小编今天要踩盘的小区是位于丰台区宋家庄的政馨园三区，之所以选择这个小区。是因为一天小编和朋友外出购物的时候。返程的途中路过宋家庄地铁站，发现地铁站紧邻京城大集生活广场、首开.福茂，这让小编印象深刻。回到家后，经过一番仔细地查询。小区紧邻地铁站、公交站，且附近有购物中心，生活便利。以小编踩盘人的的眼光看，政馨园三区是一个较为不错的踩盘目标。话不多说，让小编带大家具体看看这个小区。

亮点一：楼栋外立面维护好

小区建成于2003年，距今已将近20年了。但小区楼栋的外立面还是较完好的，没有明显的损坏现象，经受住了时间的考验。

单元门看起来也是不错的，地面干净整洁。楼道内为灰色、黑色的瓷砖，墙面较为干净。楼栋内设有电梯，方便居民日常的上下楼。总的来说，小编觉得小区的楼栋品质是不错的，当然这也与物业的管理有着密不可分的关系。

亮点二：小区绿化好

进入小区后，一个中心花园出现在小编的视野中。草坪长势良好，树木排列的错落有致，在一片绿色中盛开的红色花朵显得格外美丽。行走在花园中，一阵清风袭来，让小编感到清爽凉快，仿佛夏日的炎热已经消散了不少。

小编也发现有居民们在花园中遛弯、相互聊天。同他们闲聊了一会，小编得知花园很受大家的好评。这个环境较好的花园，使居民日常生活的舒适度有了一个较大的提高。小编认为还是很不错的。

亮点三：停车位充足

小区内部地上、地下都设有停车位，且停车位充足。车辆停放整齐，没有乱停乱放现象。面对特殊情况时，可以保证小区内部的消防通道畅通。小区居民的人身安全有一定保障，这在小编看来是较为不错的。

亮点四：内部配套设施齐全

小编从花园走出来后，看到道路旁有长椅，休息了片刻便又继续踩盘。不一会发现了一个中心广场。广场上设有大量的健身设施，周围种植着大量的草坪、树木。不由得想象到小区居民在这里娱乐、健身的场景。

还有设立在道路旁的快递柜，看起来还是比较崭新的，方便了小区居民收取快递，提高了他们的生活品质。此外，小编也发现了防空地下室，当有特殊情况时，这将会起到很大的作用。

亮点五：周边商业配套齐全

经小编的实地踩盘，小区周边有银行、超市、鲜果店和餐饮店等。且距离近，步行7分钟都可到达。基本可以满足小区居民的日常需求，让居民感受到便利的生活。

其中餐饮店的种类更是多种多样，可以满足不同居民的口味，方便居民的饮食。

槽点一：非机动车辆乱停乱放

在踩盘过程中，小编还发现小区内虽然设有停放非机动车辆的车棚，但是这显然满足不了小区居民的停车需求。有不少车主将非机动车停放在道路两旁、楼门前的现象，这些非机动车辆的随意放置。既占用了公共空间，也加大了小区内部的交通压力，容易出现危险情况，给小区居民的日常出行带来一定的安全隐患。

经过一天的踩盘，小编对政馨园三区有了较深入的了解，最后由小编来总结一下：政馨园三区小区的绿化，内部环境好，楼栋外立面维护完善。小区居民生活舒适，可以满足居民对居住环境和生活品质的追求。内部配套和周边配套都很全面，可以满足住户们的日常生活需求。且小区距离地铁站、公交站近，交通便利。小区内户型比较多样化，一居室、两居室、三居室户型均有。在小编看来该小区是一个较为不错的选择。

政馨园三区位于北京市丰台区，属丰台宋家庄板块，板块整体位于北京南四环与南三环之间。从地理位置看，宋家庄板块东北区域紧贴成熟的方庄居住社区，西临南中轴线南苑路，北望天坛公园，龙潭湖公园，是沟通市区与亦庄经济开发区的纽带。板块内商业、教育、医疗都很均衡发展，是丰台区发展较早且较为成熟的区域。

板块内包含3条地铁线路为10号线、5号线、亦庄线，三条地铁线在宋家庄站实现换乘，宋家庄站是北京地铁5号线的南端终点站，亦庄线的北端终点站，也是北京东南部地区重要的综合交通枢纽，快速串联崇文门、CBD、金融街等重点商圈，可通往北京各个核心区。

宋家庄板块作为丰台区主要住宅板块之一，内部聚集了大量的二手房，居住区内生活氛围较浓，各类配套基本齐全，但高端商业供给能力不足，难以满足居民日益增长的消费需求。目前板块内商业、教育、医疗、休闲等资源均较完善；商业方面，板块内有首开福茂商场、京深海鲜市场及华润万家等；教育方面有北京市工贸技师学院轻工分院、北京医药职工大学等高校以及北京十一学校丰台小学、北京教育科学研究院丰台实验小学、丰台实验小学、东铁营二中等中小学；医疗方面，区域内有东铁营医院、北京华博医院；休闲方面则有榴彩公园、石榴庄城市休闲公园等。

板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、北京南站、丽泽及在新发地工作的人员为主。由于宋家庄板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，新房稀缺，二手房挂牌数量较多，截止到2021年8月3日根据幸福里APP显示，宋家庄板块二手房均价58191元/平，板块整体价格近半年较为稳定。

整体看，宋家庄板块内高档住宅不多，主要以经济适用房和普通住宅为主，交通便利是板块主要的优势，位于北京地铁5号线的终点及起点站，板块内地铁公交很多，方便出行和上下班，旁边的配套设施基本能满足当地人们的日常生活。

2015年8月31日，经过64轮激烈角逐，中铁建方兴联合体以溢价率达50%的总价50.25亿总金额、配建18600平方米的“公共租赁住房”的条件竞得丰台石榴庄地块，也就是在售北京金茂府项目，在售均价13万/m²。

2019年9月25日,丰台区南苑石榴庄0517-L02地块金茂+合生联合体以28.2亿元的价格收入囊中，溢价率约为5.66%，在售项目均价10.3万/m²。

据2021年3月丰台区举办的土地推介会看，预计将推出北京西南二环至六环间12宗住宅用地，规划建筑规模逾180万平方米，丰台区未来重点发展的功能区域均有土地供应。从具体的住宅土地看，规划主要围绕在丽泽金融商务区、中关村丰台园、南中轴、河西四大重点区域，截至2021年7月2日，暂无相关成交信息，未来对宋家庄板块的二手房市场影响较小。

根据规划丰台区制定了五大战略定位，其中一项定位为“首都商务新区”，据丰台区委十二届六次全会文件“在南三环以南、南四环以北、马家堡东路以东、光彩路以西、南中轴两侧7.6平方公里范围内，规划建设首都商务新区”。

据2020年《北京市丰台区人民政府工作报告》显示，加快落实城南行动计划，新增轨道交通 36.3 公里，轨道新机场线草桥站与北京大兴国际机场同步开通运行，地铁16号线、房山线北延、19 号线一期站点进场施工。 启动万寿路南延道路建设，建成宋家庄路等 4 条道路，完成黄陈路等 10 条道路大修和 5 项交通疏堵工程，宋家庄区域整体交通网络将更加完善。

近几年北京着重推进南城发展，把很多好政策和好项目导向了南城，随着首都商务新区的向东辐射延伸，交通等基础配套也会逐步完善，比如宋庄路的建成通车，同时、教育、医疗、养老等配套也在完善升级，将承载更多在京工作者的居住需求。

1、小区绿化好、楼栋品质较高，小区的生活环境较为舒适，居民有较好的生活体验。

2、小区内部设有小广场、健身器材，为居民提供了方便的娱乐、健身场所。

3、小区地理位置优越，紧邻地铁10号线、地铁5号线、地铁亦庄线的换乘站宋家庄地铁站，居民日常出行便利。

4、小区周边商业配套比较完善，有购物中心、超市、药店、餐饮店等商铺，居民日常生活方便。

政馨园三区经幸福里APP于2021年7月27日查询的挂牌价格为53037元/㎡，环比上月上涨0.28%，挂牌房源以85㎡-97㎡两居室居多，总价在430万-510万之间。根据幸福里APP显示，从近6个月的价格走势图来看，有小幅波动，价格波动在合理区间。

举例：具体购房成本方面，拿幸福里APP上显示在售户型85㎡两居室为例，报价为430万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付为150.5万，二套首付为258万。

2021年7月小区的户型有56㎡-77㎡一居、85㎡-97㎡两居、123㎡-132㎡三居 。

其中主力户型有123㎡三居

户型亮点：主卧朝南，带飘窗，采光好；客厅朝北，带阳台，可作独立晾晒区；有2个储物间；明厨设计。

户型缺点：暗卫设计，易滋生细菌；过道面积大，浪费空间。

其他户型有64㎡一居

户型优点：卧室、客厅朝北；客厅带阳台，可作独立晾晒区；明厨、明卫设计。

户型缺点：过道面积大，浪费空间；会客路线较长，私密性较差。

政馨园三区由板楼、塔楼组成，含有3栋12层板楼、4栋21层塔楼。其中2号楼、4号楼、5号楼、 6号楼临近道路，车辆通行时可能会有噪音，影响小区居民休息。但距离小区出口较近，方便居民出行。此外，1号楼、7号楼处于小区中间部位，紧邻小区花园，环境较为安静、舒适，适合喜欢清静的人群。

1.小区楼栋品质较高，内部绿化好，有较好的居住环境，适合对生活环境要求较高的人群。

2.小区户型种类较多，其中小户型的总价均在500万以内，适合单身人群或新婚夫妇等刚需人群。

3.从小区步行5分钟可到达地铁10号线、地铁5号线、地铁亦庄线的换乘站宋家庄地铁站，适合以上述地铁为主要通勤方式的人群。

2021年7月份，宋家庄板块内有新盘在售，分别为北京金茂府二期和元熙华府。

北京金茂府二期是由北京合茂置业有限公司打造的小区项目，2021年7月的均价为10.3万/㎡，有两居、三居、四居，总价最低为760万/套起。而政馨园三区在售的最大户型也仅有129㎡的三居，总价为700万，从总价和购房人群角度来看，政馨园一区与该项目不具可比性。

元熙华府是由北京卓丰投资有限公司打造的小区项目，2021年7月的均价为8.7万/㎡，均四居，总价最低为1113万/套起。而政馨园三区在售的最大户型也仅有129㎡的三居，总价为700万，从总价和购房人群角度来看，政馨园一区与该项目也不具可比性。

新盘预售，也不会对宋家庄板块二手房市场造成冲击。

小区周边二手房的报价在3.6万/㎡-6.6万/㎡，其中红狮家园和嘉禾人家翠庭园与政馨园三区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。