今天采集的目标是丰益桥商圈的丰益花园西区，这个小区的内部配套完善，居民生活适宜。周边交通便利，临近地铁泥洼站，而且小区出门就有公交站，居民出行非常方便，周边配套也比较齐全，小区旁边就是庄怡公园，周边有医院、购物中心、银行等。关注丰益商圈内楼房的人群可以跟着小编一起来实地探索一下。

亮点一：楼栋外立面整洁干净

小区的建成时间是2005年。十几年过去了，小编进入小区里面，看到楼栋外立面仍然干净整洁，主要颜色以白色为主，并且几乎没有掉漆的现象，可见外立面保养的很好，楼栋品质还是很不错的。

亮点二：小区内部设施完整

小区内有活动广场，广场周围被树木花草包裹，广场内还有健身设施、长凳等，居民休闲时间可以在活动区健身休闲，增加了居民的生活舒适度。每栋楼下都建有社区净水站、快递柜，居民接水，取快递比较方便。小区内还有底商，可以满足居民的日常购买需求。

亮点三：小区周边配套齐全

小编探索完整个小区后，已经饥肠辘辘，就想着找个地方吃点东西，出门走了差不多3分钟就看到生活广场，里面有餐饮店、服装店等等。而且小区旁边就有公园，公园里面树木茂盛，还有健身设施，儿童游乐设施。

小编来小区的时候是坐地铁来的，小编到地铁10号线泥洼站后走了大约5分钟，就到了小区的门口，而且小编在路上还看到一个公交站，交通非常的方便。

槽点一：小区门禁不严格

小编第一次进入小区的时候是从小区南门进入的，虽然门岗有保安，门禁刷卡才能进入，但是小编是跟着小区内的人进去的，小区保安则在亭子里睡觉。第二次小编进入是从正门进入，正门有两个保安，但是保安不管小区外的人进出，进去的时候小区正门的保安则在树下乘凉，丝毫没有防范意识，而且单元门口的单元门虽然有门禁系统，但是单元门被重物阻挡，无法关闭，还有的单元门门禁系统已经失灵，希望物业重视门禁问题。

槽点二：废弃物随意堆放和车辆乱停现象严重

小编进入小区后，准备去楼栋里面看看的时候，看到单元楼门口放有一包一包的废弃物。这让小区内的整体环境变得不完美，不仅影响了小区的环境，还给小区居民的出行带来了一定的困难。这让小编感觉小区的物管理还是比较松懈的。

小编进入小区南门后，就在右侧的草坪上发现随意停放的车辆，在小区里面转了一圈还发现多辆汽车随意停放，尽管小区内车位很多，但还是有乱停车的现象，可想物业的管理方面有些松懈。

槽点三：部分公共区域私有化

小编在小区里面转了一圈后，正准备在凉亭下面休息一下，才发现凉亭下面停放着自行车、电动车。小编还发现有的绿化被占用，居民在上面种起了花草、蔬菜，摆放着桌椅。

今天的踩盘到此结束，现在小编来总结一下今天的收获，丰益花园西区总的来说还是很不错的，小区楼栋外立面保护的比较好，没有掉漆脱皮的现象。内部配套和周边配套齐全，周边有生活广场，方便居民日常购买，地理位置也不错，附近有地铁和公交，居民日常出行、上班都比较方便。不足的地方就是门禁不严格，小区内部机动车停放需要加强管理，部分居民楼里墙面有掉漆现象。

丰益桥商圈位于西三环和西四环之间，东侧是丽泽桥商圈，以西三环界；南侧与玉泉营商圈相连，以京沪线为界；西侧是北大地商圈，被9号线切开；北侧是七里庄商圈，以丰台北路为界。

丰益桥商圈的板块作用是丽泽金融商务区的延展区和居住配套服务区。

商圈内的交通资源主要有西三环路、丰台北路、丰管路、地铁9号线、地铁10号线等。商圈内的医疗资源主要有北京西京中医医院、解放军总医院第五医学中心、北京丰益肛肠医院等。商业资源包括亿潼隆丰益购物中心、华联生鲜超市（育芳园店）、金唐购物中心等。生态休闲资源包括丰益公园、庄怡公园。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在10年-40年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为6.1万/㎡；商圈内新盘目前只有金融街·融府在售，是别墅产品，售价6.7万/㎡起。商圈内二手房市场房源充足，价格平稳。

目前商圈价值主要体现在居住功能方面，商圈内主要居住人群以丰台原住民为主，另外还有丽泽金融区和丰台科技园的工作人群，主要的通勤方向是丽泽金融商务区和丰台科技园方向。

根据北京市规自委官网显示，丰益桥商圈2021年没有新地块入市，但5月份的北京市土拍中，丰台区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是丰台张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇，占地面积约7.4公顷，规控面积约17.1万㎡。由首开和卓越联合体以62亿元及竞建公共租赁住房面积32500㎡的条件竞得，成交楼面地价36232元/㎡。

第二块是丰台张家坟村15-1、21-5地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇张家坟村，占地面积约9公顷，规控面积约12.6万㎡。由天津城茂置业以37.1亿元竞得，成交楼面地价29471元/㎡。

两个成交地块距离丰益桥商圈较远，且新地块所处商圈的资源密集度、未来发展预期、生活便利度等都和丰益桥商圈不在一个可比量级。从新地块的楼面价来看，未来新产品的售价也不具备竞争力，所以二者无法形成竞争关系，相互之间不会造成影响。

丰益桥商圈与丰台丽泽金融商务区仅一路之隔，是金融街的居住配套服务区。商圈的发展前景也与丽泽金融商务区紧密相连，大体可以从两个方面来看：

一是近水楼台先得月，丽泽金融商务区被北京城市总规赋予的定位是“新兴金融产业集聚区、首都金融改革试验区”。是老金融街延伸出来的北京次级金融中心，是未来的北京金融第二高地。更高的功能定位，意味着更多的高端资源倾注和浇灌，而一路之隔的丰益桥商圈自然能享受到特殊政策红利带来的诸多便利和高规格的商务配套设施。

二是更高的职住平衡度和更高的收入水平，目前丽泽金融商务区正在构建“一心、三带、多点”的整体空间结构，统领地区发展。截至到2021年7月，丽泽金融商务区入驻企业共计680家，其中金融企业396家，新兴金融企业372家，占金融企业的94%。这些企业包括中国证券金融、中国人民银行数字货币研究所、华为中国总部等一大批强金融、高科技企业，未来能够提供的就业岗位约22万个。如此规模的人力需求，自然会大大提升丰益桥商圈的经济繁荣和职住平衡度，也会促进域内居民的人力效能和收入水平再上台阶。

1.小区楼栋外立面保养好，楼栋看起来比较新。

2.小区旁边就是公园，居民出来散步时可以感受到比较清新的环境。

3.小区周边配套较为齐全，小区附近有商场超市、银行和购物中心等，给居民生活带来了一定的便利。

4.小区交通便利，门口就有公交站，距离地铁泥洼站也相对较近。

截止到2021年7月20日，丰益花园西区在售房源共7套，挂牌均价为62250元/㎡，比上月上浮了0.19%，从近6个月的价格波动趋势来看，小区价格波动较大，购房者需要谨慎考虑未来价格变化。

举例：现拿在售的115㎡三居室为例，报价800万；参照北京现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%、非普宅商贷首套首付40%、二套80%。即该套房源首套首付为280万，二套首付480万。

小区的户型有两种，76㎡-90㎡的两居、111㎡-115㎡的三居户型。

主力户型：76㎡两室一厅一卫

户型优点：主卧次卧均朝南，采光好；客厅带阳台，可做单独晾晒区。

户型缺点：户型不方正，空间面积利用率较低；卫生间是暗卫，通风性差。

其他户型：96㎡两室一厅一卫

户型优点：客厅、主卧均朝南，采光好，客厅面积大，动静分区，不影响休息。

户型缺点：卫生间是暗卫，通风性差；次卧朝北，采阳较差。

关于楼栋选择方面，小区共有12栋住宅楼，其中12号楼、13号楼靠近门口，出行比较方便，3号楼、7号楼和11号楼临近庄怡公园，比较安静，适合比较喜欢安静的人群。

1.该小区出南门步行出发不到500米便可到达地铁10号线泥洼站，适合以此为主要出行方式的人群。

2.该小区小户型居多，总价低，适合刚需人群。

3.小区内部设施齐全，绿化率较高，居住舒适度高，适合想要改善自身生活品质的人群选择。

截⾄2021年7⽉，丰益花园西区附近3年内没有新房在售，而距离较近的新盘为玉泉营附近的葛洲坝中国府。

故选取相对直线距离与项目最近的葛洲坝中国府项目进行对比分析，葛洲坝中国府是由中国葛洲坝集团房地产开发有限公司开发的小区项目，目前均价为11.2万/㎡，总价最低的为2000万/套，而丰益花园西区在售的最大户型为115㎡的四居，总价为750万。从总价和购房人群角度来看，丰益花园西区与之没有可比性。

小区周边二手房的报价在6万/㎡-6.5万/㎡，其中丰益花园西区和丰益花园东区与盛鑫嘉园小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。