今天小编又要出去踩盘了，作为一个资深踩盘人却还没有踩过20年历史的老小区。小编认为这肯定是不行的，所以小编决定去西宏苑小区，看到这个小区名字有没有想到一个电影名叫：“西虹市首富”的电影。

小编想到这里，立马就去查阅了西宏苑小区的相关资料，这不查不知道，一查吓一跳啊！2001年获得区级计生先进单位、2002年荣获军、警、民共建单位、2003年荣获抗击“非典”先进基层党组织称号等，周边还有基本完善的配置设施，医院、电影院、超市、购物广场等，可以说是一应俱全了。

必须值得说的一点是，交通太方便了，公交站牌500米内就有很多个，地铁站也在附近。不费吹灰之力，小编就到了小区大门口。

接下来让小编带大家进去看看西宏苑小区。

亮点一：小区内设施齐全

小编在进入小区后看见各区域都安装有摄像头，实时监控着小区，安全方面得到了很好的保障。在小区7号楼西边有着一排充电桩，可以方便住户对电动车的充电，不用再从家里拉着很长的线充电了。

小编走到小区的中心区域，看见有很多的健身器材。因为小编来的时候是中午，居民们都休息了，但是可以想象到在傍晚之时，居民们健身锻炼，儿童追逐打闹的场景。而且累了还有长椅，可以提供休息。小区内部不同区域都有着垃圾分类设施，使得小区卫生得到很大提高。

小区2号楼下有大量底商，理发店、便民超市、菜鸟驿站等。小区业主可以足不出户就能买到自己日常生活所需。小编心里就在想，自己居住的地方要是有菜鸟驿站多方便啊。

亮点二：小区周边生活配套齐全

小编出了小区去周边转的时候，骑着心爱的小摩托，七八分钟就到了航天万源广场。这里吃喝玩乐应有尽有，有西西弗书店、星巴克、眉州东坡酒楼等店铺，是一家区域型购物中心。下班后和家人逛逛超市，吃个小吃不用走很远，周末带家人逛商场遛娃也很方便。

小编以前有着慢性肠胃炎的疾病，对医院还是有着很深的理解。这倒好，小区两公里以内就有多家医院，北京华军中医医院、南苑医院、南苑医院健康体检中心。像小编这种有慢性疾病的人，周边有个医院就可以少承受点痛苦了，真的给小区住户们提供了方便。

亮点三：小区交通便捷

小区一出门便是公交站，有红房子路口西公交站、红房子路口南公交站等。小编步行了七八分钟就到了地铁站东高地，附近还有和义、新宫地铁站。对于像小编习惯了地铁出行的人来说很是方便快捷。

槽点一：路面严重损坏

小编进小区没走几步就看见全是泥泞的道路，而且前方还是施工路段，都不知道如何下脚。可能是下完雨的缘故，使得小区道路湿滑，住户的日常通行受到很大程度的阻碍，安全方面也不能够得到保障。

槽点二：非机动车和机动车乱停乱放

小区非机动车辆随意停放，大部分聚集在楼栋里面和楼栋外面，导致过道宽度狭窄，楼栋门口拥堵，信报箱也被阻挡，使住户的通行受到限制，很大程度上影响了住户居住体验。

小区随意停在道路上车辆非常多。不仅影响小区整体的美观，还让本就不宽阔的道路雪上加霜，再加上来回车辆通行，住户的行车安全问题也不能得到保障。

槽点三：楼道内有小广告

一走进楼道，小编被震撼到了，楼道内部杂乱无章，楼梯上和墙面上贴着各式各样的小广告。物业在物业管理方面不是很严格，影响了楼道的整体美观。

一天的踩盘下来，小编对西宏苑小区可谓是有着很深入的了解了。总的来说，小编认为小区整体是不错的。小区位于北京市丰台区和义商圈，交通方便，内部设施齐全，有底商、花园、健身器材等。小区周边的商业配套也很全面，周边就有着各种商贸中心、购物广场、超市等。但小区物业方面有着比较大的问题，路面损坏严重、非机动车乱停乱放、楼道内小广告等问题。小区从整体来看属于中等水平，适合对生活便利有需求的人群。如果是对于居住环境品质有要求的人群，还请谨慎考虑。

丰台区位于北京西南，为北京4个近郊区之一。和义板块位于丰台中部，介于丰台、大兴交汇处，位于北京南中轴线上。板块内含一条地铁线路，一个军民合用机场，一所三甲医院。在过去十年中，是丰台各板块中变化较快的板块。板块内包含一条地铁线路为地铁8号线南段，从珠市口站到瀛海站，8号线南北段暂未贯通，地铁8号线南段可以换乘10号线、7号线、14号线（东），前往国贸、望京、北京西、三元桥等热点区域。

板块内包含一个军民合用机场为南苑机场，现已关闭。南苑机场是北京地区第一座军民两用的大型机场，机场为4D等级，拥有一条长度为3200米的4D级跑道，南苑机场候机楼总面积经过扩建后已达1万6千平方米。 板块内进入城区主干道有南五环、南四环、京开高速、德贤路，从板块自驾至西二环、南三环路通勤较为方便，但早晚高峰堵车情况较严重。

板块发展方面，南城计划使得丰台南部快速崛起，名企开发商也纷纷进驻，地铁8号线南延(五福堂-瀛海)段的开通，都带动了板块内经济和配套的发展，在政策利好的推动下，义和板块也成为了刚需置业的热门板块。

目前，板块内主要为90年代左右的经济适用房、单位分房，2000年左右的商品房为主，以50㎡一居，90㎡左右两居为主，由于区域内二手房均价低于丰台区整体二手房均价，公共交通及商业较为完善，一直是刚需置业关注度较高的板块。

教育医疗方面，板块内有南苑中学、北京光明小学（和义分校）、东高地第四小学等中小学校。医疗方面，板块内有北京航天总医院、南苑医院、北京华军中医医院等，医疗资源丰富。商业生态方面，板块内有宝辰汽车园、和义文化产业园、南苑公园、南苑森林湿地公园等。 板块内居住人群以丰台区域工作生活人群，周边机场工作人员、木樨园大红门批发市场工作人员。

根据北京市规划和自然资源委员会官方网站显示，和义商圈近五年内无住宅类地块出让信息。该板块从2011年开始出让的土地规划用途均以生态绿化为主，根据丰台区的规划来看，短时间内不会有新的住宅类土地入市。

但是据2021年3月丰台区举办的土地推介会来看，预计将推出北京西南二环至六环间12宗住宅用地，规划建筑规模逾180万平方米，丰台区未来重点发展的功能区域均有土地供应。从具体的住宅土地看，规划主要围绕在丽泽金融商务区、中关村丰台园、南中轴、河西四大重点区域，截至2021年7月2日，暂无相关成交信息，未来对和义板块的二手房市场影响较小。

根据丰台区政府正式对外发布的《北京市丰台区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》来看，和义板块发展方向如下：

1、优化提升南中轴发展环境统筹总体空间布局，高标准编制、高水平实施南中轴地区规划，全力构筑“北城南苑、北收南展”的空间格局，对和义、南苑机场等地区战略留白，有序推进南苑、和义地区国家功能区建设，完善国家纪念、国家礼仪、国际交往、文化展示交流等功能。

2、按照将南中轴建设成为生态轴、文化轴、发展轴的要求，丰台区会同市规划自然委完成了南中轴地区规划方案国际征集和方案综合工作。围绕南中轴生态文化发展轴，贯穿中心城区、南苑—大红门、北京大兴国际机场的生态文化发展轴，推动京雄发展走廊，串联中心城区、南部地区和河北雄安新区。

3、片区规划结构为“一轴、一脉、一廊、一带、四片区、六节点、绿网络”，其中四片区为永外片区、大红门北片区、大红门南片区、和义片区。

1.小区户型齐全，设计合理，主力户型两居室为正规朝南户型，采光采阳好，而且均价较低，价格亲民。

2.小区大部分为板楼，均采用一梯两户设计，实用性强，私密性较好。

3.小区楼下就有底商，涵盖了各种店铺，理发馆、菜鸟驿站、生鲜超市等应有尽有，周边有着完善的商业圈，有万达广场和航天万源广场，基本满足了住户的日常所需和休闲娱乐。

4.小区出门便有公交站台，附近还有地铁站，交通相对来说较为便利。

根据幸福里APP显示，2021年7月该小区的挂牌价格为39296元/㎡，环比上月上涨0.16%。从近6个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的99㎡的两居室为例，报价410万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为80%。即该套房源首套首付为144万，二套首付为246万。

2021年7月份小区有48㎡-68㎡的一居室、61㎡-99㎡的两居室、87㎡196㎡的三居室。

其中主力户型有68㎡一室一厅一卫

户型亮点：明厨设计，利于油烟的排放；客厅带阳台，有独立的晾晒区。

户型缺点：暗卫较潮湿且通风性不好，容易滋生细菌；厨房有部分空间浪费；卫生间和厨房正对，私密性不好。

其他户型有72㎡两室一厅一卫

户型亮点：明厨设计，利于油烟的排放；客厅卧室有阳台，可以做晾晒区。

户型缺点：暗卫设计，容易滋生细菌，通风性不好；主卧朝西，日常有西晒问题，加速房间家具老化。

西宏苑小区共14栋楼，其中板塔结合楼有10栋，板楼有4栋。在这些楼栋中，5号楼、3号楼临近小区大门，住户出行较为便捷。11号楼、12号楼、13号楼、14号楼、6号楼、10号楼靠近小区花园，环境较为安静。

1.小区户型有一居、两居和三居，主要为两居，上车价低，比较适合刚需人群。

2.小区内部设施和周边商业较为完善，适合对周边生活有要求的人群。

3.小区距离地铁4号线以及8号线比较近，推荐出行以地铁4号线和8号线为主的上班人群。

和义板块内无新盘在售，故选取相对直线距离与项目最近的北京金茂府进行对比分析，该项目由北京鎏庄房地产开发有限公司开发建设的，截止2021年7月份，均价13万/㎡，均为四居，总价最低为2900万/套起，而西宏苑在售的最大户型为196㎡三居，总价为808万，从总价和购房人群角度来看，西宏苑小区与该项目不具可比性。

西宏苑小区附近小区众多，小区周边和义板块二手房的报价在3.9万/㎡-5.5万/㎡之间，其中南苑五爱屯西街、和义南苑北里社区二区价格方面相差不多，距离较近，故作为对比对象。