小编此次踩盘的地方是位于丰台区马家堡商圈的富卓苑小区。

之所以选择这个小区，原因有两个，一方面，小编经常坐高铁来到北京南站，而富卓苑小区刚好在南站附近，或许你会问，南站附近那么多小区，为什么偏偏是这个小区呢？这就要归功于另外一个原因了，富卓苑小区的风格相比其他小区来说还是很独树一帜的，富卓苑小区的是采用欧式建筑风格，大门采用了欧式拱门样式，单看图片小编就深深的被吸引了。

于是今天小编来到了富卓苑小区，以下便是小编在小区行走一天的所见所闻。

亮点一：公园式的小区

走进小区的一刹那，小编就在感叹选择在这个季节来真是太明智了，进入小区就仿佛进入了小型公园，入目皆是绿色。

小区的道路两旁、楼栋周围种有花卉和各种树木，小区东西还有两个广场，一个广场上一系列设施，还有凉亭和长椅，居民可以在这里休息乘凉，小编走累了也正好坐下休息了一会儿，坐在长椅上，头顶被各种树木庇护着，不被太阳晒到，这一刻，小编甚至想到了老年生活。

亮点二：小区内部配套齐全

小编在小区里转悠一圈后感到渴了，往前走想要去看看小区内有没有超市的时候，发现小区里竟然有一个矿泉水自动售卖机，小编赶紧买了一瓶，这个设计可真是太令小编惊喜了。

小编在停车位附近还看到许多新能源充电桩，这对电动汽车车主可谓是方便了许多，不用再去忧虑充电的问题，并且小区内部还有快递柜、水果摊等，居民的日常生活需求不出小区就可满足。

亮点三：小区交通便利

小编担心开车去小区路上会堵车，于是坐地铁来到了小区，下了地铁后小编选择了步行，走了大概十分钟左右也就到了小区，并且小编还在前往小区的路上还看到了林枫花园。小区每个门的不远处都有公交站，出行十分方便。

亮点四：小区周边商业和医疗配套齐全

从小区南门走出对面便有底商，有各种小吃店、超市、药店等，居民日常生活十分方便，并且小编走在路上还看到有叔叔阿姨摆地摊，有水果和蔬菜，看着黄灿灿的水果，小编不禁“垂涎三尺”。

从小东门出来向右拐，步行大概十分钟，便能看到新荟城购物中心，居民们平日里也可以到这里逛街购物，周围商场还有瑞程奥特莱斯和银泰百货，均可以满足居民吃喝、逛街、购物的需求。

从小区东门向左拐经过一条马路还能看到北京嘉禾妇儿医院和北京丰台怡康医院，看病十分方便。

槽点一：小区门禁管理不严格

小编走近小区后发现，两侧行人的门口并没有门禁，进出车辆没有栏杆阻挡，甚至走进去也没有发现安保人员；小编不禁为小区的治安问题捏了一把汗。

从另一个门口走出的时候总算是看见了保安在值班，但是小编在门口观察了一会儿后发现，保安仅仅是坐在那里，大门仍大敞而开，任何人都可以随便进入，小区的安全系数还是比较低的。

槽点二：卫生无人打扫，杂物堆积

抬头看，小区的绿化很好，低头看，小区的卫生却有些差强人意了，楼栋周围有人们随手扔得口罩，塑料袋，泡沫等，这不仅影响了小区的美观，也增加了白色污染。

杂乱的绿化带旁边还有被人遗弃的矿泉水瓶子，由于前一天下了雨，道路上的尘土也变得有些粘腻，小编在路上走着还要思考下一步走在哪里才不会把鞋踩脏，这一路把小编的好心情毁掉了一大半。

槽点三：自行车和电动车乱停乱放

小编走在小区里的第一感觉便是自行车和电动车真多啊。但这可不是夸赞，车辆停放缺乏规范化管理，小区楼栋周围和单元门口都停有许多自行车和电动车，单元门口的车辆甚至影响到小区居民的出行，还容易造成道路堵塞。

小编在小区寻找了一圈也没有看到停放电动车的车棚，这可能也是乱停乱放的原因之一吧。

槽点四：内部道路损坏

可以说这是小编踩盘以来最认真看路的一次了，尽管小区建成于2000年以后，但是道路破损情况却要比许多更为老旧的小区更加严重，小区道路不仅仅是简单的裂开一点，大面积的破碎，你不知道你的下一步是否还在完好的路面上了，晚上在黑暗中看不清路况很容易摔倒。

逛了一天下来，小编也总结一下小区的基本情况，小区内部的绿化还是比较好的，进入小区就仿佛进入了公园，但是小区的整体环境还是略逊一筹的，可能是因为物业费比较低的原因，相对来说物业管理就没有那么到位了。

除去品质来看，小区的房子还是很值得购房者考虑的，在售户型比较多，可以多方面选择。小区小户型比较多，适合刚需、养老等各种人群。而且小区的周边配套也非常成熟了，居民的日常生活得以保证。整体来说小区的房子还是值得考虑的，尤其是一些刚需人群，注重品质的改善人群需要酌情考虑。

富卓苑小区地处丰台区东侧位置上的马家堡商圈，该商圈北侧为右安门外，南侧毗邻新宫，西侧靠近草桥，东侧与角门商圈紧密衔接。马家堡原名马家铺，“堡”通“铺”音，本为驿站，在明末清初时成村，含四顷三、北天津庄、北甲地、马家堡4个村落。如今的马家堡已经成为丰台区的主要住宅板块之一，区域从南三环覆盖到南四环。

板块内聚集了大量二手房住宅小区，暂无新房供给，二手居民楼很密集且房屋属性较复杂，涵盖商品房、经适房、回迁房、公房等。根据建成时间年代不同，大致可分为两类，一类以2000年前为主，代表小区有嘉园一里、南华小区、洋桥72号院等；另一类以2000年后为主，代表小区有首座绿洲、旭日嘉园、左右坊等。

如今的马家堡除自身发展外，还不断承接着外部需求的涌入，占据了交通、商务、人文等优势，尤其地铁4号线的开通，让该板块与西部、北部联系更加紧密，加快拉动了西部、北部工作人群南迁的步伐，使得板块的区域价值、房地产价值有了明显质变。

目前板块内有两条地铁线路，地铁4号线和10线分别呈南北和东西走向贯穿，其中4号线在板块内设有马家堡站、角门西站、公益西桥站，居民出行便利。不止如此，板块北侧与南三环中路连接，南侧有南四环中路，东侧有嘉园路，西侧有马家堡东路，自驾出行相对便利。

商业方面，马家堡板块内有凯德mall大峡谷、新荟城、公益西桥华联等，为消费者提供便利生活；教育方面有角门小学、赵登禹学校、北京市第十八中学等；医疗方面有北京汇安中西医结合医院、北京丰台怡康医院，东侧角门商圈的北京博爱医院也可承接部分治病看医的需求；生态休闲部分，板块内有嘉园三里公园、嘉囿城市休闲公园，基本满足居民日常休闲娱乐需要。

早期的马家堡居民多数是从西单、西长安街、前三门大街等内城要地拆迁过来的，后续随着板块发展，居住和购买力人群开始多元化，大多是以地铁4号线为主的通勤人群，以及马家堡和附近商圈的上班族。

从2016年至今，马家堡商圈内无地块出让信息。该板块开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内不会有新的住宅类土地入市。

根据北京市规划和自然资源委员会官方网站显示，截止2021年6月，丰台区今年共有两宗土地招挂牌成交，一宗是长辛店镇张家坟村15-1、21-5 地块R2二类居住用地，金茂以总价37.1亿元摘得；另一宗是长辛店镇张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地，由首开+卓越以62亿元+3.25万㎡公租房面积竞得。这两宗土地集中在丰台区的西侧区域，对马家堡商圈楼市影响不大。

但据2021年3月丰台区举办的土地推介会来看，预计将推出北京西南二环至六环间12宗住宅用地，规划建筑规模逾180万平方米，丰台区未来重点发展的功能区域均有土地供应。

从具体的住宅土地看，规划主要围绕在丽泽金融商务区、中关村丰台园、南中轴、河西四大重点区域，其中丽泽金融商务区距马家堡较近，后续会辐射影响到该板块二手房市场。

同时可以关注下该板块后续有无旧改计划。

根据《丰台分区规划（国土空间规划（2017年—2035年））》显示，丰台区将建设成为首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区、首都高品质生活服务供给的重要保障区等。背靠大树好乘凉的马家堡自然会受整个政策红利带动进行发展。

作为连接北京中心城区、城市副中心、首都新机场和雄安新区的重要空间走廊，位于南中轴上的南苑—大红门地区是首都城市整体布局的重要组成部分。

根据相关草案显示，大红门地区将围绕“首都商务新区”的战略定位，着力建设有国际吸引力的首都商务新高地和有世界影响力的文化艺术新中心。整个南中轴-南苑文化板块会辐射到马家堡商圈，带动该板块的文化环境改善。同时由于马家堡较好的地理位置和住宅区的定位，后续也将承接到丽泽金融商务区的外溢居住需求。

1、小面积段、低总价更容易刚需购房者上车，有34㎡-53㎡的一居、67㎡-82㎡的两居、84㎡-117㎡的三居，主力户型是两居室，幸福里APP显示总价202万起，对于很多预算不充足的购房人来说，是非常好的选择。

2、小区6层板楼居多，户型多为南北通透户型，采光好。

3、小区出门有公交站，并且距离地铁4号线大兴线也比较近，交通相对来说比较便利，很适合对地铁依赖性程度较高的人群。

4、小区周边商业配套比较好。小区东门外和南门外都有底商，底商里有超市、药店、小饭店等多种配套，一应俱全，从小区东门出发走路不过十分钟还有一个购物中心，居民日常购物十分方便。

截至2021年6月17日，富卓苑小区挂牌均价为58923元/㎡，环比上涨0.16%，从近6个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度有所波动，但房价总体是平稳上涨的。

根据幸福里APP查询，目前幸福里挂牌房源共47套，挂牌房源有34㎡-53㎡的一居、67㎡-82㎡的两居、84㎡-117㎡的三居，总价在202万-689万之间。

具体购房成本方面，拿在售的68㎡的两居室为例，报价450万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为80%。即该套房源首套首付为157.5万，二套首付为270万。

目前小区有47套挂牌房源，有34㎡-53㎡的一居、67㎡-82㎡的两居、84㎡-117㎡的三居，主要以小户型为主。

主力户型有68㎡的两室一厅。

户型优点：主卧朝南，且带有阳台，采用落地窗设计，南北通透，明厅明厨，格局方正，利用率高，实用性强；

户型缺点：卫生间为暗卫，通风性较差。

小区还有84㎡的小三居。

户型优点：房子南北通透，采光和通风好，浪费空间小；

户型缺点：卫生间采用暗卫设计，通风较差。

关于楼栋选择方面，小区共有13栋住宅楼，其中4号楼-6号楼接近小区南门，附近有底商和幼儿园，相对来说会比较嘈杂，喜好安静的人可以避免这几栋楼；11号楼和12号楼是塔楼，塔楼内有电梯，并且楼栋内环境相对比较好，对电梯有要求和注重品质的人群可以选择这两栋楼，板楼多为南北户型，想要南北通透户型的可以选择板楼。

比较适合该小区的购房人主要分两类：

一是在西单和金融街上班的人群、以地铁4号线大兴线为主要通行方式的上班族可以优先考虑；

另外小区主要以小户型为主，总价相对来说不高，小一居和小两居适合单身自住、刚结婚准备要小孩儿的家庭和预算不是特别充足的购房人。

马家堡板块内没有新房项目，附近板块只有一个新房项目，是福海棠·华府，是福海棠·华府是由北京翰达金晟置业有限公司打造的别墅项目，目前均价为7.2万元/㎡，均为四居，总价最低为1550万/套起，从总价和购房人群角度来看，小区与该项目不具可比性。

富卓苑小区周边二手房报价在5.2万元/㎡-7.3万元/㎡，其中富卓苑和整体差距不大，故选择距离小区比较近并且小区规模差不多的城南嘉园-益明园和角门西里晨光小区进行对比。