顺着西马场路往里走，会看到在路两旁有两个小区大门，分别是怡然家园5号院、6号院。西马场路两边全是商铺，商铺种类基本齐全。小区内楼栋外立面颜色由红色、黄色、绿色3种颜色拼接而成，颜色较为新颖、庄重大气。小编从大门往小区内看去，小区内道路较为宽阔，且道路两旁都种有绿化，怡然家园可以作为这次的踩盘对象，小编这就给大家详细介绍一下怡然家园。

亮点一：单元门管理较严格

小编拍楼栋大堂的时候是很艰难的，基本上每栋楼都锁着门，只有拿门禁卡才能刷卡进去，小编很想去看看楼栋大堂是什么样子，但觉着自己没机会了。每个人都有自己的隐私，进出单元门必须刷门禁才可以，这样能保护居民的隐私，防止外来人员随意进入楼栋，增加居民生活的安全感，让居民的生活更为惬意。

亮点二：小区绿化环境较好

小区内绿化较好，道路两旁种有可以当作围栏的四季青，里面是草坪和一些树木，绿化面积还是比较多的。居民早上可以跑步，锻练身体，呼吸新鲜空气，到了晚能坐在长椅上和朋友、家人聊天、散心。此外，小区内还种有果树，到了秋天还可以摘果子吃，可惜小编来的有一些早，果树的果实还没有成熟。这些绿化带来的绿色，给居民简朴的生活增加了一笔色彩，让居民的生活更加多彩。

亮点三：周边商业较为齐全

小区周边有许多商铺，有健身的、购物的、维修的、养生的等，基本上能满足居民日常生活需求，由于周边这些底商的存在，让居民不需要去更远的地方就能得到满足，给居民日常生活需求带来了便利，让居民生活得更加舒适、惬意。

槽点一：楼道、步行道有杂物堆积

小编好不容易找到了一个单元门敞开的楼栋，小编进去参观了一下，就看到了这样的情景，在房屋门附近有杂物堆积，都是一些箱子、柜子之类的，而且这些都是可燃物，随着天气越来越热，这些堆积物还很有可能会发生自燃，给居民带来意料之外的事故。在日常生活中，杂物堆放让本就狭窄的楼道更加拥挤，为居民们的出行带来不便。

小编在小区内踩盘的过程中见到，有的居民在装修房子，一些建筑垃圾被堆放在了人行道等公共区域，给小编带来一种脏乱的感觉，小区里还有孩子，如果调皮的孩子爬到了这些建筑垃圾上玩耍，孩子还可能被摔伤，建议物业尽早处理掉这些垃圾。

槽点二：非机动车乱停乱放

小编刚进小区的时候，就发现小区内设有非机动车停车位，但还是有部分非机动车停放在小区内的公共区域，就连单元门门口附近也有许多随意停放的非机动车。单元门门口有非机动车停放会阻碍居民出入楼栋，这些乱停乱放的车辆不仅仅会给居民带来不方便，还可能会影响居民的心情。

槽点三：部分道路年久失修

小编看到有些居民向绿化树林的方向走去，便也跟了上去，原来是小区的草坪，只是有一条被踩出来的小路，小编还发现有些道路并不平整，来往的居民还比较多，这些小路经过下雨还长出了青苔，有的地方还是泥坑。还有一些道路被风化了，露出来许多碎石子，如果有行动不便的居民出行，可能会给居民带来不便，建议物业赶快改善一下。

经过几个小时的踩盘，小编对怡然家园有了更深入的了解，下面就由小编来总结一下：怡然家园是一个建立十几年的小区，外立面维护的还不错，小区内部生活氛围还是比较好，内部绿化也挺多，还有果树。小区内还有小广场，广场内还做有活动，周边公交和地铁也较为便利，从整体来看，怡然家园在周边小区内算是不错的了。对于刚需人群来说，怡然家园是个蛮不错的选择。但是小区内楼道有杂物堆放，还存在非机动车乱停乱放和道路失修的情况，除去这些缺点，选择怡然家园还是挺不错的。

怡然家园位于北京市丰台区，属丰台角门板块，板块位于北京南四环内。内含一条地铁线路，一个中型购物中心，一个农贸市场，商业、教育、医疗配套均衡发展，是丰台各版块中发展较早且较为成熟的板块。

板块内包含一条地铁线路为10号线，为北京第二条环形地铁线路，途经海淀区、丰台区、朝阳区，国贸、三元桥、海淀黄庄、六里桥等重点商业区，目前中间可换乘14条地铁线路，可通往北京各个核心区。

角门板块作为丰台区主要住宅板块之一，内部聚集了大量的二手房，居住氛围浓厚。目前板块内商业、教育、医疗、休闲等资源均比较完善；商业方面，板块内有银泰百货、北京华联以及鑫利厚农贸市场等；教育方面有北京轻工技师学院等高校以及西马金润小学、角门小学、北京市第十八中学（分校）等中小学；医疗方面，区域内有三甲医院北京博爱医院、北京嘉禾医疗美容医院、北京丰台怡康医院；休闲方面则有万芳亭公园、槐新郊野公园。 角门板块区域内产业发展较为薄弱。早前板块周边以批发集散为主，有大红门国际商贸城，新世纪服装市场，等数十个专业市场，形成了完整的产业链。后随着区域整治及产业升级，各类文化科技及高精尖企业也相应落户丰台，金融、科技、商务是目前产业的主要组成部分，加上板块属于桥头堡的位置，和其他板块相互辐射，意味着未来会有更多发展的可能。

板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、北京南站、丽泽及在新发地工作的人员为主。由角门板块于板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，新房稀缺，二手房挂牌数量较多，截止到2021年8月1日根据幸福里APP显示，角门板块二手房均价57402元/平，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

2020年以来该板块内没有住宅用地入市。根据中国土地市场网的数据来看，与板块紧邻的马家堡板块2018年有一块土地出让，是丰台区马家堡东路7号0502-614地块F1住宅混合公建项目，面积为1.798759公顷，但是土地主要用途为公共租赁住房用地，约定竣工时间为2022年，所以对角门板块二手房整体冲击不会太大。目前板块内有一个在售新房，福海棠·华府，均价72000元/平起，总价1550万/套，属于高端别墅项目，对普通住宅市场冲击较小。

根据规划丰台区制定了五大战略定位，其中一项定位为“首都商务新区”，2018年7月召开的丰台区委十二届六次全会上提出，“在南三环以南、南四环以北、马家堡东路以东、光彩路以西、南中轴两侧7.6平方公里范围内，规划建设首都商务新区”。

角门板块部分面积正处于规划之中，未来区域将会更加炙手可热。近几年丰台区一直在积极地进行棚户区改造，对角门板块周边的的居住情况和环境治理起到了较好的帮助，像角门甲4号区域环境整治就一直在推进中，不仅如此，对于角门板块内的老旧小区进行改造翻新，也让原本的老旧小区焕然一新，未来将会吸引更多的年轻置业者前来选择购房。根据丰台区发布的规划草案，将升级角门板块内的重要主干路马家堡东路，增加南北向次干路、分流南苑路交通，增加东西向次干路，提升首都商务新区可达性，能够承载更多在京工作者的居住需求。便利的交通条件，对角门板块的后续发力奠定了基础。

1、小区内绿化环境较好，绿意盎然，还有果树，较为宜居。

2、小区户型种类多样，有一居室到四居室的户型，基本上可以满足各类购房者的需求。

3、小区周边配套设施较为完善，生活便利，银行、超市等基本齐全，可以满足居民们的日常生活需求。

4、小区附近有地铁站和公交站，出行较为便利。

截止2021年8月1日，根据幸福里APP显示，该小区在2021年8月的挂牌价格为53958元/㎡，环比持平，自2021年3月起到8月该小区相对较为稳定，对于环比上升和下降幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿幸福里APP上显示在售的户型84㎡的两居为例，报价483万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%，理论上该套房源首套首付为193万，二套首付为386万。

小区户型有45㎡-54㎡一居、76㎡-96㎡两居、79㎡-189㎡三居、165㎡-187㎡四居。

1、北区的3号楼、8号楼、9号楼和南区的7、8、11号楼靠近交通道路，临路的房子较吵，不推荐老人居住。

2、南区的1号楼、2号楼、3号楼靠近底商，适合日常需求较大的人群居住。

3、剩余的其他楼栋都在小区中间，相对来讲比较安静，适合有老人的家庭居住。

1、小区户型相对较为齐全，价格也相对较为合理，推荐预算充足的改善型人群。

2、小区附近还有商场，商业配套较为完善，推荐喜欢购物逛街的人群居住。

3、小区位于丰台区角门商圈，在南四环中路周边，多条地铁线路交叉覆盖，出行较为便利，推荐上班以地铁或公交为主的人群。

截止2021年8月份，马家堡板块无新房源可售，故选角门板块在售新房，在售新盘为福海堂·华府。

福海堂·华府是由北京翰达金晟置业有限公司房地产开发打造的小区项目，2021年8月的均价为7.2万/㎡，三居的总价1550万/套起。而怡然家园在售的最大户型也仅有189㎡的四居，总价为880万，从总价和购房人群角度来看，怡然家园与该项目不具可比性。新盘预售，也不会对角门外板块二手房市场造成冲击。

小区周边二手房的报价在4.9万/㎡-7.4万/㎡，其中怡然家园和西马小区与枫南世嘉整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。