小雨今天要踩盘的是坐落于三环与四环间的海上海花园小区。清晨的阳光洒在小区中土黄色的楼栋上，挺拔的大楼矗立在路旁，在小雨看来显得十分气派。小区内建设有小花园，人工荷花池、凉亭等景观，使得小区中充满生机。小区周边商业也较为成熟，可以满足住户的生活需要。于是来踩盘的小雨穿过街道，走进海上海花园来一探究竟。

亮点一：小桥流水，环境怡人

小雨走进小区，只见里面有精巧漂亮的小花园，水系也多，更是有人工荷花池、凉亭等景色。阳光从叶隙间漏过，衬得荷花池波光粼粼，荷花池的溪水簌簌流淌，颇有几分小桥流水的韵意。小区内的环境也是安静舒适，改善了住户的生活环境，提高了生活品质。

亮点二：小区内外设施齐全

小雨在踩盘过程中发现小区中建设有两处很大的篮球场。在小区中还看到了羽毛球、乒乓球场和儿童活动设施。通过询问张阿姨得知，小区在每栋楼下都设置了垃圾分类设施，倾倒垃圾很是方便，还有工作人员每天定时处理。小区中还设置了严格的监控系统和门禁系统，为小区住户的安全提供了保障。

亮点三：交通非常方便

小区门口的街道较为宽广，车辆在街道通行很少会有拥堵的情况出现，家里有车辆的住户出行都很是方便的，走出小区便是马家堡东路，自驾出行还是较为便利的。同时，小雨还发现海上海花园小区四周交通线路也很多，从小区出发骑行8分钟左右便可以到达地铁10号线角门东地铁站，小区周边还设置了海上海花园小区等多个公交站，方便了居民的出行。

亮点四：小区周边商业及娱乐丰富，改善住户生活

小雨在踩盘过程中还发现海上海花园小区周边的商业也很成熟，小区周边有宝燕商城，方便小区居民购物娱乐。不仅如此，小区周围还有许多餐馆，种类也非常丰富，据住在小区的单小姐所说，在小区不远处就有一个光耀华纳影城，平时住在这里的朋友会约着一起去看电影。看完电影还能在楼下琳琅满目的商场逛一圈买点平时需要的东西，平时的娱乐、购物都不是问题。小雨就试着找了一下这个影城，发现确实如单小姐所说的那样，小区居民们的休闲娱乐活动还是很丰富的。

槽点一：小区停车紧张

小雨在小区中踩盘时进入到地下车库后，发现地下停车位上已经停满了车辆，再有后来的车主停车的话就不太容易了。同时，小雨也通过单先生了解到，每天回家稍微晚一点就要绕着小区外找停车位，有时候得一直向北开到大红门西路上，才能看到空闲的停车位。这也证明了小区内的停车位不是很充足，业主的‘’爱车‘’也只能饱受风吹日晒。

槽点二：楼盘间距近，低楼层采光受影响

小雨在踩盘的时候发现，小区楼栋之间的间距过短，这导致低楼层的采光难免会被楼栋互相遮挡，从而受到影响。同时小区中的树木生长的也很高，树叶繁茂，在夏季很容易对低楼层的住户带来采光的影响，这样的问题小雨希望物业能想办法解决一下吧。

经过一天的踩盘工作，小雨也来总结一下小区的基本情况。海上海花园小区就周边其他小区而言，小区的周边配置、绿化景观和内部配套都在中等偏上水平，小区的周边配置多样而全面，可以为居民带来便利；小区内有精巧漂亮的小花园和人工荷花池等，改善住户的生活环境，同时小区内部设施配套的完善也为居民带来了便利，小雨认为这样配置较为不错，但小区停车位较为在紧张，同时还有靠近楼栋的绿化树木较高对低楼层采光造成遮挡的问题，因此小区物业还需要针对性地进行一些改进和调整。

总的来说，小区内街道较为整洁，绿化优美，环境舒适，这适合对小区内的环境和舒适度有要求的人群。

海上海花园小区位于丰台区大红门板块内，地处南三环至四环间，北至临虹路、南邻南四环中路，西近马家堡东路、东靠光彩路。板块北侧靠近西罗园、木樨地商圈，南侧临近和义商圈。大红门过去曾是北方地区知名的服装批发集散地，随着京津冀协同发展战略的推进，板块已逐渐告别了区域性批发业态。作为丰台区发展较早的板块，大红门商圈的交通、医疗、教育、商业等配套比较完善。

交通方面，板块内路网发达、交通便利，南四环中路和南苑路两条城市主干道穿行板块内部，地铁10号线和地铁8号线双线交汇，大红门站、石榴庄站、大红门南站均位于板块内部，极大地便捷了板块内居民的出行；医疗方面，板块内有木材厂职工医院、鑫福里社区卫生服务中心、北京卫人中医医院，无三甲医院；教育方面，板块内有丰台第一小学（远洋分校）、丰台区大红门第一小学、佟麟阁中学等；商业方面，板块内有集美家居大红门店、京港城生活广场、马家堡新荟城购物中心；生态方面，凉水河流经板块东侧区域，河堤两侧的绿化景观带区域可供居民散步锻炼，此外板块内还有大红门远洋文化广场、林枫花园等休闲场所。

产业方面，作为大红门地区的重要组成部分，自从2014年中央提出要疏解北京“非首都功能”以来，大红门商圈内的服装加工、存储、物流、住宿、餐饮等产业链逐渐消解，当前板块内有一处汇隆文化产业园，园区企业以中小型民营企业为主，主要经营范围是租赁和商务服务业、批发和零售业。

楼市方面，商圈商品房住宅以二手房为主。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为5.6万/㎡；商圈内目前无新盘在售，二手房市场老旧小区和次新小区挂牌价格差异较大。居住人群方面，早期的大红门商圈居民多数是丰台区本地人以及在周边市场从商人员，后续随着板块发展，居住和购买力人群开始多元化，大多是以地铁4号线为主的通勤人群，以及大红门和附近商圈的上班族。

从2016年至今，太平桥商圈内无地块出让信息。北京市规划和自然资源委员会官方网站显示，截至7月26日前，丰台区2021年5月共有两宗土地招挂牌成交，一宗是北京市丰台区长辛店镇张家坟村15-1、21-5 地块R2二类居住用地，金茂以总价37.1亿元摘得；另一宗是长辛店镇张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地，该地块由首开+卓越以62亿元+3.25万㎡公租房面积竞得。这些区域距离大红门商圈有一定的距离，对于板块内二手房的房价影响不大。

据悉，目前丰台全区土地储备开发项目共计54个，规划建筑规模约2200多万㎡，还未实现规划的城乡建设用地约48.8平方公里，其中住宅用地约12.8平方公里。当前丰台区正围绕丽泽金融商务区、中关村丰台园、南中轴、河西四大重点区域，聚焦金融、科技、商务、文化四大产业领域，以点带面推动高质量发展。

《丰台分区规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》提出，丰台区应建设成为首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区、首都高品质生活服务供给的重要保障区、高水平对外综合交通枢纽。南中轴丰台段北接永外地区，南至南苑机场，是首都城市空间格局的重要组成部分。 从区域划分来看，大红门商圈处于居住主导区和商业商务主导区内，身处首都商务新区腹地。从商圈所处的地理位置来看，大红门商圈的发展主要有以下几个方面。首先是文化层面，对标国际知名艺术展示区，沿大红门路建设文创商业步行街区，沿凉水河打造生态艺术公园，打造各类文化展示、国际文化交流等文化艺术活动空间，建设富有艺术气息的国际文化交流展示地。沿中轴路引入国际文化传媒、国际文化组织和文创产业集群，形成富有活力的首都文化商务新地标。

社会功能方面，在南四环路北侧地区集聚国际组织、总部办公功能，配套国际社区、高端酒店公寓等服务功能，形成便捷高效、服务完善的国际商务集聚区。通过植入文化艺术设施、集聚文化商务和国际商务功能，将大红门地区整体打造为服务高端、生态友好、出行便捷、立体复合、低碳高效、面向国际的高品质首都商务新区。

空间结构方面，首都商务新区大红门地区将构建两轴四区一带多点的空间结构，重点塑造大红门御道步行街、福海文化公园、大红门艺术公园、文化商务新红门四个重要的功能节点，其中大红门艺术公园和文化新区新红门位于商圈内部。

交通枢纽方面，备受关注的地铁8号线与10号线换乘站大红门站有了新的进展。2021年初，丰台区房屋征收中心组织实施完成了地铁8号线苗圃西里2号楼拆除；7月21日，完成了苗圃西里1号楼拆除工作。苗圃西里1号楼拆除完成后，随即移交北京市京投公司开展工程建设，预计地铁8号线大红门站换乘通道将于2022年底前建成并投入使用，真正实现与地铁10号线换乘。该项目落地之后，将为丰台区南中轴高端商务区的发展建设提供交通支撑，并对改善南中轴路一带居民的出行条件、推进南城发展具有重要作用。

1、小区有凉亭、人工荷花池等，绿化景观较多，风景优美且路面干净整洁，居住环境舒适。

2、小区户型丰富，南北朝向居多，户型分布均匀，购房者选择较多。

3、小区周边交通便利，有地铁10号线角门东站和多个公交站，交通便利，方便出行。

4、小区周边配套齐全，有商场、超市、饭店、银行等，生活比较方便，能够满足住户的生活需要。

截至2021年8月5日，在幸福里app上查询，海上海花园小区有5套在售户型，占小区全部房源的0.3%，海上海花园小区均价是70179元/㎡，对比上月上升1.17％。从近6个月的价格波动趋势来看，小区的挂牌均价有上升趋势，购房者不用过分担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的89㎡的两居为例，报价608万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为243万，二套首付为486万。

小区户型有95㎡一居、77㎡-122㎡两居、97㎡-126㎡三居，主力户型为99㎡两居和122㎡三居。

小区外围楼栋靠近街道，会有一定的噪音问题；16号楼、11号楼楼栋有异型区域，低楼层采光可能会受到影响，可优先选择高楼层。

1、小区绿化优美，还建有人工荷花池，凉亭等景物，适合想改善生活环境的人群选择。

2、小区内活动设施丰富，有篮球场、羽毛球场等，方便住户运动健身，适合喜欢运动的住户选择。

3、小区距离地铁10号线角门东站1公里，可以通往西局、首经贸、纪家庙等站，适合在地铁10号线沿线工站点工作的人群选择。

丰台区大红门板块内无在售新房项目，故选取离小区较近的角门板块的福海棠华府和宋家庄板块的北京金茂府进行对比。

福海棠华府是由北京翰达金晟置业有限公司开发的别墅项目，截至2021年8月均价为72000元/㎡，只有四居户型，其中最小户型为217㎡四居，总价1550万/套，海上海花园小区截至2021年8月均价为70179元/㎡，最大户型为126㎡三居，总价为884万/套，从均价到居住品质再到户型分布均可比性较低，故福海棠华府新房预售也不会对大红门板块造成冲击。

北京金茂府是由北京鎏庄房地产开发有限公司开发的别墅项目，截至2021年8月均价为130000元/㎡，只有四居户型，其中最小户型为233㎡四居，总价2400万/套，海上海花园小区截至2021年8月均价为70179元/㎡，最大户型为126㎡三居，总价为884万/套，从均价到居住品质再到户型分布均可比性较低，故北京金茂府新房预售也不会对大红门板块造成冲击。

海上海花园小区周边二手房的报价在4.9万/㎡-7.1万/㎡，其中金胜嘉谊家园和远洋自然小区与海上海花园小区整体相差不大，故选择金胜嘉谊家园和远洋自然小区进行对比。