天作国际中心位于海淀区中关村南大街，小区周边技术、人力资源丰富，交通条件优越，生活配套设施全面，小区所处的皂君庙商圈经过多年的发展，经济、文化等方面都占有较大优势。今天张闲闲就带大家来实地考察一下天作国际中心，看一看居于这样的大环境下的小区到底是怎样。

亮点一：外立面玻璃幕墙，简洁美观

在下了公交车以后，张闲闲就被天作国际中心的楼栋吸引住了，楼栋的外立面由大面积的玻璃组成了玻璃幕墙，远远望去，建筑整体显得特别大气。每一户都是全落地的玻璃窗，像这样的设计不仅能够方便业主观景，而且也能够增加室内的采光。作为一个在2008年建成的小区，小区楼栋外立面的维护还是比较好的，玻璃幕墙干净明亮，由此可见物业维护这方面还是比较用心的。

亮点二：内部配套齐全

在小区里逛了一圈下来，张闲闲发现小区内部底商服务种类非常齐全，有多点便利店、健身工作室、各类餐饮店等，小区居民不出小区门就可以购买到家庭生活所需，在下班以后还可以去健身房锻炼身体，特别是对于上班族来说，可以节省出很多外出买菜、就餐的时间。

在3号楼的侧面设有乒乓球台、凉亭和供人休息的长椅、石凳。我走过去的时候刚好有两位大哥在乒乓球台前“对战”，还有一位小姐姐在凉亭下跳绳，这样的设置能够满足小区居民日常休闲锻炼的需求。

小区里设置有垃圾分类设施、快递柜、电动自行车集中充电站、非机动车地下停放处等各类便民设施。这些都能够在很大程度上方便小区居民的生活，带给小区居民比较好的居住体验。

楼栋的大堂内还放置了公告栏，小区居民一出电梯门就可以从这里及时了解到小区的最新资讯。

亮点三：物业安保措施严格

天作国际中心的安保工作做的十分到位，在进大门的时候，小区门岗保安让张闲闲做了详细登记，才得以进入。小区楼栋门口除了安装有门禁系统以外，大堂内也有物业值班人员。如果想进入楼栋内也得必须进行严格的登记，像这样层层的安保措施，能够保障居民的安全，防止闲杂人员进入楼内。

小区的楼栋门前、大堂内、道路旁还安装了监控设备，实行24小时全方位监控，可以保障小区居民日常生活上的安全问题，还可以维持小区的治安秩序。

亮点四：交通便利，出行便捷

天作国际中心的周边交通也可以说是四通八达，张闲闲是在中国农业科学院站下的公交车，公交车站的东边就是天作国际中心的西门，步行两三分钟就可以进入小区，省去了很多时间。通过查询，张闲闲发现小区周边还有四通桥南、魏公村路东口等多个公交站，如果想去北京展览馆或者中关村等地，乘坐公交车都可以到达。

通过和小区内一些居民的交谈，张闲闲还了解到小区周边一公里内有两个地铁站，分别是魏公村站和人民大学站，步行5分钟左右就可以到达魏公村站，到人民大学站也只需走七八分钟，如果想去西单或者圆明园，就可以乘坐地铁4号线到达，对于小区居民来说十分方便。

小区东边就是中关村南大街，向北走就是北三环，对于有车的家庭来说，开车出行也是特别方便。

槽点一：小区内没有花园，只有简单的绿化

小区内部的景致比较一般，虽然绿化率也达到了30%，但是小区内部并没有设置花园，只做了一些比较简单的绿化，以比较常见的花草绿植为主，观赏性景观不足。

槽点二：容积率较高，居住环境稍显拥挤

在来踩盘之前张闲闲就了解到，小区的容积率达到4.3，所以人口的居住密度比较大，而且还是5梯22户的设计。去的时候刚好是早高峰，电梯门打开的时候就看到里面十分拥挤，之后与刚从电梯下来的住户交谈后，了解到在上下班高峰期的时候经常会出现刚才的这种情况，还有就是居民排队等电梯的现象，降低居住的舒适度。

经过一天的踩盘，张闲闲对天作国际中心有了比较深入的了解。首先，小区内部配套齐全，一些便民设施的配置，服务类型众多的内部底商，能够满足居民基本的生活需求；其次，小区物业管理水平较高，安保、保洁、设施养护等多方面工作都比较令人满意，业主居住的舒适度、安全性都能够得到保障；再次，小区的交通便利，周边有多个公交车站和地铁站，有利于小区居民日常出行；最后小区周边的配套也比较齐全，商场、超市、诊所、公园一应俱全，能够满足小区居民生活、购物、休闲需要。

小区虽然内部绿化比较一般，但是由于毗邻中国农业科学院，可以共享农科院内部的喷泉、花园，所以也就稍稍弥补了这一缺点。

总体来说，天作国际中心的价格在皂君庙商圈居于中等水平，严格的物业管理加上齐全的配套使得该小区在商圈内具有较强的竞争力，而且该小区户型均为一居，面积较小，总价也较低，预算有限且有购房刚需的人群可以优先考虑该小区。

皂君庙板块位于海淀区东南角，处于北三环、北二环之间，该商圈北靠双榆树，南邻西直门和白石桥，西有魏公村，东与马甸和小西天商圈紧密衔接。

作为海淀区发展较早的板块，皂君庙经过多年发展，区域内生活配套完善，生态环境良好，且学术氛围浓厚。

交通方面，板块内有两条地铁线路，西侧有地铁4号线人民大学站和魏公村站，途经站点可分别换乘地铁16号线、10号线、6号线、1号线等，通达国贸、天安门、南锣鼓巷等地；东侧有地铁13号线南北贯穿，并在该板块设有大钟寺站，且向南行驶一站即为西直门站，与地铁2号线、4号线换乘。不止如此，板块北侧与北三环西路连接，可快速链接城市热门板块。

皂君庙板块内高校和研究院众多，聚集有中国农业科学院、中央财经大学、北京交通大学、中国农业科学院蔬菜花卉研究所等，学术氛围浓厚。此外，板块内还有天作国际中心、寰太大厦、城投大厦等，聚集了央企、互联网、金融、商业等各行业入驻，整体人群素质较高，且具备一定购买力。

大型商超主要集中在板块北部，像有双安商场、大钟寺中坤广场、法雅体育、华宇时尚购物中心等，同时板块内还有一个北京四道口水产批发市场，可满足居民日常生活所需。

楼市方面，截至2021年6月，板块内主要以二手房为主，暂无新房供给。二手房建成年代跨度较大，多集中在1978年-2008年，选择性较多。该板块的居住和购买人群大多是在中关村附近商圈的上班族或者是高校及企事业单位的工作者。

根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，海淀区的供地主要集中在西北五环外，像西北旺、永丰、翠湖、树村等区域。例如树村在2021年5月26日成交了两块棚户区改造类居住用地，最终由融创以底价57.3亿元竞得，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限；西北旺镇在2020年2月的月中和月初也分别成交了两大块住宅类用地。

截至2021年6月，皂君庙板块近5年内并无住宅类土地出让计划，该板块开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内不会有新的住宅类土地入市。且由于该板块的地理位置条件，海淀区的供地趋势对该板块二手房市场的冲击会相对较小。

产业方面，位于中关村大街魏公村路口东北角的中国农业科技国际交流中心项目目前正在开工建设，据悉计划2022年竣工投入使用，建成后计划引入中美农业环境中心、中日农业技术研究发展中心、国际马铃薯亚太中心（CCCAP）等60余家国际组织和科研机构，进一步辐射带动农业科技领域上下游产业在中关村大街集聚发展、融合发展与创新发展。所以可以预见，皂君庙板块未来将会吸引更多人才聚集，进而辐射楼市、经济等各个方面。

地铁12号线于2016年开工建设，预计2022年底开通运营。其中在皂君庙板块北侧将设置人民大学站，开通后将极大地提高居民的出行效率，缓解板块内的交通压力。

根据《关于印发北京市2021年重点工程计划的通知》显示，北京字节跳动公司总部产业园项目的所在地就是海淀区皂君庙板块的中坤广场。据悉建设规模约40万㎡，建设内容包括中坤广场外立面改造，地上装修改造，地下室改造，机电系统更新，新建地铁一体化工程与地铁12号线及13号线相连。待项目建成投入使用后，将给该板块带来极大的发展动力。

1.小区建筑质量好，楼栋为钢混结构，抗震性能比较好，隔音效果比较好，能够提升小区整体的居住品质和私密性。

2.小区物业管理水平较高，管理严格，物业工作人员认真负责，对于小区内部的各种配套设施维护比较好，能够提升居民的生活品质。

3.皂君庙商圈二手房报价在4.0万/㎡-12.7万/㎡，天作国际中心小区二手房均价为89750元/㎡，在商圈内居于中等水平，并且该小区均为小面积一居，相应的总价也比较低，对于预算不充足的人群来说可以减轻一定的购房压力。

4.周边生态环境优越，紧邻中国农业科学院，可以共享院内的花园、喷泉，可以为小区居民提供比较良好的生态休闲环境，小区距离中国农业科学院试验田仅2.1公里，在城市当中也可以欣赏到别样的风景。

5.小区周边商业配套完善，2.2公里内有北京双安商城、当代商城、新中关购物中心，生活便捷，能够满足小区居民日常生活的购物需求。

根据幸福里APP，截至2021年8月，该小区参考挂牌价格为89750元/㎡，环比上升0.23%。

近半年内的价格走势图显示，3月至4月价格平稳，4月至5月价格逐渐上浮，6月至7月价格上升幅度较大，7月以后趋于平稳，3月至7月价格上浮的原因在于，房屋的需求量大于房源的供应量。

皂君庙商圈二手房报价在4.0万/㎡-12.7万/㎡之间，天作国际中心小区二手房价格在商圈内处于中等水平，小区所处地理位置比较优越，物业管理水平较高，属于比较优质的小区，在商圈内还是比较具有竞争力的。

举例：

具体购房成本方面，拿在售房源中82㎡的一居为例，报价715万，参照北京市现行普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%；非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。该套房源为非普宅，即首套首付为286万，二套首付为572万。

税费和贷款额度都需要银行进行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，上述例子仅供参考。

小区户型均为一居，建筑面积在70㎡-88㎡之间，这里选择71㎡和82㎡的户型进行分析。

小区共有3栋楼，1号楼为写字楼，2号楼和3号楼为住宅楼。

2号楼为东西排向，所以2号楼大部分户型为东西朝向，采光、通风都会受到影响，并且2号楼与1号楼相连，底商较多，环境稍显嘈杂，对此比较介意的购房者，在选购时注意避开。

3号楼为南北排向，楼栋内户型多为南北朝向，但应注意的是楼栋北面的户型采光采阳会比较差，应慎重选择。

对房屋整体居住舒适度要求较高的可以选择3号楼南立面的房子，但价格会稍高一些。如果资金比较紧张并有购房刚需，就可以选择2号楼和3号楼北面的户型。

1.小区安保措施严密，物业管理严格，居住安全系数较高，适合比较在意小区安全性的人群。

2.小区均为小面积户型，单价较低，适合单身人士或者有购房刚需并且预算有限的购房者。

3.小区1号楼为写字楼，在天作国际中心写字楼工作的上班族也可以考虑，可以节省上下班在路上的时间。

4.小区附近有多个地铁站和公交车站，距离地铁魏公村站仅350米，可以乘坐地铁4号线到达西直门、西单等地，出行方便，比较适合在皂君庙商圈及邻近商圈工作的人群。

截至2021年8月，小区所在的皂君庙商圈没有新开发项目，新房资源较为匮乏，只能选择与小区直线距离最近的位于田村商圈的大苑·海淀府和位于香山东商圈的颐和金茂府来对比。

小区周边二手房的报价在4.0万/㎡-12.7万/㎡，其中鑫雅苑和皂君庙甲十六号院与天作国际中心整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。