起因是小编朋友的父母想要在草桥买套房，想让小编给介绍一下，要求是离公园近，而且小区内绿化要好，小编就想到了前几天同事和小编提起过的草桥板块内的大型社区草桥欣园。于是小编便上网查询后得知，草桥欣园社区内分为四个小区，其中草桥欣园三区的绿化在网上的点评较高，而且离北京世界花卉大观园很近，这一下子引起了小编注意。作为职业踩盘人的小编，便决定去草桥欣园三区看看小区是否符合朋友父母要求。现在随着小编的脚步一起进入草桥欣园三区一探究竟吧！

亮点一：小区内绿化环境好

一走进小区，小编便看到一个花园。园内种满了各种绿植和花卉，只见那冬青被修剪的整齐划一，月季花也开得颜色艳丽，高大的松树、柳树和果子树相辅相成，看起来十分赏心悦目。

小编漫步在花园树荫下，呼吸着新鲜的空气，真是令人心旷神怡，瞬间感觉这炎炎夏日都多了几分清凉。园内还有长椅，小编在花园长椅上稍作休息的时候，看到不少老人带着小孩在花园内有说有笑，小编一下子就喜欢上了这其乐融融的小区氛围。

亮点二：楼道内环境干净整洁

小编走进了楼道内发现楼道内墙面和地面打扫的比较干净，不像小编曾经去过的老旧小区那样，墙面被各种各样的小广告覆盖，并且也没有杂物堆积现象。

亮点三：防盗窗角有贴心防护措施

要不是小编不小新碰到了窗角，小编都没发现每个单元门口一楼的防盗窗角竟然都被物业人员细心的用胶带包了起来，这样就很大程度上避免尖锐的窗角碰到头部，也减小了居民被撞伤的几率。小编不禁感叹道，真是细节出真章啊。

亮点四：周边配套齐全

小区的配套也比较齐全，在小区的北侧和西侧楼下有底商，底商里涵盖了药店、超市、饭馆等店铺，几乎可以满足居民日常生活所有的需求。

在医疗方面，离小区不远处就有平价大药房，可满足居民日常的就医需求。附近还有北京博爱医院，这是一所三甲医院，居民骑行十分钟左右就可以到达，真是十分方便。

交通方面，从小区走五六分钟，便能看见欣园小区西公交站。小编扫了个单车，也就用了七八分钟就到了草桥地铁站。所以小编认为，居民也可以选择共享单车到达地铁站，这样就会更加节约时间，给居民日常出行带来许多便利。

槽点一：车位不足

小编来到小区之前就了解到，小区大概有2000户，但是固定车位只有400个左右，其余均为流动车位，先到先停。总体来看，小区停车还是比较紧张。果然，小编一走进小区便看到道路两旁的停车位上停满了车辆，小编在小区里碰到一位刚停好车准备回家的业主，简单聊了几句得知，每天下班回来停车都比较困难，车位难寻。

槽点二：单元门无门禁

小编在小区转悠了一圈后发现，大部分单元门都是木门，并且大门都大喇喇的敞开着，没有锁也没有门禁，任何人都可以随意进出，安全系数比较低，居民的人身财产安全都难以保障。

槽点三：杂物堆积

小区内有个别居民将自己要扔的的杂物都堆放在单元楼门口，并没有及时的处理掉。堆在门口的这些杂物影响了居民的进出，同时也影响小区的美观。

小编在小区内探访时还发现，不仅树木旁边堆放着杂物，而且道路的灌木丛下还有垃圾，可见小区外部卫生管理不如楼道内部卫生做的到位。

经过一天的踩盘，小编也对草桥欣园三区有了更进一步了解。首先，小区的绿化景观和社区氛围都比较好，居住舒适度还是比较高的；但是物业管理方面相对来说比较一般，小区管理方面有待加强。另外，小区距离地铁站也是比较近的，小区周边配套比较齐全，超市、药店、学校一应俱全，能够满足居民的生活所需。

从整体价格来看，草桥欣园三区于7月8日在幸福app上挂牌均价为66486元/㎡，高于草桥商圈整体均价，考虑置换草桥改善盘的人群可以关注。小区户型从一居到四居均有，并且有许多小户型，小两居总价373万起，一些预算不足的刚需人群也可考虑。

草桥欣园三区位于草桥板块内，地处南三环至四环间，东邻角儿堡，西近玉泉营，北靠西三环西路，南邻赵村店。草桥以花卉为主产业，自2001年改制后，先后成立了北京花乡花木集团、北京花乡世界花卉大观园，特别是2007年成立奥运花卉配送中心，圆满完成了2008年北京第29届奥运会和第13届残奥会颁奖用花的制作和配送任务，并于2008年底成立了世纪奥桥花卉园艺中心，开创了花卉产业高端市场的先河。如今随着北京对南部地区的重视与发展，地铁先后通车，丽泽商务区和丰台科技园不断建设发展，这让草桥板块从过去的只重视花卉发展的小村落变成了现代住宅区。

板块内商业、教育、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有凯德MALL、万达广场等集休闲、娱乐、购物、美食与一体的生活广场；教育方面，板块内有北京市赵登禹学校、北京市中桥外国语学校等；生态休闲方面，板块内有北京世界花卉大观园，是国家4A级景区；医疗方面，板块有三甲综合医院北京博爱医院，为板块内业主的健康保驾护航。板块内有多个文化创意园区，吸引了较多的文创企业入驻，如北京汇梦影视文化艺术有限责任公司、北京二商集团康泰文化分公司等，聚集了较多高素质人才。交通方面，草桥板块紧邻京开高速和南三环中路，实现了南二环到四环的快速通行，连接了丽泽商务区、丰台新区、大红门商业街三大板块。新机场线将由草桥站北延至丽泽金融商务区，未来，在草桥将实现与新机场线、地铁10号线、地铁19号线甚至更多地铁线路的换乘，为中心城区人们的出行带来福音。

板块内除部分原住民外，有很多业主或租戶是来自丽泽商务区、丰台科技园及国贸附近的白领，还有周边文化产业园的高素质人才。该板块持续受到周围板块的辐射发展，未来的草桥商圈更多的起到对丽泽商务区和丰台科技园的辅助作用，聚集更多的住宅和综合配套设施，兼具主要商业、商务服务功能。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2015年至今，草桥板块都没有住宅用地入市。距离板块较近的一块住宅用地位于板块东侧的新宫板块，是北京市丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目二期（第七宗）NY-001等地块R2二类居住用地，于2018年交易成功，成交价格是167500万元，竞得人为中国电建地产集团有限公司。该地块项目正是后来的洺悦嘉园小区，首期已于2018年8月19日开盘。作为丰台区发展较完善的板块之一，草桥板块已经很多年没有新地块入市。目前板块内在售的新房是玺萌壹号院小区，为别墅项目，对二手房的冲击较小。

住宅属性方面：草桥板块作为丰台区生态发展重要的区域之一，聚集了大量中高端住宅小区。自从地铁10号线建成运行后，草桥板块快速发展，目前拥有了完善的生活配套和浓厚的居住氛围，环境也非常适合居住。板块内交通发达，无论高速或地铁均可以快速到达丰台科技园、丽泽商务区和国贸等产业集中区域，能够承载更多在附近商圈工作的人们的居住需求。得天独厚的地理位置、适宜人群居住的生活环境和较低的房价会让草桥板块成为很多购房人的优先选择。

产业属性方面：随着丽泽商务区的发展，给板块带来了新的发展活力，未来新机场线的修建会进一步加强草桥板块与各产业聚集地的联系。板块自身文创产业比较发达，有北京111文化产业园、西铁一六八文化产业园，吸引了大批高素质的文创人才在此聚集，带动文化产业发展。

1、小区都是板楼，并且大部分采用一梯两户的设计，这意味着大多数房源南北通透，采光好，并且户型方正。

2、小区内户型涵盖较广，最小有63㎡的一居室，最大为162㎡的三居室，小区的户型多样可满足不同人群的需求。

3、从小区到地铁10号线草桥站骑行只需要七八分钟，附近还有多个公交站点，交通相对来说比较便利。

4、小区周边商业配套齐全，外部底商满足生活各个方面，步行几分钟就可以去到草桥百姓生活广场，满足不同人群的购物需求。

2021年7月8日，草桥欣园三区挂牌均价为66486元/㎡，环比上涨0.04%，从近6个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围内，房价总体是稳步上涨的状态。根据幸福里APP查询，目前幸福里挂牌房源共13套，挂牌房源有63㎡-66㎡的一居室、56㎡-72㎡的两居室、85㎡-162㎡的三居室、137㎡的四居室，总价在373万-950万之间。

举例：具体购房成本方面，拿在售的72㎡的两居室为例，报价515万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为80%。即该套房源首套首付约为180.25万，二套首付约为309万。

截止2021年7月8日，小区有63㎡-66㎡的一居室、56㎡-72㎡的两居室、85㎡-162㎡的三居室、137㎡的四居室。

小区的主力户型有94㎡的三室一厅

户型优点：客厅和两个卧室朝南，采光好；会客动线短。

户型缺点：暗卫设计，通风性较差；动静不分区。

小区其他户型有75㎡的两室一厅

户型优点：两个卧室朝南，主卧带阳台，明厨明卫明厅设计，采光和通风好；干湿分区，动静分区。

户型缺点：客厅朝北，常年无采阳；主次卧间互有打扰。

楼栋选择方面，小区共有20栋住宅楼，小区1号楼、5号楼、6号楼、9号楼、14号楼、19号楼、20号楼、24号楼、25号楼带有电梯，其余楼栋为6层板楼，不带电梯，家里有老人和孩子的家庭需要注意；10号楼-14号楼旁边有幼儿园，会有些吵闹；16号楼、17号楼、21号楼、23号楼、24号楼、25号楼环境相对较好，推荐优先选择。

小区户型覆盖范围比较广，一居室到四居室均有，选择比较多样，单身人群、预算不充足的刚需人群可以选择小户型，预算比较充足并且家里人口较多的可以选择大户型。小区距离地铁10号线草桥站较近，以地铁10号线为主要通行工具的人群可以考虑。

截止2021年7月份，草桥商圈内暂无新盘在售，而距离商圈最近的新盘是角门商圈内的新房项目——福海棠·华府。

福海棠·华府是由北京翰达金晟置业有限公司打造的别墅项目，2021年6月的均价为7.2万元/㎡，均为四居，总价最低为1550万/套起。而草桥欣园三区在售的最大户型是162㎡的三居，总价为950万，从总价和购房人群角度来看，草桥欣园三区小区与该项目不具可比性。新盘预售，也不会对草桥商圈二手房市场造成冲击。

草桥欣园三区周边二手房报价在4.1万/㎡-8.9万/㎡，其中南珠苑小区和玉芳园小区与本小区距离较近，并且整体差异不大，故选择这两个小区与草桥欣园三区进行对比。