“给咱爸妈买套养老的房子吧。”

“是啊，我也这样想，爸妈为了咱们兄弟成家立业操劳了大半辈子。该 吃吃吃k让爸妈歇歇了，我去找房子。”

几天前我哥哥找到我，想让我给爸妈买套养老的房子，小编正有此意，和哥哥一拍即合。身为一个资深踩盘人，小编去查询了适合养老的房子的信息，发现万年花城一期的呼声较高。万年花城一期作为一个旧小区，拥有较为完善的周边配套的同时，内部配套也不差，整理完信息的小编觉得有必要去实地考察一下，毕竟是给自己的家人买房子。今天，小编来到了万年花城一期。

亮点一：小区绿化好，环境优美

这十多年的老小区绿化居然做的非常不错，令小编非常惊讶。在踩盘过程中小编发现每栋楼之间都有一片种满树木和各种各样的花卉的地方，在小区中间也有着一大片绿植，在这绿植周围设有长椅和凉亭，以供人们闲暇时乘凉歇息。小区中心设有中心花园，花园中有众多健身器材，可供老人和小孩游玩。小编觉得这正是想给父母买房子的人群的福音。

亮点二：小区楼栋品质好

小区内楼栋大都为16层的板楼，只有一栋16层塔楼。小区建成于2005年，距今已有十多年的时间了，但是小编在小区里转了几圈，发现小区的楼栋保养的还是不错的，外立面干净利索。从远处望去，如同新建成一般，可见楼身整体的质量水平还是过硬的。楼道内均为瓷砖铺设，楼内设有两部电梯可供人们上下楼使用，小区整体的品质，在小编看来还是较为不错的。

亮点三：住户少，环境相对安静

小区内有3栋住宅楼，小编从业主那了解到小区里主要居住的多是退休在家的老年人，居住人群单一，所以较周边小区来看万年花城一期相对比较安静的，宜居性较强。

亮点四：交通便利

交通方面，小区出西北门步行5分钟就可到地铁首经贸站公交站，西北门出来沿着首经贸北路走5分钟便可达地铁10号线和地铁房山线北延伸段的换乘站首经贸站，出行非常便利。

槽点一：消防通道杂物堆积

小区消防通道的设立是为了让居民在小区发生火灾或其他重大事故时能安全撤离，逃离灾难。然而小编却在小区部分楼栋的消防通道内发现了杂物和盆栽，导致本就狭小的消防通道变得更加局促，不仅影响了居民日常出行，还带来了一定的安全隐患。

槽点二：主要道路狭窄

小编在踩盘的过程中过于认真，以至于一辆轿车从小编身旁驶过，让小编惊出了一身冷汗，还亏小编“身手敏捷”，这要是小孩子们在小区里嬉戏追逐打闹或者是上了年纪的老人在散步会有多危险啊。此外，小编觉得小区的道路有点狭窄，假如有车辆经过的话，可能会让行人无处避让，给居民们带来一定的安全隐患。

小编觉得万年花城一期周边配套比较齐全，小区环境较为安静，居住氛围也很好，小区周边配套也相对较为成熟。万年花城一期在玉泉营商圈处于中等偏上，小区环境也是不错的，日常生活也较为便利。小区出门不远处便有首经贸站和首经贸南路东口公交站台，为住户出行带来了便利，以地铁和公交为主要交通方式的上班族，以及家有老人、小孩的家庭都可以选择入住该小区，但是小区道路狭窄、消防通道杂物堆积，如果不介意这些槽点，选择这个小区也是不错的。

玉泉营商圈北侧临近丽泽商务区，东侧临近草桥商圈，区域内交通配套发达，道路交通方面有三环四环两条主干道满足交通出行需求，驾车1小时内可以直达国贸、中关村等区域；此外，地铁10号线和房山线在板块内均设有站点，临近的草桥站则可以换乘地铁大兴机场线。

玉泉营商圈作为丰台区主要住宅板块之一，内部聚集了大量的二手房，包括怡海花园、鸿业兴园、青秀城、三环新城等次新房，居住氛围十分浓厚。目前板块内商业、教育、医疗、休闲等资源均比较完善。商业方面，板块内有天坛生活广场、居然之家、龙湖西宸广场以及花乡花卉市场；教育方面有首都经济贸易大学、国家法官学院新校区等高校以及北京小学（万年花城分校）、首都经济贸易大学附属小学、北京市第八中学怡海分校等中小学；医疗方面，区域内有三甲医院首都医科大学附属北京天坛医院；休闲方面则有丰台科技园生态主题公园。

当前，板块内的居住人群主要以区域内的企业职工、本地事业单位职工、丰台区本地人为主，近几年来板块内陆续有地块出让，在售新房商品房项目较多，如中海甲叁号院、懋源钓鱼台、葛洲坝中国府，均价11万+/㎡；二手房挂牌数量较多，均价从4万/㎡-8.5万/㎡不等，价格处于缓慢上调趋势。

产业方面，2017年丰台区计划清退转型以玉泉营地区为重点的7个区域性市场，以大红门、玉泉营及新发地为市场疏解重点，以服装、建材为调整、疏解的主要行业。家居建材产业主要集中在板块的东北角，以东方家园家具灯饰城、居然之家、万兴家居广场为主；文创产业上则有纪家庙文化产业园区、万兴文创园、华星擘达商业文化园、神州科技园等多个产业园区，其中纪家庙产业园区占地面积32亩，建筑面积约12500 ㎡，园区以低密度、高质量的办公环境和“文化+科技”为特色，突出原创孵化，着力为企业打造文化产业创新创业服务平台。

近几年来，玉泉营商圈土地挂牌数量较少，最新的住宅用地出让可以追溯到2015年，北京市丰台区花乡樊家村危改6号、12号、2号（教育用地）项目二类居住、机构养老设施、医疗卫生、托幼及中学用地（配建“公共租赁住房”）地块经过104轮竞拍，中国葛洲坝集团房地产开发有限公司以49.5亿元的价格，配建3.1万㎡公租房和6.18万㎡回迁房的代价摘得此地块，纯商品房住宅部分项目为“葛洲坝中国府”，目前尚在销售中。

2017年，位于北京市丰台区西铁营村0501-634等地块F1住宅混合公建用地、B4综合性商业金融服务业用地、A33基础教育用地由金茂+国瑞+世茂联合体以78.7亿元、竞拍54%自持面积夺得，该地块位于玉泉营商圈东北侧，在建项目为“佑安府”；此外，丰台区卢沟桥大瓦窑、长辛店辛庄镇、南苑石分钟寺等区域近两年来皆有地块出让，这些区域距离玉泉营商圈有一定的距离，对于板块房价影响不大。

丰台区人民政府发布的《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》资料显示，在首都城市格局中，丰台区既属“一主”，又处“一轴”沿线，是“四个中心”功能的集中承载地区，区域的战略定位是建设成为首都高品质生活服务供给的重要保障区、首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、高水平对外综合交通枢纽、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区。作为区域内发展比较成熟的板块，玉泉营商圈自身发展受限，但是随着北侧丽泽金融商务区、南侧中关村丰台园区的不断成熟，多重发展利好叠加的辐射将进一步带动玉泉营商圈的发展速度提升。

此外，北京地铁16号线（西苑站-宛平城站）正在建设之中，玉泉营板块内有丰台站、丰台南站两个站点，南段全线预计将于2022年底前完成通车。地铁16号线丰台站已经成功对接改建中的丰台火车站，丰台火车站作为北京市重点工程之一，建成后将成为亚洲最大铁路交通枢纽工程。成熟的人居环境、多条地铁线路的通行、周边商圈发展的政策利好辐射，多种要素的叠加将为玉泉营板块未来的发展带来更多的可能。

1、小区内部环境好，作为建成于2005年后的小区，小区内设有活动广场，且楼栋前后有较大面积的绿化，居住体验较好。

2、小区大中小户型都有，能满足不同购房者的需求：56㎡-62㎡的小户型，总价低，适合刚需人群；111㎡-117㎡的大户型，适合改善人群。

3、小区从西北门出来步行几分钟就可以到地铁首经贸站公交站，走三分钟便可以到地铁10号线和地铁房山线北延伸段的换乘站首经贸站，交通相对来说较为便利。

4、外部配套方面，小区周边已经形成了完善的商业配套，内部市场和外部底商满足生活各个方面，步行几分钟就可以去到超市，距离花乡奥莱村较近，骑行就可到达，可以满足不同年龄段人群的购物需求。

根据幸福里APP显示2021年7月份该小区的挂牌价格为65018元/㎡，2月到6月缓慢上涨，6月到7月趋于平稳，环比降低0.11%，自2021年来，该小区的价格一直处于缓慢增长的状态。从近6个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿幸福里APP上显示的主力户型91㎡两居室为例，报价670万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付为234万，二套首付为402万。

2021年7月27日小区有56㎡-62㎡一居、70㎡-100㎡两居、111㎡-117㎡三居。

其中主力户型有92㎡的两居室

户型亮点：明厨设计，通透性比较好；主卧带飘窗，采光好。

户型缺点：南北不通透，卫生间为暗卫设计；门厅过道面积较大，造成空间面积浪费。

其他户型有117㎡的三居室

户型亮点：客厅空间大，主卧带有卫生间和飘窗，使用较为方便，采光好；次卧和另一个次卧的卫生间为明卫设计，厨房带阳台。

户型缺点：过道占地面积较大，造成空间浪费；户型有缺角。

小区内1号楼和8号楼为16层板楼，8号楼和1号楼对面便是商铺，步行几分钟便可达地铁10号线和地铁房山线北延伸段的换乘站首经贸站，出行和生活都很方便，推荐上班人群选择。2号楼为塔楼，楼内住户较多，相嘈杂些，不推荐大家选择。

1、小区距离地铁10号线和地铁房山线北延伸段的换乘站首经贸站近，适合依赖地铁10号线、地铁房山线出行的上班族选择。

2、小区内部环境好，有花园、健身区域和休闲休憩区，邻里关系和睦，适合改善生活的人群。

3、小区内以小户型为主，面积小，总价低更适合刚需人群选择。

截止2021年7月份，玉泉营内有新盘在售，分别为中海甲叁號院和葛洲坝中国府。

中海甲叁號院是由中海地产开发打造的小区项目，2021年7月的均价为10.8万/㎡，有三居、四居，总价最低为1600万/套起。而在售万年花城一期的最大户型也仅有117㎡的三居，总价为835万，从总价和购房人群角度来看，万年花城一期与中海甲叁號院项目不具可比性。

葛洲坝中国府是由中国葛洲坝集团房地产开发有限公司打造的小区项目，2021年7月的均价为11.2万/㎡，均为四居，总价最低为2000万/套起。而万年花城一期在售的最大户型也仅有117㎡的三居，总价为835万，从总价和购房人群角度来看，万年花城一期与葛洲坝中国府项目不具可比性。新盘预售，也不会对玉泉营商圈的二手房市场造成冲击。

小区周边二手房的报价在5.5万/㎡-8.5万/㎡，其中汇丰家园和万年花城五期与万年花城一期整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。