趁着假期，小编和朋友一起去北京汽车博物馆参观。等到参观完展览后，小编刚一出来就被眼前一排外立面为红色的高楼吸引了眼球。小编问朋友那些楼处于哪个小区，朋友回答说“是怡海花园，但怡海花园分四个园，我不知道属于哪个园”。这更加激发了小编的好奇心，等回到家后，小编查询了怡海花园，并决定亲自去实地踩盘，看看吸引小编的到底是哪个园。

亮点一：楼栋品质好

踩盘前，小编了解到小区建成于2002年，距今已有将近二十年。但在踩盘过程中，小编发现小区楼栋外立面的维护程度还是比较好的，整个小区所有楼栋外立面颜色均为上白下红，且看起来没有墙面脱落、掉漆等问题。外立面看起来干净整洁，给人眼前一亮的感觉。

进入楼栋内部，楼道内墙面、地面均贴有白瓷砖，且没有杂物，整个楼道看起来干净整洁。小编感觉对于一个建成近二十年的小区来说，小区内养护可以做成这样，可见小区的楼栋品质还是较好的。

亮点二：小区环境好

小区内部的绿化在小编看来还是较好的，绿植的覆盖面大。道路两旁的树木生长茂盛，这些树木，仿佛形成一道天然屏障，为过往的小区居民抵挡住夏日的酷热。使之不必遭受太阳的暴晒。

在小区楼栋前还有一个小型公园，公园内种有草坪、灌木，还有一个小广场，广场旁设有长廊供小区居民休息。这样的小区环境真的是让小编羡慕了。

亮点三：小区内休闲娱乐设施完善、社区氛围好

在小编看来，小区内的环境氛围也是一个亮点，在踩盘时，小编发现小区内部的休闲娱乐设施还是较多的，在小区楼栋旁的休闲区域放置有棋盘、健身器材以及儿童玩乐设施等，小编看到一群老大爷们聚在一起切磋棋艺，还有的在健身器材上锻炼，还看到有些大妈带着孩子在玩耍，好不热闹。

在小区内部还有个广场，广场上充满孩子们的欢笑声，看着这一片其乐融融的景象，小编不由得感叹这个小区的氛围真的不错。

亮点四：小区周边配套齐全

小编在踩盘过程发现，怡海花园富润园距怡海花园内部的商业街也就步行几分钟。商业街内配套齐全，有超市、餐饮店、银行、理发店等，可以满足小区居民的基本需求。

从小区骑车15分钟内即可到达万达广场，可以满足不同住户的购物需求，且小区周边的医疗设施较为完备，2公里处还有一所三甲医院北京天坛医院，为小区组合的医疗提供了极大的便利。

槽点一：小区内杂物堆放

让小编感到不满的是小区的杂物问题，在小区单元楼前，小编看到有小区住户施工后剩余的一下木材和废渣等，这些杂物堆放在单元楼前看起来极不美观。

在小区的花园旁小编也看到有类似的杂物被堆放在哪，这些杂物的堆放极大的拉低了小区的整体环境档次，同时也可能会给居民的一下日常活动造成不便。

槽点二：非机动车辆乱停乱放

让小编不满意的还有就是小区内非机动车辆的摆放问题，小编发现小区内没有固定的非机动车辆存放处，居民们将非机动车辆摆放在单元楼前、道路旁。

这些车辆的随意放置，不仅阻塞了交通，占用了公共空间，同时也可能会给小区居民的日常出行带来了一定的安全隐患。

今天的踩盘就到此结束了，总的来说这次踩盘体验还是不错的。整体来看，怡海花园富润园小区的楼栋品质较高，小区内带有广场、花园，且休闲器材完善，小区内部的社区氛围很好。同时小区周边配套齐全，生活商业多样。距离地铁站、公交站也近，居民的日常出行方便。

因此小编感觉无论是一家三口或者买房给老人养老，富润园都是一个不错的选择。且小区以大户型为主，但小区售价低，适合想要改善生活条件但预算较低的人群。而小区内部杂物堆放、及非机动车辆摆放等问题，归根在于小区的物业管理。对于改善人群可以选择环境更好、品质更高的小区。

玉泉营商圈北侧临近丽泽商务区，东侧临近草桥商圈，区域内交通配套发达，道路交通方面有三环四环两条主干道满足交通出行需求，驾车1小时内可以直达国贸、中关村等区域；此外，地铁10号线和房山线在板块内均设有站点，临近的草桥站则可以换乘地铁大兴机场线。

玉泉营商圈作为丰台区主要住宅板块之一，内部聚集了大量的二手房，包括怡海花园、鸿业兴园、青秀城、三环新城等次新房，居住氛围十分浓厚。目前板块内商业、教育、医疗、休闲等资源均比较完善。商业方面，板块内有天坛生活广场、居然之家、龙湖西宸广场以及花乡花卉市场；教育方面有首都经济贸易大学、国家法官学院新校区等高校以及北京小学（万年花城分校）、首都经济贸易大学附属小学、北京市第八中学怡海分校等中小学；医疗方面，区域内有三甲医院首都医科大学附属北京天坛医院；休闲方面则有丰台科技园生态主题公园。

当前，板块内的居住人群主要以区域内的企业职工、本地事业单位职工、丰台区本地人为主，近几年来板块内陆续有地块出让，在售新房商品房项目较多，如中海甲叁号院、懋源钓鱼台、葛洲坝中国府，均价11万+/㎡；二手房挂牌数量较多，均价从4万/㎡-8.5万/㎡不等，价格处于缓慢上调趋势。

产业方面，2017年丰台区计划清退转型以玉泉营地区为重点的7个区域性市场，以大红门、玉泉营及新发地为市场疏解重点，以服装、建材为调整、疏解的主要行业。家居建材产业主要集中在板块的东北角，以东方家园家具灯饰城、居然之家、万兴家居广场为主；文创产业上则有纪家庙文化产业园区、万兴文创园、华星擘达商业文化园、神州科技园等多个产业园区，其中纪家庙产业园区占地面积32亩，建筑面积约12500 ㎡，园区以低密度、高质量的办公环境和“文化+科技”为特色，突出原创孵化，着力为企业打造文化产业创新创业服务平台。

近几年来，玉泉营商圈土地挂牌数量较少，最新的住宅用地出让可以追溯到2015年，北京市丰台区花乡樊家村危改6号、12号、2号（教育用地）项目二类居住、机构养老设施、医疗卫生、托幼及中学用地（配建“公共租赁住房”）地块经过104轮竞拍，中国葛洲坝集团房地产开发有限公司以49.5亿元的价格，配建3.1万㎡公租房和6.18万㎡回迁房的代价摘得此地块，纯商品房住宅部分项目为“葛洲坝中国府”，目前尚在销售中。

2017年，位于北京市丰台区西铁营村0501-634等地块F1住宅混合公建用地、B4综合性商业金融服务业用地、A33基础教育用地由金茂+国瑞+世茂联合体以78.7亿元、竞拍54%自持面积夺得，该地块位于玉泉营商圈东北侧，在建项目为“佑安府”；此外，丰台区卢沟桥大瓦窑、长辛店辛庄镇、南苑石分钟寺等区域近两年来皆有地块出让，这些区域距离玉泉营商圈有一定的距离，对于板块房价影响不大。

丰台区人民政府发布的《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》资料显示，在首都城市格局中，丰台区既属“一主”，又处“一轴”沿线，是“四个中心”功能的集中承载地区，区域的战略定位是建设成为首都高品质生活服务供给的重要保障区、首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、高水平对外综合交通枢纽、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区。作为区域内发展比较成熟的板块，玉泉营商圈自身发展受限，但是随着北侧丽泽金融商务区、南侧中关村丰台园区的不断成熟，多重发展利好叠加的辐射将进一步带动玉泉营商圈的发展速度提升。

此外，北京地铁16号线（西苑站-宛平城站）正在建设之中，玉泉营板块内有丰台站、丰台南站两个站点，南段全线预计将于2022年底前完成通车。地铁16号线丰台站已经成功对接改建中的丰台火车站，丰台火车站作为北京市重点工程之一，建成后将成为亚洲最大铁路交通枢纽工程。成熟的人居环境、多条地铁线路的通行、周边商圈发展的政策利好辐射，多种要素的叠加将为玉泉营板块未来的发展带来更多的可能。

1、小区内有花园、休闲娱乐和健身设施，同时绿化较好，小区氛围好。

2、小区户型较多，从72㎡一居到200㎡四居，可以满足不同购房者的需求。

3、小区周边配套齐全，可以满足小区住户的日常需求。

4、小区临近地铁9号线科怡路地铁站，交通便利。

怡海花园富润园小区经幸福里APP于2021年7月查询的挂牌价格为55723元/㎡，环比上月上涨0.24%，挂牌房源以111㎡-153㎡的三居室居多，总价在628万-880万之间。根据幸福里APP显示，从近半年的价格走势图来看，均价总体处于稳步上涨状态。且环比上涨幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：具体购房成本方面，拿幸福里APP上显示在售户型72㎡两居室为例，报价为420万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付为147万，二套首付为252万。

2021年7月小区的户型有72㎡一居、83㎡-131㎡两居、111㎡-153㎡三居及136㎡-200㎡四居

其中主力户型有94.02㎡两居

户型亮点：明厨设计，主卧、客厅均带阳台，采光较好。

户型缺点：暗卫设计，通风性不好；次卧私密性较差；门厅到客厅空间浪费较大

其他户型有83.47㎡两居

户型亮点：明厨设计，通风性更好；主卧和客厅均带大阳台，可做单独晾晒区。

户型缺点：次卧正对客厅，私密性较差；暗卫潮湿，容易滋生细菌，通风性不好。

怡海花园富润园小区共11栋楼，均为塔楼。其中南四环急救站位于3号楼，距2号楼和4号楼也较近，居民的安全系数较高。1号楼临近怡康路，可能相对会较为嘈杂。10号楼、11号楼距小区大门及小区内部商业街也较近，住户的日常出行、购物可能会更为便利，适合想生活便利的人群。7号楼、8号楼和9号楼位于小区中部，环境较为安静，适合喜欢环境清幽的人群选择。

1、小区内环境较好，且楼栋品质较高，适合对于小区品质有一定要求的人群选择。

2、小区均价低，且有一居室的小户型，预算较低的人群。

3、小区临近地铁9号线科怡路较近，适合以地铁9号线为主要通勤方式的人群。

截止2021年7月份，玉泉营板块内有新盘在售，分别为中海甲叁號院和葛洲坝中国府。

中海甲叁號院是由中海地产开发打造的小区项目。2021年七月的均价为10.8万元/㎡，有168㎡的三居、200㎡-242㎡四居，总价最低为1600万元/套起。而怡海花园富润园的最大户型也仅有200㎡的三居，总价为1200万，从总价和购房人群角度来看，怡海花园富润园与该项目不具可比性。

葛洲坝中国府是由中国葛洲坝集团房地产开发有限公司打造的普通住宅项目。2021年七月的均价为11.2万元/㎡，均为四居，总价最低为2000万元/套起。而怡海花园富润园的最大户型也仅有200㎡的三居，总价为1200万。从总价和购房人群角度来看，怡海花园富润园与该项目不具可比性。新盘预售，也不会对玉泉营板块二手房市场造成冲击。

怡海花园富润园小区周边二手房的报价在5万元/㎡-7.5万元/㎡，其中怡海花园恒丰园和怡海花园恒泰园与怡海花园富润园整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。