2004年的时候，北京市提出了“两轴两带一线多中心”的城市发展战略，基于该城市发展战略，西山（香山）所特有的自然景观价值，以及周边古代园林所蕴含的地脉优势被挖掘、被关注，西山别墅板块迅速崛起。

限墅令颁布后，别墅的用地审批受到影响，西山别墅板块更成为了一种珍贵的存在。小编很喜欢香山，因此对西山别墅群一直很关注。Wehouse小区紧邻西山别墅区板块，既享受了西山带来的优质环境景观，又临近西四环，可谓“大隐隐于市”。因为疫情的原因，一直没有机会去探访，直到今年6月底，去马奈草地参加一场婚礼，才终于有了这次寻找“大房子”之旅。

亮点一：品质与艺术感兼备的外立面设计

很多小区的外立面颜色都比较单一，但是Wehouse在外立面的设计上就考究。米白色石材搭配上粉色、咖色等不同的颜色，让小编从第一眼看到Wehouse的楼栋就有一种眼前一亮的喜悦。

不同颜色的建筑，让整个小区的环境更加多彩，也能给枯燥的生活增添更多的乐趣。这也比较契合Wehouse这个词语本身蕴含着的艺术感。石材外立面，整体不仅美观，而且耐腐蚀，不易变色，看起来更显高档。

亮点二：可圈可点的社区体验

小编从小区西门进入，就被茂密的爬藤植物所吸引，大门一侧的墙体被包裹地严严实实，已完全看不出墙体原来的颜色。

圆形常绿乔木笔直、整齐的排成一排，让小区看起来秩序规整。高大的树木形成道路车道自然的隔音屏障，高耸挺立，看上去十分威严。

进入到小区内部，高大的枫树和低矮的盆景错落有致，相互映衬。园区里随处可见的这些枫树总能让小编想起香山的枫叶，待到秋天来临，不去香山，社区中赏红叶也不错！社区中楼栋比较多，道路也比较多，在道路的分叉口，暖心的楼栋指示牌和路灯设计静静地指引并照亮着回家的路。

顺着小区色块拼接的地砖一直走，每次小编觉得此路不通的时候，总会“柳暗花明”。看似不经意散落分布的休闲座椅以及曲径通幽处掩映的长廊，时刻提醒着途经这里的住户放慢脚步去欣赏此处的美景。

小区摆放健身器材和儿童游乐设施的地方都是小区中人情味最浓的地方，Wehouse小区也不例外。小编来的时候，因为刚下过雨，健身器材和儿童游乐设施上的人并不多。

Wehouse小区的健身器材和儿童游乐设施在绿植的环绕中，大树遮挡形成阴凉。小编亲身体验了下，因为对着小路，有微风吹过，在此玩乐和健身还是很舒服的！

亮点三：四通八达的交通占位

对于改善型客户来说，出行方式主要依赖于自驾。小区临近西四环，沿四环环线自驾去西单商圈商业聚集地仅需20分钟，去国贸商圈也可控制在45分钟左右，驾车30分钟可接驳京港澳高速，无论是日常上班、逛街还是离京出差、自驾等都很方便。

槽点一：楼间距小，采光受影响

通常情况下别墅区的建筑密度小，楼间距都很大。但Wehouse小区部分楼栋是东西朝向，本来东西朝向的楼栋采光就劣于南北朝向的楼栋，再加上楼间距小了，更会影响房源的采光性。小编站在Wehouse小区楼栋之间就发现了阴凉。

现在是夏天，一年中日照最充足的季节，这个时候，楼体都能形成阴影遮挡，那么到了冬天，部分楼栋的一楼采光就会有问题，每天开灯的时间更长，而且日照不足也会使房间内部出现潮湿的现象。

槽点二：乱搭乱建现象严重

没来踩盘之前，小编就曾看到2020年新京报曾以《三层小楼10多年“变身“五层！北京海淀一小区95%别墅存违建》为题，曝光过关于Wehouse小区违规建筑的问题。

进入小区之后，小编也重点关注了这一点，破坏原有外立面，加盖房屋的现象依然存在。乱搭乱建不仅影响楼体的美观和整体规划，浪费土地资源，增加了开发成本，严重影响社会稳定。对于小区住户来说，违章建筑还会存在火灾、高空坠物等安全隐患，影响小区的居住安全。

槽点三：物业服务细节体验欠佳

小编踩盘过程中看到了一些物业服务细节上的小纰漏。已经下过雨两三天了，休闲区域地面还有积水，休闲区域老人和孩子较多，积水不及时处理，容易造成小孩滑倒等安全隐患。垃圾桶摆放不整齐，这和整个小区的品质有些不符合，高品质的服务更应该要“拘小节”。

整个小区一圈走下来，小编感受到了来自纯别墅区的高端生活品质。

首先，Wehouse小区所处的西山别墅群得天独厚的自然环境和古代园林气韵，使得小区的生态环境优越，奠定了景观别墅的产品属性。

其次，小区位于西四环环线旁边，通过西四环自驾，可与阜石路等多条城市干道接驳，还可连接京港澳高速，实现城际之间切换。同时，20分钟内可到达海淀五路居地铁站，实现城内快速通勤。

再次，小区内部可圈可点的绿化环境和专业负责的物业服务，提升了小区的生活品质。

综合看来，无论是从内外环境还是配套以及居住品质上，Wehouse都是比较优秀的，适合对居住品质要求比较高的改善客群。

不过，小区的违规乱建问题已经上升到社会新闻的层面，还是需要引起足够的重视。

海淀区位于北京市西部，跨越西北三环、四环、五环、六环。四季青板块紧邻西四环四季青桥，是海淀各版块中发展较晚的板块。板块内含一条快速路、一个商业中心，是以居住为主体的板块。

板块内主要道路为西四环，驱车无论去中心城区还是五环内外都较为方便。

板块内含一个商业中心是金四季购物中心，含购物、休闲、娱乐于一体，包含家具商场百安居、大型超市欧尚，是周边居民日常购物休闲的主要场所。

目前，板块内主要为2003年-2008年建公房、商品房，主力户型108㎡-360㎡两居-四居，以改善型产品为主。板块内居住人群以京西、京北、城区内区域工作生活人群、洋房、别墅大户型改善人群为主。

板块优势之一在于位置，之二在于价格，二手房均价低于周边板块均价，主要吸引在城内、京北、京西工作的改善人群。 板块劣势在于配套，地铁、商业、医疗等配套依赖周边成寿寺、万柳、定慧寺、世纪城板块。

板块发展较晚，配套不完善，无大型商业办公中心、写字楼，主要以居住属性为主，多为改善型洋房、别墅产品，板块内含存量用地，未来发展空间较大。

2020年1月，板块周边四季青镇中坞重点村资金平衡用地的南地块和北地块分别由金茂、北京海益嘉和置业以底价46.75亿元、53.96亿元摘得，建设用地面积4.45万平方米、5.13万平方米，楼面价达70026元/平方米、70069元/平方米。

较高的起拍价，以及近年来海淀很少出让纯商品房地块，使得该地块的关注度非常高，加之容积率1.5，限高18米，业内人士预估，未来产品基本上打造高端豪宅。

其中，金茂板块已经规划为在售商品房项目颐和金茂府，打造188㎡-256㎡大户型5-6层洋房平层项目，均价111998元/㎡起。

四季青板块由于位置优越，到达中关村、西二旗等热点通勤区域可控制在40分钟内，周边香山公园、八大处公园等自然环境优越，预计未来居住用地会继续围绕纯商品房、限高、低容积率、高起拍价等特点，一旦有居住用地出售，将会较为受开发商肯定，市场关注度高。

根据2019年，北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局发布的最新规划《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，四季青板块作为海淀南部功能组团，承接中关村科学城核心区、三山五园文化绿心、大西山绿色生态文化带的发展需求。

整个海淀区，将以“一轴、一廊、一带、一极、四组团、多节点”的空间结构在海淀全域铺开。“一轴”纵贯南北，指中关村大街高端创新功能集聚发展轴；“一廊”横穿东西，指北清路前沿科技创新走廊；“一带”与“一轴”平行，将以“三山五园”等为基础打造绿色生态与历史文化发展带。

《四季青镇2021年政府工作报告》显示，四季青镇未来主要发展围绕国家网络安全园孵化区（原玉泉三园）改造；加快推动北京巨山创意园建设及手续办理；

力争三季度开工建设国家网络安全园二期；积极推动铁塔三期项目建设；完成“5G+8K”（原爱家家居）改造；推动宝山、双新棚户区改造项目腾退收尾；重点发展智慧农业板块，建立集研发、转化、落地于一体的农产品基地工作进行。

以上区域位于四季青板块周边，与该板块行政区域同属于四季青镇。就四季青板块而言，未来发展会主要以提升本地居民居住环境为主，如道路拓宽、整治拆墙打洞、增加口袋公园等。

1、Wehouse小区为纯别墅社区，社区内部环境较好，社区服务配套齐全，配备各种健身设施和儿童游乐设施，生活品质比较高。

2、地处闹中取静之地。Wehouse小区临近西四环路，通过四环路可直达城区，也临近香山、玉泉山等自然资源和颐和园等园林，生态环境比较好。居住于此，既可以远离城市的喧嚣，也能拥有优于郊区别墅的繁华和便利。

3、Wehouse小区户型面积比较大，且2公里范围内汇聚海淀五路居、四季青等地铁站，可快速接驳全城，周边配套齐全，而且临近香山，生态环境优越。

4、Wehouse小区临近马奈草地步行街，步行十几分钟可到达金四季购物中心，居住于此，既可以接受到浓厚的艺术熏陶，还能够享受到各种有特色的餐饮和生活服务。

截止2021年8月参考挂牌价格在104806元/㎡，比上月增长1.86%。从近半年的价格波动来看，该小区的挂牌价一直处于波动中。

春节刚过去的2、3月份价格平稳，不少客户处于观望状态；到了4月份，由于房地产贷款收紧，导致价格下降严重，挂牌单价比当前挂牌价低1万元/㎡。到了5月份，别墅市场出现回暖，价格上升，然后处于稳定状态。

7月的价格环比虽有所下降，但是下降幅度在正常范围内，8月份价格又有所上升，挂牌房源面积和户型也会影响到价格，近三个月Wehouse小区的整体价格趋于稳定。从统计数据看，四季青板块和整个海淀区整体的2月份以来的价格是相对稳定的，因此Wehouse小区挂牌价格的起伏还是需要引起购房者关注。建议购房者购房前多了解下非普宅和别墅产品二手房的最新动态。

值得关注的一点是，传统西山别墅群的房源趋向于饱和，传统别墅群新增房源数量不多，西山西麓近两年开始崛起。有些大的开发商，比如万科，也已经开始落脚西山西麓。未来，随着西山西麓新别墅项目的入市，多多少少也会对传统的西山别墅区价格造成冲击。

举例：具体购房成本方面，拿在售的315㎡的八居为例，幸福里APP上报价4500万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为1800万，二套首付为3600万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

Wehouse小区为叠拼、联排、独栋、双拼的纯别墅社区，户型面积比较大，主力户型为212㎡-315㎡的三居。

Wehouse小区共103栋楼，楼栋由北到南，分布比较分散。各个楼栋的产品形态基本相同。小区西门直行是北京有名的艺术步行街，喜欢艺术的年轻人可以选择西侧临近常青园路的楼栋。

小区南侧为永定河引水渠，比较安静，喜欢静谧水景的老年人可以选择南侧的87号楼-94号楼。2号楼、4号楼和18号楼靠近北门车型出入口，6号楼、7号楼、20号楼、37号楼等临近常青园路，有噪音的风险。小区东侧楼栋临近汤泉逸墅，且没有大的绿化带隔离，隐私性比较差。客户可根据自身配套需求选择对应的楼栋。

1、Wehouse内部景观配套比较齐全，户型面积较大，总价高，适合对居住品质有一定较高要求的客群，非普宅首付较高，适合经济状况较好的客群。

2、小区旁边有马奈草地步行街，艺术氛围浓厚，适合艺术从业者购买。

3、Wehouse小区临近香山，生态自然环境优越，负氧离子含量高，适合养生。距离医疗机构、康复医院也比较近，适合离退休的高知人群养老。

Wehouse所处的四季青商圈，处于西四环和西五环之间，区域内少有土地出让。截止2021年7月，海淀区最近成交的地块就是2020年1月成交的两宗四季青地块，由金茂竞得，就是在售的颐和金茂府，户型为面积188-256㎡四居，均价11万/㎡。颐和金茂府和Wehouse总价相似，同样是针对改善客群，两个小区具有直接竞争关系。

与四季青板块相近的香山东商圈，当前在售的香山壹号院，和Wehouse产品类型相似，距离比较近，同属西山别墅区的项目。香山壹号院单价112000元/㎡起，户型面积165㎡-269㎡三居、四居，总价普遍低于Wehouse。价格对Wehouse小区有一定的冲击力。

三个项目针对的受众群体都是改善客群，其中Wehouse户型比较大，单价高面积大总价高，对客群经济实力要求高；颐和金茂府四居的户型更适合三代同堂改善客群的家庭，居住氛围较为浓厚。

香山壹号院有融创的品牌作为背书，居住的舒适度较高，物业服务也比较有保障，最小户型165㎡，适合刚改客群和改善型客群，客群范围更广。因此，Wehouse与商圈内和商圈周边在售新房相比，优势比较小。

海淀四季青板块，地处西四环到西五环中间，开发较早，板块内二手房小区较多，报价在6.6万/㎡-10.8万/㎡，选取距离项目最近、价格相似的诸子阶和汤泉逸墅进行对比。