小编今天打算去踩盘，踩盘的小区是万年花城三期，选择的原因主要有以下几点：一、以前听朋友说过，小区内的绿化景观较好，有中心花园，且楼栋周围种有树木和花卉；

二、小区内有健身设施、超市、水站、老年活动中心等，内部配套较为齐全，为居民的生活提供了便利；

三、万年花城三期地理位置较好，周边有公交站、地铁站以及多条道路，出行较为方便。下面就和小编一起去看看吧。

亮点一：小区楼栋保护完好

小区建成于2006年，距今已有十多年的时间了，但是小编在小区里转了几圈，发现小区的楼栋保养的不像一个经过十多年风吹雨打的小区。外立面干净利索，从远处望去，如同新建成一般，可见楼身整体的质量水平还是过硬的。楼道内均为瓷砖铺设，小区整体的品质，小编看来还是较为不错的。

亮点二：绿化景观丰富

小编对小区的第一印象就是宽敞，大大方方很是大气，没有别的小区那种很规矩很局促的感觉。虽然小编已经见过各式各样的绿化布局，但还是被眼前的大片绿地深深吸引住了，真是刷新小编对小区绿化的认知，还有水系景观也给炎热的夏天带来丝丝凉意。

亮点三：小区周边配套完善生活便利

小编在踩盘时发现，小区外部配套齐全，从小区西三门出来便是各种店铺，种类也是非常的齐全。菜市场、超市、银行等都能够很好的满足居民日常生活所需。

小区周边也不缺乏大型的商业中心，从西北门出发骑车10分钟内就可以到花乡奥莱村，该购物中心内有必胜客、耐克、周大福等店铺，可以满足小区业主的各种购物需求。

小编了解到，从小区西三门出来步行2分钟便是阳光365大药房，骑车5分钟便可到达北京丰台众仁堂中医医院，驾车8分钟便可到达首都医科大学附属北京天坛医院，而且首都医科大学附属北京天坛医院是一所三级甲等综合性医院，小编认为这些医疗配套解决了居民看病的问题，为居民的身体健康提供了保障。

亮点四：交通便利

小编从小区西三门出发，大约步行了3分钟就到达了首经贸南路东口公交站。从西三门出来沿着首经贸北路向南走大约7分钟便可以到达地铁10号线和地铁房山线北延伸段的换乘站首经贸站，小区居民的日常出行可以说是比较便利了。

槽点一：小区内主要道路狭窄

小编转了一圈后，发现小区内的主要道路较狭窄，居民通行较不方便。这要是小孩子们在小区里嬉戏追逐打闹会有多危险啊。假如有车辆经过的话，可能会让行人无处避让，给居民们带来一定的安全隐患。

槽点二：非机动车辆乱停乱放

小编走在小区内看到了这样的景象，单元门口非机动车辆“成群”堆放，杂乱无章。小区内虽设有自行车停放桩，但没有设置非机动车车棚，业主害怕风吹日晒影响到车辆的日常使用，被迫停在单元门门口。这种现象不仅影响了小区的美观，也给业主的日常生活带来不便。

槽点三：杂物堆积的现象

小编在踩盘过程中发现，小区部分楼栋单元门门口的角落里有杂物堆积的现象，这些杂物主要是居民收集和积攒的一些废弃纸箱和空瓶子。

虽然这些居民可能是秉持着勤俭节约的观念来积攒的，但是也要注意摆放的位置，不要因为勤俭节约而导致小区的美观受到影响，以及造成小区居民日常生活的不便。

小编觉得万年花城三期周边配套比较齐全，小区环境较为安静，居住氛围也很好，小区周边配套也相对较为成熟。万年花城三期在玉泉营商圈处于中等偏上，小区环境也是不错的，日常生活也较为便利，适合改善生活的人群。

小区出门不远处便有首经贸站和首经贸南路东口公交站台，为住户出行带来了便利，以地铁和公交为主要交通方式的上班族可以考虑。但是小区道路狭窄、非机动车乱停乱放、单元门口杂物堆积，如果不介意这些槽点，选择这个小区也是不错的。

玉泉营商圈北侧临近丽泽商务区，东侧临近草桥商圈，区域内交通配套发达，道路交通方面有三环四环两条主干道满足交通出行需求，驾车1小时内可以直达国贸、中关村等区域；此外，地铁10号线和房山线在板块内均设有站点，临近的草桥站则可以换乘地铁大兴机场线。

玉泉营商圈作为丰台区主要住宅板块之一，内部聚集了大量的二手房，包括怡海花园、鸿业兴园、青秀城、三环新城等次新房，居住氛围十分浓厚。目前板块内商业、教育、医疗、休闲等资源均比较完善。商业方面，板块内有天坛生活广场、居然之家、龙湖西宸广场以及花乡花卉市场；

教育方面有首都经济贸易大学、国家法官学院新校区等高校以及北京小学（万年花城分校）、首都经济贸易大学附属小学、北京市第八中学怡海分校等中小学；医疗方面，区域内有三甲医院首都医科大学附属北京天坛医院；休闲方面则有丰台科技园生态主题公园。

当前，板块内的居住人群主要以区域内的企业职工、本地事业单位职工、丰台区本地人为主，近几年来板块内陆续有地块出让，在售新房商品房项目较多，如中海甲叁号院、懋源钓鱼台、葛洲坝中国府，均价11万+/㎡；二手房挂牌数量较多，均价从4万/㎡-8.5万/㎡不等，价格处于缓慢上调趋势。

产业方面，2017年丰台区计划清退转型以玉泉营地区为重点的7个区域性市场，以大红门、玉泉营及新发地为市场疏解重点，以服装、建材为调整、疏解的主要行业。家居建材产业主要集中在板块的东北角，以东方家园家具灯饰城、居然之家、万兴家居广场为主；

文创产业上则有纪家庙文化产业园区、万兴文创园、华星擘达商业文化园、神州科技园等多个产业园区，其中纪家庙产业园区占地面积32亩，建筑面积约12500 ㎡，园区以低密度、高质量的办公环境和“文化+科技”为特色，突出原创孵化，着力为企业打造文化产业创新创业服务平台。

近几年来，玉泉营商圈土地挂牌数量较少，最新的住宅用地出让可以追溯到2015年，北京市丰台区花乡樊家村危改6号、12号、2号（教育用地）项目二类居住、机构养老设施、医疗卫生、托幼及中学用地（配建“公共租赁住房”）地块经过104轮竞拍，中国葛洲坝集团房地产开发有限公司以49.5亿元的价格，配建3.1万㎡公租房和6.18万㎡回迁房的代价摘得此地块，纯商品房住宅部分项目为“葛洲坝中国府”，目前尚在销售中。

2017年，位于北京市丰台区西铁营村0501-634等地块F1住宅混合公建用地、B4综合性商业金融服务业用地、A33基础教育用地由金茂+国瑞+世茂联合体以78.7亿元、竞拍54%自持面积夺得，该地块位于玉泉营商圈东北侧，在建项目为“佑安府”；此外，丰台区卢沟桥大瓦窑、长辛店辛庄镇、南苑石分钟寺等区域近两年来皆有地块出让，这些区域距离玉泉营商圈有一定的距离，对于板块房价影响不大。

丰台区人民政府发布的《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》资料显示，在首都城市格局中，丰台区既属“一主”，又处“一轴”沿线，是“四个中心”功能的集中承载地区，区域的战略定位是建设成为首都高品质生活服务供给的重要保障区、首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、高水平对外综合交通枢纽、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区。

作为区域内发展比较成熟的板块，玉泉营商圈自身发展受限，但是随着北侧丽泽金融商务区、南侧中关村丰台园区的不断成熟，多重发展利好叠加的辐射将进一步带动玉泉营商圈的发展速度提升。

此外，北京地铁16号线（西苑站-宛平城站）正在建设之中，玉泉营板块内有丰台站、丰台南站两个站点，南段全线预计将于2022年底前完成通车。地铁16号线丰台站已经成功对接改建中的丰台火车站，丰台火车站作为北京市重点工程之一，建成后将成为亚洲最大铁路交通枢纽工程。成熟的人居环境、多条地铁线路的通行、周边商圈发展的政策利好辐射，多种要素的叠加将为玉泉营板块未来的发展带来更多的可能。

1、小区内部环境好，作为建成于2006年后的小区，小区内设有活动广场，且楼栋前后有较大面积的绿化，环境相对安静，居住体验较好。

2、小区户型种类多，大中小户型都有，能满足不同购房者的需求：有125㎡-134㎡的大户型，还有48㎡-69㎡的小户型，总价低。

3、小区从西三门出来步行2分钟就可以到首经贸南路东口公交站，走7分钟便可以到首经贸站，交通相对来说较为便利。

4、配套方面，小区周边已经形成了完善的商业配套，小区内自带一个综合商业楼。内部市场和外部底商基本能够满足生活各个方面，步行几分钟就可以去到超市，骑自行车不到10分钟就可以到花乡奥莱村，可以满足不同人群的购物需求。

根据幸福里APP显示，截止到2021年7月该小区的挂牌价格为66576元/㎡，环比上月下降0.12%，自2021年来，该小区的价格相比上个月有所下降。从近7个月的价格波动趋势来看，环比上升和下降幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿幸福里APP上显示在售的主力户型92㎡两居室为例，报价为589万（2021年７月），参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。理论上该套房源首套首付为236万，二套首付为471万。

2021年7月12日小区有48㎡-69㎡一居室、88㎡-97㎡两居室、110㎡-134㎡三居室。

其中主力户型有92㎡的两居室

户型亮点：采光好，主卧带飘窗；次卧带阳台，可作为单独的晾晒区域；厨房带阳台，通透性较好。

户型缺点：卫生间为暗卫，通风性较差，容易滋生细菌；户型有缺角。

其他户型有97㎡的两居室

户型亮点：客厅和卧室均带飘窗，客厅空间大，私密性较好，采光好。

户型缺点：卫生间为暗卫设计，通风性较差，容易产生异味；厨房空间较大，造成空间浪费。

小区共有12栋楼，其中11号楼位于小区中心，远离街道，相对较安静，适合一些喜欢安静的人群；8号楼、9号楼距离小区停车场较近，适合有车一族；小区3号楼、4号楼、6号楼、9号楼、14号楼均有一侧临近街道，相对其他楼栋来说较为嘈杂。

1、小区内部环境较好，有花园、健身区域和休闲休憩区，邻里关系和睦，适合注重生活品质的人群。

2、小区内以小户型为主，面积小，总价低更适合刚需人群。

3、小区距离地铁10号线和地铁房山线北延伸段的换乘站首经贸站只有步行7分钟的距离，适合依赖地铁10号线、地铁房山线出行的上班族。

截止2021年7月份，玉泉营板块内有新盘在售，分别为中海甲叁號院和葛洲坝中国府。

中海甲叁號院是由中海地产开发打造的小区项目，2021年7月的均价为10.8万/㎡，有三居、四居，总价最低为1600万/套起。而在售万年花城三期的最大户型也仅有134㎡的三居，总价为885万，从总价和购房人群角度来看，万年花城三期与该项目不具可比性。

葛洲坝中国府是由中国葛洲坝集团房地产开发有限公司打造的小区项目，2021年7月的均价为11.2万/㎡，均为四居，总价最低为2000万/套起。而万年花城三期在售的最大户型也仅有134㎡的三居，总价为885万，从总价和购房人群角度来看，万年花城三期与该项目不具可比性。新盘预售，也不会对玉泉营商圈的二手房市场造成冲击。

万年花城三期周边二手房的报价约在5.5万/㎡-6.8万/㎡，其中汇丰家园和三环新城7号院与万年花城三期的整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。