今天小编踩盘的小区是位于丰台区花乡商圈樊羊路88号的益辰欣园，踩盘该小区的原因是因为它处于花乡商圈和科技园商圈的交汇地带，距离白盆窑地铁站比较近，交通便利。据小编在网上查到的消息，该小区环境不错，不仅有一个比较大的下沉式广场，最主要的是小区里面还有一座喷泉。如此美丽的环境当然值得小编去一探究竟，话不多说，咱们这就去。

亮点一：小区绿化好

小编走进小区的时候，就被小区的绿化吸引了，放眼看去，一朵朵鲜花在灌木丛中争奇斗艳，让小编仿佛进入了花的世界。小编走在小区里的时候，发现这个小区的绿化覆盖面积广，这些植物形成了小区内一道亮丽的风景线。

亮点二：小区楼道无小广告，每栋楼都带有电梯

小编进入楼里，发现楼道里是没有小广告的，楼道边的墙上也是很干净的，没有因为太脏而让白色的墙变黑的情况，可见小区的物业还是比较上心的。小区的楼虽然高，但是每栋楼都带有电梯，小编在进入楼内的一瞬间就看到了电梯，这让小编想起了自己住的地方，那种每天爬楼梯的感觉是真的不好受。

亮点三：小区配套设施完善

小编在刚进入小区的时候就发现了在小区3号楼内的超市了，别看超市不大，但是居民们生活所要的必需品还是很全面的。当然，小区内部配套还不止于此，5号楼前有健身器材，在小编拍照的时候，还有一些大爷大妈在2号楼旁的健身器材处锻炼，并且亲切地和小编打了招呼，这不禁让小编感觉这个小区的居民多么的友善。

在健身器材的对面，还有几台饮水机。5号楼与8号楼旁的生活垃圾分类驿站，9号楼的瑜伽店，很大程度上丰富了小区居民的生活需求。

小区内虽然没有太多的底商，但是小区周围的店铺是真不少，让小编感觉目不暇接。这么多的店铺能让小区居民不用离开小区太远就能解决生活的需求。

亮点四：小区交通便利

小区交通非常便利，刚出小区大门，小编就看到了公交站牌，乘坐公交出行，环保又方便。走路三分钟左右就能到达地铁白盆窑站，居民出行非常方便。小编心想便利的交通真的是可以作为小区的加分项。

槽点一：小区内非机动车辆乱停乱放

小编来到小区的花园想要欣赏一下小区的美景，但美景没有看到，放眼看去全是停放的非机动车辆，这使得小编对小区的观感大幅度下降，也影响了原本高兴的心情。最重要的是，这些乱停乱放的车辆让本来就不宽敞的路变得更加拥挤，不仅影响了小区的美观，也给小区居民的正常出行增加了负担。

最让小编不能接受的是，在防空地下室的入口旁都随意停放了非机动车辆，遇到必要情况时，会造成拥堵的情况，甚至可能会发生踩踏事故，这是小编不希望见到的，希望小区的物业能重视起这个严肃的问题。

槽点二：小区水系干涸，篮球场被占用

在小编来之前，小编就在网上查了一些资料，发现小区里面有喷泉等水系，可小编来之后才发现，梦想是美好的，可现实是残酷的，本来美丽的喷泉结果一滴水都没有，这让小编觉得不可思议，作为小区的一大亮点，可结果变成了现在这样，真叫人大失所望。

当小编来到篮球场的时候，那里的场景让小编惊呆了，原本以为会是一大帮人在篮球场打篮球，可结果却是篮球场内停满了机动车。这不禁让小编感到愤懑，本来为小区居民提供运动的场地就这样被占用了，而物业也没有管理这件事，小编希望物业公司能重视起这件事情，让这个篮球场恢复成像往常一样人们在这里打球、运动的地方。

这一天的踩盘让小编充分了解了益辰欣园这个小区。小区地处花乡商圈东侧，交通比较便利，周围不到一公里范围内就有地铁和公交。小区里的绿化建设能在一定程度上满足居民对居住环境的要求的。从整体来说，小区在花乡板块处于中等的水平，无论是居住环境，还是楼道内卫生情况都能让人眼前一亮。小区周边的配套也很齐全，能满足居民的生活需求，但是小区楼道内物品堆放现象严重，非机动车辆随意停放现象普遍存在。希望物业方面可以加强对这方面的管理，为业主营造一个良好的居住环境。此外，对于小区居住环境和居住品质要求较高的住户还是需要慎重考虑一下。

益辰欣园地处丰台区花乡商圈。花乡商圈位于南四环、南五环之间，北到南四环中路、南临京良路、西临樊羊路、东临京开高速。该板块北侧临近玉泉营商圈，西侧临近科技园区商圈，东侧是新宫商圈，南侧为大兴西红门商圈。是一个以居住为主的商圈。

板块内含一条地铁线路+一个奥特莱斯+一个批发市场+一个长途客运站，在“城南计划”的助推下，历经近十年的发展，花乡商圈的配套越来越完善。

板块内交通配套发达，道路交通方面，板块内有南四环路和京开高速纵横穿过其中，居民自驾出行方便；地铁出行方面，板块内有已开通运营的房山线北延线的白盆窑站和花乡东桥站。从郭公庄站可换乘地铁9号线，直达中关村商圈，在首经贸站可换乘地铁10号线，直达国贸CBD，换乘丽金线直通丽泽、金融街两大商圈，交通网的串联缩短了板块内的通勤时间。

板块内有大型购物广场花乡奥特莱斯，是集购物休闲、娱乐餐饮、教育培训于一体的购物中心；教育方面，有丰台区第四幼儿园、丰台五小银地学校、丰台八中附属小学、丰台八中等学校；医疗方面板块内有丰台妇幼保健院，1公里处有三甲医院首都医科大学附属北京天坛医院；休闲方面有世界花卉大观园、白盆窑公园等。

产业方面，花乡板块内有众多花草批发产业，此外还有亚洲最大、全球第二大农产品专业批发市场——新发地批发市场。该市场供应北京70%以上的蔬菜、80%以上的果品。板块临近中关村丰台园，经过多年发展，丰台园已经成为首都重要的产业功能区和高技术创新基地，全国知名的总部聚集区。

截至2021年7月，板块内二手房以回迁房为主，纯商品房小区较少，商品房小区大多建成于2000年后。回迁房小区二手房价格集中在4万/㎡-4.5万/㎡间，商品房二手房价格略高，在5万/㎡-8万/㎡间。

板块内居住人群以丰台本地人和周边产业园区域工作生活人群为主。

近几年花乡一直是丰台，乃至北京的热门地块聚集地。

2015年1月7日，华润首开平安联合体以86.25亿丰台区花乡白盆窑村1516-0665等地块，规划为二类居住及基础教育用地，溢价率达21.99%，纯商品房楼面价3.8万/㎡，也是后来知名的首开华润城项目，目前二手房均价8.3万/㎡。

2019年7月15日，中海以79.4亿的价格竞得丰台区花乡造甲村的地块，溢价率约为18.79%，楼面价6.66万/㎡，也就是目前的中海甲叁号院，在售均价10.8万/元/㎡。

多宗地块的分批入市，弥补了花乡板块新房市场的缺失，带动了花乡板块楼市的发展，也推进了花乡板块住宅产品的高端化。

丰台区2021年-2022年度拟供应经营性用地推介会中，纪家庙村棚户区改造项目和造甲村地块值得关注。公开资料显示，纪家庙村棚户区改造JJM-007等地块，造甲村FT00-1514-6031、6041等地块，未来又将是高端改善项目，板块内住宅项目逐渐高端化。

《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》显示，板块发展前景有2点值得关注：板块内产业以企业总部经济为主，目前产业园仍旧处于扩建状态，未来会有更多的企业总部入驻，会带来更多的高素养、高学识优质人才，能从“数量”和“质量”两个维度提升板块内的人口优势；

板块内交通路网建设将更加完善，强化重点功能区间联通效率，建成六圈路、柳村路南段等城市主干路，优化地面公交系统线网，加强南中轴地区、丽泽金融商务区、中关村丰台园等重点功能区联通能力，优化公交场站设施布局，建成郭公庄立体公交场站。

1、小区内户型全面，有109㎡-120㎡的两居、141㎡的三居、162㎡-310㎡的四居，可以满足不同需求的客户。

2、小区多以板楼为主，板楼得房率高，多数采用一梯两户设计，私密性和实用性较好，居住品质较好。

3、小区距离地铁白盆窑站六百米，小区门口就有益辰欣园小区公交站，交通较为便利。

4、商业体系完善，周围就有中国建设银行、万达广场、永旺梦乐城等商业设施，基本上做到不离开小区太远就可以存钱、取钱、购物，非常便捷。

据幸福里APP2021年7月数据显示，该小区7月挂牌均价50721元/㎡，环比下降0.11%，从最近6个月的价格走势来看，价格下降和上涨幅度有所波动，3月-5月有所增长，但是总体上看波动幅度不大，到7月还略有下降。根据幸福里APP数据显示，小区目前挂牌房源有109㎡-120㎡的两居、141㎡的三居、162㎡-310㎡的四居，总价在590万-1580万之间。

具体购房成本方面，拿幸福里APP上的主力户型118㎡的两居室为例，报价610万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅首套商贷35%，二套首付为60%，非普宅首套商贷40%，二套首付为80%。即该套房理论上净首付约为244万，二套净首付约为488万。

目前小区有109㎡-120㎡的两居、141㎡的三居、162㎡-310㎡的四居，主要以大户型为主。

主力户型有112.95㎡的两室一厅。

户型优点：主卧、客厅朝南，采光好，客厅带有阳台；次卧、厨房朝北，厨房带有阳台，采光好；客厅面积大，有更多的使用空间。

户型缺点：卧室过道设计不合理，造成了面积的浪费；卫生间为暗卫，通风性、采光较差。

其他户型有142.60㎡的三室一厅。

户型优点：主卧和一个次卧均朝南采阳好；两个次卧均带有阳台，且主卧带有独立卫生间；房间私密性好。

户型缺点：客厅为暗厅，采光不好；卫生间为暗卫，通风性较差。

楼栋选择方面，小区共有9栋住宅楼，小区在地图上虽然显示有北门和西门，但在现实里，由于北门前的公路并没有开通，所以小区目前只有一个西门，其中，3号楼、6号楼距离小区门口较近，出入方便，推荐入住这几栋楼。小区的东面、南面都是公路，会比较嘈杂，所以不推荐喜好安静的居民住在5号楼、7号楼、8号楼、9号楼。

1、小区内户型多样，可选择性较高，适合对住房面积有不同需求的人群。

2、小区多绿化带，有花园、喷泉、下沉式广场，居住环境较好，适合追求生活品质的人群。

3、小区交通便利，距离地铁白盆窑站也比较近，适合以地铁房山线为主要通勤方式的人群。

花乡板块内有一个新盘是首开中铁诺德·逸府，目前均价为6.8万/㎡，有三居、四居户型，其中137㎡四居总价950万/套，益辰欣园目前均价为5万/㎡，有两居、三居、四居户型，其中162㎡的四居总价843万/套，从均价到户型分布再到居住品质具对比性，益辰欣园受中铁诺德·逸府新盘的影响。

益辰欣园周边二手房的报价在4.5万/㎡-8.0万/㎡，其中益辰欣园和银地家园与天伦锦城整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。