小福早就听说珠江骏景北区是一个欧式建筑风格的小区，内部设计非常有特点，来到实地踩盘后发现超过了小福预期的样子，比想象中的环境更优美。珠江骏景北区身为西罗园热搜小区榜首位，是有一定道理的，小区“欧式+花园”的建风格更是吸引了不少年轻客户的喜爱，小福就是其中之一。小福走进小区内感觉空气非常清新，映入眼帘的绿化和欧式建筑风格的楼栋，让小福一下就爱上珠江骏景北区了，无论是刚需人群还是改善人群都可以重点关注本小区。

亮点一：别具一格的绿化景观

小福来到小区之后着实被眼前的景观震惊到了，不愧为花园式小区对得起这个称号了。首先映入眼帘的是一个欧式建筑风格的大石门，走进石门内部是小区的花园。说起这个花园我就想起园林，花园里种满了树木形成一个天然的“太阳伞”，说是花园小福觉得更像是小型园林。

小福开心地行走在小区的“太阳伞”下，目光扫视小区一圈看到了多处位置设有喷泉、凉亭、广场，真是一个凉爽的夏天。

亮点二：小区卫生环境好

小福在小区随便逛的时候路过垃圾桶，看到垃圾分类很明确。居民扔垃圾的时候也没有随便乱扔乱放，都是明确分类到各个垃圾桶的，并没有散发出恶臭的垃圾味道。下午1点钟的时候小福就已经看到保洁阿姨正在兢兢业业的工作了，看到阿姨们在烈日下这么辛苦的工作，小福心里暗暗发誓以后绝不能乱扔垃圾，做个文明有素质的小福。

小福观察到小区随便某个角落也都是比较工整的，可以看出日常居民的自管能力比较强。

亮点三：人车分流

小区均为地下车位，实行人车分流，车库入口在小区东大门，车库出口在小区西北门。由于车辆走地下，人车殊途并不会影响居民地上行走出行，没有安全隐患。

亮点四：周边配套完善

小区内有多个超市，还有社区卫生服务站，一位宝妈说一般的头疼脑热都能在诊所看。周边还有北京市东城区第一人民医院，小区居民骑行10分钟就可到达，有需要的时候也十分方便。

值得一提的是商业配套，站在小区2号楼就可以看到对面的合生广场、金泰商贸大厦、百荣世贸商城，也有底商的超市等等，可以满足居民不同的购物需求。

周边交通配套也较为方便，有地铁8号线南段地铁站步行仅需要400米，可以通往大红门南等地。出小区门就有公交站，而且小区紧邻南三环道路，日常出行非常方便。

槽点一：电梯体验感不好

小福来到小区后发现楼栋建筑风格很有特色，而且每个单元楼都有大堂。小福抱着参观的心情来到楼栋内乘坐电梯看看顶层的风景，电梯间里刚启动的时候会发出嘎嘎响的声音，还伴随的不稳的情况，地面也有所晃动，让小福很没有安全感，但是顶层向下看的风景还是挺不错的，小福没白上来大饱眼福。

小福下电梯的时候在13号楼停下进了一个大哥，然后在按1层按钮的时候电梯并没有反应，大哥连按5次电梯才开始运行，不得不说这次乘坐电梯的体验感并不好。

槽点二：门禁管理不严格

小福每次踩盘都比较关注门禁情况，因为单元门禁就像是人身安全的“第二层保护罩”，为了以后住在这里的客户，小福一定要做好功课。

大门口的门禁管理比较严格，进到小区内部好像就松懈了，单元门口的门就是敞开的，门禁就形同虚设的摆放在那里。人们随便进出，这样的门禁怎么能让小福放心呢，建议物业单位可以加强管理好好利用门禁，为居民创造更好的居住环境。

槽点三：小区临近南三环，日常有噪音污染

出珠江骏景北区停车场出口行驶不足200米就能上南三环中路，路段的噪音对靠近道路边房子的影响比较大，长时间也会影响空气质量。

小区在这里总结一下小区的整体情况，小福觉得小区内部的环境很适合居住，花园+欧式建筑风格的特点很吸引人，再加之小区内部配套和周边商业体系使小区更上一层楼。小区户型从一居到三居每栋楼都有分布，但是由于小区内树木繁密可能会影响低楼层住户的采光，小福更建议购买者考虑三层以上户型。

一居小户型153万/套起，有阳台设计，非常适合初到京置业的刚需人群。此外，还有三居的大户型户型设计合理、无浪费空间面积，则适合改善生活品质的人群上车。

珠江骏景北区小区地处丰台区核心位置的西罗园商圈内，位于南三环、南四环之间，该板块临近木樨园商圈、角门商圈，靠近木樨园南中轴线，区域内交通配套发达，南三环中路、永定门外大街两条城市主干道相交，居民驾车出行便捷；地铁8号线由北向南联通，板块内有木樨园、海户屯和大红门三个站点；地铁10号线贯穿京城东南至西北方向，板块内有大红门站和角门东站可以搭乘10号线。

西罗园商圈作为丰台区主要住宅板块之一，内部聚集了大量的二手房，主要是以老公房为主，部分商品房是00年前后的，以塔楼为主，居住氛围比较浓厚。截止到5月底，板块内的商业、休闲资源等比较完善，医疗、教育资源比较缺乏。商业方面，板块内有合生广场、北京新世纪服装大厦等；休闲方面，板块内部有凉水河穿过，经过改造之后的河边沿岸已经形成一大片休闲绿化带，板块内还有北京京剧院和中国评剧大剧院以及西罗园二区体育场；医疗方面以社区卫生服务站为主，最近的三甲医院在角门商圈；教育方面有西罗园第六小学、星星幼儿园、西罗园学校、西罗园第五小学总校，中学数量较少。

产业方面，西罗园商圈位于大红门商圈北侧，区域内产业以服装批发产业为主，内部有五方天雅互联网女装、北京新世纪服装大厦、北京大红门服装商贸城等多座服装批发商厦，经过多年的改造和转型，当前西罗园商圈内的服装批发零售中心逐渐发展成为以服务本地居民需要、以创意设计、时尚发布和体验式购物中心为特色的服装行业新地标；曾经的大红门服装批发市场，如今已成为丰台区政务服务中心。作为“疏整促”腾退空间进行升级改造的试点项目，这里也成为首个政务服务功能与文化服务功能整合互融的城市综合空间。

近五年来，西罗园商圈土地挂牌数量为零。北京市规划和自然资源委员会官方网站显示，截止到2021年6月，丰台区已成交的住宅土地出让主要位于长辛店镇；2020年则主要集中在卢沟桥大瓦窑、南苑乡分钟寺区域，距离西罗园板块较远，对板块影响不大。

《北京城市总体规划（2016年一2035年）》明确提出了丰台区应建设成为首都高品质生活服务供给的重要保障区，首都商务新区，科技创新和金融服务的融合发展区。围绕总规中的文化和国际交往等首都功能的建设需求，《北京丰台区大红门地区FT00一0504、0505、0513~0516街区控制性详细规划（街区层面）（2020年一2035年）》出台。

从区域划分来看，西红门商圈处于居住主导区和商业商务主导区内，身处首都商务新区腹地，该区域是南中轴地区的重要组成部分，也是首都未来发展的宝地。丰台区将运用国际视野和理念，高标准规划建设首都商务新区。持续巩固大红门地区疏解整治成果，系统谋划城市更新和腾笼换鸟。以文化功能和国际交往为主导，努力打造国际一流的首都商务新高地。

具体到规划细则中，西罗园商圈内的凉水河是丰台片区“一轴、一脉、一廊、一带、四片区、六节点、绿网络”的重要环节，一带为凉水河滨河景观蓝带；在交通方面大红门地区将优化调整轨道线位和现状货运枢纽大红门火车站的功能。调整现有轨道站点周边独立分散开发模式，优化轨道站点的交通衔接，采用TOD理念对站点周边用地一体化开发。文化经济和轨道交通的发展让该板块未来可期。

1.小区有一居到三居户型，一居室最低153万/套，一居室小户型总价低适合刚需人群或者独居人群 。

2. 交通便利，小区距离地铁8号线南段海户屯地铁站步行仅400米，出小区北门就有2个公交站，日常出行快捷且便利。

3. 小区为欧式建筑风格多以板楼为主，板楼得房率高，多数采用一梯两户设计，私密性和实用性较好，居住品质较好。

4.商业体系完善，小区周边不缺高端商场，只站在2号楼就可以看到三个商厦。此外，小区楼下底商有中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行，基本上做到足不出小区就可以存钱、取钱，十分便捷。

珠江骏景北区小区目前截止到2021年6月，挂牌均价为57387元/㎡，在售房源30套，比上月上涨0.06%，目前挂牌房源以两居为主，根据幸福里数据来看，自2021年4小区的的挂牌均价有明显下降趋势，但是西罗园板块和丰台区的价格近半年呈稳步上升趋势。

具体购房成本方面，拿APP上显示在售的主力户型128㎡三居室为例，报价780万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付为273万，二套首付为468万。

珠江骏景北区小区户型从一居到三居都涵盖，且每栋楼都有分布。小区是2004年-2008年建成的，楼栋外观为涂料粉刷，随着时间流逝外观并不显旧，尽显高贵品质。

小区本身的建筑风格有特点，建筑品质较好，再加之周边配套的完善，非常适合居住。不管是刚需客户还是改善客户，都可以关注本小区。

小区有47㎡-73㎡的一居、71㎡-109㎡的两居、128㎡-135㎡的三居，每栋楼都有这三种户型，户型分布比较均衡。

主力户型有135㎡三室一厅，户型亮点：主卧带有飘窗和独立卫生间，明厅、明厨设计，户型方正，南北通透。户型缺点：卫生间为暗卫，通风性差，客厅面积大没有合理安排使用空间，造成户型面积浪费。

小区还有107㎡的两室一厅，户型亮点：客厅为明厅带有阳台，厨房为明厨，主卫为明卫，户型紧凑，设计合理。户型缺点：公共卫生间为暗卫，通风性差，容易有异味。

小区四周的楼栋均带有底商，且小区比较临近南三环马路，可能会有点嘈杂，可以选择5号楼、9号楼、16号楼-20号楼的房子相对更安静。以2号楼塔楼为例总高24层，小区树木茂盛且浓密，会影响太阳光照进房子，起码在3层以上采光会好一点。小区除2号楼、32号楼外其他楼栋主要为11层板楼带电梯，大多是一梯两户设计，优势是私密性好，得房率高。

1.小区户型多样且均衡，一居、两居比较广泛，更适合刚需人群入手，选择性比较多可以对比选择更合适自己的。

2.对地铁8号线南段沿线出勤人员更为合适。

3.板楼多采用一梯两户设计，大多为11层且带有电梯，得房率高、私密性好，更适合对居住品质有要求的客户。

4.适合在国贸区域、金融街、海淀区的上班族。

西罗园板块内暂时没有新盘项目，距离珠江骏景北区小区最近新盘是角门板块的福海棠·华府，目前均价为7.2万元/㎡，只有四居户型其中217㎡四居总价1550万/套，珠江骏景北区小区目前均价5.7万元/㎡，没有四居户型，最大的户型是135㎡的三居，从均价到户型分布再到居住品质都不具对比性，故珠江骏景北区小区不受福海棠·华府新盘的影响。

嘉园三里周边二手房报价在5.9万元/㎡-6.6万元/㎡，其中富卓苑和旭日嘉园与明日嘉园整体差距不大，故选择其他两个距离明日嘉园较近的，且小区规模差不多的富卓苑和旭日嘉园来做对比。