小程送朋友去西三旗数字文化科技园上班，路过育新嘉园时，朋友说：“我有许多同事都住在这里。”

小程听朋友这么说，对这个小区比较感兴趣，在网上查询得知，育新嘉园周边配套齐全，不仅有大型商超、公交地铁、医院等，还有许多休闲场所，比如西小口公园。今天，小程带大家一起看看该小区。

亮点一：小区内环境优美

小程一进小区，感觉楼房虽然有些老旧，但小区内干净整洁。道路两旁有修剪整齐的灌木和高大茂盛的柳树，楼与楼之间也种满了花草树木，小区里一片生机盎然的景象。小程走在树荫下，阵阵清风吹来，感觉凉爽舒适，惬意极了。

亮点二：楼间距大，采光不受影响

育新嘉园小区比较小，只有三栋楼房，楼间距较大，采光性好，每天的日照时间充足。小程通过与住在3楼的居民聊天得知，从早上9点到下午3点室内光线充足，通风性较好。

亮点三：志愿服务，传递温暖

育新嘉园是一个充满爱心的小区，这里有温馨家园和西三旗街道心灵家园两个志愿服务站。温馨家园是海淀区残疾人社区康复示范站，曾经获得首都学雷锋志愿服务岗的荣誉。西三旗街道心灵家园是帮助失独老人的服务站，平时会定期走访，逢年过节还会去家里看望，给老人带来温暖。

亮点四：周边配套设施完善

小区周边发展比较成熟，配套设施完善，医院、药店、银行等一应俱全，步行大约10分钟可到达中康医院，居民生活便捷。小区周边就有五个超市，步行5分钟还能到达通厦公元99购物中心，居民基本的生活需求得到满足。

小区周边的公交、地铁线路众多，步行1分钟可到达悦秀路南口公交站，骑行大约六分钟可到达西小口地铁站，居民依靠公共交通出行方便。小区距京藏高速有3分钟的车程，自驾出行也比较方便。

小区附近的西三旗公园设计结合历史，打造多处带有马元素的雕塑，居民在公园里能感受到本地区悠久的历史文化。公园里植被种类众多，枫树、紫叶李、海棠等应有尽有，居民在这里可以亲近自然、享受自然，是休闲娱乐的好去处。

槽点一：小区电线杂乱

小程发现小区中的电线电缆杂乱无序，缠绕在一起，看起来像“蜘蛛网”一样，有的线缆从上方悬垂下来，有的线缆缠绕在树上，居民从电线下走过，都要小心翼翼。这些电线电缆不仅影响小区的形象，还存在一定的安全隐患。

槽点二：自行车、电动车乱停乱放

小程发现小区中虽然有停车棚，但停车棚较小，能停放的车辆较少，所以居民将自行车或电动车随意停放在小区中。乱停乱放的车辆给其他居民的出行带来较大的不便，不仅造成安全隐患还会影响邻里之间的关系。小程咨询物业人员得知，物业管理正在不断完善，进一步解决车辆乱停乱放的问题。

首先从育新嘉园产品本身来说，北京高苑房地产开发有限公司打造的低密度纯商品房社区，居民的生活舒适度较高。同时主力户型91.2㎡的两居设计比较经典，卧室和客厅朝南，采光较好。这几点就足以得到业主的青睐，另外在绿化设计、设施维护等软性服务上也足够出彩，产品力整体表现优秀。

其次是配套方面，内部配套齐全，周边生活配套完善，850米范围内有3条公交线路，1.9公里处有西小口地铁站，居民出行便捷，配套表现尚佳。

再有是小区存在的问题，小区内电线杂乱、车辆乱停乱放，给居民生活带来不便，需要物业管理人员及时制定相应的整改措施解决存在的问题。

总的来说，育新嘉园是改善型社区，在西三旗商圈内比较受欢迎，产品属性和改善型人群的锲合度较高。当然，不同的户型可以满足三口之家或三代之家的住房需求。

育新嘉园小区位于海淀区西三旗板块。西三旗板块整体位于北五环外，东临昌平东小口板块，西邻海淀西二旗板块，南面是海淀清河板块，北面是昌平区回龙观板块。板块内交通便捷，板块西侧是京藏高速，板块内有地铁8号线穿过，居民出行非常方便。

西三旗板块临近中关村科技园、上地科技园等重点产业园区，承接了这些板块外溢的居住需求，目前已成为海淀区热门的置业板块。

板块经过多年发展，目前已拥有较为完善的生活配套，商业、休闲等资源均十分完善。商业方面，板块内有新都生活广场及完善的社区底商生活系统；生态休闲方面，板块内有西小口公园、翡丽公园等休闲公园；学校方面，板块内有北京二十中（分校）、六一幼儿院西三旗分园、清河四小等学校。

西三旗板块内目前无新房在售，住宅以二手房为主。根据建成时间不同，大致可分为两类。其中老旧小区大多建成于2000年前，单价较低但品质较差，大部分没有电梯，代表小区有建材城东一里、建材城东二里等；而较新的小区多为2000年后所建，单价较高但品质上乘，代表小区有富力桃园、华鸿家园等。根据幸福里APP显示，西三旗板块房价大多在7万/㎡内，集中在5.5-6.5万/㎡左右。

西三旗板块内目前的居住人口以老北京本地人及互联网公司从业人员家庭居多。价格方面，根据幸福里APP显示，2021年以来西三旗板块二手房均价较去年底有一定涨幅，但仍低于海淀区均价。

西三旗板块位于城六区海淀区，规划及发展较早，因此自2011年至今的10年间此板块仅有两块住宅用地出售。2011年，金隅获得西三旗建材城危改项目二期用地并配建“公共租赁住房”；2019年金隅摘得西三旗建材城中路东侧1814-630等地块，该地块为共有产权房地块，销售均价不高于43600元/平方米（含全装修）。该地块确定案名金隅尚林家园，已于2020年6月公开摇号，项目正在建设中。

截止2021年6月，在北京市规自委官网上，西三旗板块没有待出让地块，预计2021年西三旗板块也将不会有新地块入市。没有新地块入市，预示着西三旗板块位置的稀缺性，也是西三旗板块二手房价格保持稳定的重要支撑。

西三旗板块的发展前景大致可从产业发展、配套升级、交通规划等三个方面进行分析。

产业发展方面，中关村西三旗（金隅）科技园已投入使用，园区被列入“全国科技创新中心建设重点任务”名单，也是海淀区固定资产投资重点项目。根据规划，中关村西三旗（金隅）科技园以软件研发应用为核心，重点培育人工智能、工业互联网、智能硬件、未来汽车、新能源和高端装备制造等六大产业。产业园的投入使用，在为板块增加就业岗位的同时，也能促进板块内基础设施的更新和发展。

配套升级方面，西三旗万象汇大型购物中心正在建设中，项目预计2023年竣工。项目位于西三旗新都环岛东北角商业地块，建筑规模约13万平方米，旨在打造美食汇集、文化潮流、运动休闲等于一体的商业综合体。该综合体的修建预计能满足周边科技园区、办公人群和社区居民的生活需要，这也是板块内配套升级的又一利好。

交通规划方面，根据北京市城市轨道交通第二期建设规划（2015～2021年）调整方案，北京地铁13号线将拆分为13A和13B，其中13B线自马连洼至东直门，将在西三旗板块内新增建材城东站。地铁站的新增，将让板块内业主出行更加方便。

1.小区房屋南北朝向，楼间距比较大，不用担心采光的问题。

2.小区内绿树成荫，花卉种类繁多，居民的生活舒适。小区附近的西小口公园景色宜人；小区周边还有育新社区文化活动中心等，居民休闲娱乐的场所较多。

3.内部配套完善，如健身场所、垃圾分类回收点、停车场等，为居民提供方便舒适的居住环境。

4.小区周边发展比较成熟，配套设施齐全，交通发达，步行1分钟可到达离小区最近的悦秀路南口公交站，骑行六分钟左右可到达西小口地铁站，居民生活方便快捷。

截至2021年7月，育新嘉园小区挂牌均价为51216元/㎡，环比上升2.19%。与海淀市、西三旗商圈的均价相差较大，低于两者的均价。

从近六个月价格变化趋势来看，房价总体趋于稳定，与西三旗商圈的变化幅度较为相似，比海淀区房价变化幅度略大。近期的小幅度上升也在正常范围内，购买者不必过分担忧。

具体购房成本方面，拿主力户型91.2㎡的两居为例，总价为560万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为224万，二套首付为448万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区户型多样，有56.9㎡一居室、91.2㎡-114.7㎡两居室、114.0㎡-152.2㎡三居室和145.5㎡-152.0㎡四居室。

截止2021年7月份幸福里在售房源中，一居有1套，两居有4套，三居有1套，四居有2套，所以选择主力户型91.2㎡两室一厅和114.0㎡的三室一厅进行分析。

1号楼、2号楼为板楼，无电梯。南北朝向布局，采光、通风两者兼顾。适合两口之家或喜欢板楼结构的人群。

3号楼为塔楼，带电梯，居民上下楼方便，适合家中有小孩或老人的人群。

2号楼位于小区中间位置，适合喜欢安静，或睡眠质量不好的人群。

1.小区内环境优美、邻里和谐，配套齐全，适合对生活质量要求较高的人群。

2.小区内只有三栋楼房，人口密度较小，居住环境相对安静，适合喜欢安静居家环境的人群。

3.小区位置较好，周围公交地铁较多，高速公路发达，居民出行方便，适合喜欢便捷出行的人群。

4.周边配套完善，可满足居民消费、购物、休闲娱乐于一体的需求，适合看重周边配套设施的人群。

截至2021年7月，由于小区周边发展比较成熟，西三旗商圈目前暂没有新开发项目。相邻西三旗商圈较近的新房项目有清河商圈的北京城建世华龙樾和强佑府学上院。

北京城建世华龙樾由北京城建兴华地产有限公司开发，户型较为单一，只有190.0㎡-320.0㎡的四居，7月份均价为82600元/㎡，1600万/套起。北京城建世华龙樾面向客群主要为改善型人群。在户型面积和总价上与育新嘉园存在一定的差距，更适合经济实力雄厚的客户群体。北京城建世华龙樾离地铁站较近，步行2分钟就可达到，对依靠地铁出行的人群来说非常方便。

强佑府学上院由北京强佑房地产开发有限公司开发，户型面积在83.0㎡-182.0㎡之间，有83.㎡-127.0㎡的两居和182.0㎡的三居，7月份均价为80000/㎡，641万/套起。与育新嘉园相比，强佑府学上院均价较高，但强佑府学上院实行人车分流，车位比为1:1.3，停车比较方便，给居民带来更好的居住体验。

北京城建世华龙樾、强佑府学上院更吸引改善型住户，但不处于西三旗商圈，给西三旗商圈的二手房市场造成的影响较小。

西三旗商圈发展比较成熟，周边小区较多，小程选择与育新嘉园均价较为相近的建材城东二里和沁春家园进行对比。