小编在外和朋友吃饭的时候，无意间听到了旁边人们聊到了紫芳园三区这个小区，出于一个踩盘人的好奇心，便心血来潮的在手机上对这个小区进行了搜索。当小编看到这个小区花园的各种图片时，便产生了更浓烈的好奇心，被花园绿意盎然的画面引领到了这个小区。

亮点一：小区24小时门岗和门禁

小编在进行踩盘的时候总是比较关注小区门岗及门禁的情况，因为小区的门岗、门禁就像是人身安全的“第一层保护罩”，为了以后住在这里的住户，小编总是非常重视。

小编在进行踩盘时发现小区的东门总是有保安在岗亭进行站岗，拦下想进入小区的陌生人，同时对这些人进入小区的“动机”进行了解。小编也在进入小区时很荣幸地接受了保安大哥的询问，而且小区的大门都带有门禁系统，需要住户刷卡才能进入小区。

小编在对小区进行了解的时候，偶然间发现了位于小区西门的岗亭，正巧有一位住户打开门禁进入小区，小编赶忙拿起手机记录下了保安大哥认真工作的这一瞬间。

亮点二：小区停车非常方便快捷

小编发现，小区内部全部使用的都是地下停车位，地下车库的出入口都在小区北侧的门外矗立着，这样小区门外便不会因为汽车而造成拥堵，也不会对住户的出行造成任何影响，减少了住户出行间的安全隐患。

同时，在小区北侧道路两旁也画满了一个个地上停车位，虽然也需要租赁才能使用，但小编却认为，这也为住户的出行提供了方便，在有客来访时，小区外的这些停车位也不失为是一种很好的选择。

亮点三：周边配套齐全

小编在进行小区踩盘的时候发现，在小区的近旁有社区卫生服务站，小编询问了一位宝妈得知一般的头疼脑热都能在诊所就医。同时北京中医药大学东方医院距离小区也是比较近的，小编骑车到东方医院也仅仅用了10分钟左右的时间，在需要时还是非常方便的。

小编发现，除了小区的东侧之外，其他三面住房楼下均有底商，包含了药店、超市、美容店、服装店、餐饮店等，这些店铺几乎涵盖了居民日常生活所有的需求，小编还特意去餐饮店品尝了一下美食，真是令人回味无穷啊。

亮点四：小区周边交通便利

小编在离开小区的时候，想到还没有了解这个小区的交通方不方便，于是便打开手机查看，了解到了地铁方庄站450米左右。并且在前往地铁站的路途上，小编还发现了两处公交车站牌，可以让我们前往不同的地方，对于我们来说，出行也是较为便利了。

槽点一：非机动车停放不规范

小编在这个小区踩盘过程中发现，在单元门前、花园附近停放了许多非机动车，在视觉上给小编带来了很突兀的感觉，这些随意停放的非机动车令小编感觉到了小区物业对小区内部的规范、整洁不够重视，在影响行人出行的同时，也没有做到对业主的负责，为小区也埋下了一定的安全隐患。

小编还发现小区中包含有位于地下的非机动车存车处，但是却不知是什么原因导致了存车处被物业使用沙袋阻挡住了，并没有对小区业主开放使用。关于这点小编还是希望小区可以加强关于非机动车停放的管理吧。

槽点二：小区内有杂物堆积

从进入小区看到绿意盎然的花园，这带给小编的感觉便是赏心悦目。但在踩盘过程中小编无意间发现小区的楼栋间堆放着许多杂物，这不仅影响了小区的美观，也影响了小编刚进入小区时的好心情。

在小区及周边转了一天，小编也总结一下小区的基本情况。就与周边其他小区比较而言，紫芳园三区的内部配套、安保值班、安静程度都在中等偏上水平，从生活氛围和舒适程度来看，小区较为宜居。但物业管理方面仍有些缺点需要改正。

同时，小编认为这个小区的房子还是很值得购房者考虑的，小区处于丰台区，周边发展较为迅速，在周边上班的人可以考虑该小区。此外，小区相对比较安静舒适，大户型也比较多，想要提高住房品质、喜好安静氛围的人也是可以考虑的。

方庄商圈位于南二环和南三环之间，东侧与潘家园商圈咬合，最东端是分钟寺桥；南侧是宋家庄和刘家窑商圈，以南三环为界；西侧毗邻蒲黄榆商圈，以京蒲黄榆路为界；北侧是龙潭湖商圈为南护城河界。

方庄商圈的板块功能定位是丰台品质生活区。商圈内的交通资源主要有南二环、南三环、蒲黄榆路、方庄路和地铁5号线、14号线等，交通路网发达，通勤便利。

商圈内的医疗资源主要有方庄社区卫生服务中心、北京中医药大学东方医院、太医院、北京高新医院等，医疗资源丰富。商业资源包NTP新城广场、北京方庄购物中心、方庄时代购物中心、时代Life购物中心等。生态资源有方庄体育公园，商圈北侧是北京教学植物园和龙潭湖公寓。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-40年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为7.2万/㎡；商圈内新盘只有首开璞瑅公馆在售，均价10.6万/㎡起。二手房挂牌价格稳定，二手房源房龄较老，供应充足。

目前商圈价值主要体现在居住功能方面，商圈内主要居住人群以原住民为主，其次是国贸和地铁10号线沿线的工作人群，主要的通勤方向是国贸、金融街等。

根据北京市规自委官网显示，方庄商圈2021年没有新地块入市，但5月份的北京市土拍中，丰台区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是丰台张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇，占地面积约7.4公顷，规控面积约17.1万㎡。由首开和卓越联合体以62亿元及竞建公共租赁住房面积32500㎡的条件竞得，成交楼面地价36232元/㎡。

第二块是丰台张家坟村15-1、21-5地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇张家坟村，占地面积约9公顷，规控面积约12.6万㎡。由天津城茂置业以37.1亿元竞得，成交楼面地价29471元/㎡。

两个成交地块与方庄商圈距离较远，且新地块所处商圈的配套成熟度、资源集中度和生活便利度等都和方庄商圈不在一个可比量级。所以二者无法形成竞争关系，相互不会造成任何影响。

方庄商圈是北京老牌居住区，主要由古城群星等六大社区构成，建面300余万方，商圈内人口密集、配套成熟，生活方便。但是随着时代的发展，商业内容渐渐缺乏了活力和朝气。

据丰台区政府官网显示，丰台区将重点打造10个活力商圈，将结合方庄商圈自身特点以及正在经历城市有机更新的契机，以沉浸式时空派对为主题，打造“一线一心三点”的空间发展格局。蒲方路沿线将变身“时光河”，中央环岛核心将变身“时空隧道”，时代Life、玉蜓桥物美、方庄体育公园三点将成为“特色Time点”商业载体，全面带动方庄地区的活力提升和品质升级。

目前，方庄商圈正在转型升级，未来将成为集聚特色餐饮、网红打卡和潮流艺术为一体的新潮时尚街区。

1、小区内环境较好，且楼栋品质较高，适合对于小区品质有一定要求的人群选择。

2、小区距离地铁14号线方庄站也比较近，步行十分钟左右，居民日常出行便利。

3、 小区周边已经形成了比较成熟的商业圈，小区门口就有底商，涵盖了各种店铺，可以满足不同人群的购物需求。

4、小区内部设施较为齐全，给住户带来便利，小区内部环境好，同时带有公园可以让居民休息。

根据幸福里app查询，紫芳园三区7月挂牌均价82724元/㎡，比上月上浮了0.48%，从近6个月的价格波动趋势来看，自2021年3月起，小区的挂牌均价有缓慢上升趋势，但是方庄板块和丰台区的价格近6个月呈平稳趋势，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的69㎡的两居室为例，报价480万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为80%。即该套房源首套首付为168万，二套首付为288万。

小区户型有62㎡-69㎡的一居、69㎡-104㎡的两居、119㎡-156㎡的三居，其中一居5套、两居有6套、三居有5套。

主力户型有104㎡两室一厅

户型亮点：

1、主卧、次卧、客厅和厨房均朝南，采阳较好。

2、主卧带有飘窗，采光好。

3、客厅可利用空间相对较大，对后期业主重新设计有利。

户型缺点：

1、卫生间为暗卫，通风性差。

2、动线有交叉，不利于业主隐私的保护。

小区还有69㎡一室一厅

户型亮点：

1、卧室和厨房、卫生间距离较远，相对安静。

2、主卧、次卧、客厅均朝北，客厅带飘窗

户型缺点：

1、厨房在室内且没有窗户，通风不好。

2、卫生间为暗卫设计，通风性差，容易有异味。

小区的楼栋均带有底商，整个小区的楼栋都距离周边道路较远，日常都相对较为安静，小区均为20层的板塔结合楼，多种户型均匀分布在楼栋中，小区中间花园绿意盎然，树木茂密，可能会对低楼层的采光采阳造成一定的影响，小编觉得至少要到3层以上，才会摆脱这样的影响。

1、小区相对于周边小区宜居性较高、安静，很适合喜欢舒适环境且喜好安静的人群居住。

2、小区靠近地铁14号线方庄站，适合以地铁14号线为主要交通工具的人群。

3、小区房型得房率高、私密性好，适合对居住品质有要求的客户。

4、小区户型多样、均衡，房型的选择性较多，适合刚需人群及改善住房品质的人选择。

丰台区方庄商圈内仅有首开璞瑅公馆一个在售新房项目，截至2021年七月均价为106000元/㎡，只有四居户型，其中236㎡四居总价2500万/套，紫芳园三区目前均价为82724元/㎡，没有四居户型，最大的户型是156㎡的三居，从均价到居住品质再到户型分布均不具对比性，故紫芳园三区不受首开璞瑅公馆的影响。

在附近板块有合生缦云，截至2021年七月均价为125000元/㎡，包含四居、五居两种户型紫芳园三区目前均价为82724元/㎡，没有四居户型，最大的户型是156㎡的三居，紫芳园三区与合生缦云不具对比性，故紫芳园三区不受合生缦云的影响。

紫芳园三区周边二手房报价在68000元/㎡-97000元/㎡之间，由于周边紫芳园四区、紫芳园五区整体差距较高，故选择相差较为一致的紫芳园二区、紫芳园六区里进行对比。