小编这次踩盘的小区是位于丰台区草桥商圈的草桥欣园一区，之所以将踩盘目标定位为它，是因为这个小区还有一个优雅的名字-恋日嘉园。小编上网查询，了解到了这个小区中心有着一个特别美丽的中心花园，花园里绿色的的草坪宽阔不已，听到了这里小编便有了想去一看究竟的欲望。而且小编了解到这个小区周围就有两条地铁线，正好方便了小编的前往。就让小编带领大家去看一看这个小区吧。

亮点一：小区楼栋外立面好

小区内的楼栋都是大多为17层，距今建成已有十几年的时间了，小编在小区门口抬头望去，看见这些楼栋笔直的矗立在那里，显得十分高大。小编走进小区里，一下子被小区楼栋外表给吸引了，小编发现小区的楼栋外立面崭新靓丽的，只有个别地方轻微的受损掉皮，不细看，和新建的差不多，感觉十几年的时光一晃而过，这些楼栋经历住了时间的考验。

亮点二：小区绿化景观丰富

小编走在小区的道路上，看到了小区道路两旁的树木。这些小树分布在两边，一左一右，仿佛所有的树在向你招手一样。走到小区中间，小编来到了小区的大花园。花园里的草坪“一望无际”，小编如同身处在草原上一样，感觉整个世界充满了生机。旁边的花朵朵朵盛开，争芳斗艳让小编看到目不暇接，使人心旷神怡。

亮点三：小区门禁严格

小区的门禁管理比较不错，门口的保安非常称职，陌生人一定会被拦住询问的，问清楚来意后才放行。小编进入小区后发现不仅单元门前有门禁，进入电梯后也要输入密码，如此来看小区的安全系数还是比较高的，居民居住此地更为舒心、放心。

亮点四：周边配套设施齐全

小区周边的商业设施也是比较齐全的，小区门口就有有一个小型广场，广场上有超市，小型饭店，卫生服务站、银行之类的商业设施方便齐全，能满足小区居民日常生活。在小区的不远处有一个眉州东坡肉的酒楼，从旁边走过，能闻到里面传来的阵阵香味。

亮点五：交通便利，出行方便

小编发现小区周边2公里内有两条地铁线，骑行10分钟就能到达，而小区的门口就有北公交站牌。四通八达的交通，为人们的日常出行提供了便利，就连小编我这样的路痴都不会迷路了 ，不得不说小区周边交通真是挺便利的。

槽点一：小区停车位紧张

小区内虽然有地上停车位和地下车库，但小区的道路两旁停满了车，一眼看不到头，使得小区里的道路显得十分拥挤，可能导致车主在小区内开车十分不方便。不仅影响了小区的美观，还给出行的人们带来了一定的安全隐患。

槽点二：部分非机动车停放不规范

小区内虽然设有非机动车停放站，但仍然有一小部分非机动车随意停放。有的停放在了小区单元口出入，有的停放在了楼栋大堂前，停放在这些位置，会给一些人带来了进出不必要的麻烦。小编认为物业应该加强注意这一些小问题。

下面由小编做个总结：草桥欣园一区这个小区虽然建成已经十八年了，但楼栋质量有保障，外立面相对来说保护的也比较好，且周边的配套设施皆已完善，是一个比较成熟的小区，想要生活便利的住户可以选择入住。小区附近有多个地铁站和公交车站，出行方便，以此为主要交通方式的上班族也推荐考虑。小区整体环境也是整洁、干净。对环境方面有需求的人群可以考虑宜草桥欣园这个小区。

还有一点要建议的是，这个小区停车位比较紧张，如果对停车位有要求的客户可以考虑一下再做选择。

草桥欣园一区小区位于草桥板块内，地处南三环至四环间，东邻角儿堡，西近玉泉营，北靠西三环西路，南邻赵村店。草桥以花卉为主产业，自2001年改制后，先后成立了北京花乡花木集团、北京花乡世界花卉大观园，特别是2007成立奥运花卉配送中心，圆满完成了2008年北京第29届奥运会和第13届残奥会颁奖用花的制作和配送任务，并于2008年底成立了世纪奥桥花卉园艺中心，开创了花卉产业高端市场的先河。如今随着北京对南部地区的重视与发展，地铁先后通车，丽泽商务区和丰台科技园不断建设发展，这让草桥板块从过去的只重视花卉发展的小村落变成了现代住宅区。

板块内商业、教育、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有凯德MALL、万达广场等集休闲、娱乐、购物、美食与一体的生活广场；教育方面，板块内有北京市赵登禹学校、北京市中桥外国语学校等；生态休闲方面，板块内有北京世界花卉大观园，是国家4A级景区；医疗方面，板块有三甲综合医院北京博爱医院，为板块内业主的健康保驾护航。板块内有多个文化创意园区，吸引了较多的文创企业入驻，如北京汇梦影视文化艺术有限责任公司、北京二商集团康泰文化分公司等，聚集了较多高素质人才。交通方面，草桥板块紧邻京开高速和南三环中路，实现了南二环到四环的快速通行，连接了丽泽商务区、丰台新区、大红门商业街三大板块。新机场线将由草桥站北延至丽泽金融商务区，未来，在草桥将实现与新机场线、地铁10号线、地铁19号线甚至更多地铁线路的换乘，为中心城区人们的出行带来福音。

板块内除部分原住民外，有很多业主或租戶是来自丽泽商务区、丰台科技园及国贸附近的白领，还有周边文化产业园的高素质人才。该板块持续受到周围板块的辐射发展，未来的草桥商圈更多的起到对丽泽商务区和丰台科技园的辅助作用，聚集更多的住宅和综合配套设施，兼具主要商业、商务服务功能。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2015年至今，草桥板块都没有住宅用地入市。距离板块较近的一块住宅用地位于板块东侧的新宫板块，是北京市丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目二期（第七宗）NY-001等地块R2二类居住用地，于2018年交易成功，成交价格是167500万元，竞得人为中国电建地产集团有限公司。该地块项目正是后来的洺悦嘉园小区，首期已于2018年8月19日开盘。作为丰台区发展较完善的板块之一，草桥板块已经很多年没有新地块入市。目前板块内在售的新房是玺萌壹号院小区，为别墅项目，对二手房的冲击较小。

住宅属性方面：草桥板块作为丰台区生态发展重要的区域之一，聚集了大量中高端住宅小区。自从地铁10号线建成运行后，草桥板块快速发展，目前拥有了完善的生活配套和浓厚的居住氛围，环境也非常适合居住。板块内交通发达，无论高速或地铁均可以快速到达丰台科技园、丽泽商务区和国贸等产业集中区域，能够承载更多在附近商圈工作的人们的居住需求。得天独厚的地理位置、适宜人群居住的生活环境和较低的房价会让草桥板块成为很多购房人的优先选择。

产业属性方面：随着丽泽商务区的发展，给板块带来了新的发展活力，未来新机场线的修建会进一步加强草桥板块与各产业聚集地的联系。板块自身文创产业比较发达，有北京111文化产业园、西铁一六八文化产业园，吸引了大批高素质的文创人才在此聚集，带动文化产业发展。

1、小区内环境优美，绿化率高，有花园和凉亭。

2、小区正门有公交站，附近还有地铁10号线和地铁4号线的换乘站角门西地铁站，交通便利。

3、小区周边配套齐全，楼下有底商物：超市、餐馆、银行等，周边还有大型商城，能满足居民的基本生活需求。

4、小区建成时间短，楼龄低，小区楼栋外立面保存较好。

据幸福里APP，截止到2021年7月27日，该小区的挂牌价格为69050元/㎡，环比增长0.34%，从近6个月的价格波动趋势来看，环比上升和下降幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿APP上显示在售的主力户型66㎡一居室为例，报价485万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为80%。该套房源为非普宅，即首付为194万，二套首付为388万。

小区户型有54㎡-66㎡一居室、95㎡两居室、88㎡-141㎡三居室和248-㎡297㎡五居室

现在选取66㎡一居室、132㎡三居室和297㎡五居室进行分析

关于楼栋选择方面，5号楼靠近马路旁边，会受到来往车辆的噪声影响；小区1号楼到5号楼，有大四居，适合改善人群或人多的家庭选择；6号楼和7号楼之间为一处公园，并且处于小区内部，相对安静，喜欢安静的人群可以选择。

1、小区交通便利，距地铁草桥站763米，以地铁10号线沿线的通勤上班族可以选择。

2、小区内绿化面积较大，环境优美，且楼栋品质较高，适合对于小区品质有一定要求的人群选择。

3、小区周边有嘉河公园、世界花卉大观园等多个公园，适合经常户外运动的人群选择。

截至2021年7⽉，草桥板块附近3年内没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故商圈内目前无在售新房。距离小区最近的新房项目是位于花乡板块的中铁诺德逸府。

故选取最近的花乡板块新盘——中铁诺德逸府进行比较。

小区周边二手房的报价在6万/㎡-8万/㎡，其中星河城春季星空和草桥欣园四区与草桥欣园一区小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。