小编这次踩盘的小区是中海御鑫阁。选择这个小区的原因是前几天小编跟朋友去逛商场，无意间提起了房子这件事，也提起了中海御鑫阁这个小区。朋友对该小区赞不绝口，这就勾起了小编的兴趣。小编查阅资料后发现，小区采用欧式风格建筑类型，建筑风格独特，小区内部环境好，风景优美，有花园、水系等建筑，是小区内一代风景线，小区里的楼栋装修比较好，临近地铁，交通便利，周边配套也比较完善。这么好的的小区让小编都心动了，那这个小区到底是什么样的呢，咱们这就出发，亲眼瞧瞧去。

亮点一：小区外立面好

小区于2012年，从建成到现在已经过去了9年，但小编在转了一圈后发现，小区的外立面就还像当初刚建成的那样，保养的特别好，可见楼身整体的质量水平还是过硬的。

小区楼栋还专门设有电梯，楼道内贴满了瓷砖，看上去金碧辉煌，可见小区的整体质量还是非常不错的。

亮点二：小区环境好

刚踏进小区的大门，小编就被小区内的景色吸引住了，放眼望去，整个小区一派生机盎然的景象。小编在欣赏的过程中，发现许多居民在花园的椅子上休息，有一些居民在遛狗，社区氛围非常融洽。不仅如此，小区内的水系也是小区内一道亮丽的风景线，小编走在小桥上，仿佛置身于江南，当真有一种“天青色等烟雨”的感觉。

亮点三：小区内部设施配置齐全

小编在踩盘的时候发现，小区虽然不大，但里面的生活配套设施非常完善。每栋楼旁都有垃圾箱，大多数居民都会在上班的时候把垃圾顺手丢掉；每隔一段路就有一个饮水机，方便了居民的日常生活，让小区居民的生活所需。

在小区的大门口旁，还有快递自取点、衣物收集箱等有利于居民的日常生活的设施。

小编还发现，消防器材就在保安室几米外，便于安保人员采取紧急措施，可以有效应对一些突发事件，可以把危险消灭在萌芽阶段。

在小区里，小编就发现了家超市，别看超市的店面小，但里面可以买到绝大多数的生活用品，物品非常的齐全。在小区周围，各种底商也是比较多的，可以满足居民的日常生活需求。

亮点四：小区交通便利

小编在小区周围绕了一圈，发现这个小区不仅离丰台科技园地铁站近，距离地铁郭公庄站也不是特别远，步行几分钟就能到达。

在小编走去地铁站的途中，还发现了公交站牌，而且这个站牌就在小区旁边，步行几百米就能到达，非常的便利。小区的北面、西面都是公路，对于有私家车的居民来说出行非常方便。

槽点一：非机动车辆乱停乱放

小编进入单元门里发现，小区楼里虽然有停车处，但是各种车辆并没有摆放整齐，自行车杂乱无章的停放一起，不仅影响了整个小区的美观，还影响一些正常停放自行车的居民的日常出行，甚至还带来了安全隐患。小编认为在这些小的方面物业做的还是不太好，应该更加注重这些生活中的细小方面。

槽点二：楼道内物品乱堆乱放，得房率低

小编在楼道里走的时候，居民在楼道里堆放的物品让整个楼道本就不宽敞显得更加拥堵，影响了小区的美观不说，也影响了居民的日常出行。小编认为这些东西本可以放在自家家门的里面，等到有人出门的时候再把东西丢掉而不是放在楼道里。

小区采用采用四梯二十户、四梯二十二户的设计，得房率低，小编认为这是一个很严重的问题，低的得房率会让购买者望而却步，花不少钱买到的房但房的一大部分面积却被楼道占用。

经过一天的踩盘，小编对于中海御鑫阁有了一个更加深刻的了解。中海御鑫阁是一个从建成到现在时间比较短的小区，小区内部生活氛围较配套齐全，环境很不错，里面的水系、花园都是一道亮丽的风景线。而且，小区的交通十分便利，临近两个地铁站，周围还有好多公交车站牌，临近公路，出行方便。但是小区采用采用四梯二十户、四梯二十二户的设计，使得小区的得房率比较低，这是一个很严重的缺点。总体上来说，还是推荐刚需人群购买的。

丰台科技园板块整体位于西南四环外，北接丰台看丹桥，南接大葆台，东临花乡，西临卢沟桥。丰台科技园是丰台区的主要核心板块之一。区域内交通发达，有地铁9号线直达北京西站、国家图书馆等。道路交通有南四环，板块附近高速有京台高速、京开高速、京港澳高速，进出京便捷。

丰台科技园是最早的中关村“一区三园”的三园之一，率先在全国提出发展总部经济概念，量身打造了全国第一个总部基地项目。丰台科技园经过25年的发展，成为丰台区的科技、经济发展的动力引擎区域，是丰台区的经济增长极，首都重要的产业功能区和高技术创新基地，和全国知名的总部聚集区。入驻企业超过2万家，其中，上市企业80家，国家级高新技术企业627家，中关村高新技术企业2304家，以不足丰台区1%的土地面积创造出1/4强的财政收入。经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，已形成浓厚的商业、办公及居住氛围。

丰台科技园作为丰台区新兴的住宅板块，板块内聚集了二手房，新房。板块内早期总部基地写字楼多，二手房大多建于2010年前后，也有拆迁的公房回迁房，限价经济房、别墅等。在2000年后，随着丰台科技园城的深入开发，有汉威、中海、万科、世茂、中铁置业等知名开发商落地深耕。

目前板块内商业、教育、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有北京科丰万达广场、永旺梦乐城等配套齐全的生活广场；教育方面，板块内有首都经贸大学等高校为板块增添书卷气；生态休闲方面，板块内有世界公园等知名公园；医疗方面，板块有三甲医院天坛医院（新院区），为板块内业主的健康保驾护航。

板块内居住人群以板块内企业高管、企业职工、本地事业单位职工、丰台本地人为主。丰台科技园区在建项目主要为写字楼，住宅可开发土地少，在售新房项目有保利佲悦大都会、丰台金茂广场，价格在63000-68000元/㎡，主要为写字楼。限竞商品房住宅为京投发展臻御府、中国中铁诺德春风和院、中铁诺德逸府，位于丰台科技园郭公庄地铁口附近。整体来看，板块内新房商品房住宅供应量不多，二手房挂牌数量较多，流动性好。

2019年以来，北京五环内住宅供应越来越稀缺。位于丰台科技园板块的京投发展臻御府、中国中铁诺德春风和院、中铁诺德逸府是京城五环内为数不多的机会。除此以外，根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年5月24日，丰台科技园板块没有待出让住宅用地。可见，作为丰台新兴的居住区，丰台区域内发展、规划、配套最新的板块之一，丰台科技园地块价值未来可期。

住宅属性方面：丰台区位于京南地区核心位置，是京城向南发展的重要区域，丰台科技园已成为丰台区重要的新兴住宅区之一。随着中海九号公寓，加来庄园（棉花城），万科西华府等中高档别墅和大户型住宅的建成使用，丰台科技园区的商业居住价值已被发掘，该板块不再是只有办公写字楼的区域。且丰台科丰万达、永旺梦乐城等大型购物中心，超市的建成，天坛医院（新院区）的搬迁，目前丰台科技园板块不仅有完善的道路、绿化以及配套规划，后续还有众多企业总部入驻。同时板块内交通发达，地铁线路、公交、自驾均可以快速上四环，高速通达大兴、房山区域。以前工作在丰台科技园，居住在大兴、房山，通勤1小时的人们，逐渐往城区搬迁，目前丰台科技园板块是大兴、房山地区人员二次改善换房的首选区域。

产业属性方面：随着大兴国际机场的建成通航运营，加强了京南地区与国内、国际的交通贸易往来便捷度。丰台科技园是国内总部经济示范区，也是京南区域的经济动力引擎，在京城有举足轻重的地位。目前汉威国际写字楼，诺德中心办公区等成为丰台科技园区内重要的商贸办公区域，有搜房网、物美集团等入住办公。未来丰台科技园将做大、做强轨道交通和航空航天两大产业集群。

1、小区出门有公交站，并且距离地铁9号线丰台科技园站和地铁房山线北延伸段郭公庄站也比较近，交通相对来说比较便利。

2、商业配套齐全，小区周边有工商、建行等大银行，在小区附近就有一所大型超市。

3、小区绿化程度高，居住环境良好，小区内就有花园和凉亭。

4、小区物业管理严格，无论是卫生方面还是门禁方面都很严谨，陌生人很难进入小区内部。

据幸福里APP2021年7月数据显示，该小区7月挂牌均价68257元/㎡，环比下涨0.27%，从最近6个月的价格走势来看，小区价格在逐渐上涨，但是上涨幅度不大。根据幸福里APP数据显示，小区目前挂牌房源有31㎡-92㎡的一居、91㎡-91㎡的两居，总价在230万-629万之间。

具体购房成本方面，拿幸福里APP上的主力户型91㎡的两居室为例，报价629万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅首套商贷35%，二套首付为60%，非普宅首套商贷40%，二套首付为80%。即该套房净首付约为252万，二套净首付约为504万。

目前小区有31㎡-92㎡的一居、91㎡-91㎡的两居，主要以小户型为主。

主力户型有91㎡的两居室。

户型优点：主卧、客厅均朝南，采光采阳好，且都带有烟台；次卧、厨房朝北，且次卧带有阳台，采光好；客厅开间大；卫生间为明卫，通风性、采光好，干湿分离。

户型缺点：动静不分区，休闲与娱乐互相干扰。

其他户型有38㎡的一居室。

户型优点：卧室、厨房有阳台，采光好、通风条件好且可以作为单独的晾晒区域；户型方正，适合家具的摆放。

户型缺点：没有单独的会客区域，私密性较差；卫生间为暗卫，通风条件较差，易滋生细菌。

楼栋选择方面，小区共有5栋栋住宅楼，其中，2号楼、3号楼、4号楼距离小区门口较近，出行方便，推荐上班人群入住这几栋楼。小区的北面正在建设新的小区，会比较嘈杂，所以不推荐喜好安静的居民住在5号楼，2号楼距离地下车库比较近，推荐有车的居民选择2号楼。

1、小区交通便利，距离地铁9号线丰台科技园站比较近，适合对地铁依赖性程度较高的人群。

2、小区以小户型为主，总价低，适合一些在科技园商圈工作的刚需人员。

3、小区环境较好，邻里相识度较高，社区氛围较好。内外配套齐全，日常生活便利，适合注重生活品质的人群。

丰台板块内有三个个新盘，选取中铁诺德逸府做对比，中铁诺德逸府截止到2021年7月均价为6.8万/㎡，有三居、四居户型，其中89㎡三居总价580万/套，中海御鑫阁目前均价为6.8万/㎡，有一居、两居户型，最大的户型是91㎡的两居，从均价到户型分布再到居住品质都具有对比性，中海御鑫阁受中铁诺德逸府新盘的影响。

中海御鑫阁周边二手房的报价在6.3万元/㎡-8.3万元/㎡，其中中海御鑫阁和亿城天筑与棉花城整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。