小福假期去卢沟桥接受爱国主义教育，回来路过右安门外，觉得这片还真是不错，刚出南二环，周围环境也还可以。用幸福里app搜了下，发现右安门外热搜、热销小区榜第一名都是玉林里小区，据了解该小区建设于80年代，距今已经有30多年的历史，是个比较老旧的小区，小福忍不住好奇，是什么原因让它成为榜首呢？

百闻不如一见，小福还是抱着负责任的心态，带大家实地探访一下玉林里小区的真实情况。

亮点一：干净的小区道路

小福一进入小区，感觉小区的外观整体较老旧，但是路面相当干净，没有垃圾杂物。

这简直是让小福眼前一亮，对这个小区的好感度立马上升。在小福印象中，一般有些年岁的老小区道路上会有很明显的垃圾堆放，或者随意的垃圾丢弃。但是玉林里小区的道路并没有，看起来非常干净，没有杂物堆放，也没有垃圾，干净整洁，可见日常环境维护还是不错的。

亮点二：便利的休闲娱乐设施

小区有一个中心大花园，花园中有长椅，小福进入花园，就闻到一股清香的花草的味道，在树荫下乘凉，感受阵阵微风，是一件多么舒心的事情呀。

继续前进，小福看到一个体育文化广场，老年人可以在里面进行锻炼，年轻人可以打打篮球，都是非常不错的选择，喜欢运动的人不用出小区也可以和小伙伴一起玩耍啦。

亮点三：教育资源便利

小福在路上就观察到小区附近有诸多学校。现在家长都对孩子教育问题操碎了心，幼儿园、小学要考虑接送孩子，初高中恨不得挤出所有时间用来辅导孩子学习，于是离学校近是⼀件多么幸福的事情啊，而玉林里就是这样一个小区。步行十来分钟就可以到达幼儿园，耗时很短，非常方便，完全不需要考虑接送难这个问题。

周边还有玉林小学、首都医科大学附属小学等，距离小区也很近，基本都是步行十来分钟就可以到达。不仅幼儿园，小学这么方便，中学也是一样。

北京市徐悲鸿中学等也是步行十来分钟就可以到达，这样更有利于孩子学习。由此来看，小区的整体的教育氛围没得说，十分有利于孩子从小耳濡目染，养成爱学习的的好习惯。

亮点四：便捷的周边配套设施

小福实地探访玉林里小区，发现周边配套设施十分完善，除去教育资源的丰富和方便，其他商业配套，医疗配套，也非常齐全。

商业配套方面，距离小区不远处，步行几分钟就有超市，水果蔬菜，肉蛋副食，应有尽有，而且价格实惠，可以满足日常生活需求。小区周边也不缺中高端商业，王府井购物中心（右安门店）、万达广场都在一公里之内，这些商场里不仅有大牌服装店、电子产品专卖店、饰品店，也不缺乏一些吃喝玩乐的场所。年轻人可以时常来此一逛，日常休闲购物需求都能满足。

医疗方面，小区周边就有一些小型医院和门诊，例如永健口腔医院等。如果想要去医疗条件较好的大型综合医院，大概步行七八分钟就可以到达附近的北京佑安医院和北京中医科大学医院，可以说是相当便捷啦。如果是家里有老年人，或者是比较信赖中医，那确实是个大福利了。另外还有妇幼保健院，对于怀孕的妇女日常诊察是很方便的。

槽点一：小区安保不到位

据小福询问小区居民，他们大多数反映小区物业水平一般，对小区物业并不是很满意。且小区物业仅能提供最简单的保安执勤和保洁工作。

而且安保执勤方面不够到位。虽然设有岗亭，但是小福进入小区完全没有受到任何询问，也没有进行登记，楼道的大门也是大咧咧的敞开着，没有起到门禁的作用。这就为小区安全埋下了隐患。

槽点二：小区人车不分流

小福实地走访过程中，发现小区内人车不分流，一条道路上既有机动车行驶，也有行人行走，人流与车流没有隔开。行人走在路上要特别注意，尤其是孩子和老人。稍有不慎，就有可能发生事故，存在比较大的安全隐患。

槽点三：小区内存在用电隐患

小福来到小区的路上，忽然抬头发现，道路的正上方的电线十分的杂乱，并且一些电线与道路旁的树木纠缠在一起埋下了不小的安全隐患。并且小区建成年代较久，一些线路年久失修，得不到保养，容易发生用电事故。

槽点四：活动空间较小

小福发现小区内人口密度较大，车辆多。而且小区的道路两旁、楼前楼后到处都设立成了停车位。非机动车辆摆放也不是很整齐，显得较为杂乱，占用了一定的空间。

小福还发现小区没有地下停车位，都为地上停车位，且小区车辆较多，导致不少车辆甚至摆放在了车位外，占用了主道路和行人道，这就使主路显得狭窄。小区内的活动空间显得很局促。

最后小福总结下，玉林里小区虽然楼龄较老，但配套就是它最大的硬实力，平时吃穿用度都能够在一公里范围内解决。学校离得近，有小孩的家庭接送非常方便。医院公园也都在商圈内，就医娱乐都有去处。适合上班、带娃、养老等各种人群。

不过小区物业水平一般，房子隔音也一般，属于老旧小区，所以对整体居住品质有较高要求的人群不太建议考虑。

玉林里小区小区位于丰台区右安门外商圈内，整体位于南二环、南三环之间，东至马家堡东路，西近菜户营南路，北至南护城河，南临南三环西路。

板块北侧靠近白纸坊和陶然亭商圈，北侧为马家堡商圈，西侧为菜户营商圈。板块内交通便利，南二环、南三环双线平行，同为丰台区东西向主要城市道路，可以通往木樨园、玉泉营等地；南北走向的开阳路贯穿板块中部，直达宣武门等地；地铁4号线和地铁14号线东段的北京南站站点，以及北京南站火车站均位于板块内部，为居民的通勤和出行提供了便利。

右安门外商圈发展较早，二手房小区集聚，板块内部的配套设施较齐全。商业方面，板块内有万达广场（西铁营店）、U-SHOW悦秀城生活广场、家乐福超市等，居住区底商类型丰富，能满足居民的基本生活需求；

医疗方面，板块内有丰台右安门医院、丰台区妇幼保健院，以及三甲医院首都医科大学附属北京佑安医院；生态休闲方面，板块内有万芳亭公园、北京辽金城垣博物馆、玉林里体育文化广场等，还有凉水河流经板块中部，居民可以在河堤两岸散步休闲；

产业方面，板块内部的北京南站是国家特等客运站，主要以轨道交通产业为主，周围还有较多政府机构和社会团体，空间设施及经济环境偏社区化。目前商圈价值主要体现在交通优势、居住配套方面，是丰台传统的主要居住区之一。

板块内无新房在售，二手房小区大多数建于2000年以前，次新房优质小区较少；商圈内的居住人群主要以丰台区本地人、企事业单位职工等；随着区域的发展成熟和购房理念的变化，部分在西单、金融街、中关村以及地铁4号线沿线商圈工作的中青年群体在右安门外商圈购房。

2016年至2021年7月末，右安门外商圈内有一处土地出让。2017年7月，北京市丰台区西铁营村0501-634等地块F1住宅混合公建用地、B4综合性商业金融服务业用地、A33基础教育用地被金茂+世茂+国瑞联合体以78.2亿和54%的自持比例摘得地块。该地块为“限竞房”项目，均价不超过79459元/平，最高单价不得超过83432元/平，项目案名为佑安家园（佑安府）。

截止到2021年7月底，丰台区在今年共出让三块土地，主要位于长新店镇张郭庄村、郭家坟等地。丰台区2021年-2022年度拟供应经营性用地推介会信息显示，丰台2年内将供应12宗住宅地块，这12宗地总计建筑面积174万平米，其中住宅建筑面积为140万；

根据土拍市场两集中的政策，计划分三个批次进行供应。从拟出供应地块区位图上看，近两年丰台区计划出让的地块距离右安门外商圈较远，短期内不会对板块房价造成太大的影响。

丰台区在首都城市格局中，既属“一主”又处“一轴”沿线，是首都“四个中心”功能集中承载区，是建设国际一流和谐宜居之都的关键地区。

丰台区将成为具有国际竞争力的智能制造创新区、具有全球影响力的金融发展新区、具有国际先进水平的首都商务新区。右安门外商圈处于丰台与未来首都功能核心区的交汇处，坐享南二环与城市轨道交通及丰台区产业规划升级的红利。

交通方面，丰台区将构建高效便捷城市交通体系，充分发挥重大交通枢纽布局汇聚优势。全力服务和保障丽泽城市航站楼、丰台站、北京西站、北京南站“三站一楼”高水平建设运营。

右安门商圈处于北京南站和丽泽城市航站口的中间区域，地理位置特殊且意义重大，受丽泽商圈政策红利的辐射影响，右安门外商圈有望迎来新的发展。此外，丰台区将全面推动市政工程建设，提升北京南站周边整体风貌形象。

地铁14号线是北京市东西方向的大动脉，其西段和东段都已开通。受到丰台丽泽商务区规划变动的影响，中段还有5公里左右迟迟未能开通。地铁14号线中段途径右安门外商圈，板块内有西铁营站、景风门站（暂定）两个站点。

北京市重大项目办表示，按照计划和当前工程进展，14号线剩余段将于2021年底建成通车，14号线也将实现全线贯通；此外，景风门站也是地铁19号线的途经站点之一，地铁通车后可与2号线、4号线、大兴机场线等9条线路换乘，目前该条线路尚在建设过程中，一期计划2021年底通车。

地铁线路通车运行不仅对城市交通问题的解决形成有力支撑，为居民的出行和通勤提供了更多的选择，多条地铁聚合也会使得各种形式的商业以车站为中心布局，地下商圈和地上商圈互为依托，呈现商业集中效应，为右安门外商圈的产业升级重塑注入新的活力。

商业方面，推动消费向体验化、品质化和数字化方向提档升级，服务北京国际消费中心城市建设。聚焦中关村丰台园、丽泽金融商务区、方庄、马家堡等重点区域，坚持主题特色培育与功能品质升级相结合，着力打造西铁营商圈等高品质消费圈。另外，由于右安门外商圈临近丽泽金融商务区，随着丽泽金融商务区产业空间不断释放，金融企业不断集聚，在政策和市场的双重红利下，右安门外商圈的未来也着实令人期待。

玉林里小区共49栋楼，建成时间较早，所以也基本属于大家常说的老旧小区。小区主力户型有40㎡-66㎡的一居，总价255万-420万之间，适合刚需人群。另外小区还有48㎡-86㎡两居，总价288万-540万之间，以及63㎡-83㎡的三居，总价390万-620万之间，适合想要改善居住空间的人群。

小区周边配套成熟，生活便利。但目前距离地铁站位置稍远，还是更适合在本商圈或周边菜户营、广安门等商圈工作的购房者。未来19号线一期开通后，沿线积水潭、新宫、金融街等区域工作的购房者也可考虑。

小区虽然目前距离地铁站稍远，但19号线一期2021年底即将开通，未来交通便利性会有较高的提升。

2021年6月，幸福里APP显示，玉林里挂牌均价在63494元/㎡，比5月上涨0.32%，价格浮动不大。近半年价格一直处于平稳上升趋势。

目前小区挂牌房源58套，主力户型为48㎡-87㎡两居，均价5.7万/㎡-6.6万/㎡，总价310万/套-540万/套。

其他户型有40㎡-66㎡一居（均价5.2万-6.8万之间，总价265万/套-420万/套）和63-82㎡三居（均价6.2万/㎡-7.3万/㎡，总价390万/套-585万/套。）中介表示该小区主要购房人群为刚需为主。小面积、低总价的户型最受刚需年轻人欢迎。另外由于小区交通便利，这个小区还受到在海淀或丰台附近上班的白领租户欢迎。目前在租房源32套，一居室租金在4000-4800元/月，两居整租价格在4800元/月-6000元/月之间，三居整租价格在7000元/月-7800元/月，租金与周边同类小区相当。

小区在售房源面积从41㎡-86㎡之间，一室到三室均有。总价260万-590万之间。

其中主力户型42㎡一室，纯南向。卧室较大，带一个南向阳台，客厅与厨房相连，可能会有油烟问题。此户型面积小，总价低，适合单身购房者，或作为婚房使用。

56㎡两室户型，南北通透，主卧朝南，带阳台，客厅比较方正，虽然面积不足10㎡，但还是可以放得下不大的沙发和电视。此户型较为紧凑，少有浪费空间，比较实用。

玉林里小区是个比较大型的社区，共有49栋住宅楼，小区楼栋较多，楼栋品质也存在较大差异。

39、40、60、62号楼南侧有较大绿化带和凉水河，相对环境较好。

20-30号楼距离玉林小学较近，虽然方便家长接送学童，但工作日白天会有一定吵闹，经常上夜班，非正常时间作息的购房者不建议考虑。

小区周边道路均非主干道，因此街道汽车噪音对小区影响不大。

小区附近多公交地铁，出行便捷，适合在附近通勤或上班的人居住；内外部配套都比较成熟，生活便利，消费水平不高，非常适合购买力不高，消费水平较低并且在丰台右安门外板块及附近商圈上班、并且对品质要求不太高的人群居住；教育和休闲资源也较为充足，适合有萌娃和老人的家庭。

幸福里app显示，2021年6月丰台区右安门外板块无新房在售项目，距离较近的新房项目有丰台新宫板块的泰禾金府大院和中粮天恒天悦壹号。

泰禾金府大院位于地铁新宫站南800米，为普宅项目，户型为175㎡四室，单价8.2万元/㎡起，总价1400万元/套起，由于其定位为改善项目，单价、总价都比较高，与玉林里不具备可比性。

中粮天恒天悦壹号位于地铁新宫站南500米，单价8.5万元/㎡起，户型为150㎡-175㎡的四室，总价1250万元/套起，同样定位属于改善项目，与玉林里也不具备可比性。

右安门外商圈内有类似玉林里的老旧小区，也有类似开阳里八区的板塔结合旧小区。选择距离较近、价格相差不大的东滨河路2号院、开阳里八区、百合园作比较。