大海今天要踩盘的小区名叫名仕花园，该小区是由北京天鸿基业房地产开发有限公司开发建设的小区，主打200㎡以上大户型洋房。小区从外面看来像是别墅，但走进后才发现是三层板楼。虽是上世纪九十年代建成的小区，但小区车位十分充足。1:1.9的车位比，给居民带来了许多便利。今天让我们一同走进这座小区。

亮点一：青砖黛瓦，仿佛置身园林

大海一进入小区就被院内的陈列所吸引，门口庄严的狮子、雕塑石像，看似随意散落在迎客墙前的石头装饰，不经意间就形成了一幅美轮美奂的景象。再加上门口点缀的红灯笼、迎客墙上的绿瓦，这样的陈设使人心旷神怡，仿佛进入了园林。

亮点二：小区生活设施齐全

该小区在安全方面，可谓“戒备森严”。小区门口车行道上有全自动升降门，对出入的车辆进行实时监控。人行道上也有小门，行人、非机动车需要刷卡才能进入。同时，小区内部也有监控，切实保障居民的人身和财产安全。

大海看到小区内有儿童游乐区域，发现供孩子娱乐的设施比较全，家门口玩耍还很安全。此外，小区内的健身器材也比较齐全，丰富了居民的业余时间。

小区共71户，每家每户都带有车库。部分车库门是手动推拉，也有部分居民将其改为电动门。另外还有64个公共车位，一共135个车位。车位充足，居民停车方便。公共车位只收管理费不收停车费，费用4元/月。

亮点三：居住密度低，环境舒适

名仕花园是低密度洋房社区，每栋三层六户，全小区共71户。一楼二楼是平层，三楼是复式。小区楼栋为一梯两户，均为步梯，公摊小，实用面积较大。并且该小区价格低于周边其他小区的房价，购买起来性价比高。

亮点四：周边配套齐全

小区周边交通条件十分便利。其中，小区距离地铁10号线西钓鱼台地铁站790米，步行10分钟左右就能到，可通往慈寿寺、公主坟等地。还有从小区步行10分钟左右就可到八宝庄公交站和定慧寺东公交站等站点，在定慧寺站乘坐414路公交车，可到达玉渊潭公园和陶然亭公园。

小区周边公园众多，距离小区最近的玲珑公园，步行11分钟即可到达。景区内有慈寿寺塔、叠泉、火车头广场等景点。景区3月1日-10月31日营业时间为05:00-23:00，11月1日-次年2月29日营业时间为06:00-22:00。定慧公园距离小区也比较近，步行14分钟即可到达。二者都是居民休闲娱乐的好去处。

槽点一：物业管理比较一般

小区的绿化杂乱，有的健身器材隐藏在草丛中，周围的杂草已经快要把器材“吞没”。并且杂草也“无孔不入”的存在于楼栋间的小路旁以及楼栋和地面的缝隙里。可见物业管理在绿化这一块维护的有些薄弱，没有修剪的痕迹。

小区卫生环境一般。垃圾箱和凉亭附近的地面上落叶斑斑点点，无人处理。

槽点二：非机动车“无家可归”

小区内没有非机动车车棚，所以大海在踩盘过程中不时的看见有非机动车停放在草坪里、绿化里、楼栋旁。虽然停放的不多，也不至于影响出行，但在大海看来，有些影响小区的美观。

踩盘结束了，又到了精彩的小区总结时间。

首先，小区经国外设计师设计，在设计过程中加入了中国元素。虽经过了二十多年，到小区的设计感不输新建小区。

并且，小区内有凉亭、体育器材、儿童游乐设施等。能满足居民的日常休闲生活。同时，小区的车位也比较充足，居民停车方便。

其次，该小区公摊较小。人口密度低，居住舒适度高。同时，该小区价格与其他小区相比较为便宜，购买起来性价比较高。

另外，小区周边配套设施齐全。小区周围1公里内公交站众多，地铁10号线西钓鱼台地铁站距离小区较近，出行便利。并且小区被公园环绕、玲珑公园、定慧公园、玉渊潭公园、紫竹院公园等分布在小区周围，风景优美。

虽然小区物业管理一般、且有非机动车随意停放现象，但瑕不掩瑜，小区居住舒适，受到不少业主的认可。所以有购房需求的，可根据以上信息并结合自己的需求进行考量。

海淀区位于北京市西北部，跨越西北三环、四环、五环、六环。定慧寺板块位于西三环到西四环之间，属北京内城，是海淀各版块中位于城内且发展较成熟的板块。板块内含两条地铁线路，一个创意产业园区，是海淀区以多媒体创意产业为发展核心，居住为主体的板块。

板块内包含两条地铁线路为地铁10号线、地铁6号线。地铁10号线为环形地铁线路，途经海淀区、丰台区、朝阳区，可乘坐到达中关村、国贸、草桥、公主坟、牡丹园等热点区域。6号线是北京东西向的地铁线路，西起石景山金安桥，东至通州潞河，可到达西四环五路居、西三环花园桥、西二环车公庄、二环内平安里、东四、东部青年路、常营、通州北关、北运河等区域。

板块内包含一个创意园区为中关村多媒体创意产业园，是北京首家以多媒体创意产业为核心发展方向的文化创意型高新技术园区，服务于CG、动画、影视制作、数字艺术、手机动漫、电子游戏和工业设计等多媒体创意产业各领域的中小型企业。 板块内主要道路为西四环、西三环、西二环、阜成路、驱车无论是前往北京郊区还是城区内都较为便捷。目前，板块内主要为1989年-2010年建公房、商品房为主，主力户型60㎡-137㎡一居-三居为主，主要吸引想置业在城区内的刚需、改善人群。

教育医疗方面，板块内教育及医疗资源较为饱和，幼儿园到大学分布板块各个区域，板块内含著名学府首都师范大学，三甲医院有解放军空军总医院、北京大学肿瘤医院、人民解放军总医院等。 国家AAAA级景区，京西标志性建筑北京电视塔也在此板块，是集广播、电视、发射和旅游、观光、餐饮、娱乐为一体的高科技综合性建筑。

板块内居住人群以京西、京北、城区内工作生活人群为主。 定慧寺板块与海淀其他板块对比，是四环至四环之间发展较为均衡的板块之一，交通、教育、医疗配套完善，整体以居住属性为主。

定慧寺板块已多年无地可售，2020年1月，距板块西北部9公里的四季青镇中坞重点村资金平衡用地的南地块和北地块分别由金茂、北京海益嘉和置业以底价46.75亿元、53.96亿元摘得，建设用地面积4.45万平方米、5.13万平方米，楼面价达70026元/平方米、70069元/平方米。较高的起拍价，以及近年来海淀很少出让纯商品房地块，使得该地块的关注度非常高，加之容积率1.5，限高18米，业内人士预估，未来产品基本上打造高端豪宅。

其中，金茂板块已经规划为在售商品房项目颐和金茂府，打造188㎡-256㎡大户型5-6层洋房平层项目，均价111998元/㎡起。定慧寺板块未来的发展方向以老旧社区改造为主，区域内无地块可售。

根据2019年，北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局发布的最新规划《《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，定慧寺板块不作为海淀重点发展区域，区域发展以老旧社区改造，提升居民生活质量，满足人民多元生活需求，构建“一刻钟社区服务圈”和“一刻钟产业服务圈”为主。

1.该小区建筑经过精心设计，小区迎客墙、楼栋整体设计感较强。在小区的活动区域附近又有不少绿植，整体来看小区景观良好，环境优美。

2.物业费为3.5元/㎡/月-4.0元/㎡/月。小区车位充足，每家每户都有车库，公共区域还设有公用停车位，生活成本有所降低，居民停车便利。

3.小区楼栋只有三层，一层有车库，所以面积相对较小。三层是复式，面积相对较大。并且小区密度低，整个小区只有71户，居住舒适度高。且因小区建成年代久、楼栋无电梯等原因，在同区域内，该小区价格较低。

4.小区周边交通便利，从小区出发步行10分钟左右可到达西钓鱼台地铁站，乘坐地铁10号线，可到达奥林匹克体育中心。小区周边也有较多公园，丰富了居民的日常生活。

以幸福里app为准，截至2021年8月，名仕花园挂牌均价77958元/㎡，环比上升0.89%。

近六个月价格走势来看，2月到4月房价较为平稳，4月到7月房屋价格呈小幅度上升趋势，7月到8月价格逐渐回稳。由于小区建成时间长，没有电梯，且无物业管理，所以小区均价低于商圈均价。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的275㎡的四居室为例，报价2200万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为880万，二套首付为1760万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

该小区户型多样，户型面积主要为214㎡的三居、213㎡-275㎡的四居、275㎡的五居。现根据275㎡四室两厅和275㎡四室四厅进行简单分析。

小区共16栋楼，所有楼栋都为正南正北走向。

小区周边绿化比较多，较为安静。楼栋距离周边的主路较远，小区整体较为安静。

小区为洋房社区，均无底商，小区西侧的工商银行距离小区也有一定距离，不易产生噪音。

所以该小区只有距离小区出入口远近的区别，无其他需要注意的地方。

小区1号楼距离小区南门较近，但距离主路较远，出行需求较多的，建议选择靠近东门的楼栋。

1.小区不靠近主路，周围无底商，整体较为安静，住户较少，睡眠不好的购房者在同等价值的小区中，可优先考虑该小区。

2.小区内部设施配套齐全，特别是车位充足。家中有较多车辆需要停放的情况下，可以选择该小区进行购买。

3.小区户型大多为四居或五居，面积较大。户型设计也比较实用，无浪费面积。该小区价格相对较低，与周边其他小区相比更适合刚需购房者购买。

4.从名仕花园小区南门出发，步行10分钟即可到达地铁10号线西钓鱼台地铁站，可到达奥林匹克体育中心，以10号线作为主要通勤工具的上班族可以进行选择。

截止2021年8月，海淀区定慧寺商圈并无在售新房，所以选择距离名仕花园小区较近的，海淀田村的大苑·海淀府和丰台青塔的保利和光逸境进行对比。

大苑·海淀府位于海淀区田村商圈，主打大户型豪宅，主力户型为170㎡三居、225㎡四居、263㎡四居。与名仕花园小区在户型面积上有相似之处，二者均为大户型。大苑·海淀府单价为110000元/㎡，与名仕花园相比价格较高。小区绿化率为48%。小区内有四季不冻湖、水系、假山等景观，而名仕花园建成时间较久，绿化覆盖面积较小，相比而言前者小区景观较好。大苑·海淀府小区采用人车分流设计，车位充足。名仕花园虽车位充足，但人车不分流。

保利和光逸境位于丰台青塔，由京合保成房地产有限公司开发，物业公司为保利物业。而名仕花园物业为单位自管，二者相比保利和光逸境物业服务更为完善。保利和光逸境为新建小区，楼栋都为高层，且带有电梯；名仕花园虽无电梯，但楼栋较低，所以无较大差别。保利和光逸境小区均价为93075元/㎡，与名仕花园相比，价格较高，虽都为四居，但户型面积为185㎡，比名仕花园稍小，所以总价略低。

总体来看，名仕花园与两个新小区既有相同之处，也有不同之处。但综合价格、户型、周边配套等方面，名仕花园小区占据优势。并且新小区与名仕花园不在同商圈内，对二手房小区影响较小。建议购房者根据自己的需求以及购房预算进行选择。

名仕花园位于定慧寺商圈，建成时间较长。因此，这里选择同地段建成年代相似的定慧西里和恩济花园进行对比。