小区地处丰台区东侧位置上的马家堡商圈，该商圈北侧为右安门外，南侧毗邻新宫，西侧靠近草桥，东侧与角门商圈紧密衔接。马家堡原名马家铺，“堡”通“铺”音，本为驿站，在明末清初时成村，含四顷三、北天津庄、北甲地、马家堡4个村落。如今的马家堡已经成为丰台区的主要住宅板块之一，区域从南三环覆盖到南四环。

板块内聚集了大量二手房住宅小区，暂无新房供给，二手居民楼很密集且房屋属性较复杂，涵盖商品房、经适房、回迁房、公房等。根据建成时间年代不同，大致可分为两类，一类以2000年前为主，代表小区有嘉园一里、南华小区、洋桥72号院等；另一类以2000年后为主，代表小区有首座绿洲、旭日嘉园、左右坊等。

如今的马家堡除自身发展外，还不断承接着外部需求的涌入，占据了交通、商务、人文等优势，尤其地铁4号线的开通，让该板块与西部、北部联系更加紧密，加快拉动了西部、北部工作人群南迁的步伐，使得板块的区域价值、房地产价值有了明显质变。目前板块内有两条地铁线路，地铁4号线和10线分别呈南北和东西走向贯穿，其中4号线在板块内设有马家堡站、角门西站、公益西桥站，居民出行便利。不止如此，板块北侧与南三环中路连接，南侧有南四环中路，东侧有嘉园路，西侧有马家堡东路，自驾出行相对便利。

商业方面，马家堡板块内有凯德mall大峡谷、新荟城、公益西桥华联等，为消费者提供便利生活；教育方面有角门小学、赵登禹学校、北京市第十八中学等；医疗方面有北京汇安中西医结合医院、北京丰台怡康医院，东侧角门商圈的北京博爱医院也可承接部分治病看医的需求；生态休闲部分，板块内有嘉园三里公园、嘉囿城市休闲公园，基本满足居民日常休闲娱乐需要。

早期的马家堡居民多数是从西单、西长安街、前三门大街等内城要地拆迁过来的，后续随着板块发展，居住和购买力人群开始多元化，大多是以地铁4号线为主的通勤人群，以及马家堡和附近商圈的上班族。

从2016年至今，马家堡商圈内无地块出让信息。该板块开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内不会有新的住宅类土地入市。

根据北京市规划和自然资源委员会官方网站显示，截止2021年6月，丰台区今年共有两宗土地招挂牌成交，一宗是长辛店镇张家坟村15-1、21-5 地块R2二类居住用地，金茂以总价37.1亿元摘得；另一宗是长辛店镇张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地，由首开+卓越以62亿元+3.25万㎡公租房面积竞得。这两宗土地集中在丰台区的西侧区域，对马家堡商圈楼市影响不大。

但据2021年3月丰台区举办的土地推介会来看，预计将推出北京西南二环至六环间12宗住宅用地，规划建筑规模逾180万平方米，丰台区未来重点发展的功能区域均有土地供应。

从具体的住宅土地看，规划主要围绕在丽泽金融商务区、中关村丰台园、南中轴、河西四大重点区域，其中丽泽金融商务区距马家堡较近，后续会辐射影响到该板块二手房市场。

同时可以关注下该板块后续有无旧改计划。

根据《丰台分区规划（国土空间规划（2017年—2035年））》显示，丰台区将建设成为首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区、首都高品质生活服务供给的重要保障区等。背靠大树好乘凉的马家堡自然会受整个政策红利带动进行发展。

作为连接北京中心城区、城市副中心、首都新机场和雄安新区的重要空间走廊，位于南中轴上的南苑—大红门地区是首都城市整体布局的重要组成部分。根据相关草案显示，大红门地区将围绕“首都商务新区”的战略定位，着力建设有国际吸引力的首都商务新高地和有世界影响力的文化艺术新中心。

整个南中轴-南苑文化板块会辐射到马家堡商圈，带动该板块的文化环境改善。同时由于马家堡较好的地理位置和住宅区的定位，后续也将承接到丽泽金融商务区的外溢居住需求。

1、小区户型多样，有51㎡-62㎡一居、58㎡-84㎡二居、97㎡-101㎡三居，小户型为主，总价270万起，小面积段、低总价更容易让刚需购房者上车。

2、小区居住氛围较好，部分房源为公房，大部分都是附近企业职工和搬迁户，很适合有老人的家庭。

3、小区内有幼儿园，家长接送孩子方便，周边还有金马润小学，很适合有适龄孩子上学的家庭。

4、小区周边已经形成了比较成熟的商业圈，小区对面便有底商，涵盖了各种店铺，步行几分钟就可以去到大型购物商超新荟城购物中心，开车不到十分钟就可以到瑞程奥特莱斯和银泰百货（大红门店），可以满足不同人群的购物需求。附近还有医院和公园，看病也很方便，闲暇时间人们还可以去公园娱乐一下。

2021年6月18日，南华小区挂牌均价为52219元/㎡，环比上涨0.09%，从近6个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围内，房价总体是趋于稳定的。根据幸福里APP查询，目前幸福里挂牌房源共21套，挂牌房源有51㎡-62㎡的一居、58㎡-84㎡的二居、97㎡-101㎡的三居，总价在270万-523万之间。

具体购房成本方面，拿在售的84㎡的两居室为例，报价413万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为80%。即该套房源首套首付为144.55万，二套首付为247.8万。

目前小区有21套挂牌房源，有51㎡-62㎡一居、58㎡-84㎡二居、97㎡-101㎡三居，挂牌房源以一居室和两居室为主。

小区的主力户型有65㎡的两室一厅。

户型优点：南北通透，两个卧室均朝南，客厅带阳台，明厨设计，采光好。

户型缺点：暗卫设计，通风性不好，有一条过道，空间浪费。

小区还有56㎡的一室一厅。

户型优点：卧室带阳台，有独立晾晒区；户型方正，有利于家具摆放；明厨设计，有利于通风。

户型缺点：暗卫设计，不利于干燥。

关于楼栋选择方面，小区共有13栋住宅楼，1号楼-6号楼、8号楼-10号楼为6层板楼，南北通透户型比较多，想要买好户型的人群可以考虑；11号楼-14号楼为带电梯的塔楼，建于注重品质的人群选择这几栋楼，其中10号楼、13号楼、14号楼附近有幼儿园，有孩子上学的家庭可以就近选择，但是相对来说也比较嘈杂，喜好安静的人群要建议选择其他楼栋。

小区内有幼儿园，周边还有西马金润小学和北京市第十八中学，家里有适龄孩子上学的人群可以考虑；

小区距离地4号线大兴线比较近，以地铁4号线大兴线为主要通行方式的上班族可以优先考虑；

小区主要以小户型为主，适合单身人群和预算不足的刚需人群。

马家堡板块内没有新房项目，附近板块只有一个新房项目，是福海棠·华府，是福海棠·华府是由北京翰达金晟置业有限公司打造的别墅项目，目前均价为7.2万元/㎡，均为四居，总价最低为1550万/套起，从总价和购房人群角度来看，小区与该项目不具可比性。

南华小区周边二手房报价在5.2万元/㎡-7.3万元/㎡，其中南华小区和整体差距不大，故选择距离小区比较近并且小区规模差不多的城南嘉园-益明园和角门西里晨光小区进行对比。