小凡此次要来踩盘的小区叫建欣苑二里，之所以来这里是有两个原因。一是小区有着不错的地理位置，小区的交通便利，距离最近的是大红门地铁站，住户的出行得到了便利。二是小区的周边配套较为成熟，购物中心、生活广场和公园都有分布，给小区的居民提供了生活上购物、休闲等不同的需求。

小凡带着满满的好奇心想要一探究竟，便开启了此次旅程，踏上了去建欣苑二里小区的步伐。

亮点一：小区门禁、保安管理严格

小凡沿着马路寻找小区的正门，在行走的同时发现了几个侧门都被锁住，走近一看发现需要门禁扫脸方可进入。到了正门发现正门是打开的，当小凡往里走后，被保安拦住了，和保安细致的解释后才让小凡进入，不得不说小区的保安很敬业，对外来人员要登记和了解实情。这样的管理可以让小区变得有秩序，治安隐患减少，让小区变得更加安全。

亮点二：小区楼栋排列好、外立面崭新

进入了小区，首先映入眼帘的就是小区单元楼的外立面。小区建成于2000年，经过了二十多年的风吹日晒，楼栋也“毫不逊色”的展现出了它的品质。小凡细致观察了楼栋的排列，楼栋的间距较大，且楼栋之间有绿植相伴。首先，楼栋之间的间距较大，让楼栋的采光效果更好；其次，绿植可以净化空气，居民居住舒适度高。

亮点三：小区绿化率高

小凡顺着小区路面来到了绿化部分。绿化内的道路分布鲜明，走在绿化道路上，旁边的绿植丰富，仔细一看，小凡发现有的绿植是当地居民的种的蔬菜。心里一想，食用自己种植且纯天然的蔬菜还真是个不错的选择。住户在享有优美环境的同时，也能让居民的生活变得充实有趣。

继续前行，来到了绿化部分的休息区域，该区域由凉亭和小广场两个部分组成。在这炎炎的夏日，小凡毫不犹豫的步行坐到了长椅上，中间的大树起到了遮阳的作用。小凡心想，这还真是个乘凉的好地方，每当清晨和傍晚，这里也为住户提供了闲聊和运动的区域。

槽点一：小区楼栋内不整洁

当走进小区的单元楼内，小凡便看到了“铺天盖地”的小广告映入眼帘，各种各样的广告信息被粘贴在楼梯上。阴暗的楼道使人感到压抑，长期以来白色的墙面会受到损害，严重的影响了楼内的形象和环境卫生，同时也给人一个不好的生活心情。小凡建议物业部门应加强相关方面的管理，严禁随意粘贴小广告，给居民营造一个整洁舒适的居住氛围。

槽点二：小区道路有杂物堆积

在小区内的道路旁，小凡发现了一大堆乱扔的垃圾，这些垃圾看上去已经堆在这里很长一段时间了，但是一直没有人来处理。这些垃圾大都是居民的生活垃圾和施工用的废弃建材等，这不仅影响小区的美观，如果放置时间过长，还会发散出一股恶臭味，这会影响路过的小区里居民的心情。小凡希望物业公司能找专业的人员来处理这些堆积的垃圾。

槽点三：小区非机动车乱停乱放

正准备进入楼栋内探查情况的时候，单元门口的非机动车吸引了小凡的注意。这些非机动车杂乱的停放在单元门口，让本不宽敞的安全通道更加狭小，这些非机动车严重的影响了居民的出行，而且还有一定的安全隐患，小凡在这里希望物业加强管理，方便居民的生活。

经过了一天对建欣苑二里小区的踩盘，小凡对小区有了个整体的了解。小区的地理位置还不错，离公交站和大红门地铁站较近，住户的出行得到了便利；同时小区的周边成熟，购物中心、生活广场都有，居民的生活需求也一定程度上得到了提高。小区的门禁也较为严格，小区的治安也得到了保证。小区美中不足的地方是，住户多，非机动车停车位紧张，以及小区物业管理不到位的情况。这些问题都是可以解决的。

总的来说，建欣苑二里是个中等偏上水平的小区，如有购房的人群，可以考虑本小区。

建欣苑二里小区位于丰台区大红门板块内，地处南三环至四环间，北至临虹路、南邻南四环中路，西近马家堡东路、东靠光彩路。板块北侧靠近西罗园、木樨地商圈，南侧临近和义商圈。大红门过去曾是北方地区知名的服装批发集散地，随着京津冀协同发展战略的推进，板块已逐渐告别了区域性批发业态。作为丰台区发展较早的板块，大红门商圈的交通、医疗、教育、商业等配套比较完善。

交通方面，板块内路网发达、交通便利，南四环中路和南苑路两条城市主干道穿行板块内部，地铁10号线和地铁8号线双线交汇，大红门站、石榴庄站、大红门南站均位于板块内部，极大地便捷了板块内居民的出行；医疗方面，板块内有木材厂职工医院、鑫福里社区卫生服务中心、北京卫人中医医院，无三甲医院；教育方面，板块内有丰台第一小学（远洋分校）、丰台区大红门第一小学、佟麟阁中学等；商业方面，板块内有集美家居大红门店、京港城生活广场、马家堡新荟城购物中心；生态方面，凉水河流经板块东侧区域，河堤两侧的绿化景观带区域可供居民散步锻炼，此外板块内还有大红门远洋文化广场、林枫花园等休闲场所。

产业方面，作为大红门地区的重要组成部分，自从2014年中央提出要疏解北京“非首都功能”以来，大红门商圈内的服装加工、存储、物流、住宿、餐饮等产业链逐渐消解，当前板块内有一处汇隆文化产业园，园区企业以中小型民营企业为主，主要经营范围是租赁和商务服务业、批发和零售业。

楼市方面，商圈商品房住宅以二手房为主。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为5.6万/㎡；商圈内目前无新盘在售，二手房市场老旧小区和次新小区挂牌价格差异较大。居住人群方面，早期的大红门商圈居民多数是丰台区本地人以及在周边市场从商人员，后续随着板块发展，居住和购买力人群开始多元化，大多是以地铁4号线为主的通勤人群，以及大红门和附近商圈的上班族。

从2016年至今，太平桥商圈内无地块出让信息。北京市规划和自然资源委员会官方网站显示，截至7月26日前，丰台区2021年5月共有两宗土地招挂牌成交，一宗是北京市丰台区长辛店镇张家坟村15-1、21-5 地块R2二类居住用地，金茂以总价37.1亿元摘得；另一宗是长辛店镇张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地，该地块由首开+卓越以62亿元+3.25万㎡公租房面积竞得。这些区域距离大红门商圈有一定的距离，对于板块内二手房的房价影响不大。

据悉，目前丰台全区土地储备开发项目共计54个，规划建筑规模约2200多万㎡，还未实现规划的城乡建设用地约48.8平方公里，其中住宅用地约12.8平方公里。当前丰台区正围绕丽泽金融商务区、中关村丰台园、南中轴、河西四大重点区域，聚焦金融、科技、商务、文化四大产业领域，以点带面推动高质量发展。

《丰台分区规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》提出，丰台区应建设成为首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区、首都高品质生活服务供给的重要保障区、高水平对外综合交通枢纽。南中轴丰台段北接永外地区，南至南苑机场，是首都城市空间格局的重要组成部分。 从区域划分来看，大红门商圈处于居住主导区和商业商务主导区内，身处首都商务新区腹地。从商圈所处的地理位置来看，大红门商圈的发展主要有以下几个方面。首先是文化层面，对标国际知名艺术展示区，沿大红门路建设文创商业步行街区，沿凉水河打造生态艺术公园，打造各类文化展示、国际文化交流等文化艺术活动空间，建设富有艺术气息的国际文化交流展示地。沿中轴路引入国际文化传媒、国际文化组织和文创产业集群，形成富有活力的首都文化商务新地标。

社会功能方面，在南四环路北侧地区集聚国际组织、总部办公功能，配套国际社区、高端酒店公寓等服务功能，形成便捷高效、服务完善的国际商务集聚区。通过植入文化艺术设施、集聚文化商务和国际商务功能，将大红门地区整体打造为服务高端、生态友好、出行便捷、立体复合、低碳高效、面向国际的高品质首都商务新区。

空间结构方面，首都商务新区大红门地区将构建两轴四区一带多点的空间结构，重点塑造大红门御道步行街、福海文化公园、大红门艺术公园、文化商务新红门四个重要的功能节点，其中大红门艺术公园和文化新区新红门位于商圈内部。

交通枢纽方面，备受关注的地铁8号线与10号线换乘站大红门站有了新的进展。2021年初，丰台区房屋征收中心组织实施完成了地铁8号线苗圃西里2号楼拆除；7月21日，完成了苗圃西里1号楼拆除工作。苗圃西里1号楼拆除完成后，随即移交北京市京投公司开展工程建设，预计地铁8号线大红门站换乘通道将于2022年底前建成并投入使用，真正实现与地铁10号线换乘。该项目落地之后，将为丰台区南中轴高端商务区的发展建设提供交通支撑，并对改善南中轴路一带居民的出行条件、推进南城发展具有重要作用。

1、小区绿化好，绿植丰富、环境优美且相对安静，居民居住适宜。

2、小区交通便利，距离建欣苑公交站和大红门地铁站近，小区居民的出行得到了便利。

3、小区户型多样，有一居到三居，户型选择面广，且售价较低。

4、小区周边配套成熟，小区楼下就有银行，药店、生活广场距离小区也较近，丰富了居民的生活。

根据幸福里APP显示，该小区在2021年8月7日的挂牌价格为53361元/㎡，环比上升0.16%，自2021年来，该小区4月-5月上升趋势明显，后期缓慢上升。小区近6个月的价格波动不太明显，价格均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿APP显示的在售的户型72㎡的一居为例，报价349万，参照北京市现行的现行的普宅看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%，理论上该套房房源首套首付为122万，二套首付为209万。

2021年7月小区的户型有54㎡一居、55㎡-83㎡两居、105㎡-106㎡三居。

其中以56㎡两室一厅、83㎡两室一厅作分析：

小区1号楼紧邻小区内的停车场，适合有车一族的住户选择。

小区2号楼、3号楼、5号楼、7号楼旁的绿化丰富，环境优美且较为安静，适合家庭内有儿童或老人的住户选择。

小区4号楼、6号楼距离小区东门较近，出门即可搭乘公交站，适合以此为通勤方式的上班人群选择。

小区8号楼是小区的正门，底商丰富，适合对周边有需求的人选择。

1、小区绿化面积大，绿植丰富、环境优美且安静，适合家庭内有儿童或老人的住户选择。

2、小区交通便利，出门步行不到1分钟可以到达建欣苑公交站，步行不到10分钟可以到达大红门地铁站，适合以此为通勤方式的上班人群。

3、小区户型有一居到三居，户型选择面相对较广，且售价较低，适合刚需人群考虑。

截止2021年8⽉，大红门板块3年内没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故板块内目前无在售新房。而距离较近的新盘为宋家庄板块的北京金茂府二期和元熙华府。

北京金茂府二期是由北京合茂置业有限公司开发建造的住宅项目，2021年8月份的均价为103000元/m²，户型有两居、三居、四居，总价为2165万/套起。而建欣苑二里在售的户型为106㎡的三居，总价为545万，从总价和购房人群角度来看，建欣苑二里与该项目也不具可比性。新盘预售也不会对大红门板块二手房市场造成冲击。

元熙华府是由北京卓峰投资有限公司开发建造的住宅项目，2021年8月份的均价为87000元/m²，户型有三居，总价为1113万/套起。而建欣苑二里在售的户型为106㎡的三居，总价为545万，从总价和购房人群角度来看，建欣苑二里与该项目也不具可比性。新盘预售也不会对大红门板块二手房市场造成冲击。

小区周边二手房的报价在5万/㎡-5.6万/㎡，其中建欣苑二里和临泓路6号院、苗圃西里小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。