今天小编踩盘的目标是位于丰台区成寿寺商圈的四方景园三区，这个小区已经有大约15年的房龄了，外立面现在保养仍然很好，楼栋品质也很不错，而且小区绿化比较好，小区内部有中心花园，居民空闲时间在花园里散散步、下下棋也是非常不错的。内部配套也比较齐全，有垃圾分类点、快递存放点等，方便了居民的生活。下面小编就给大家具体说说四方景园三区的情况。

亮点一：外立面保养良好

小区于2006年-2007年分批次建成，有着15年的房龄，当小编站在小区门口的时候，就被这个小区的外立面吸引了，红棕色的涂料比较亮眼，没有掉漆、脱皮的现象。经过十几年的风吹雨打，外立面仍然被物业保养的很好，走进小区里看着这红棕色的外立面，让小编的心情都舒畅了许多。

亮点二：小区绿化好

小编进入小区后在小区里面转了一圈，发现小区的中心是一个大花园，花园里种着各种花草树木，走进花园便能闻到淡淡的花香，使人身心愉悦，花园中心有供人休息的凉亭、凳子。楼栋周围也种着各种花草，非常漂亮。

亮点三：小区内部配套齐全

小编从进入小区，就时刻观察小区的内部配套，便发现小区里有垃圾分类设施，有快递存放点，也有饮水机，但就是找不到健身设施和儿童游乐设施，询问了从旁边经过的老大爷才知道，原来健身设施都设在了与小区连通的小花园里，谢过老大爷就往小花园走去，发现有很多人在这里健身，非常方便。

亮点四：小区周边配套完善

小编还到这个小区周边逛了一圈，觉得周边配套还是挺齐全的。在进入小区的时候，就发现南门就有许多商店、超市，从小区北门出来，对面也是一条街的店铺，可以满足小区居民的日常需求。小区周边有购物中心、医院、银行等，骑行不到5分钟就到了最近的北京方庄购物中心。

槽点一：非机动车乱停乱放

进入小区后，发现小区内的非机动车乱停乱放现象严重，几乎每栋楼的前面都有几辆胡乱停放的电动车、自行车。不仅如此，当进入楼栋内探查情况的时候，楼栋里面也停着多辆非机动车，这给居民的出行带来了不便，还具有一定的安全隐患。小编在这里提醒物业，重视非机动车乱停乱放的现象，方便居民出行。

槽点二：小区楼道内杂乱

进入楼道后，楼梯上的小广告引起了小编的注意，小编看到这种小广告就特别心烦，影响了楼道内的环境，还有楼道内的随意堆放杂物现象，影响了居民的出行，具有一定的安全隐患，如果楼内发生危险，安全通道被堵塞，很有可能导致逃生不及时。

小编在小区内转的时候，发现有居民在无障碍通道的栏杆上晾晒衣服，这虽然对居民的出行没有什么影响，但是非常影响小区的美观。而且还发现道路旁边有很多没有及时清理的垃圾，给环境带来了一定的影响。

经过一天的踩盘，下面就说说小编的感受，四方景园三区是一个高密度的社区，人口数量比较多，小区内部配套齐全，绿化面积、健身设施都能满足居民的要求，楼栋外立面干净整洁，保养良好，这一方面物业做的还是不错的，追求生活质量的人群可以优先考虑。小区的周边配套比较齐全，周边有超市、公园等，使居民的生活更加的方便。

小区内物品堆放现象严重，非机动车辆随意停放现象普遍存在，给小区内部的环境带来了影响，也有一定的安全隐患，物业在管理方面还要加强，对于小区居住环境和居住品质要求较高的群众，小编建议谨慎选择。

成寿寺商圈位于东南三环与东南四环之间，京沪高速以西。东南两侧与十里河商圈接壤，犬牙交错，不分彼此；西侧与宋家庄商圈相邻，以方庄南路为界；北侧是潘家园商圈，以南三环为界。

成寿寺的区域功能定位是丰台品质生活区。

商圈内的交通资源主要有地铁10号线和京沪高速，通勤便利。商圈内的医疗资源主要有北京金桥医院、四方景园社区卫生服务站等，医疗资源相对一般。主要商业资源有新业广场、物美超市（分钟寺店）等。主要生态休闲资源有颐方园合馆、玉兰苑公园等。

作为丰台区的居住板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在10-20年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为5.9万/㎡；商圈内新房项目有合生漫云、金茂东叄金茂府、世贸北京天誉等，均价11万/㎡起。商圈内二手房供应充足，价格稳定。

目前商圈价值主要体现在居住功能方面，商圈内主要居住人群以原住民为主，其次是国贸和地铁10号线沿线的工作人群，主要的通勤方向是国贸、金融街等。

根据北京市规自委官网显示，成寿寺商圈2021年没有新地块入市，但5月份的北京市土拍中，丰台区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是丰台张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇，占地面积约7.4公顷，规控面积约17.1万㎡。由首开和卓越联合体以62亿元及竞建公共租赁住房面积32500㎡的条件竞得，成交楼面地价36232元/㎡。

第二块是丰台张家坟村15-1、21-5地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇张家坟村，占地面积约9公顷，规控面积约12.6万㎡。由天津城茂置业以37.1亿元竞得，成交楼面地价29471元/㎡。

相较成寿寺商圈，新地块所处商圈的生活便利度、通勤便捷度、发展前景预期等均无可比性，所以二者无法形成竞争关系，相互之间不会造成影响。

根据《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，成寿寺商圈的板块功能定位是品质生活区，受首都商务新区辐射，为其提供居住配套功能。成寿寺商圈的发展主要可以从两个方面来看：

一是成寿寺板块交通优势非常明显。“三环半”的位置，地铁10号线横穿整个板块，5号线、14号线、亦庄线从三面环绕，使得整个板块内到地铁的距离都很近，自然成为国贸CBD、金融街、西单、亦庄新城等区域白领非常热衷的居住区域。年轻人群的聚拢，使商圈形成了集娱乐、购物、餐饮、休闲、健身、会议、餐饮等为一体的特色商业圈。

二是成寿寺商圈紧邻南三环路，商圈北有国贸CBD、南有宋家庄商圈和亦庄商圈、西有金融街和丰台科技园，其地理位置非常特殊，到达几个大型商务区的通勤时间都较短。而且商圈东侧仍有可开发的土地，这也决定了成寿寺商圈具备向品质居住区方面发展的优势，未来会更好的为首都商务新区提供居住配套服务。

1.小区户型多样，有一居至三居户型，户型选择面广，且户型设计好。

2.小区绿化好，内部有中心花园，楼栋周围种有树木，景色优美。

3.小区门禁严格，进出门都需要刷门禁卡，门口有监控，并且有保安值班，有利于保障住户安全。

4.小区周边配套齐全，有银行、超市、餐饮店等商业设施，可以满足小区住户的日常需求。

四方景园三区截止到2021年7月，挂牌均价为60021元/㎡，环比上月降低0.55%，从近6个月的价格波动趋势来看，小区价格整体呈上升趋势，价格波动在正常范围内，购房者不需要担心有较大的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿APP上显示在售的主力户型122㎡三居室为例，报价690万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%，理论上该套房源首套首付为276万，二套首付为552万。

主力户型：128.46㎡三室一厅两卫

户型优点：厨房带阳台，客厅带飘窗，主卧和客厅均朝南，采光采阳好，客厅面积大，使用空间充足。

户型缺点：主卫是暗卫，通风性差，门口到客厅带有空间浪费。

其他户型：122.66㎡三室一厅一卫

户型优点：户型南北通透，通风效果好，主卧和客厅均朝南，采阳采光好，主卧空间大，使用面积充足。

户型缺点：厨房紧邻卫生间，布局不合理；动静不分区，私密性较差。

小区共有4栋楼，均为板塔结合楼。2号楼和3号楼距离街道较近，可能会有一点吵闹，但是离门口较近，重视出行方便的人群可以优先选择；1号楼和4号楼比较安静，喜欢安静的人群可以优先选择。

1.小区楼栋品质高，内部设施完善，有花园、活动广场和健身广场，适合对内部配套有要求的人群。

2.小区户型多样，可选择性高，且价格亲民，适合刚需人群购买。

3.小区居民较多，邻里关系好，生活氛围融洽，追求小区生活氛围的人群可以重点考虑。

截止2021年7月份，成寿寺板块内有新房在售，距离最近的是世茂北京天誉。

世茂北京天誉是由北京和盛润景置业有限公司开发建造的，2021年7月份的均价为120000元/㎡，户型有三居和四居，总价为1750万/套起。而四方景园三区在售的最大户型为137.8㎡的四居，总价为1200万，从总价和购房人群角度来看，四方景园三区与该项目也不具可比性。新盘预售也不会对成寿寺板块二手房市场造成冲击。

小区周边二手房的报价在5.5万/㎡-6.2万/㎡，其中四方景园三区和四方景园二区与四方景园五区小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。