今天，小王要踩盘的的小区是位于海淀区玉泉路东采石路6号的泽丰苑北区，小区以其优异的品质，便捷的交通，及完善的生活配套，在整个玉泉路东商圈一直是比较热门的选择。现在，就让大家跟随小王的脚步前去一探究竟。

亮点一：小区建成较早，树木高大繁茂

泽丰苑北区建成于2005年，很多树木树龄至今已有16年之久，虽然小区绿化率为28%，但是当小王步入小区时，映入眼帘的是各类繁茂的绿植，修剪整齐的冬青，高大的杨树，苍劲的松柏，拂风而动的翠柳，行走于树荫洒落干净整洁的小区道路上，让一路顶着烈日而来的小王，整个身心都放松了下来。窥一斑而知全豹，如此整洁优美的环境，可见小区在物业管理方面也是较为用心。

再往小区内部走，跨过林荫步道，就到了小区中心的休闲健身广场。拉伸器、双位浪板、下腰训练器、单人漫步机等各类健身休闲器材种类丰富，而各类器材又被小区内的观景廊和绿植围绕。居民锻炼完身体到长凳上休息，想必是十分舒坦的。

亮点二：优质的建筑品质

小区的楼栋设计为灰白色搭配的外立面简约大气，较大的楼间距，正南正北的楼栋朝向，以及开窗设计，赋予了整体楼栋丰沛的采光面。小王看到，除1号楼为9层电梯房设计外，小区内其余楼栋皆为一梯两户的6层板楼设计，较高的得房率也让性价比大为提升。

亮点三：周边齐全的生活配套设施

在对小区内部有了一个较为详尽的了解后，小王来到了小区的外部。首先看到的是品类丰富的沿街商铺，饭店、美发店、超市、冷饮店等各类商铺不一而足，居民不用东奔西走，在小区附近就能满足日常生活的基本所需。

视野在向外围发散，距离小区步行10分钟左右的路程内，就有航天中心医院和解放军总医院第三医学中心，让小区居民的看病就医有了充足的保障。而且小王还了解到，距离小区不足5分钟路程内还有永辉超市、超市发等大型商超，也让居民的日常生活有了更为丰富的选择性。

槽点一：小区多处地面破损和不平整，缺乏修缮

小王在小区内发现多处地面出现裂痕，尤其是井盖附近居多。在小区健身广场有处地面严重不平整，有积水现象，并且面积过大，使居民休闲娱乐活动场地受限制。

槽点二：车辆随意停放

小王还发现小区内还存在车辆乱停乱放的现象，小区不是人车分流设计，分为地上停车位和地下车位。地上停车较为混乱，楼栋前后和道路两侧均有随意停放的机动车。而小区内也未设有非机动车停车棚和充电桩，导致单元门前、绿化带中、分类垃圾旁，都能看到非机动车的身影。车辆乱停乱放占用了消防通道的同时，也给小区带来了较大的安全隐患。

历经几个小时的踩盘结束了，又到了小王的分享时间。

泽丰苑北区小区给小王的感觉是一个非常不错的小区。小区户型涵盖两居、三居、四居，客群选择性较多，优美的绿化环境，丰富的各类健身器材，以及优质的建筑品质，和周边丰富多元的生活配套，都让小区加分不少。

但小区也存在着车辆随意停放，没有非机动车停车棚的问题及小区多处地面破损和不平整等缺点。

总体来说，小区户型涵盖范围广与较好的小区环境，与追求生活品质或家庭人口较多的人群契合度较高，但购房者在购房之前，无非机动车棚等缺点纳入考虑范畴之内。

玉泉路东位于海淀的西南角，东靠五棵松商圈，西临石景山玉泉路东商圈，北近田村商圈。板块是大型生活居住区，以1980-2000年建成的公房为主，并且配套成熟，生活氛围浓厚。板块内有地铁1号线，1号线是北京第一条地铁线路，自西向东经石景山区、经海淀区、西城区、东城区至朝阳区，呈一条直线行驶，可实现与2、4、5、8、9、10、14号线换乘。板块内分布有两个三级甲等医院，分别是解放军总医院第三医学中心（武警总医院）和北京市中西结合医院，还有一个三级医院北京裕和中西结合康复医院。板块内还分布有多个学校，如北京市十一学校、海淀区五一小学、建华实验学校、海淀区图强第二小学、育英学校（航天校区）、中科院附属玉泉小学玉海园三里校区等学校。

板块内的居住人群大多是航天二院的职工、医院的职工、学校的老师、机关单位的工作人员等，整体人文素质较高。目前，板块内主要为1960年-2010年建公房、商品房社区，以50㎡-135㎡一居到三居为主，公房社区以永定路85号院、金沙沟3号楼为代表，不带电梯的板楼，户型紧凑；商品房则以永定华庭、恒盛欧洲公馆为代表，楼龄新且小区环境好。

海淀主要供地集中在西北五环外，山后及其周边，西北旺、永丰、翠湖、树村区域，地块价值受市场认可。

2021年5月，海淀区出让两宗树村地块，最终融创以底价57.3亿元竞得树村南地块、竞配20%的政府持有商品住宅产权份额，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限；同日，融创以63.7亿竞得树村北地块、20%政府持有产权份额。玉泉路东板块位于西五环内，几乎无地可售，未来海淀地块依旧主要以西北五环、山后区域为主。

在政策规划上，根据海淀区2017-2035年规划指出，玉泉路东板块位于长安街及其延长线首都功能走廊，长安街西延长线及两侧辐射地带，强化政务服务保障，建设成为海淀南部政务服务区。

1.小区周边生活配套丰富，邻近商铺涵盖生鲜超市、餐饮、药房等多个品类，步行10分钟左右还有金泰商厦、京粮广场等大型商超

2.小区大门门禁严格，进出小区需要登记，同时小区内保安24小时巡逻，能够有效的保障居民的日常安全。

3.小区容积率仅为1.5，私密性较好，居住氛围宽松，楼栋之间间距较大，能满足一楼到顶楼的采光需求。

4.小区户型种类多，两居、三居、四居都有涵盖，并且小区与同地段的其他小区相比，均价较低，能够在享受同等商业服务的同时享受更优惠的价格。

截止2021年7月幸福里APP参考挂牌价格83282元/㎡，环比下降0.01%。

从近六个月的价格走势来看，2月到5月份价格缓慢上升，5月到6月份价格有一个明显的上升过程，6月到7月份价格趋于平稳。

泽丰苑北区所属玉泉路东商圈内小区建成年代较为接近，且多为多层板楼，所以泽丰苑北区与玉泉路东商圈挂牌均价较为接近。玉泉路东商圈对比整个海淀区区位较好，价格也远高于海淀区均价。

具体购房成本方面，拿在售的187㎡的四居为例，报价1570万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40 %，二套80%。即该套房源首套首付为628万，二套首付为1256万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区有108㎡-110㎡两居、129㎡三居、187㎡四居，两居在每栋楼都有分布，四居分布在1号楼

其中129㎡的三居和187㎡的四居为主力户型，因此以这两个户型进行分析。

小区共有5栋楼，楼栋呈南北分布。

其中，5号楼西邻采石北路，南侧为小区辅路，环境较为嘈杂，喜静人群谨慎选择

总高9层的1号楼带电梯，也是小区唯一一栋电梯房，上下楼较为方便，适合老年人居住

3号楼、4号楼位于小区内部，靠近小区中心花园，环境较为清净，喜静人群适合选择

1.小区距离地铁6号线田村地铁站1.5公里，田村地铁站通往安金桥、慈寿寺等地铁站点，推荐依赖地铁6号线出行的上班族选择，小区800米内有玉海园东门公交站、铁家坟西公交站、铁家坟北公交站，公交站点有多条公交线路通行，依赖该公交车出行的人群可以考虑购入该小区。

2.小区户型有两居、三居和四居多个面积的户型，户型选择面较广，适合夫妻二人、三口之家亦或者三代同堂的家庭选择。

3.小区的内部环境良好、邻里和谐、生活氛围浓厚，对于有养老需求的老年人很合适，但是建议购买带电梯的1号楼或者低层。

截至2021年7月，玉泉路东商圈内暂无在售新房，这里选择距离泽丰苑北区较近的田村商圈的大苑·海淀府和青塔商圈的保利和光逸境进行对比。

大苑海淀府是北京市龙鼎华源房地产开发有限公司开发建设的，属于高端住宅项目。户型涵盖三居、四居、五居，多为大户型，在售户型面积为170㎡-320㎡。均价为110000元/㎡，总价最低2000万元/套起，从总价和购房人群角度来看，大苑海淀府定位偏向于收入较高，家庭人口较多或改善居住环境的人群。

保利和光逸境是京合保成（北京）房地产开发有限公司打造的高端商品住宅项目，在售户型面积为187㎡的四居，均价在89000元/㎡左右，最低总价在1820万元/套左右。对比来看，保利和光逸境走的是豪宅路线，与泽丰苑北区主要服务人群定位不同。

三个小区都是以改善型户型为主，面向的客户群体都是有改善需求的人群。但是大苑·海淀府和保利和光逸境的户型面积都在170㎡及以上，并且房价高，适合资金较为充足的家庭，与这两个小区相比，泽丰苑北区不但房价低，户型也更加的亲民。综上所述，客户可根据自己的需求进行选择。

泽丰苑北区所在的玉泉路东板块发展时间较长，板块内旧小区较多，所以这里选择距离泽丰苑北区较近，建成年代相差不大的两个小区，玉海园和永景园进行对比。