小编这次踩盘的目标是位于丰台区草桥商圈内的南珠苑小区。之所以选择南珠苑小区是因为这个小区因为价格比较亲民，导致近些日子已经有多位购房者来询问，小编就查询了一些相关信息，南珠苑小区有着较为完善的周边配套，并且交通也十分的便利。于是小编便决定来这个小区深入了解一下，看看究竟有哪些长处能得到这些购房者的青睐。

亮点一：楼栋外立面保护完善

还没有进小区的大门，高耸的建筑就吸引了小编的注意力。虽然小区的建成时间比较早，但其外立面依旧保持着干净整洁的样子，墙皮也没有脱落的现象，一些楼栋还有重新粉刷过的痕迹，完全不像是经历过二十多年风雨的小区。

小区楼栋的保养不只是外在形象，小编看到楼道里的瓷砖保养的也很完好，并无老旧小区常有的碎裂或者脱落的现象，墙角线往往是墙砖里最容易损坏的部分，而这里也很完整。可见小区的楼栋品质也是比较好的。

亮点二：小区绿化好

尽管小区建成年代比较久，但是绿化做的还是不错的。走进小区，小编看到，楼栋旁被绿植覆盖，主干道路绿树成荫，在树木的庇护下，太阳的照耀也不再那么强烈，给这个炎热的天气“降了个温”。往小区深处走，小编便来到小区的花园，花园里种有月季供人欣赏，小编到来时花已经绽放了，带来一片生机。

亮点三：周边配套齐全

小区南一门的旁边就是中国银行，沿着道路一直走，一路上还有超市、饭馆、健身馆等店铺，各种生活设施比较齐全，居民们的日常生活可以得到满足。

小编从小区西门出去，只步行了1分钟左右便看到了欣园小区北公交站，于是小编又试着走远了一些，没过多久便走到了地铁10号线草桥站。这仅仅是步行，如果出门时选择了共享单车的话，还能节省更多的时间，由此可见小区的居民们出行是比较方便的。

槽点一：门禁管理不严格

小编从小区西门进入，小区门口设有门岗和门禁，门岗内有执勤人员，但从人们的进出情况来看，门岗与门禁的作用微乎其微，外来车辆直接放行，执勤人员不管不顾。从小编进入小区到离开的两个小时里，没有安保人员巡查，走进小区内后小编还发现单元门口全部是是敞开的，也没有安装门禁，住户的安全得不到保障。

槽点二：小区物业管理不到位

进入小区便看到一堆杂物堆积，小区内虽然设有垃圾回收处，但不是每栋楼都有，并且使用率不高，大多用户选择了集中堆积在楼下的某处空地，小编走在道路上也可以看见许多的垃圾，没有人打扫。

小编还看到小区道路上的下水道处于维修状态，既没有安全护栏也没有警示带隔离，只有两个路障随意的摆放在下水道两旁，存在一定的安全隐患。

槽点三：楼道管理不严格

小编一进入楼道入眼的便是满墙的的小广告，不论是过道墙还是步梯墙，连房门前的墙上也不例外。这些小广告不仅影响了小区的整体美观，还会影响到住户的心情。楼道内虽设有储物间，但仍有住户将杂物摆在楼道里，还有居民的自行车停放在楼道内。

槽点四：非机动车乱停乱放

走进小区小编便看到了很多自行车和电动车被随意停放在楼下，甚至许多车辆都摆放在单元门口，原本宽敞的门口被这些车辆堵得水泄不通，这也给居民日常进出带来了不便。

下面由小编做个总结：南珠苑小区虽然是一个旧小区，但楼栋质量有保障，外立面相对来说保护的也比较好，且周边的配套设施较为完善，是一个比较成熟的小区，追求生活便利的住户可以选择入住。小区附近有多个地铁站和公交车站，出行方便，以此为主要交通方式的上班族也推荐考虑。而且小区的户型多样，其中一居和小两居适合预算有限的刚需人群，大两居和三居适合与老人一起居住或家有二胎的家庭。但小区毕竟已经有二十多年的历史，小区的整体环境和管理相对来说比较一般，注重小区品质的人群还需要考虑一下。

南珠苑位于草桥板块内，地处南三环至四环间，东邻角儿堡，西近玉泉营，北靠西三环西路，南邻赵村店。草桥以花卉为主产业，自2001年改制后，先后成立了北京花乡花木集团、北京花乡世界花卉大观园，特别是2007年成立奥运花卉配送中心，圆满完成了2008年北京第29届奥运会和第13届残奥会颁奖用花的制作和配送任务，并于2008年底成立了世纪奥桥花卉园艺中心，开创了花卉产业高端市场的先河。如今随着北京对南部地区的重视与发展，地铁先后通车，丽泽商务区和丰台科技园不断建设发展，这让草桥板块从过去的只重视花卉发展的小村落变成了现代住宅区。

板块内商业、教育、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有凯德MALL、万达广场等集休闲、娱乐、购物、美食与一体的生活广场；教育方面，板块内有北京市赵登禹学校、北京市中桥外国语学校等；生态休闲方面，板块内有北京世界花卉大观园，是国家4A级景区；医疗方面，板块有三甲综合医院北京博爱医院，为板块内业主的健康保驾护航。

板块内有多个文化创意园区，吸引了较多的文创企业入驻，如北京汇梦影视文化艺术有限责任公司、北京二商集团康泰文化分公司等，聚集了较多高素质人才。交通方面，草桥板块紧邻京开高速和南三环中路，实现了南二环到四环的快速通行，连接了丽泽商务区、丰台新区、大红门商业街三大板块。新机场线将由草桥站北延至丽泽金融商务区，未来，在草桥将实现与新机场线、地铁10号线、地铁19号线甚至更多地铁线路的换乘，为中心城区人们的出行带来福音。

板块内除部分原住民外，有很多业主或租戶是来自丽泽商务区、丰台科技园及国贸附近的白领，还有周边文化产业园的高素质人才。该板块持续受到周围板块的辐射发展，未来的草桥商圈更多的起到对丽泽商务区和丰台科技园的辅助作用，聚集更多的住宅和综合配套设施，兼具主要商业、商务服务功能。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2015年至今，草桥板块都没有住宅用地入市。距离板块较近的一块住宅用地位于板块东侧的新宫板块，是北京市丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目二期（第七宗）NY-001等地块R2二类居住用地，于2018年交易成功，成交价格是167500万元，竞得人为中国电建地产集团有限公司。该地块项目正是后来的洺悦嘉园小区，首期已于2018年8月19日开盘。作为丰台区发展较完善的板块之一，草桥板块已经很多年没有新地块入市。目前板块内在售的新房是玺萌壹号院小区，为别墅项目，对二手房的冲击较小。

住宅属性方面：草桥板块作为丰台区生态发展重要的区域之一，聚集了大量中高端住宅小区。自从地铁10号线建成运行后，草桥板块快速发展，目前拥有了完善的生活配套和浓厚的居住氛围，环境也非常适合居住。板块内交通发达，无论高速或地铁均可以快速到达丰台科技园、丽泽商务区和国贸等产业集中区域，能够承载更多在附近商圈工作的人们的居住需求。相对便捷的地理位置、适宜人群居住的生活环境和较低的房价会让草桥板块成为很多购房人的优先选择。

产业属性方面：随着丽泽商务区的发展，给板块带来了新的发展活力，未来新机场线的修建会进一步加强草桥板块与各产业聚集地的联系。板块自身文创产业比较发达，有北京111文化产业园、西铁一六八文化产业园，吸引了大批高素质的文创人才在此聚集，带动文化产业发展。

1、小区楼栋品质较高，上下楼有电梯，门口有无障碍通道，给居民的出行提供了较为方便环境。

2、小区的户型选择多，户型比较全面，受众范围比较广。

3、交通比较便利，从小区西门出发步行约1分钟可以到达欣园小区北公交站，附近还有地铁10号线草桥站。

4、小区周边商业比较齐全，附近有超市、饭馆、银行，日常生活便利，骑车七八分钟便能到达凯德MALL购物中心，居民日常购物都比较方便。

据幸福里app2021年7月8日数据显示，南珠苑小区7月挂牌均价为57285元/㎡，比上月下降0.15%，从近6个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下降幅度均在正常值范围内，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。该小区在幸福里app7月挂牌房源有43㎡-69㎡的一居室、76㎡-102㎡的两居室，84㎡-111㎡的三居室，总价在260万-599万之间。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的102㎡的两居室为例，报价580万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为80%。即该套房源首套首付为232万，二套首付为464万。

小区的户型有43㎡-69㎡一居、76㎡-102㎡两居和84㎡-111㎡三居。

南珠苑小区共7栋住宅楼，其中一居室、两居室、三居室每栋楼都有，整体差异不大。1号楼、6号楼、8号楼距离小区门口比较近，日常生活较为便利；1号楼、2号楼、6号楼、8号楼紧邻马路，相对比较嘈杂，3号楼位于小区内部，相对较为安静宜居，适合喜好安静的人群。2号楼存在U型区域，对拐角处低楼层部分房间采光有一定影响，选择相关房源时须谨慎。

1、小区有小一居，总价在260万-360万之间，比较适合单身人群和预算不足的刚需人群，84㎡-111㎡的三居室适合改善人群。

2、小区周边商业配套齐全，距离凯德MALL购物中心较近，适合热爱休闲娱乐的年轻消费群体。

3、小区距离地铁10号线草桥站比较近，比较适合以地铁为主要通行方式的人群。

截至2021年7月份，草桥板块内暂无新盘在售，而距离板块最近的新盘是角门板块内的新房项目——福海棠·华府。

福海棠·华府是由北京翰达金晟置业有限公司打造的别墅项目，2021年7月的均价为7.2万/㎡，均为四居，总价最低为1550万/套起。而南珠苑小区在售的最大户型是111㎡的三居，总价为599万，从总价和购房人群角度来看，南珠苑小区与该项目不具可比性。新盘预售，也不会对草桥板块二手房市场造成冲击。

南珠苑小区周边二手房的报价在5.4万/㎡-8万/㎡，其中草桥欣园三区和玺萌丽苑距离南珠苑小区较近，整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。