小晟今天给大家介绍一个位于大兴区旧宫商圈的小区，名字叫红星楼小区。小区单价不高，均价大约在3.9万/㎡，户型以纯朝南向和南北通透朝向为主。小区比较适合预算有限的刚需家庭。感兴趣的朋友，跟小晟一起来看看吧。

亮点一：小区内绿化好

小区绿化做得不错。小区的停车位后面都种了成排的柳树和松树，长得很茂盛。小晟还在小区的每一栋住宅楼前都看到有花坛，花坛里种有冬青、苏铁、还有小型的灌木，有的花坛里还开出了鲜艳的花朵。天气炎热的时候小区居民可以在大树下乘凉、赏花、和邻居聊天，有助于增进邻里之间的友谊。

亮点二：楼道内干净整洁

楼道内保持的比较干净整洁，楼道内不仅没有堆放杂物，而且楼梯台阶上和墙面上都没有发现任何小广告。对于红星楼这种老小区来说，楼道内能保持成这个样子还是挺难得的。这点做得不错。

亮点三：小区居民就医方便

小区门口附近有一个大兴区红星楼社区卫生服务站。小晟从小区门口步行到卫生服务站，只用了三分钟的时间。后来小晟又通过询问护士得知，服务站医护人员配备较为齐全，可以基本满足一般常见病、慢性病、多发病的诊疗与护理 ，并且有医疗保险的，费用可以正常报销。此卫生服务站为社区居民了提供方便舒适的就医环境。

槽点一：小区路面不平整有破损

小区内的路面多处凹凸不平，虽然可以看出后来修补过，但是依然不平整，甚至出现了裂痕。后来小晟又走到了住宅楼前的停车位后边发现，这里用石砖铺的路上有好几处明显塌陷的情况。这会对居民的出行安全造成隐患，人们很容易在不注意的时候踩到坑里面绊倒，而且这种情况也会影响小区的美观。

槽点二：小区内多处堆放杂物

小区内存在乱丢乱放杂物的情况，被遗弃的旧家具直接堆放在小区楼下的大树下面，小晟走上前去一看上面都有灰尘了，肯定放在这里不是一天两天了。而且小晟还在小区内停车位的旁边发现了有堆放的建筑垃圾。这种情况证明小区物业管理松散，同时也影响了小区的整体形象。

一个多小时的踩盘结束了，现在又到了小晟精彩的幸福说时刻。先说一下产品本身，红星楼小区开放式管理，是一个没电梯的板楼社区，内部配套设施和物业管理水平一般，整体来说产品力一般。其次的是周边配套，小区门口就有一个社区卫生服务站，小区周边两公里范围内有地铁8号线火箭万源站和多条公交站，另外还有航天万源广场，周边配套表现不错。综合来看，本小区在商圈竞争力较弱。红星楼小区以小户型为主，单价在3.9万/㎡，所以小区是刚需性楼盘，适合刚需预算有限的家庭购买。

红星楼小区位于旧宫商圈，商圈位于南四环和南五环之间，商圈东侧与小红门与亦庄商圈接壤；南侧是瀛海镇商圈，被南五环隔开；西侧与和义商圈犬牙交错；北侧是宋家庄与十里河商圈，以南四环为界。

旧宫商圈的板块功能定位主要是与亦庄产业协同联动，发展成为亦庄的后花园，提供完善的生活服务配套。

商圈内的交通资源主要有地铁8号线、亦庄线、德贤路、南四环、南五环等，公交线路众多，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有旧宫医院、北京育龙和谐医院等两所综合型医院。商业资源包括住总万科广场、旧宫商厦、爱琴海购物中心等大型商超。休闲资源包括碧海公园、旧宫公园、旺兴湖公园等等。

作为大兴的传统居住区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.5万/㎡，圈内新建商品住宅有京能电建洺悦湾和中南湾有售，均价5.3万/㎡起。目前旧宫商圈新房供应较少，二手房供应量充足，挂牌价格稳定。

目前商圈价值主要体现在居住配套方面。商圈内主要居住人群是原住民，其次是亦庄商圈、金融街和宋家庄区域的工作人群，主要的通勤方向是亦庄、金融街和国贸方向。

近年来旧宫商圈一直是北京土拍市场的热门商圈，根据北京市规自委官网显示，大兴区在2021年5月份的北京市首批“两集中”土拍中有两块土地成交，其中一块处于旧宫镇，该地块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡，位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

该块地位于旧宫商圈南边的城乡结合部，距离8号线五福堂站比较近，有地铁优势，未来产品如果以最高限价7万/㎡入市的话，新房的单价会明显高于商圈均价，不会和商圈内的绝大多数住宅盘形成竞争关系。所以新地块新产品未来入市，对旧宫商圈二手房价格的影响微乎其微。

旧宫商圈是北京“城南行动计划”的重点发展区域，近十年来飞速发展，尤其是在2019年 “大亦庄”概念提出后，明确将旧宫划入亦庄经济开发区，定位为“亦庄综合配套服务区”，功能是为亦庄产业发展提供现代居住和商业服务。商圈的发展前景可以从三个方面来看：

一是得益于从2009年开始持续十多年的三轮“南城行动计划”的重点支持，整个南城投入资金近万亿，使旧宫的城市面貌和基础配套设施在短短的十年内得到快速全面升级，如今的旧宫已经具备了发展成为现代化精品生活小镇的基础；

二是随着旧宫商圈市政服务、交通设施、休闲资源等城市功能的持续成熟，自然会承接大量北京中心城区疏解的人口和产业，近一步丰富商圈内的人群属性；

三是在“大亦庄”概念的催动下，旧宫和亦庄经济开发区将进一步融合，两个商圈在居住功能和产业功能上实现双向互补，旧宫将发展出兼具商业和商务功能的众多服务机构。在这样的大背景下，整个商圈的GDP产值、职住均衡度和居住品质都会跨上一个新台阶。

1、单元楼道内不拥挤，小区是纯板楼社区，每栋楼都是一梯两户或一梯三户，居住舒适度高。

2、小区户型设计好，以纯朝南户型和南北通透户型为主，采光效果好。

3、小区房价约束力小，房子单价低，户型以小面积为主，购房成本低，预算有限的家庭也能够购买。

4、小区居民看病就医方便，小区门口就是大兴区红星楼社区卫生服务站，就诊还可以正常报销医保。

2021年8月，幸福里app显示红星楼小区的挂牌均价是3.9万/㎡，总价区间在195万-365万，挂牌均价环比上月上涨0.16%，价格无明显波动。整体来看这半年的走势，小区价格走势呈现微涨态势，并且与旧宫商圈的均价和整个大兴区的均价，基本保持在同一个节奏。小区成交均价在过去半年一直低于旧宫商圈的均价和整个大兴区的均价，证明本小区在整个大兴区和旧宫商圈竞争力都比较弱。

购买成本方面，以58㎡两居室为例，报价265万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为93万；二套首付约为159万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

红星楼小区的主力户型为一居室和两居室，一居室面积段为43㎡-56㎡，两居室面积段为50㎡-95㎡，大多是南北朝向两居室户型。下面选择两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为51㎡东北朝向两居室，优点是：

1、卧室A带有一个阳台，方便晾晒衣物；

2、厨房带窗户，方便排油烟；

3、两卧室户型方正，方便摆放家具；

4、卧室A是双朝向，通风效果好。

缺点是：

1、卫生间无窗户，通风换气效果不好；

2、客厅无窗户，采光和通风效果差；

3、厨房门和卫生间门离得近，气味互串。

户型二：

本户型为58㎡南北朝向两居室，优点是：

1、南北朝向，采光和通风效果好；

2、卫生间带窗户，方便通风换气；

3、厨房带窗户，方便排油烟；

4、卧室B带阳台，方便晾晒衣物。

缺点是：

1、客厅无对户外的窗户，采光通风效果差；

2、卫生间门和厨房门太近，会有异味互串；

3、卧室A，有凹角墙面，不方便摆放家具。

首先考虑到临街会受到噪音的影响，4号楼、12号楼、13号楼和16号楼建议最后考虑。其次前后楼间距小的话，视野和采光的效果会比较差，所以1号楼、2号楼、3号楼和8号楼，也不建议优先考虑。综合对比之后，15号楼为最佳选择。15号楼位于小区中心的位置，受到马路上噪音的影响相对较小，而且15号楼北面的14号楼和南面的16号楼，楼间距都足够大，所以采光和视野效果比较好。

红星楼小区，由于主打小面积户型，并且单价在同商圈处于较低水平，属于刚需型社区，预算有限的刚需型家庭可以优先选择此小区。另外在亦庄商圈、金融街和宋家庄区域的工作人群也比较适合购买此小区。

旧宫商圈的新盘比较少，可对比的住宅盘有两个，中南湾和京能电建洺悦湾。中南湾产品较为单一，只有一种97㎡两居室户型，这里不做过多介绍。着重说一下京能电建洺悦湾，楼盘由北京京能海赋置业有限公司开发，主打86㎡-133㎡三居和四居，单价5.3万/㎡起，总价451万起。相比红星楼小区而言，新盘的周边配套更胜一筹，主要体现在商业和交通两方面，京能电建洺悦湾距离旧宫地铁站约600米，距离住总万科广场约500米。而红星楼小区距离最近的地铁站和商业中心都相比新盘都较远一些。产品本身来讲，新盘在小区环境，楼盘品质以及内部配套方面占据优势。所以预算充足的朋友们，可以优先考虑新盘。但是红星楼小区购房成本较低并且生活气息氛围更浓，对于预算有限的朋友也是一个不错的选择。

红星楼小区周边二手房均价在3.8万/㎡-4.8万/㎡，其中红星楼小区、云龙家园和万源北路7号院小区价格相差不大，故选择这三个小区进行对比分析。