今天要踩盘的小区是位于丰台区右安门外马家堡路有着近30年的老旧社区的洋桥西里。小编在来之前上网查询了一下小区的周边，发现小区附近不缺大型商场，而且交通也比较便利，来到小区门口，楼栋外立面吸引了小编的眼球，外立面采用黄色和粉色的涂料，很是新颖。小编在不经意间，听到小区居民在聊天中说小区内部的品质也不错。那么，今天就让小编来带大家看看洋桥西里小区的风采吧。

亮点一：楼栋颜色各异且保养良好

小区是房龄超过25年的老旧住宅楼了，但在踩盘过程中，小编并未发现楼栋外立面有墙皮脱落和破损的情况，相反，小区楼栋外立面都保护的非常好，有的楼栋就感觉像是刚粉刷过一般。小区板楼的外立面颜色是粉色的，很有“少女感”，百看不厌。而塔楼的外立面颜色是黄色的，在阳光的照射下，像是抹了一层金色，显得“高端又大气”，很容易让人区分。不得不说：小区外立面的设计还是很符合小编“胃口”哒。

亮点三：小区配套齐全

踩盘过程中，赶上小区育英幼儿园的小朋友们放学，去的时候只剩下一个老爷爷在门口等着他的小孙子，小编上前和老爷爷闲聊，老爷爷告诉小编：“他就住在12号楼，平时都是他接送小孙子上下学，离得近，也方便”。等看到幼师带着小孩出来的时候，小孩手里还攥着满满的零食，在看到爷爷后，小孩激动地跑过去要给他爷爷分享他的零食，小编感到了满满的温馨感。

刚进小区，小编就看到便利店门口站着五六个人，在和老板讨价还价。老板最终也没讲过的这些“久经商场”的老主顾。在小区凉亭和健身器材场地，小编还遇到了推着婴儿车的老奶奶在逗小孙子笑；几个老人围坐着下棋，听曲和树荫下有说有笑的人儿。足以见得小区邻里之间关系还是挺和睦的，生活氛围也还蛮不错。

小编还在小区内发现了超市，超市内多为日常生活用品和零食，可以满足小区住户日常生活所需。此外，还看到了理发店。从小区西门出来，正对面就是西罗园第五小学，小编看到两个保安在校门口巡视，小编认为这很好的维护了小区居民孩子上下学的安全。左侧有烟酒茶便利店和中国邮政储蓄银行，右侧有一个菜市场，小编进去看了看，果蔬都是当天进购的新鲜食材，价格也比较便宜，小编心想：“这大概就是这里每天人都很多的原因吧。”

小区西门就是万芳亭休闲公园，而小区北部就紧挨着凉水河，茶余饭后可以带着家人一起出来散散步、吹吹风。想来也是不赖，小编站在凉水河岸边，就感觉到一股凉气涌入口鼻，顿时感觉神清气爽。

小区离北京南站800米，步行的话，9分钟就可以抵达。而小区门口不远处就摆放有共享单车，可供人们短距离骑行。骑行4分钟就可以到北京南站，不管是乘坐地铁还是高铁，出行都十分的便利。

槽点一：非机动车乱停乱放

在小区里转的过程中，小编看到了小区是有非机动车存放地的。

但大多数人为了一己之私方便，直接把车停在小区楼栋前的空地上，有的甚至连消防专属通道都被占用了。这样做，不仅让小区看上去显得乱七八糟，同时也会带来一些不必要的安全隐患。哎，看着都让人头疼！

槽点二：废弃物堆放

在踩盘过程中，小编在小区垃圾桶旁、楼栋外侧和小区花园多处区域，发现了废弃物堆放问题。部分袋子已经破损开裂，里面装着都是些建筑残渣、砖块等，像是放置了有一段时间。不管是因为什么而导致这些废弃物还未来得及处理，但确确实实给小区带来了诸多不好影响，既影响美观又占地方。

槽点三：遍布的“广告宣传墙”

走进单元楼，就看到了四处涂鸦的小广告，看的小编头昏目眩。单单看一次就这样了，真想不到小区住户要整天面对这些“涂鸦”，他们该是怎样的感受！接连探访了三四栋楼，几乎每栋楼都是满墙的广告语，实在是让小编觉得无语。

通过小编一天的踩盘，下面有小编来做个总结：洋桥西里小区作为一个有着28年房龄的老旧小区，内外配套设施已经完善，是一个典型的成熟小区。小区楼栋品质较高，且以小户型居多，适合资金预算不充足的刚需人群，小区内部有学校，周围不仅有很多底商，还有万芳亭公园和凉水河，方便了居民的日常生活，小区距离北京南站较近，居民出行便利。但小区存在非机动车乱停乱放现象，除此之外，小区整体来看还是不错的。

洋桥西里小区位于丰台区右安门外商圈内，整体位于南二环、南三环之间，东至马家堡东路，西近菜户营南路，北至南护城河，南临南三环西路。板块北侧靠近白纸坊和陶然亭商圈，北侧为马家堡商圈，西侧为菜户营商圈。

板块内交通便利，南二环、南三环双线平行，同为丰台区东西向主要城市道路，可以通往木樨园、玉泉营等地；南北走向的开阳路贯穿板块中部，直达宣武门等地；地铁4号线和地铁14号线东段的北京南站站点，以及北京南站火车站均位于板块内部，为居民的通勤和出行提供了便利。 右安门外商圈发展较早，二手房小区集聚，板块内部的配套设施较齐全。商业方面，板块内有万达广场（西铁营店）、U-SHOW悦秀城生活广场、家乐福超市等，居住区底商类型丰富，能满足居民的基本生活需求；医疗方面，板块内有丰台右安门医院、丰台区妇幼保健院，以及三甲医院首都医科大学附属北京佑安医院；生态休闲方面，板块内有万芳亭公园、北京辽金城垣博物馆、玉林里体育文化广场等，还有凉水河流经板块中部，居民可以在河堤两岸散步休闲； 产业方面，板块内部的北京南站是国家特等客运站，主要以轨道交通产业为主，周围还有较多政府机构和社会团体，空间设施及经济环境偏社区化。目前商圈价值主要体现在交通优势、居住配套方面，是丰台传统的主要居住区之一。

板块内无新房在售，二手房小区大多数建于2000年以前，次新房优质小区较少；商圈内的居住人群主要以丰台区本地人、企事业单位职工等；随着区域的发展成熟和购房理念的变化，部分在西单、金融街、中关村以及地铁4号线沿线商圈工作的中青年群体在右安门外商圈购房。

2016年至2021年7月末，右安门外商圈内有一处土地出让。2017年7月，北京市丰台区西铁营村0501-634等地块F1住宅混合公建用地、B4综合性商业金融服务业用地、A33基础教育用地被金茂+世茂+国瑞联合体以78.2亿和54%的自持比例摘得地块。该地块为“限竞房”项目，均价不超过79459元/平，最高单价不得超过83432元/平，项目案名为佑安家园（佑安府）。

截止到2021年7月底，丰台区在今年共出让三块土地，主要位于长新店镇张郭庄村、郭家坟等地。丰台区2021年-2022年度拟供应经营性用地推介会信息显示，丰台2年内将供应12宗住宅地块，这12宗地总计建筑面积174万平米，其中住宅建筑面积为140万；根据土拍市场两集中的政策，计划分三个批次进行供应。

从拟出供应地块区位图上看，近两年丰台区计划出让的地块距离右安门外商圈较远，短期内不会对板块房价造成太大的影响。

丰台区在首都城市格局中，既属“一主”又处“一轴”沿线，是首都“四个中心”功能集中承载区，是建设国际一流和谐宜居之都的关键地区。丰台区将成为具有国际竞争力的智能制造创新区、具有全球影响力的金融发展新区、具有国际先进水平的首都商务新区。

右安门外商圈处于丰台与未来首都功能核心区的交汇处，坐享南二环与城市轨道交通及丰台区产业规划升级的红利。交通方面，丰台区将构建高效便捷城市交通体系，充分发挥重大交通枢纽布局汇聚优势。全力服务和保障丽泽城市航站楼、丰台站、北京西站、北京南站“三站一楼”高水平建设运营。

右安门商圈处于北京南站和丽泽城市航站口的中间区域，地理位置特殊且意义重大，受丽泽商圈政策红利的辐射影响，右安门外商圈有望迎来新的发展。此外，丰台区将全面推动市政工程建设，提升北京南站周边整体风貌形象。地铁14号线是北京市东西方向的大动脉，其西段和东段都已开通。受到丰台丽泽商务区规划变动的影响，中段还有5公里左右迟迟未能开通。地铁14号线中段途径右安门外商圈，板块内有西铁营站、景风门站（暂定）两个站点。

北京市重大项目办表示，按照计划和当前工程进展，14号线剩余段将于2021年底建成通车，14号线也将实现全线贯通；此外，景风门站也是地铁19号线的途经站点之一，地铁通车后可与2号线、4号线、大兴机场线等9条线路换乘，目前该条线路尚在建设过程中，一期计划2021年底通车。地铁线路通车运行不仅对城市交通问题的解决形成有力支撑，为居民的出行和通勤提供了更多的选择，多条地铁聚合也会使得各种形式的商业以车站为中心布局，地下商圈和地上商圈互为依托，呈现商业集中效应，为右安门外商圈的产业升级重塑注入新的活力。商业方面，推动消费向体验化、品质化和数字化方向提档升级，服务北京国际消费中心城市建设。

聚焦中关村丰台园、丽泽金融商务区、方庄、马家堡等重点区域，坚持主题特色培育与功能品质升级相结合，着力打造西铁营商圈等高品质消费圈。另外，由于右安门外商圈临近丽泽金融商务区，随着丽泽金融商务区产业空间不断释放，金融企业不断集聚，在政策和市场的双重红利下，右安门外商圈的未来也着实令人期待。

1. 小区为成熟社区，内部配套齐全：有超市、理发店和社区服务中心，日常生活便利。

2.小区房龄虽老，但外立面较新，居住氛围好，整体居住品质高。

3.小区户型较为齐全，一居、两居、三居都有，可选择范围广。

4. 小区南边是洋桥西公交站，北边是北京南站地铁站，站内可换乘地铁4号线和地铁14号线，也可以乘坐高铁，出行比较便利。

小区经幸福里APP于2021年6月查询，小区挂牌房源共20套，洋桥西里小区7月挂牌均价为56745元/㎡。根据幸福里APP显示，小区当前均价环比上月增长0.26%，小区近半年价格呈上升趋势，且环比上升和下降幅度均在正常值范围内，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

洋桥西里小区具体购房成本方面，拿幸福里APP上显示在售的户型87㎡的三居室为例，报价是550万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为80%。理论上该套房源首套首付为220万，二套首付为440万。

小区户型有40㎡-51㎡一居、57㎡-76㎡两居、67㎡三居。

现选取主力户型57㎡两居室和其他户型51㎡的一室一厅进行分析

户型面积：57㎡两居室

户型亮点：

1.访客路线短，私密性高

2.主卧次卧均有单独的储物间，可存放杂物

户型缺点：

1.客厅朝西，存在西晒问题

2.户型不方正，有缺角，不便于家具的摆放

户型面积：51㎡一居室

户型亮点：

1.客厅带有阳台，采光采阳好

2.动静分区，休息区和娱乐区互不影响

户型缺点：

1.暗卫设计，通风不便，容易滋养细菌

2.南北不通透，通风效果差

洋桥西里小区共38栋楼。其中1号楼、26号楼、28号楼、29号楼距离小区出入口近，进出方便；7号楼和8号楼靠近小区便利店和饭馆，日常生活采购较为便利；15号楼靠近万客利百家菜市场，较为嘈杂；12号楼-23号楼大致都位于小区内部，相对较为安静，宜居性强，适合老人或睡眠质量不好的住户考虑。

1.小区户型有40㎡-56㎡一居、57㎡-76㎡两居、65㎡-87㎡三居，但主要以小户型为主，均价和总价都较低，适合右安门外商圈工作的刚需人群。

2.小区周围有大型商场，方便人们购物，适合年轻的消费群体选择。

3.小区户型中大多带有阳台，采光通风较好，方便晾晒，注重楼栋采光的人群可以考虑一下。

截止2021年6月份，右安门外板块内暂无新盘在售，而距离板块最近的新盘是角门板块内的新房项目——福海棠·华府。

福海棠·华府是由北京翰达金晟置业有限公司打造的别墅项目，2021年6月的均价为7.2万/㎡，均为四居，总价最低为1550万/套起。而洋桥西里小区2021年6月的均价为56745元/㎡，最大的户型是87㎡的三居，总价为550万/套。从总价和购房人群角度来看，洋桥西里小区与该项目不具可比性。而新盘预售，也不会对右安门外板块二手房市场造成冲击。

洋桥西里小区周边二手房的报价在5万/㎡-7.5万/㎡，其中西罗园四区和洋桥北里与洋桥西里小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。