帮同事搬家的小编，在角落找到一份报纸，报纸是2014年的，报头是关于“马家堡街道的嘉囿城市休闲公园”，据报中人介绍：嘉囿城市休闲公园的前身竟然是一片批发市场改建而来，让小编惊叹不已。

小编想亲眼见识下改建后的批发市场现在成了什么样子？ 于是打算将新的踩盘小区放在了嘉囿城市休闲公园附近，打开地图，发现距离公园大门最近的小区就是星河苑2号院。那今天就让小编带你们去看一看这星河苑2号院。

亮点一：小区物业负责

在踩盘过程中，第一次看到有物业被住户表扬的一面：在进入小区4号楼的时候，小编就被大厅内张贴的公告所吸引，上面写着“4号楼业主对物业公司”的感谢信，在和一旁经过的大妈一番交流后，大妈告诉我：“小区物业解决了她们4号楼多年来的垃圾处理问题，还在楼栋前设置了两个专门的垃圾分类箱，为业主处理垃圾提供了极大的便利。”怪不得业主们纷纷对物业表示感谢，换做是我，我也会为物业点赞。

此外，楼道内还张贴着：“消防、文明养犬和关于独生子女、退伍老兵的扶助金通知”；在小区内，小编还看到了保洁阿姨在清扫地面、维修师傅在整修消防桩，不得不说：好的物业才会受业主们称赞，而星河城物业就做到了，真是太棒了！

亮点二：花园式的小区环境

好的环境人人都喜欢，小编也不例外。

从东大门进入小区后，映入眼帘的就是一个中型花园，大理石铺设而成的道路两旁种满了大树，刚好把花园遮盖在树荫之下，在树间建有孩童玩耍的小场地，小孩在追跑，大人坐在木椅上闲聊；再往前走就看到了壮丽大气的六孔门石，可通往小区的各个道路。站在孔门中，就仿佛站在举世瞩目的舞台中心，小编都忍不住想多拍几张了；在闲逛途中，小编还看到了凉亭和木桌，可供人们休憩、下棋。

除了楼栋前和道路两旁的绿植，小区还在5号楼和7号楼之间，19号楼和20号楼之间修建了小型花园，里面有喷泉和步道，可供住户在饭后就近散步，可能是不赶巧的缘故，所以没能看到小区喷泉喷水的样子。

亮点三：充足的停车位

站在小区的西2门外，小编看到了小区的地下停车库，业主们听从保安的指引，有序的将车辆停放在地下车库；几乎在每栋楼前，小编都看到了规划好的停车位，每辆车都按各自的车牌号整齐有序的停放在各自的车位上，让小编看着都感觉特别的舒服。

亮点四：出行交通便利

小编一路踩点过来，发现小区东门出来往右走3分钟就到了地铁站；往左走5分钟就可以看到公交站台，交通是真的方便呀！而小区正对面道路上停放有共享单车，也可供路人短距离骑行，为交通提供便利的同时也为保护城市环境、低碳出行做出了贡献。

亮点五：日常所需便捷

在小区东、西、北三面都有着底商，可谓是“麻雀虽小，五脏俱全”，小到超市、餐馆，大到酒店、银行，为居民日常生活提供了诸多便利。

槽点一：荒废的自行车库

小编在小区多处发现了自行车停放的地下车库，但在小编来看，已经荒废了许久，入库通道上灰尘、杂物遍地，入口门闸被横条木板堵塞，走进去发现里面已经成了小区的杂物墩放点。

槽点二：乱停放的非机动车

小编四处闲逛时看到，小区内非机动车辆较多，导致了小区乱停乱放的现象较为严重，让人看着特别不舒服，更甚者直接将自行车摆放在小区楼栋无障碍通道内，既堵塞了绿色道路，带来一些安全隐患，也让住户心情极差；

另外小编还看到了道路上停放了多辆快递配送车，占用着消防车道，让小编特别不解，为什么不直接将快递存放置快递柜？怀着疑惑的心情小编去问了快递小哥，在和快递小哥沟通后才知道：小区内不让安装快递蜂巢柜，所以只能由快递小哥配送上门，这才导致了小区楼栋前随处可见的快递配送车。

槽点三：电梯、楼道内有杂物

在电梯门打开的一瞬间，小编就注意到了电梯内堆放的杂物，猜想应该是保洁阿姨在清理楼道，但小编从一层坐到顶层，也没看到保洁阿姨的身影，“哎，估计是哪家业主乱丢的垃圾吧”，小编自叹道。

在楼道内，小编看到了有的住户竟然直接把自行车横放在步梯上，把步梯的路堵得严严实实，存在一定的安全隐患，小编心想：连逃生通道都敢这么堵，那业主的心真大呀；住户门前也堆放着泡沫板纸箱、垃圾袋、鞋柜等杂物，既影响美观，还有一股酸臭味，让小编特别的不舒服，也不知道把楼道窗户打开通通风，整个人都感觉不好了。

今天的踩盘到这里就结束啦，最后小编总结性发言下：

星河苑2号院整体居住环境还是很让人向往的，花园式的环境给小编一种美的体验，不管是老人还是家里有小孩的家庭都可以选择入住；小区物业认真负责的态度更是加分项；小区周边配套较为齐全，日常生活也较为便利，小区出门不远处便是地铁公益西桥站和公交站台，为住户出行带来了极大便利，临近处的上班族可以考虑。

星河苑-2号院小区地处丰台区东侧位置上的马家堡商圈，该商圈北侧为右安门外，南侧毗邻新宫，西侧靠近草桥，东侧与角门商圈紧密衔接。马家堡原名马家铺，“堡”通“铺”音，本为驿站，在明末清初时成村，含四顷三、北天津庄、北甲地、马家堡4个村落。如今的马家堡已经成为丰台区的主要住宅板块之一，区域从南三环覆盖到南四环。

板块内聚集了大量二手房住宅小区，暂无新房供给，二手居民楼很密集且房屋属性较复杂，涵盖商品房、经适房、回迁房、公房等。根据建成时间年代不同，大致可分为两类，一类以2000年前为主，代表小区有嘉园一里、南华小区、洋桥72号院等；另一类以2000年后为主，代表小区有首座绿洲、旭日嘉园、左右坊等。

如今的马家堡除自身发展外，还不断承接着外部需求的涌入，占据了交通、商务、人文等优势，尤其地铁4号线的开通，让该板块与西部、北部联系更加紧密，加快拉动了西部、北部工作人群南迁的步伐，使得板块的区域价值、房地产价值有了明显质变。

目前板块内有两条地铁线路，地铁4号线和10线分别呈南北和东西走向贯穿，其中4号线在板块内设有马家堡站、角门西站、公益西桥站，居民出行便利。不止如此，板块北侧与南三环中路连接，南侧有南四环中路，东侧有嘉园路，西侧有马家堡东路，自驾出行相对便利。

商业方面，马家堡板块内有凯德mall大峡谷、新荟城、公益西桥华联等，为消费者提供便利生活；教育方面有角门小学、赵登禹学校、北京市第十八中学等；医疗方面有北京汇安中西医结合医院、北京丰台怡康医院，东侧角门商圈的北京博爱医院也可承接部分治病看医的需求；生态休闲部分，板块内有嘉园三里公园、嘉囿城市休闲公园，基本满足居民日常休闲娱乐需要。

早期的马家堡居民多数是从西单、西长安街、前三门大街等内城要地拆迁过来的，后续随着板块发展，居住和购买力人群开始多元化，大多是以地铁4号线为主的通勤人群，以及马家堡和附近商圈的上班族。

从2016年至今，马家堡商圈内无地块出让信息。该板块开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内不会有新的住宅类土地入市。

根据北京市规划和自然资源委员会官方网站显示，截止2021年6月，丰台区今年共有两宗土地招挂牌成交，一宗是长辛店镇张家坟村15-1、21-5 地块R2二类居住用地，金茂以总价37.1亿元摘得；另一宗是长辛店镇张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地，由首开+卓越以62亿元+3.25万㎡公租房面积竞得。这两宗土地集中在丰台区的西侧区域，对马家堡商圈楼市影响不大。

但据2021年3月丰台区举办的土地推介会来看，预计将推出北京西南二环至六环间12宗住宅用地，规划建筑规模逾180万平方米，丰台区未来重点发展的功能区域均有土地供应。从具体的住宅土地看，规划主要围绕在丽泽金融商务区、中关村丰台园、南中轴、河西四大重点区域，其中丽泽金融商务区距马家堡较近，后续会辐射影响到该板块二手房市场。同时可以关注下该板块后续有无旧改计划。

根据《丰台分区规划（国土空间规划（2017年—2035年））》显示，丰台区将建设成为首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区、首都高品质生活服务供给的重要保障区等。背靠大树好乘凉的马家堡自然会受整个政策红利带动进行发展。

作为连接北京中心城区、城市副中心、首都新机场和雄安新区的重要空间走廊，位于南中轴上的南苑—大红门地区是首都城市整体布局的重要组成部分。

根据相关草案显示，大红门地区将围绕“首都商务新区”的战略定位，着力建设有国际吸引力的首都商务新高地和有世界影响力的文化艺术新中心。整个南中轴-南苑文化板块会辐射到马家堡商圈，带动该板块的文化环境改善。同时由于马家堡较好的地理位置和住宅区的定位，后续也将承接到丽泽金融商务区的外溢居住需求。

1. 该小区建筑年代为2006年-2007年，而小区周边建筑年代大多为2002年-2005年，相比之下房龄相对较新，整体品质较好；小区绿化率35%，设有大面积花园和绿植，居住相对幽静；小区外有底商可满足住户日常生活需求方便快捷。

2. 多面积段、低总价、多房源是星河苑2号院小区吸引不少购房者的原因之一，小区楼距间隔面大，南北通透，采光好且户型端正；不同面积段也可满足不同人群需求，像38㎡-72㎡的一居、有82㎡-109㎡的两居、有105㎡-140㎡的三居、有173㎡的四居。

3.小区北门正对面就是嘉囿城市休闲公园，公园内设施齐全，可供人们休闲娱乐。

4.小区距离地铁公益西桥站公交站和地铁站近，出行交通便利。

小区2021年6月的在售房源共29套，挂牌均价为66553元/㎡，从2021年1月-2021年6月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度的范围不大，购房者不需要担心小区有较大幅度的价格变动。

目前在售房源以38㎡-72㎡的一居室为主，总价在300万元-460万元之间。

从购房成本来看，参照北京市现行的普宅标准，小区内所有在售二手房均为普宅，商贷首套首付为35%、二套首付为60%，如果在该小区购买一个52㎡的一室一厅，且为首套房的话，首付是143万。

目前小区在售户型有四种，其中两居室的户型占比较多，共12套；其次为一居室和三居室，各共8套；四居室仅1套。

户型面积：45㎡的一居室

户型亮点：户型方正、客厅卧室带阳台、空间布局合理实用性强

户型缺点：厨房和卫生间相对

户型面积：109㎡的两室一厅

户型亮点：客厅厨房带有阳台、户型方正

户型缺点：暗卫设计通风性差

星河苑-2号院是一个比较大型的社区，共23栋楼，其中10号楼-18号楼距离小区出入口近，进出方便，适合需要步行至公交站的上班族；1号楼-4号楼、9号楼、22号楼出门便是小区外商业区，日常生活购物较为方便，但相对而言较为嘈杂；5号楼和7号楼、19号楼和20号楼皆位于小区中部地段，环境相对静谧且靠近小花园，适合睡眠浅的人或有老人的家庭入住。

1.小区内有花园和大面积绿化带，居住环境较安静且离嘉囿城市公园较近，适合养老。

2.小区户型面积段多，上车门槛低，适合马家堡商圈上班的刚需人群。

3.小区离地铁4号线公益西桥站地铁和公交站近，适合以地铁4号线为主要通行的人群。

目前，马家堡商圈范围内无新房在售。

距离星河苑2号院最近新盘是角门板块的福海棠·华府，目前均价为72000元/㎡，在售户型仅有四居室，其中217㎡的南北通透四居室总价为1550万/套；星河苑2号院目前均价66553元/㎡，173㎡的南北通透四居室总价为1138万/套，福海棠·华府距离星河苑2号院2.4公里，周边配套相对完善。

但福海棠·华府为别墅区，因此两小区没有可比性。从整体环境来看的话，福海棠·华府要比星河苑2号院更适合改善人群和对生活品质要求高的人群居住。

星河苑2号院周边二手房的报价在6.4万元/㎡-7.3万元/㎡，其中城南嘉园-益星园和城南嘉园-益城园与星河苑2号院整体相差不大，故选择距离小区最近的这两个小区作对比。