小编跟父母长期住在海淀万柳地区，孩子也在万柳区域上小学。父母很喜欢香山区域生态环境，每周都带着我的小孩去香山公园或者北京植物园游玩和健身。

现在家里又要新添个宝宝，小编和老公商量，想在万柳或香山公园附近买一套更大的房子，住得更舒服一些。

听房地产圈朋友说，香山公园旁边有个新房楼盘，名字叫紫御香山，位置上比较符合我们要求，于是跟老公迫不及待地拉着朋友一起去看盘。

到了紫御香山，我们没急于进入售楼处看房，而是先去项目周边实地先转转，看看周边环境现状。

该楼盘周边公园环绕，最近的有香山公园、香山植物园和北京植物园。

西侧紧邻香山革命纪念馆，北侧为有轨电车西郊线香山站、香山街道办事处和旅游配套商业，东侧和南侧为单位家属院、待拆迁的房屋以及北大附中香山分校。

环境比较规整，但家属院和平房都属于老旧的建筑，只有香山革命纪念馆是新建筑，规模较大，形象气派，改善了这一区域的面貌。

听朋友介绍，在海淀西四环到西五环之间，距离万柳区域比较近的西山别墅区，目前有颐和金茂府和融创香山壹号院两个新盘在售。现在既然来看房了，三个楼盘的位置都在西五环内外，我们决定沿着旱河路先把另外两个楼盘都看了，做个对比。

看过才知道，颐和金茂府和融创香山壹号院两个楼盘在建筑层数、户型面积、均价等方面大同小异。

相同之处：

位置都在杏石口路上，西山美墅馆西侧，两个项目连成一片居住区。

工程进度目前都刚刚封顶，交房时间都是在2023年6月。

总价接近，融创香山壹号院总价2000万-3200万/套，颐和金茂府总价2000万-3000万/套。

不同之处：

颐和金茂府的主力户型为188㎡、210 ㎡、245 ㎡的三居和四居，采用金茂的科技系统，精装标准不高；目前基本无房了。

融创香山壹号院主力户型为167㎡、170 ㎡、270㎡的三居和四居，中高端精装标准；目前还有少量尾房在售。

这两个楼盘的位置都属于西山别墅区，早期的别墅项目很多，缺点是商业配套缺失，区域内只有一个中间艺术区配有大众级别的商业配套，除此之外，还有一个名华四季国际酒店，有温泉、游泳等休闲配套，购物同样需要去世纪金源购物中心，这一点与紫御香山是一致的。

在西五环的西山别墅区跟紫御香山项目产品接近的有四季香山的跃层产品和西山美墅馆的叠拼产品。

四季香山位于西山别墅区旱河路东侧，在网上查了一下，是2004-2006年建成的，小区总建筑规模17万平米，由4-6层的电梯洋房、会所、商业街组成。148㎡跃层户型挂牌价1750万。

西山美墅馆位于西山别墅区南旱河路301号院，在网上查了一下，小区是2006年建成的，总建筑面积40万平米，产品涵盖了联排别墅、双拼别墅、独栋别墅、叠拼、花园洋房。目前花园洋房没有挂牌出售，在售的二手叠拼产品186㎡，挂牌价1780万。

海淀区香山地区为旅游景区，商品住宅小区比较少，街上行人以旅游人群为主，生活人群多为附近单位家属院的职工及家属。

我们一行人开车沿杏石口路到西五环，行驶到香泉环岛向西转，经过北京植物园的门口继续前行，经卧佛寺路至一棵松路，就看到了紫御香山的围档。

由于这里是旅游景区，对施工形象管理很严格，工地围档没有项目的宣传画面，只有香山旅游的宣传画面；售楼处也没有标识，只是在门口挂了一副很小的门牌。不知道的人，会认为是一个已入住的居民小区。如果不是朋友带我来，凭我自己是根本无法找到的。

项目的售楼处设在地下车库内，只有一个小小的接待区。

听了销售的介绍之后，我们挑选了A户型352㎡的平墅四居，南北朝向，整个户型的面宽超过20米，层高3.3米；客厅、餐厅面积比较大，南北有面积近60㎡的双向露台，适合老人的生活习惯。卧室有4间，其中3间南向、1间北向，而且主卧室的面积很大，很舒适。

地下一层层高4米，有1间会客厅、1间餐厅；地下二层层高3.6米，有保姆间、洗衣房，还有私家车库。我们都觉得这个户型适合三代同堂有二个小孩的家庭居住。

随后，我们跟着销售人员进入工地的实楼样板间看房。

进入园区之后，看到小区的园林已经基本完工了。园林的空间很有限，但是树种丰富，景观有层次感，很有意境；园林内种植的是成年大树，植被茂盛，郁郁葱葱。

单从项目的园林环境看，这里的生活环境非常适合老人和孩子居住，周边遍布公园，小区园林风雅别致。我们在海淀万柳地区看了很多高档的二手房小区，现在感觉还是新房的品质更胜一筹。于是，我们迫不及待地跟随工作人员进入了实楼样板间。

进门先看到的是宽大的客厅和餐厅，大面宽短进深设计，南北双向带窗，而且南向有大露台，北向有小露台，非常适合有老人的家庭居住，除此之外，中、西厨全部带窗，无论是日照、采光、通风，效果都非常好。

主卧室的面积很大，有步入式衣帽间和独立的卫生间。我跟老公商量着，以后在主卧隔出一间书房，改成带书房的主卧套房，方便我们在家工作和读书。

主卧旁边有南北2间次卧，共用1个卫生间，很适合给2个孩子居住，方便我们随时照料。

在客厅的另一侧，是另1个主卧套房，同样有步入式衣帽间和独立的卫生间，适合父母独立居住。既能相互照料，又可以互不干扰，这个户型的设计我们非常满意。

销售人员又带我们乘坐电梯来到地下一层，地下一层有2个厅，样板间展示的功能是客厅和餐厅，但是我们很快重新作了规划。我们打算把带有采光井的房间用作家庭活动厅，满足孩子的娱乐活动或者朋友聚会需要。因为有宽大的采光井，所以光线还算理想，配合室内的灯光，并不觉得暗。另一间暗房的功能改为影音室，为未来的家庭生活增添更多乐趣。

地下二层有保姆间、洗衣房和储藏间，还有私家车库，功能非常齐全。

我们感觉居住在这里，除了三代人在一个楼层居住以外，其实我们享受到的是别墅的生活品质。

现场的销售告诉我们：该楼盘是精装修交房，精装标准大概是2万/㎡。

在室内设计方面，该楼盘采用了大量天然石材搭配，室内效果华丽而且避免了单调的重复。同时，在局部搭配木作和金属嵌条作装饰，虽然使用的装修材料很现代，但在室内设计风格中能感受到中式的雅致与韵味。

在装修工艺方面，该楼盘采取古法装修，而不是采用常规装修公司的施工办法，避免了工业化产生带来的材料污染。

在室内木作处理方面，项目摒弃现代普遍采用的应用大量复合板材与化工黏合剂胶粘固定的方式。而是选择使用实木材料，并且利用木料间的榫卯结构搭配水密砂浆、树脂胶等天然黏合剂进行加固，避免了化工类黏合剂带来的甲醛污染。

在室内设备方面，该楼盘配备的新风系统，有单独的室外机在夏季进行新风制冷，冬季依靠热水盘管进行加热，保证室内新风温度舒适宜人。设备的功率设计标准也很高，每户的新风量远高于五星级酒店的人均新风量标准，据销售人员介绍说这种送风量只有部长楼、高干楼才能达到如此的标准。

除此之外，还配备了国际一线品牌的家居科技系统，比如瑞美全屋热水系统，爱迪仕中央除尘系统，BWT全屋净水设备，日立中央空调，瑞典奢侈品的ASKO洗衣、干衣设备。

听了销售的介绍，我们感慨开发商在室内装修方面非常用心，在设计方面引领了市场的理念，让我们看到了专业设计师和开发团队的才智；在选材方面比购房人的苛刻程度更胜一筹，实现了家庭装修无法达到的环保标准；在家居科技化技术方面，也超出我们普通购房者的认知。

相对于小编看过的北京市场上的其他新楼盘，紫御香山的室内装修和配置还是比较好的。

该楼盘在户型设计、精装和配置标准方面，比较有特色。

小编参观的这套352㎡平墅，从户型设计方面看，客厅、餐厅的空间很宽阔、豁亮、光线充足。而且，客厅和餐厅南北两个方向都连着露台，南向露台面积非常大，有60㎡左右，不仅随时可以从客厅走出来换换新鲜的空气，而且可以种些花花草草，装点成空中花园，想想就有回归田园的感觉。

从精装修方面看，使用了大量的天然石材，并且用木作、金属做装饰，让整体的效果看上去很华丽、很时尚。

从配置标准看，厨电和洁具都采用的国际一线品牌，并有一些家居科技化方面的设计，增加了一些我之前没见过的新技术，提升了居住质量。

从施工工艺方面看，该楼盘采用古法工艺施工，如室内木作方面摒弃现代普遍采用的应用大量复合板材与化工黏合剂胶粘固定的方式，而是选择使用实木材料，并且利用木料间的榫卯结构搭配水密砂浆、树脂胶等天然黏合剂进行加固，避免了化工类黏合剂带来的甲醛污染。目的是为了让居住环境更加环保，这一点我觉得很好。特别是在疫情之后，健康生活方式引起了很多人的关注，这项环保标准更符合当前购房者的需求。

该楼盘所属地段属于海淀区西北五环外，距离有轨电车西郊线香山站150米，距离西北五环香泉环岛1.5公里。自驾车经西北五环接快速路，去住中关村、万柳、金融街等区域都很方便。老人乘坐轻轨西郊线与地铁10号线在巴沟线换乘，去住他们熟悉的中关村、万柳商圈，也十分便利。

该楼盘的缺点是周边缺乏大型的商业配套，小区内没有会所，园林规模较小，楼间距比较近。在购物和服务方面，可以去较近的万柳商圈、中关村商圈和五道口商圈；周边公园的景观优势明显，小区内的园林规模小但景观精致，可以接受；该楼盘楼间距有点近，但小编选择的户型在顶层，视野还是比较理想的。

跟海淀区在售的新房比较，融创香山壹号院户型面积最大的四居是270㎡，颐和金茂府户型面积最大的四居是245 ㎡。紫御香山的平墅户型面积大，我们参观的样板间是352㎡的四居四厅户型，有更多的活动空间，而且增加了露台的功能，更加符合三代同堂家庭的生活。

从位置方面看，小编和老公都在海淀区工作，父母对香山地区的环境一贯认可，孩子在万柳地区上学。小编和老公可以通过快速路出行上班或者购物，老人和孩子也可以通过便捷的交通就医、上学。

从户型方面看，352㎡的户型面积和空间，比较适合小编三代同堂的家庭居住，而且小编家多年居住的是大三居的平层，所以对别墅品质的要求并不高，选择一套平墅改善现有居住条件，已经可以说是较高地提升了生活质量 。

总体来讲，小编认为这个楼盘对于想在海淀买房的改善人群来说还是非常得考虑的。

紫御香山位于海淀区西北五环香山区域红枫路2号院，属于海淀西山板块，周边西山、香山、植物园、颐和园环绕，自然环境与生态景观价优越。植被丰富，森林覆盖率达86%以上，负氧离子含量高，空气质量好。在北京的整体规划中西山板块属于北京的“涵养带”，是北京自然风景保存较好的区域之一。同时，西山板块是传统别墅区，多数别墅已经入住，区域低密度氛围浓厚。

北京西部历来是国家部委、军政机关、高等院校汇聚的区域。北京金融街距项目直线距离约10公里。

军政区：万寿路一带都是中央部委级单位和家属区。

政务区：钓鱼台国宾馆东侧的三里河地区是西部政务区，东到三里河，西至万寿路，南至长安街，北至玲珑路，方圆3公里的范围内，分布有众多国家部委及直属单位。

高教区：北京的西部和西北部是高校密集的区域，北大、清华等重点名校都集中在西北四环，包括首都师范大学、北京工商大学、北京轻工业学院、外交学院，北京建筑大学，中国人民大学，国家行政学院，北京外国语大学，北京理工大学，中央民族大学，北京舞蹈学院，中国财经大学，北京交通大学在内的多所高等学府，区域学府氛围浓厚。

金融街：位于西二环的北京金融街核心街区占地2.59平方公里，拥有各类金融机构1886家，总部型机构175家。金融机构资产规模达108万亿元，占全国总规模的34%。金融街凭借其金融决策监管部门与金融机构总部集中的优势，畅通发达的通讯系统，聚集了众多金融从业人员。

（1）区域房价

除紫御香山以外，在海淀西山别墅区还有品牌开发商的在售项目：融创香山壹号院和颐和金茂府，均为低密度洋房。颐和金茂府主力户型为188㎡-245 ㎡的三居和四居，总价2000万-3000万/套；融创香山壹号院主力户型为167㎡-270㎡的三居和四居，总价2000万-3200万/套。紫御香山主力产品为352㎡-463㎡的平墅和叠拼，总价3500万-4500万/套。

西山别墅区的二手房，与该项目产品接近的有西山美墅馆的叠拼产品和四季香山的跃层。其中西山美墅馆在售的二手叠拼户型面积186㎡，挂牌价1780万；四季香山在售的跃层户型面积148㎡，挂牌价1750万。

（2）周边成交

海淀西部的新盘中，颐和金茂府和融创香山壹号院销售速度较快。颐和金茂府近半年月均销售42套，成交均价11.3万/㎡；融创香山壹号院近半年月均销售42套，成交均价11.2万/㎡。

（3）周边小区租金

目前西山别墅区整租房源约65套左右，其中36㎡-65㎡一居，租金范围在4600元/月-5500元/月；68㎡-170㎡二居，租金范围多在5000元/月-2.5万/月；88㎡-176㎡三居，租金范围多在7400元/月-3.2万/月；150㎡-675㎡四居以上的别墅产品，租金范围多在1.7万/月-12万/月。

西山别墅区无合租房源。

截止2021年6月8日，在北京市规划和自然资源委员会官网上没有位于海淀区五环沿线的待出让商品房地块。

但距离紫御香山约9公里处的海淀树村，有两宗刚刚成交的地块，成交时间为2021年5月26日，由融创地产以121亿元获得海淀树村南、北地块。其中，北京市海淀树村棚户区改造B-1北地块，楼面价约6.9万/㎡；北京市海淀树村棚户区改造B-1南地块，楼面价约7.1万/㎡；政府持有两宗地块商品住宅的产权份额均为20%。

项目所在区域土地资源较少，可供商品住宅开发的用地更少，而新共有产权房的限制政策使这一区域纯正的商品住宅更具价。

项目周边的竞品有颐和金茂府、融创香山壹号院2个项目，均为纯商品房项目。

临近项目的西山别墅区的二手房，与新房对比产品接近的有西山美墅馆和四季香山。

在产品系方面，金力控股开发的项目较少，无在售的同产品系楼盘做参考。

通过与区域新房项目融创香山壹号院和颐和金茂府的对比可以看出，同为海淀区的新盘，紫御香山周边的自然生态环境和景观优势较好，项目产品设计和精装品质较好，有智能家居科技系统，所以综合品质优于区域市场上正在销售的新房。

从与二手房的对比情况来看，在户型设计和装修理念方面，新房更符合现代人的功能需求与审美标准；在精装配置和家居科技方面，新房的配置标准更高，性能更好；在房价方面，新房的价格低于或接近于临近的西山别墅区二手房价格。

从土地市场看，海淀区五环沿线无纯商品房地块出让，土地供应较少，新房也较少。

紫御香山项目周边生态环境好，项目自身低密度产品，且产品品质较好，适合认同这个区域、有较强的经济实力、对生活品质有较高要求的购房者。

交通层面

该楼盘东侧距西北五环的香泉环岛直线距离1.5公里，可经五环路接快速路，去往中关村、万柳商圈、金融街等区域。距地铁西郊线香山站直线距离仅150米，可乘坐地铁西郊线换乘地铁10号线去往中关村、万柳商圈等区域。无论是公共交通还是自驾，都很便利。

周边环境

距香山植物园、北京植物园、西山国家森林公园都很近，植被覆盖率高，生态环境和空气质量好，生态宜居。

生活层面

该楼盘所在的西山板块为为传统别墅区，周边别墅区较多，且多为已入住多年的别墅小区，区域低密度居住氛围比较浓厚。

北京雕刻时空房地产开发有限公司隶属于北京金力控股集团有限公司。北京金力控股集团有限公司成立于2009年，是一家专业从事住宅及商业地产综合开发的企业，专注于高品质物业的开发和管理，成功开发了魏公村写字楼综合体项目、紫御香山、紫御华府及紫御府、紫御国际、紫御长安、金晖总部大厦等多个地产项目，高品质物业开发经验比较丰富。

北京京悦物业管理有限公司是金力集团旗下的全资子公司，主要服务金力旗下的相关产业，有十余年豪宅服务经验，从产品设计之初就一同参与产品的研发，站在客户的角度提出相关的意见。提供“中式管家服务”以及24小时“一对一”的专属管家服务。具备较丰富的物业管理的服务经验。

紫御香山是海淀西北五环香山区域的低密度精装墅区，与西山别墅区的新房融创香山壹号院和颐和金茂府相比，虽然同样位于海淀区，但是外部自然生态环境与景观优势更强，产品设计和功能性更接近于别墅产品。

紫御香山的主力户型为平墅352㎡-383㎡，叠拼别墅396㎡-463㎡。该项目在室内空间设计、精装品质、产品功能和科技应用等方面，优于市场上正在销售的新房。

项目生态环境好，海淀府纯商品房项目较少，而紫御香山项目的产品品质优于当前市场上正在销售的新房项目，更加符合后疫情时代购房者对于健康生活的需求。

项目现处于顺销阶段，销售率18%。近半年成交套数及北京市排名如下：

从项目成交数据中可以看出，项目半年签约5套。月度成交套数不稳定，成交好的月份的可以达到3套，成交差的月份无成交。

通过询问现场的销售才知道，实际的销售进度是叠拼产品基本售罄，目前销售的产品主要为平墅产品，已经购买的客户正在陆续签约。

截止到2021年6月8日，该项目处于顺销阶段，据现场销售透露，因房源数量少，叠拼产品基本售罄，目前销售产品主要为平墅产品，并且可挑选的房源并不多。

项目目前在售的户型为352㎡的平墅。

地上三层

地下一层

地下二层

根据北京现行购房政策，非普宅首套房首付比例为40%，二套房首付比例为80%。

公积金贷款利率为：首套房贷款利率5年及以下为2.75%(基准)，5年以上为3.25%(基准)，二套房贷款利率5年及以下为3.025%，5年以上为3.575%。

商业贷款利率为：5年及5年以下为4.75%，6年-25年为5.2%。

本项目产品总价在3500万-4500万/套之间，而公积金贷款的上限额度低，所以购房成本测算不考虑公积金贷款。

以首套房商业贷款25年为例，购买紫御香山平墅产品的购房成本为：

项目周边有未拆迁的平房，如果启动拆迁和建设工程，居住在此区域的人群可能会面临噪音干扰。

周边2公里范围内生活配套档次不高，只能满足日常生活所需。

紫御香山位于海淀区西北五环外香山区域，自驾车通过西北五环出行便捷，乘坐有轨电车西郊线也比较方便。适合在西城区金融街从事金融、证券、保险等行业的高收入管理人员，或者在海淀区从事科研、医疗等高精尖行业的私营企业主购买。这类客群的出行距离、对生活品质的追求和经济实力都满足项目的条件。

该楼盘周边自然生态环境好，公园较多，适合对居住环境有一定追求，经济实力较强的西城区、海淀区改善型客群。这类客群对海淀香山地区熟悉，对生态环境尤为关注，对生活配套认可，置业目的为改善现有的居住环境。因原居住的小区品质较高，因而选择购买别墅或平墅产品，实现从居住条件到居住环境的全面改善。

该楼盘户型设计和精装品质较高，产品的功能性和空间优于区域内在售的新盘和二手房，适合居住在海淀区西北三环至西北四环，万柳、世纪城区域内的地缘性客群。这类客群目前居住的住宅房龄已超过十年，居住功能和空间需要升级，需要卖旧房购置新房。

项目主力产品为面积352㎡-463㎡的平墅和叠拼，主力总价3500万-4500万，户型面积相对较大，总价相对较高，因而适合有较强购买力的人群。