今天要踩盘的小区位于丰台区马家堡角门北路的嘉园一里，是一个被马草河分割开的老型成熟社区。

选择它作为今天踩盘小区有两个原因：其一是近日有人来询问小编嘉园一里小区的情况，小区实在是太大了，小编对此也不是很了解，借此机会去深入了解下小区实情；其二是小区离地铁4号线马家堡地铁站近，想来出行也便利。各方面综合考量下来，小编决定去嘉园一里小区看看。

亮点一：周边教育完善

小区周边有各学龄阶段的学校，位于角门北路的北京市赵登禹学校（中学部）在小区南侧，走10分钟就可以到学校，而赵登禹学校是为了弘扬赵登禹将军的爱国精神更名合并成立的学校；小区北侧有北方之星艺术幼儿园和舞蹈学院附中丰台实验小学，走15分钟就能到达，接送孩子上学也是十分方便的。

亮点二：周边交通便利

从小区出来往北走2分钟就看到了马家堡地铁站，往东走5分钟就看到了嘉园一里公交站，往南走8分钟就看到了万芳桥南站，可见小区出行交通还是很便利的。

亮点三：周边商业齐全

小区一圈逛下来，小编发现小区周边饭馆、银行、果蔬超市一应俱全，走少许路就可以购买到日常生活所需物品，可以说非常方便了。而且小区附近还有一家凯德茂大峡谷购物中心，凯德茂大家想必都是非常熟悉的。

不管是在工作日不加班的夜晚，还是在悠闲的周末时间，小编就非常喜欢约上同伴去凯德茂吃吃东西、看看电影，这么近的购物中心着实让小编有些羡慕。

槽点一：小区安保较差

看着敞开的小区大门，小编大摇大摆地走了进去：小区虽然有亭岗和保安，但小编在门口停留了三分钟，保安大叔也未曾将他的视线转移，一直直勾勾的盯着手机；在进入小区单元门时也是如此：“敞敞亮亮”随意进出，小编进去四处查看后，发现小区单元门基本上都为老旧门锁，仅有少部分住户自己换了智能门锁。安保方面存在着问题，这让小编不禁为住户的财产安全担忧。

槽点二：停车位紧张

在进入小区之前，小编就注意到小区周边道路上停放着满满荡荡的车辆，原以为小区内的情况能好转，却不成想，小区内更加苦不堪言。

再和门口看管的大爷了解后，小编得知小区是没有固定停车位的，所以基本上都是随意停放，站在小区门口往里看，小区道路上乌泱泱的全是车：自行车、电动车、汽车，还有正在进行搬家的货车。第一次看着都非常的闹心，更何况每天都要面对这样的情况，硬着头皮进去的小编，在车辆间七拐八拐的才找小区单元门口，就连单元门口也被堵的仅剩下一人可通过的狭窄道路，真是让人无语。

槽点三：小区脏乱差

进入小区单元门后，小编就感觉来到了“涂鸦世界”，这并非真正的涂鸦艺术，而是乱七糟八的喷涂小广告，楼道墙壁、消防栓箱上遍布，一时间对小区的好感度瞬降。

楼道内停放着自行车，上面已经沾满了灰尘和蜘蛛网，想来也放了好久，就连放着邮政信报箱的房间也被人安排了电动车。而在住户门前，小编还看见了废弃纸箱、垃圾袋等易燃物，存在着一定的安全隐患。更让人不解的是，有的直接将过道变成了私家储物柜，将箱子垒起放在门外，使得原本紧促的空间显得更加狭窄。

小区还存在堆放大量的建筑垃圾和垃圾桶旁有乱扔的现象。

嘉园一里小区是老小区，楼龄相对较老，居住品质一般；但从成熟社区的角度来看，无论是交通，还是教育、商业等各个方面配套已经相对完善。小区靠近地铁4号线大兴线马家堡地铁站，适合以地铁4号线大兴线为主要通行工作的人群。小区临近马草河绿化带，且周边社区也相对成熟，小区居住多以老年人为主，邻里关系和睦，社区氛围较好，适合给父母买养老房。

虽然小区是塔楼但带有电梯，上下楼较为方便。而对于小区的槽点来讲，相比之下，对住房有较高品质要求的人群，还需要认真考虑。

嘉园一里（未来明珠家园）小区地处丰台区东侧位置上的马家堡商圈，该商圈北侧为右安门外，南侧毗邻新宫，西侧靠近草桥，东侧与角门商圈紧密衔接。马家堡原名马家铺，“堡”通“铺”音，本为驿站，在明末清初时成村，含四顷三、北天津庄、北甲地、马家堡4个村落。

如今的马家堡已经成为丰台区的主要住宅板块之一，区域从南三环覆盖到南四环。板块内聚集了大量二手房住宅小区，暂无新房供给，二手居民楼很密集且房屋属性较复杂，涵盖商品房、经适房、回迁房、公房等。

根据建成时间年代不同，大致可分为两类，一类以2000年前为主，代表小区有嘉园一里、南华小区、洋桥72号院等；另一类以2000年后为主，代表小区有首座绿洲、旭日嘉园、左右坊等。如今的马家堡除自身发展外，还不断承接着外部需求的涌入，占据了交通、商务、人文等优势，尤其地铁4号线的开通，让该板块与西部、北部联系更加紧密，加快拉动了西部、北部工作人群南迁的步伐，使得板块的区域价值、房地产价值有了明显质变。

目前板块内有两条地铁线路，地铁4号线和10线分别呈南北和东西走向贯穿，其中4号线在板块内设有马家堡站、角门西站、公益西桥站，居民出行便利。不止如此，板块北侧与南三环中路连接，南侧有南四环中路，东侧有嘉园路，西侧有马家堡东路，自驾出行相对便利。

商业方面，马家堡板块内有凯德mall大峡谷、新荟城、公益西桥华联等，为消费者提供便利生活；教育方面有角门小学、赵登禹学校、北京市第十八中学等；医疗方面有北京汇安中西医结合医院、北京丰台怡康医院，东侧角门商圈的北京博爱医院也可承接部分治病看医的需求；生态休闲部分，板块内有嘉园三里公园、嘉囿城市休闲公园，基本满足居民日常休闲娱乐需要。

早期的马家堡居民多数是从西单、西长安街、前三门大街等内城要地拆迁过来的，后续随着板块发展，居住和购买力人群开始多元化，大多是以地铁4号线为主的通勤人群，以及马家堡和附近商圈的上班族。

从2016年至今，马家堡商圈内无地块出让信息。该板块开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内不会有新的住宅类土地入市。

根据北京市规划和自然资源委员会官方网站显示，截止2021年6月，丰台区今年共有两宗土地招挂牌成交，一宗是长辛店镇张家坟村15-1、21-5 地块R2二类居住用地，金茂以总价37.1亿元摘得；另一宗是长辛店镇张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地，由首开+卓越以62亿元+3.25万㎡公租房面积竞得。

这两宗土地集中在丰台区的西侧区域，对马家堡商圈楼市影响不大。但据2021年3月丰台区举办的土地推介会来看，预计将推出北京西南二环至六环间12宗住宅用地，规划建筑规模逾180万平方米，丰台区未来重点发展的功能区域均有土地供应。

从具体的住宅土地看，规划主要围绕在丽泽金融商务区、中关村丰台园、南中轴、河西四大重点区域，其中丽泽金融商务区距马家堡较近，后续会辐射影响到该板块二手房市场。同时可以关注下该板块后续有无旧改计划。

根据《丰台分区规划（国土空间规划（2017年—2035年））》显示，丰台区将建设成为首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区、首都高品质生活服务供给的重要保障区等。背靠大树好乘凉的马家堡自然会受整个政策红利带动进行发展。

作为连接北京中心城区、城市副中心、首都新机场和雄安新区的重要空间走廊，位于南中轴上的南苑—大红门地区是首都城市整体布局的重要组成部分。

根据相关草案显示，大红门地区将围绕“首都商务新区”的战略定位，着力建设有国际吸引力的首都商务新高地和有世界影响力的文化艺术新中心。

整个南中轴-南苑文化板块会辐射到马家堡商圈，带动该板块的文化环境改善。同时由于马家堡较好的地理位置和住宅区的定位，后续也将承接到丽泽金融商务区的外溢居住需求。

1. 小区背靠凯德茂购物中心，周边商业较为发达，能满足人们的购物需求。

2. 小区以47㎡-71㎡的小户型一居室为主，总价低，适合马家堡商圈上班的刚需人群。

3.小区居住人群多老年人，社区氛围较好，且小区靠近马草河绿化带，周边环境较好，适合养老。

4.小区出门走2分钟就能到达马家堡地铁站和马家堡东口公交站，出行交通便利，适合以地铁4号线大兴线为主要通行方式的人群。

小区在2021年6月的在售房源共17套，挂牌均价为57701/㎡，从2021年1月-2021年6月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度的范围不大，购房者不需要担心小区有较大幅度的价格变动。

目前在售房源以54㎡-72㎡的两居室为主，总价在310万元-450万元之间。

从购房成本来看，参照北京市现行的普宅标准，小区内所有在售二手房均为普宅，商贷首套首付为35%、二套首付为60%，在该小区购买一个47㎡的一室一厅，如果为首套购房者，首付是101万。

目前小区在售户型有三种，其中一居室的户型占比较多，共8套；其次为二居室，共5套；三居室共4套。

户型面积：54㎡的两室一厅

户型亮点：户型方正、布局合理实用性强、主卧带阳台

户型缺点：采光和通风性差

户型面积：126㎡的三室两厅

户型亮点：户型方正，南北通透采光好

户型缺点：餐厅和卫生间相对，暗卫设计通风差

嘉园一里是一个比较大型的社区，共12栋楼，其中1-3号楼靠近南三环西路，可能会影响休息；7-10号楼背靠凯德茂购物中心，购物方便；19号楼和20号楼靠近马家堡地铁站，出行交通便利。

1.小区户型以一居室的小户型为主，总价较低，适合马家堡商圈上班的刚需人群。

2. 小区离马家堡东口公交和马家堡地铁站近，适合乘坐地铁4号线上班人群。

3.小区周边各学龄阶段的教育配套完善，离北方之星艺术幼儿园近，适合有适龄入学儿童的家庭。

截止2021年6月，马家堡商圈范围内无新房在售。

而距离嘉园一里最近的新盘是角门板块的福海棠·华府，建筑类型为别墅区，目前均价为72000元/㎡，在售户型只有四居室，其中217㎡的南北通透四居室，总价为1550万/套。

两小区没有可比性，福海棠·华府适合改善人群和对生活品质要求高的人群居住。新盘出售也不会对马家堡商圈二手房市场造成冲击。

嘉园一里小区周边二手房的报价在5.3万元/㎡-6.7万元/㎡，其中嘉园二里和旭日嘉园与嘉园一里小区整体相差不大，故选择距离小区最近的这两个小区作对比。