小福此次前往踩盘的小区是位于丰台区马家堡商圈的角门西里小区，之所以选这个小区是因为小福前几天在坐地铁时，听到有几位大爷在说马家堡的十几年前建成的老房子现在都开始涨价了。听到这里小福不禁感到好奇，于是便在网上查询马家堡附近的老房子，发现果然和大爷说的一样，这让小福产生了一个疑问，为什么这些老旧小区还能涨价呢？于是小福便选择了一个建成时间早，均价却不低的角门西里晨光小区来实地看一看这些老小区究竟有着怎样的过人之处。

亮点一：干净舒适的社区

小福从角门西地铁站出来没走几分钟就看到了小区的楼栋，小区大部分都为6层板楼，只有一栋为12层塔楼，小福是从小区南门进入小区的，小区给小福第一印象就是干净，小区虽然是十几年的老小区了，但是楼栋外立面却没有大面积的脱落，养护的非常不错，小区内道路两旁均种有树木，给这个十多年的老小区增添了一分美感。小区内的板楼都为低层板楼，板楼从通风和采光方面都非常有优势，，这样的低层板楼让小福着实羡慕。

亮点二：小区内绿化不错，环境好

让小福意外的是这十年的老小区绿化居然做的非常不错，在踩盘过程中小福发现每栋楼之间都有一片种满树木和各种各样的花卉的地方，在小区中间也着一大片绿植，在这绿植周围设有长椅，以供人们闲暇时乘凉歇息。

亮点三：小区内可以安装新能源充电桩

小福在踩盘中发现小区内有不少业主安装了新能源充电桩，这让小福感到意外，因为小区建成至今已有十年时间，小区内可用地已经很少且设施都有可能老化的情况下，小区物业还允许居民自己安装新能源充电桩，这无疑是这老旧小区的一个不小的加分项。

亮点四：小区配套完善，生活便利

在小福踩盘发现小区虽然不大但是生活配套却出奇的完善，小区内部就有便利店和水站，便利店虽然不大但是对于居民的日常生活来说已经足够了。

小区不仅内部配套全，外部配套也毫不逊色，小区从南门出来便是药店和超市，在12号楼下便是底商，底商的种类也是非常齐全，银行、营业厅、理发店、服装店等都能够很好的满足居民日常生活所需。

小区周边也不缺乏大型的商业中心，从东门出去骑车10分钟内就可以到凯德MALL，内部店铺涵盖了各种主流品牌，运动品牌有阿迪达斯、三叶草；服装类有波斯登等国外快时尚品牌，商厦内吃的特别多，呷哺呷哺，比格披萨都是比较出名的，而且商场还有电影院和KTV，总之一圈下来小福觉得年轻人可以时常来此一逛，吃喝玩乐都能满足。

学校方面，小区从东门出来步行不到5分钟便是北京市赵登禹学校（小学部），在小福到达学校的时候正赶上小孩子们在上课间操，让小福一下子回想起了自己的小学时光，小区距离北京市赵登禹学校的中学部也非常的近，骑车仅用了7分钟。

医院方面，小区出门便是北京博爱医院，离马家堡社区卫生服务站也就2分钟的路程，北京博爱医院是一所三甲医院，对于家里有老人的家庭来说可有算上是一个福利了。当然了，小福还是希望大家永远不会用到这些医院。

交通方面，小区出南门走5分钟就到地铁4号线角门西站，东门出来沿着角门北路走2分钟便可达角门北路公交站，出行非常便利。

槽点一：小区内人车不分流，停车位不充足。

小区内人车不分流，小区的道路两旁和楼前楼后都可以停车，而且能看出来车位非常紧张，小福踩盘的时间是工作日的上午，但是小区内的车依然停的是满满当当。因此主路也变得非常狭窄，楼前楼后除去绿化带以外也没有什么活动的区域，小区内的活动空间有限。

槽点二：小区内楼道一般

在小福进入楼栋后便发现，楼栋内的环境并不如意，楼道墙皮有的已经脱落，地下扔满烟头，墙上布满了让人眼花缭乱的小广告，楼道内还停有自行车，让本不宽阔的楼道变得更为狭窄，这些都是老小区的通病，这些不仅影响美观也对居住于楼内的居民来说有一定的安全隐患。

槽点三：小区内无门禁，没有安保执勤

在小福踩盘过程中发现小区内单元楼门和小区出入口均无门禁，而且也没有安保人员执勤，可以随意进出，小福在踩盘进出过程中没有丝毫的阻拦，这样对小区内住户的安全有一定的隐患。

总的来说，这次踩盘还是非常顺利的。角门西里晨光小区作为当年的老小区，周边配套十分齐全，居住的也多是老年人为主，小区环境十分安静，居住氛围也很好，小区周边配套也相对较为成熟，小区内楼栋多为6层板楼，以小户型为主，总价低适合刚需或者急需上车的人选择。小小区因为楼龄老，小区内乱停车现象严重，所以算不上太高品质的生活，对于整体居住品质有较高要求的改善人群来说还是需要考虑下。

角门西里晨光小区地处丰台区东侧位置上的马家堡商圈，该商圈北侧为右安门外，南侧毗邻新宫，西侧靠近草桥，东侧与角门商圈紧密衔接。马家堡原名马家铺，“堡”通“铺”音，本为驿站，在明末清初时成村，含四顷三、北天津庄、北甲地、马家堡4个村落。如今的马家堡已经成为丰台区的主要住宅板块之一，区域从南三环覆盖到南四环。

板块内聚集了大量二手房住宅小区，暂无新房供给，二手居民楼很密集且房屋属性较复杂，涵盖商品房、经适房、回迁房、公房等。根据建成时间年代不同，大致可分为两类，一类以2000年前为主，代表小区有嘉园一里、南华小区、洋桥72号院等；另一类以2000年后为主，代表小区有首座绿洲、旭日嘉园、左右坊等。

如今的马家堡除自身发展外，还不断承接着外部需求的涌入，占据了交通、商务、人文等优势，尤其地铁4号线的开通，让该板块与西部、北部联系更加紧密，加快拉动了西部、北部工作人群南迁的步伐，使得板块的区域价值、房地产价值有了明显质变。目前板块内有两条地铁线路，地铁4号线和10线分别呈南北和东西走向贯穿，其中4号线在板块内设有马家堡站、角门西站、公益西桥站，居民出行便利。不止如此，板块北侧与南三环中路连接，南侧有南四环中路，东侧有嘉园路，西侧有马家堡东路，自驾出行相对便利。

商业方面，马家堡板块内有凯德mall大峡谷、新荟城、公益西桥华联等，为消费者提供便利生活；教育方面有角门小学、赵登禹学校、北京市第十八中学等；医疗方面有北京汇安中西医结合医院、北京丰台怡康医院，东侧角门商圈的北京博爱医院也可承接部分治病看医的需求；生态休闲部分，板块内有嘉园三里公园、嘉囿城市休闲公园，基本满足居民日常休闲娱乐需要。

早期的马家堡居民多数是从西单、西长安街、前三门大街等内城要地拆迁过来的，后续随着板块发展，居住和购买力人群开始多元化，大多是以地铁4号线为主的通勤人群，以及马家堡和附近商圈的上班族。

从2016年至今，马家堡商圈内无地块出让信息。该板块开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内不会有新的住宅类土地入市。根据北京市规划和自然资源委员会官方网站显示，截止2021年6月，丰台区今年共有两宗土地招挂牌成交，一宗是长辛店镇张家坟村15-1、21-5 地块R2二类居住用地，金茂以总价37.1亿元摘得；另一宗是长辛店镇张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地，由首开+卓越以62亿元+3.25万㎡公租房面积竞得。这两宗土地集中在丰台区的西侧区域，对马家堡商圈楼市影响不大。

但据2021年3月丰台区举办的土地推介会来看，预计将推出北京西南二环至六环间12宗住宅用地，规划建筑规模逾180万平方米，丰台区未来重点发展的功能区域均有土地供应。从具体的住宅土地看，规划主要围绕在丽泽金融商务区、中关村丰台园、南中轴、河西四大重点区域，其中丽泽金融商务区距马家堡较近，后续会辐射影响到该板块二手房市场。

同时可以关注下该板块后续有无旧改计划。

根据《丰台分区规划（国土空间规划（2017年—2035年））》显示，丰台区将建设成为首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区、首都高品质生活服务供给的重要保障区等。背靠大树好乘凉的马家堡自然会受整个政策红利带动整个城市的发展。

作为连接北京中心城区、城市副中心、首都新机场和雄安新区的重要空间走廊，位于南中轴上的南苑—大红门地区是首都城市整体布局的重要组成部分。根据相关草案显示，大红门地区将围绕“首都商务新区”的战略定位，着力建设有国际吸引力的首都商务新高地和有世界影响力的文化艺术新中心。整个南中轴-南苑文化板块会辐射到马家堡商圈，带动该板块的文化环境改善。同时由于马家堡较好的地理位置和住宅区的定位，后续也将承接到丽泽金融商务区的外溢居住需求。

低层板楼是很多购房者选择角门西里晨光小区的原因之一，板楼一梯两户的设计，意味多数房源会南北通透，采光好。

小区以51㎡-59㎡的二居室为主，总价为299万起，小区以小户型为主，面积小、总价低更适合刚需人群选择。

小区出南门步行十分钟内就可以到达地铁4号线角门西地铁口，交通较为便利，周边道路较宽而且并不拥堵，为小区居民出行提供了极大的便利。

区域配套成熟，商业氛围浓厚，小区东门出去便是北京博爱医院，无论是底商还是大型的购物中心和中小学都配套完善，为小区的居民生活提供了极大的便利。

角门西里晨光小区经幸福里APP于2021年6月查询挂牌价格为63508元/㎡，挂牌房源以51㎡-59㎡两居室和67㎡-71㎡三居室居多，总价在299万-450万之间。根据幸福里APP显示，小区当前环比上月增长0.14%，近半年内环比上涨和下跌幅度均在正常值范围内，购房者不用担心小区有较大浮动的价格动。

举例：

购房成本方面，参照北京市现行的普宅标准来看，小区内大多数二手房为普宅，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套为40%，二套80%。如果是55㎡的二居室，首套首付约为124万，二套首付约为213万。

小区最小的户型为51㎡的二居室、最大的户型为71㎡的三居室。

户型面积：55㎡的二居室

户型优点：南北通透，主卧朝南带阳台

户型缺点：但是客厅过道浪费面积大，卫生间为暗卫，通风性较差

户型面积：71㎡的三居室

户型优点：主卧朝东带阳台，客厅面积相对较大，卫生间是明卫，通风好

户型缺点：南北不通透，主卧采光较差，适合一家三口或者两口之家的人选择。

小区内1号楼-11号楼为6层板楼，12号楼为12层的塔楼，整体建筑品质相差不大。6号-8号楼临近南门，对面便是商铺，步行几分钟便可达地铁4号线角门西站，出行和生活都很方便，12号楼下为底商，临近角门北路出行较为方便，但是为塔楼，楼内住户较多，不推荐大家选择。

适合在西单、西直门、海淀黄庄依赖地铁4号线出行的上班族选择。

小区周边有芳茹双语艺术幼儿园、北京市赵禹登学校，适合家里有适龄儿童的人群选择。

小区户型小、总价低适合刚需或急需上车的人群选择。

小区多数为6层板楼、环境好且安静，很适合家里有老人的家庭。

马家堡商圈内目前并无在售新房，故选择同为丰台区内的花乡商圈的中铁诺德逸府做对比。

角门西里晨光小区周边有很多建成多年、内部生活氛围醇熟的小区，这里选择距离小区较近的首座绿洲和星河苑-2号院做对比。