小编打车的时候司机叔叔问小编是不是在大红门这里工作的，交谈中了解到小编不是本地人后，司机热情的给小编描述了有关大红门的故事。前些年距离大红门几百公里的商人都会来这里进货，刚刚路过的康泽园小区就是以前进货商人们的暂居地，很是热闹。

听完司机叔叔绘声绘色的描述，小编对康泽园小区产生了兴趣，随即从幸福里APP查询到康泽园小区高居大红门板块热搜小区榜第一名，据经纪人说每月房子成交量比较活跃，是热销小区榜第二名，让小编来看看康泽园小区有什么不同之处吧。

亮点一：小区里的便民设计

小编先是进小区就看见门口的左手边有快递柜，就有阿姨正在取快递。然后向小区里面走去，每隔几栋楼就会有快递柜，而且有的楼栋下会有两个快递柜，一个是丰巢快递柜，一个是京东快递柜。在这个物流大数据的社会，在网上购物已经是一件很普遍的事情，这时小区设置的快递柜多就体现出小区的优势，毕竟上到几十岁的老人下到十几岁的年轻朋友都有可能遨游在网购的海洋里，所以本小区居民取快递非常的方便。然后小编走在小区内看见有专门给电动车充电的车棚，还感叹一下真是人性化的设计，不仅不用推进楼内还可以停放在车棚，并且大门是紧锁的，安全程度还是很高的。

亮点二：周边购物方便

小区附近底商比较多，特别是小吃类的比较丰富，还有超市、便民早市等等。周边步行10分钟的距离还有联宏大厦、京港城生活广场、首航超市，其中京港城生活广场是一个大型商场，里面有各种娱乐、餐饮等商铺，小区居民无论是购物还是休闲都比较方便。居民们也可以吃过晚饭后遛弯就能走到了。

亮点三：交通出行较为便利

在这座繁华的城市中，地铁出行才是最方便快捷的交通工具。距离小区不足800米处就有地铁10号线石榴庄地铁站，步行仅需要10分钟就可以到达，可见小区居民日常乘坐地铁出行非常便利。小区北门还有公交站，每次经过都可以看到有一波又一波的老人在等公交车，可见小区附近的交通还是比较方便的。

槽点一：门禁形同虚设

小编刚来到小区的时候，就看到门口有外卖小哥尾随前面行人骑着车进小区了，门卫的保安看到也没有做出任何的拦截的措施，任由外卖人员进去。然后走进小区内发现单元门全部是敞开的，门禁没有起到任何的作用，进出更为随意。小编建议物业在门禁管理这方面可以加强管理，这样小区住户的人身财产安全才会有更进一步的保障。

槽点二：小区内有杂物堆积现象

小编觉得小区路面的卫生方面做的比较一般，垃圾随处都可见，甚至还有飘在天上然后挂在树枝上的垃圾袋，连外面街道上小编都没有看见垃圾袋飞在天上的现象。可见小区内部的环境比较一般，对居住环境有严格要求的客户小编建议谨慎考虑。

小编走进楼内，地上和各个角落都没有垃圾，楼内的卫生还算合格。但是小编从塔楼的消防通道走了几层后，每层都看到楼梯口有杂物堆放，更让小编觉得吃惊的是消防通道内竟然没有安装声控灯，整个楼梯间黑乎乎的也太不安全了，小编小心翼翼的下楼梯，生怕一脚踩空溜下去，建议物业可以在楼梯间安装声控灯。

槽点三：小区路面破损严重，且路面停车不规范

小区南侧的停车场没有路灯，一位业主说晚上下班停车不太方便，车位紧张而且路面破损比较严重已经出现碎石了，走在路上很危险，尤其是晚上没有路灯的时候，更要小心翼翼的以免滑倒。小编还看到部分楼栋，单元门口的台阶已经出现裂痕了。

随后不远处就看到非机动车的随意停放，不仅影响了小区的美观，还给住户的安全制造了安全隐患。更有非机动车停放在机动车的划线车位内，占用机动车会使机动车无处可放，导致机动车随意停放，使小区的活动空间更局促，这就会成为一个恶性循环，小编觉得物业这方面加强管理一下，还是可以解决小区车辆乱停乱放问题的。

小编最后总结一下，小区整体品质属于中等水平，从楼栋品质、居住环境、内部配套和周边配套来看，虽然不是特别出色，但该有的部分也没有缺少。小区内的物业管理方面有些欠缺，卫生方面和门禁方面都比较松散，比较在意小区内部环境的客户小编建议谨慎考虑康泽园小区。

康泽园小区适合刚需、养老、有小孩的家庭。家里有老人的还是尽量选择低矮楼层或者塔楼，因为大部分都是6层的不带电梯的板楼，只有4栋带电梯的塔楼且设有无障碍通道。但是，对小区整体生活品质有要求的改善人群小编建议多考虑一下。

康泽园小区位于丰台区大红门板块内，地处南三环至四环间，北至临虹路、南邻南四环中路，西近马家堡东路、东靠光彩路。板块北侧靠近西罗园、木樨地商圈，南侧临近和义商圈。大红门过去曾是北方地区知名的服装批发集散地，随着京津冀协同发展战略的推进，板块已逐渐告别了区域性批发业态。作为丰台区发展较早的板块，大红门商圈的交通、医疗、教育、商业等配套比较完善。

交通方面，板块内路网发达、交通便利，南四环中路和南苑路两条城市主干道穿行板块内部，地铁10号线和地铁8号线双线交汇，大红门站、石榴庄站、大红门南站均位于板块内部，极大地便捷了板块内居民的出行；医疗方面，板块内有木材厂职工医院、鑫福里社区卫生服务中心、北京卫人中医医院，无三甲医院；教育方面，板块内有丰台第一小学（远洋分校）、丰台区大红门第一小学、佟麟阁中学等；商业方面，板块内有集美家居大红门店、京港城生活广场、马家堡新荟城购物中心；生态方面，凉水河流经板块东侧区域，河堤两侧的绿化景观带区域可供居民散步锻炼，此外板块内还有大红门远洋文化广场、林枫花园等休闲场所。

产业方面，作为大红门地区的重要组成部分，自从2014年中央提出要疏解北京“非首都功能”以来，大红门商圈内的服装加工、存储、物流、住宿、餐饮等产业链逐渐消解，当前板块内有一处汇隆文化产业园，园区企业以中小型民营企业为主，主要经营范围是租赁和商务服务业、批发和零售业。

楼市方面，商圈商品房住宅以二手房为主。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为5.6万/㎡；商圈内目前无新盘在售，二手房市场老旧小区和次新小区挂牌价格差异较大。居住人群方面，早期的大红门商圈居民多数是丰台区本地人以及在周边市场从商人员，后续随着板块发展，居住和购买力人群开始多元化，大多是以地铁4号线为主的通勤人群，以及大红门和附近商圈的上班族。

从2016年至今，太平桥商圈内无地块出让信息。北京市规划和自然资源委员会官方网站显示，截至7月26日前，丰台区2021年5月共有两宗土地招挂牌成交，一宗是北京市丰台区长辛店镇张家坟村15-1、21-5 地块R2二类居住用地，金茂以总价37.1亿元摘得；另一宗是长辛店镇张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地，该地块由首开+卓越以62亿元+3.25万㎡公租房面积竞得。这些区域距离大红门商圈有一定的距离，对于板块内二手房的房价影响不大。

据悉，目前丰台全区土地储备开发项目共计54个，规划建筑规模约2200多万㎡，还未实现规划的城乡建设用地约48.8平方公里，其中住宅用地约12.8平方公里。当前丰台区正围绕丽泽金融商务区、中关村丰台园、南中轴、河西四大重点区域，聚焦金融、科技、商务、文化四大产业领域，以点带面推动高质量发展。

《丰台分区规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》提出，丰台区应建设成为首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区、首都高品质生活服务供给的重要保障区、高水平对外综合交通枢纽。南中轴丰台段北接永外地区，南至南苑机场，是首都城市空间格局的重要组成部分。 从区域划分来看，大红门商圈处于居住主导区和商业商务主导区内，身处首都商务新区腹地。从商圈所处的地理位置来看，大红门商圈的发展主要有以下几个方面。首先是文化层面，对标国际知名艺术展示区，沿大红门路建设文创商业步行街区，沿凉水河打造生态艺术公园，打造各类文化展示、国际文化交流等文化艺术活动空间，建设富有艺术气息的国际文化交流展示地。沿中轴路引入国际文化传媒、国际文化组织和文创产业集群，形成富有活力的首都文化商务新地标。

社会功能方面，在南四环路北侧地区集聚国际组织、总部办公功能，配套国际社区、高端酒店公寓等服务功能，形成便捷高效、服务完善的国际商务集聚区。通过植入文化艺术设施、集聚文化商务和国际商务功能，将大红门地区整体打造为服务高端、生态友好、出行便捷、立体复合、低碳高效、面向国际的高品质首都商务新区。

空间结构方面，首都商务新区大红门地区将构建两轴四区一带多点的空间结构，重点塑造大红门御道步行街、福海文化公园、大红门艺术公园、文化商务新红门四个重要的功能节点，其中大红门艺术公园和文化新区新红门位于商圈内部。

交通枢纽方面，备受关注的地铁8号线与10号线换乘站大红门站有了新的进展。2021年初，丰台区房屋征收中心组织实施完成了地铁8号线苗圃西里2号楼拆除；7月21日，完成了苗圃西里1号楼拆除工作。苗圃西里1号楼拆除完成后，随即移交北京市京投公司开展工程建设，预计地铁8号线大红门站换乘通道将于2022年底前建成并投入使用，真正实现与地铁10号线换乘。该项目落地之后，将为丰台区南中轴高端商务区的发展建设提供交通支撑，并对改善南中轴路一带居民的出行条件、推进南城发展具有重要作用。

1、小区户型多样，有51㎡-141㎡的户型，一居到四居都有，但是两居、三居户型比较广泛，购房者选择性更多。

2、小区大部分楼栋采用低层板楼设计，只有4栋塔楼，板楼的得房率相对较高，而且建筑品质也比较好，采光性和通风性都还不错，喜欢实用性强的客户可以考虑康泽园小区。

3、周边交通便利，小区居民步行10分钟左右即可到达地铁10号线石榴庄站，小区出门就有公交，居民日常出行方便，更适合地铁10号线沿线工作人群。

4、商业配套齐全，小区不远处还有大型商业，例如联宏大厦、京港城生活广场、首航超市等，可以满足不同购物需求的客户。

康泽园小区截止到2021年6月28日，挂牌均价为49794元/㎡，在售房源21套，比上月上涨0.26%，目前挂牌房源以两居为主，根据幸福里APP数据来看，近半年小区的的挂牌均价上下波动不大，趋于平稳状态，购房者不用担心房价波动较大。

具体购房成本方面，拿APP上显示在售的主力户型91㎡两居室为例，报价350万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付为123万，二套首付为210万。

截止到2021年6月，小区有51㎡-91㎡一居、67㎡-106㎡两居、82㎡-141㎡三居、140㎡四居，两居占比较大，所以主力户型有97㎡两室一厅，其他户型有53㎡一室一厅。

康泽园小区共有12栋住宅楼，有板楼和塔楼之分。其中5号楼、14号楼-16号楼为塔楼，有电梯和无障碍通道设计，其余楼栋为6层板楼，没有电梯和无障碍通道，小编建议家里有老人或者有人身体不便的家庭可以考虑低层楼栋。

北门和西门的1号楼、2号楼距离小区出入口较近，进出小区较方便，适合需要乘坐公共交通工具出行的上班族。1号楼、14号楼临近街道，来往车辆较多比较吵闹，介意临街吵闹的客户可以选择其他楼栋。

1、大红门板块或者周边石榴庄板块内工作的刚需人群，另外在地铁10号线沿线首经贸工作的人群也较为合适。

2、无论是小区内部还是周边配套设计设施都比较齐全，比较适合对便利性有需求的购房者。

3、小区所处位置不临近主干道路，且楼下底商较少，日常人流量小，整体环境安静，比较适合对休息质量有需求的用户。

大红门板块内暂时没有新盘项目，距离康泽园小区最近新盘是角门板块内的福海棠·华府，截止到2021年6月28日，均价为7.2万/㎡，只有四居户型，其中217㎡四居上车总价为1550万，康泽园小区均价49794元/㎡，最大的户型是141㎡的三居户型，总价660万/套。从均价到户型分布再到居住品质都不具对比性，故珠康泽园小区不受福海棠·华府新盘的影响。

康泽园小区周边二手房报价约在5.0万/㎡-5.3万/㎡之间，其中建欣苑一里和城市时尚家园与康泽园小区均价相差不大且距离较近，故选择建欣苑一里和城市时尚家园来做对比。