北京丰台刘家窑区域位于南三环外，都说北京是“南三不如北五”，这句话在购房者中流传，这也造成了很多人对于南城的偏见。

实际上这片拥有便利的交通条件，地铁10号线石榴庄、宋家庄、地铁五号线刘家窑，都在这一片区设有站点，区域内还有多条公交线路，能很好的满足居住出行的需求。

周边虽然老小区比较多，但是整体规划比较合理，小区内部绿化条件相对较好，周边人群也是以本地的老北京为主。走在街头，你随时可以遇到热情的北京大爷大妈，用着正宗的北京儿化音，相互打招呼，当你多走几步路，在街头胡同口，也能看到坐在路边阴凉下纳凉打牌的人群。这里的一切，都可以让整天待在高楼大厦、高端写字楼里的白领精英们感受到满满的生活气息，让你能轻易的发现生活的本质。

首航超市、物美超市、京港城生活广场等大型商超云集于此，还有路边的底商，从各色小吃到水果生鲜、从24小时药店到连锁便利店、从肯德基到KTV，应有尽有。周末闲暇之时，可以沿着路边逛一逛，尝尝小吃、买点水果，偶尔去KTV吼两嗓子，发泄一下工作的压力，畅快的放松自己，也是不错的选择。

石榴园北里小区在这一片区是比较大的一个社区，位置比较优越，房价相对比较合理，吸引了很多首次置业的购房者关注，今天带大家实地感受一下石榴园北里小区。

亮点一：交通便利

小区与地铁10号线石榴庄站仅隔着一个十字路口，从小区南门步行至地铁口，也不过5分钟时间，周围还有多条公交线路，出门就可以搭乘公交，去哪里都很方便。

如果有车一族，喜欢自驾出行，出门往北，分分钟就可以上三环，也可以选择往南直接上四环，一路都是双向的主干道，开起车来非常的顺畅。

亮点二：商业繁华

生活总是少不了“买买买“，无论是日常的油盐酱醋，还是下顿馆子尝尝美食，这个小区周边都可以妥妥的满足。

小区南门两侧及马路对面，都有生鲜超市各种餐饮美食，居家日常所需小区门口就可以解决。小区西边过马路，还有肯德基、新疆美食、大鸭梨烤鸭等知名餐饮店面，有事请客、朋友聚餐都可以选择来这里，店面装修豪华、环境优雅，也不失面子。

周边一条步行商业街，距离小区步行三五分钟，挨着地铁石榴庄站地铁口，有各种特色小吃美食，年轻人喜欢没事逛吃逛吃，这里是不二之选。

周边还有首航超市、物美超市、京港城生活广场等大型商超，购物需求能很好的得到满足。

亮点三：内部绿化率高

小区内部绿化率很好，有很多树木和灌木搭配，绿化带中建有人行步道，这是非常贴心的设计，住户饭后在院子里溜溜弯、散步会非常惬意。

花坛和树下有长椅，老人午后在树下纳凉聊天，是非常好的供老人们社交的场所，还可以带小朋友们在树下、花丛中玩耍，非常的温馨。

亮点四：内部配套完善

小区内有24小时值守的社区警务工作室内，无论是下班晚归，还是夜晚在小区内遛弯，都是让人非常安心的，不用担心安全问题。

小区内还有一些健身设备，同时配有乒乓球台，日常健身锻炼也不用出去，可以三五好友一起边健身边聊天，增近邻里感情，社区氛围温馨和睦。

社区服务站和居民委员会也在小区内部，交个水电费、开个证明、办个事儿都可以不用出小区，居住的便捷程度很好，社区服务为居民考虑的非常到位。

槽点一：小区内建筑垃圾未能及时处理

小区内部装修改造的住户比较多，因此产生了较多的建筑装修垃圾，这些建筑垃圾并未能及时的清理，随意堆放在小区的路口，影响小区整体环境的美观整洁。

我们咨询了小区里的住户，普遍反映装修建筑垃圾清运需要费用，有些家庭鉴于装修仍然未完成，所以一时没有清理，需要待装修完成后集中清理。

建筑垃圾较多也影响小区内住户日常生活，尤其是腿脚不便的老人和活泼好动的小朋友，在外出的时候需要多注意，防止堆放不稳固导致崩塌带来的危险，日常休憩和出行需要与这些建筑垃圾保持距离。

槽点二：物业服务水平一般

小区物业管理水平一般，居民存在随意拉绳晾晒衣物、自行车电动车停放混乱的情况，缺乏相应的统一管理，极大的影响了小区的品质。

楼梯比较干净整洁的，有专人定期打扫，但是由于很多楼道门禁系统缺乏，楼道内部楼梯两侧墙面被刷满了小广告，一直未能进行相应的清理，显得有些凌乱，影响了居住体验。

槽点三：内部道路人车不分流

行走在小区内，随时有机动车辆从路口驶入、驶出，内部道路两侧停放机动车辆，并未做到人车分流。在小区内行走，随时需要担心是否有车辆从身边经过，担心交通安全，尤其是有小孩的在小区内玩耍，让人难以安心。

槽点四：居住人群老龄化

随时能看到一群老人在路边或者树下纳凉、打牌，人声比较喧哗，老年人活动空间不足，人群老龄化，但是社区助老设施不够完善。

小区内碰到的年轻住户反映，小区内老年人占比较大，都是老住户，不太注意小区内的公共环境，存在老年助力车随意停放的现象，影响居住体验。

石榴园北里小区，作为南三环与南四环之间的成熟大社区，地段条件非常的好，而且周边经过多年的发展，商业配套、公共交通等配套都极为成熟，居民生活便利。

但是由于小区房龄较老，物业管理不够规范和到位，小区内部显得有些破旧和凌乱，由于没有地下车位，地面停车位不足，也存在乱停乱放现象，需要加强物业管理来优化社区环境，提高居住舒适性。

小区内部居住氛围较好，多为本地的老住户，期初居住都是老北京拆迁过来的，或者是单位分的福利房，随着之后转入大产权，小区逐渐增加来北京打拼的小青年，在北京首套购房，做个过度。

石榴园北里小区属于成熟社区，居住人群老人和小孩占比居多。大多数都是自己居住，不喜欢换地的老人居多，邻里邻居基本都认识，所以关系相处的非常融洽，居住于此能感受到浓浓的生活气息。

小区价格在这个区域算是比较合理，5万出头的价格，再加上优越的地段和成熟完善的配套，还是很有吸引力的。

未来小区内部加强环境整治，提升物业服务，老旧小区改造完成之后，居住舒适性将会大幅提高，小区的潜力也将得到极大的提升。

石榴园北里小区位于丰台区刘家窑板块。刘家窑板块整体位于南三环和南四环之间，东临宋家庄板块，西邻木樨园板块，南面是大兴旧宫板块，北面是蒲黄榆板块。板块内交通便捷，板块西侧是南苑路，板块内有地铁5号线穿过，居民出行非常方便。刘家窑临近于国贸、金融街等重点产业园区，承接了这些板块外溢的居住需求，目前已成为丰台热门的置业板块。

刘家窑板块经过多年发展，目前已拥有较为完善的生活配套，商业、休闲、教育等资源均十分完善。商业方面，板块内有京港城生活广场及完善的社区底商生活系统；生态休闲方面，板块内有石榴园公园等休闲公园；学校方面，板块内有阳光起点幼儿园、文美艺佳幼儿园（石榴园南里南）、北京十一学校丰台小学、北京教育科学研究院丰台实验小学、第十八中学（嘉泰学校）、北京十一学校丰台中学等教育资源。

宋家庄板块内目前无新房在售，住宅以二手房为主。根据建成时间不同，大致可分为两类。其中老旧小区大多建成2000年前，单价较低但品质较差，大部分没有电梯，代表小区有石榴园南里、顺四条三十七号院等；而较新的小区多为2000年后所建，单价较高但品质上乘，代表小区有慧时欣园、光彩家园等。根据幸福里APP显示，刘家窑板块房价大多在5.7万/㎡内，集中在5.0-5.5万/㎡左右。

刘家窑板块内目前的居住人口以老北京本地人及大红门做生意的人员家庭居多。价格方面，根据幸福里APP显示，2021年以来刘家窑板块二手房均价较去年底有一定涨幅，但仍低于丰台区均价，且石榴园北里小区整体价格要比刘家窑板块二手房均价低。

根据公开资料显示，距离小区1公里范围的石榴庄区域，是北京市五十个重点“挂账村”城市化改造项目之一。石榴庄城市化改造项目总建筑面积17万平米，属于石榴庄旧村改造总体规划的一部分，建成之后是集商业、办公、酒店等多个功能的综合商业体，是丰台区在施工程中最大的公共建筑。

石榴庄改造项目工程于2018年9月21日开工建设，目前已进入室内精装修阶段，项目完成后，将成为京城南部总建筑面积达100多万平方米的大型城市综合项目，包括46.65万平方米住宅及商业，29万平方米回迁安置住宅，11万平方米还建产业(商业)，以及近15万平方米交通、教育、医疗等市政配套设施，成为京城南部主要的居住和商业区域。

该改造项目对石榴园北里小区的板块价值起到很大的提升作用，于此同时，石榴园北里小区南侧500米的京深海鲜市场也将要搬走，周边环境得到极大的改善。

小区周边平行于三环和四环的主干路还要继续在向东和西延伸目前东侧到成寿寺，西侧到马家堡，也将极大的提升该区域的价值，进一步吸引国贸周边外溢的购房需求。

刘家窑板块发展已经非常的成熟，但是同时也集中了一些老旧小区和棚户区，未来北京针对老旧小区的改造和棚户区的拆迁，会更好的改变该区域的环境面貌，居住的舒适性会更好。

交通方面刘家窑区域8号线南段、14号线东段、5号线、10号线均在该区域设有多个站点，交通基础已经非常完善，未来值得期待的是8号线南北段、14号东西段的贯通带来的板块价值提升。

1.地段位置稀缺，小区位于南城三环与四环之间，临近南中轴线，区域地段位置稀缺。

2.多条地铁线覆盖出行便捷，小区500米范围内有地铁10号线石榴庄站，往东1000米范围内有地铁10号线和地铁5号线的交汇站点宋家庄站，往西1500米范围内有地铁8号线南段和地铁10号线的交汇站点大红门站，交通便利。

3.区域配套成熟，小区周边商业氛围浓厚，有首航超市、物美超市、京港城生活广场等大型商超，还有临街特色店面云集，休憩逛街和日常生活购物都非常方便。

4.价格低，小区价格在石榴园周边来看是具有一定优势的，总价较低，首次置业的刚需购房者是不错的选择。

石榴园北里小区目前挂牌均价为51915元/㎡，挂牌房源涵盖了50平左右1居、65平左右2居、80平左右三居三种户型，从近半年挂牌价格来看，本小区挂牌价上涨明显，本月数据对比上个月涨粉达1.35%。

从石榴庄北里小区的均价与周边小区价格对比可以发现，小区价格在该区域有一定的优势，主要原因是小区房龄较老，小区管理水平相对较差造成的。

从成交量数据来看，该小区较为活跃，无论是租房成交还是购房成交，需求比较旺盛。

小区距离地铁较为方便，吸引力较多在5号线沿线、10号线周边工作的租房人群来此居住，目前小区租金水平大约是60平左右2居室月租金5500元左右，对于一般家庭整租居住也是能够承受。

小区凭借其交通方便、地段优越、配套完善，对于购房人群来说，未来无论是自己住还是出租，都是比较合适的选择。

购房成本方面，目前在售主力户型为60㎡二居室，业主报价300万，根据北京市现行的普宅、非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%，即该套房源可以认定为普宅，按照普宅计算，首套首付为105万，二套首付为180万。

小区主要在售户型为三种户型，一居7套，主要为46.59㎡、二居25套，为54.09㎡、三居14套，为132.82㎡，其中也有部分一居改两居、两居改三居户型可供选择：

楼栋选择上，小区东部临榴乡路，车辆较多，尤其是早高峰（7-9点）晚高峰（17-19点）车辆通行噪音会比较大，如果有睡懒觉的习惯，可能会有影响。

小区南侧楼栋有底商，会偶尔有凌晨取货情况发生，尤其是南面西侧生鲜水果超市，早晨5点多会有车辆送货，喜欢安静的可以选择靠小区内部中间的楼栋。

1.小区价格相对便宜，且临近地铁10号线石榴庄站和5号线宋家庄站，推荐在地铁沿线，如国贸等商圈工作的购房者购买。

2.小区周边配套完善，生活比较便利，内部绿化覆盖较高，环境好，周边还有配套的医疗，条件不错，推荐家中有老人养老居住的购房者购买。

目前刘家窑板块没有在售的新房住宅项目，距离刘家窑板块比较近的宋家庄板块有一个在售新房项目北京金茂府。

北京金茂府位于三环方庄桥西南方向（约两公里），三环与四环之间，由中国铁建和中国金茂联合体打造的高端住宅项目，主力户型为161㎡-337㎡3居-5居，目前在售户型为建面161.00㎡4室2厅1厨2卫户型，房价在11万元/㎡，物业费11.8元/㎡/月。

从房价和产品定位来看，石榴园北里小区和北京金茂府不具有可比性，对比石榴园北里小区，北京金茂府物业品质更佳，居住环境相对更好，房价也更高，如果资金充裕的改善型购房需求的用户，可以考虑北京金茂府项目。

石榴园北里小区周边相似的有石榴园南里，也是6层板楼，整体房龄年代也是相似的，顺四条三十七号院小区为高层，与石榴园北里不同，且年代相对交新，为1998年左右交房小区，且有电梯，三个小区对比下来，可以明显感觉到石榴园北里小区是较为优质的选择。