今天老崔要踩盘的小区是位于西三环的玲珑花园小区，小区又名冠云庄园，是一个久负盛名的小区。玲珑花园小区地处京西，东面邻近昆玉河水岸，坐南而北望西山，南有玲珑公园悠悠古塔，是一个被“万柳工程”所包围的青翠掩映之地。常言道“盛名之下无虚实”，今天就让老崔来一探虚实。

亮点一：园林式的绿化社区

进入小区给老崔的第一感觉就是绿化好，干净的小区道路旁，有修剪整齐的冬青，青绿的草坪，高大的泡桐和松柏等树木，一直延伸到小区道路的尽头。走在小区道路上犹如漫步于公园之中，呼吸一口混合着草木清香略带湿气的空气，让人倍感清爽。

沿着小区内的林荫小道继续深入，透过繁茂的树木，映入眼帘的是小桥流水，曲径凉亭，以及青翠掩映中的花园洋房。如此景观让老崔的这次踩盘犹如游园一般。

亮点二：丰富多样的健身娱乐设施

在小区道路一侧，还设有一个健身休闲娱乐的小广场，各式健身休闲器材种类丰富。老崔来到健身广场的时间临近中午，广场上较为清静，正巧碰到一位小区巡逻的保安，通过闲聊了解到，由于天气炎热白天基本无人，过了午后这里的人就会多起来，休闲的、锻炼身体的，邻里之间相处十分和谐。

在围绕小区内部探访的时候老崔还看到，楼栋之间还设有大转盘、滑梯等许多儿童娱乐设施，闲暇时光，这些地方也是小区孩童们的集结地。

亮点三：高品质的住宅楼

老崔看到小区住宅多为三到四层大户型墅质洋房，楼栋风格为现代简约风格设计。之前查阅小区资料还了解到，小区户型多为南北通透或全明户型，楼栋间距较大。加之小区楼栋多为低层住宅，使得小区楼栋采光较好，一层到顶层的采光需求都能得到满足。

单元楼栋前皆配备有停车位，无论在居住舒适度还是私密性，都是普通多层和高层住宅楼无法比拟的。

亮点四：周边生活配套设施完善

玲珑花园小区周边生活配套设施齐全，小区沿街商铺品类涵盖范围广，果蔬超市、餐饮店、快递收发站、药房各类商铺不一而足，小区居民在家门口就能解决日常所需。

视野再往外围发散，距小区步行不足10分钟路程内，就有多家大型商超，超市发、物美、美廉购让居民生活有着更丰富的选择。

槽点一：人车不分流

老崔看到小区内未实施人车分流，内部道路相对较窄，道路一侧还划有停车位，居民驾车在小区道路行驶的时候，会车非常不方便。且人车不分流不仅造成小区内部道路拥挤，给居民的出行也带来了安全隐患。

槽点二：小区池塘水系无防护措施

在小区观赏美景的同时，老崔注意到，小区虽然水系景观做的非常漂亮，但观景台周围和池塘边上并未设置防护栏及警示牌等安全设施，对于少不更事喜欢戏水的孩童来说，存在意外落水的风险，有较大安全隐患。

几个小时的踩盘结束了，又到了老崔总结分享的时间。

实话实说，玲珑花园确实是一个非常优质的小区，单说其高达百分之四十五的绿化率，和园林水系景观设计，在同商圈中可谓是个中翘楚。同时，小区的低层墅质洋房设计，让小区的舒适宜居度大大提升。其次，小区内部丰富的健身娱乐配套设施以及休闲场所，让居民的业余生活更加丰富多彩。再则，小区周边生活配套多元，各类小区底商以及附近大型商超，保障着居民的日常生活所需。

小区略带瑕疵的地方就是未进行人车分流，还有景观池塘安全措施稍显不足，成为小区的减分项。

总体来说，玲珑花园作为低层墅质洋房，在商圈内比较有竞争优势，与追求高品质生活或家庭成员较多的家庭契合度较高，但购房者对于小区人车不分流，内部景观安全措施稍显薄弱等问题，也应纳入考虑范畴之内。

海淀区位于北京市西北部，跨越西北三环、四环、五环、六环。定慧寺板块位于西三环到西四环之间，属北京内城，是海淀各版块中位于城内且发展较成熟的板块。板块内含两条地铁线路，一个创意产业园区，是海淀区以多媒体创意产业为发展核心，居住为主体的板块。

板块内包含两条地铁线路为地铁10号线、地铁6号线。地铁10号线为环形地铁线路，途经海淀区、丰台区、朝阳区，可乘坐到达中关村、国贸、草桥、公主坟、牡丹园等热点区域。6号线是北京东西向的地铁线路，西起石景山金安桥，东至通州潞河，可到达西四环五路居、西三环花园桥、西二环车公庄、二环内平安里、东四、东部青年路、常营、通州北关、北运河等区域。

板块内包含一个创意园区为中关村多媒体创意产业园，是北京首家以多媒体创意产业为核心发展方向的文化创意型高新技术园区，服务于CG、动画、影视制作、数字艺术、手机动漫、电子游戏和工业设计等多媒体创意产业各领域的中小型企业。

板块内主要道路为西四环、西三环、西二环、阜成路、驱车无论是前往北京郊区还是城区内都较为便捷。

目前，板块内主要为1989年-2010年建公房、商品房为主，主力户型60㎡-137㎡一居-三居为主，主要吸引想置业在城区内的刚需、改善人群。

教育医疗方面，板块内教育及医疗资源较为饱和，幼儿园到大学分布板块各个区域，板块内含著名学府首都师范大学，三甲医院有解放军空军总医院、北京大学肿瘤医院、人民解放军总医院等。

国家AAAA级景区，京西标志性建筑北京电视塔也在此板块，是集广播、电视、发射和旅游、观光、餐饮、娱乐为一体的高科技综合性建筑。

板块内居住人群以京西、京北、城区内工作生活人群为主。

定慧寺板块与海淀其他板块对比，是三环至四环之间发展较为均衡的板块之一，交通、教育、医疗配套完善，整体以居住属性为主。

定慧寺板块已多年无地可售，2020年1月，距板块西北部9公里的四季青镇中坞重点村资金平衡用地的南地块和北地块分别由金茂、北京海益嘉和置业以底价46.75亿元、53.96亿元摘得，建设用地面积4.45万平方米、5.13万平方米，楼面价达70026元/平方米、70069元/平方米。较高的起拍价，以及近年来海淀很少出让纯商品房地块，使得该地块的关注度非常高，加之容积率1.5，限高18米，业内人士预估，未来产品基本上打造高端豪宅。

其中，金茂板块已经规划为在售商品房项目颐和金茂府，打造188㎡-256㎡大户型5-6层洋房平层项目，均价111998元/㎡起。定慧寺板块未来的发展方向以老旧社区改造为主，区域内无地块可售。

根据2019年，北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局发布的最新规划《《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，定慧寺板块不作为海淀重点发展区域，区域发展以老旧社区改造，提升居民生活质量，满足人民多元生活需求，构建“一刻钟社区服务圈”和“一刻钟产业服务圈”为主。

1.玲珑花园小区内部环境优美，绿化率高，园林水系景观围绕。小区内健身休闲娱乐配套设施完备，车位充足，居住舒适便利度高。

2.小区交通出行便利，步行五分钟之内就有彰化南路东站公交站及彰化南路公交站，十分钟路程内还有近十个公交站。小区紧邻地铁十号线和六号线慈寿寺站，步行四到五分钟便可达。

3.小区东侧一墙之隔就是一个家门口的休闲公园。小区周围公园众多，玲珑公园、宝联体育公园、五福玲珑公园、车道沟公园将小区围绕。是名副其实被“万柳工程”包围的宜居之地。

4.小区多为低层墅质洋房，楼间距大，采光充足。小区容积率仅为0.95，为业主带来安静且宽裕的生活空间。

截至2021年8月玲珑花园小区幸福里app挂牌均价为118809元/㎡，环比上升0.03%，

从近6个月价格波动来看，3月到6月份，价格缓慢上升。而6月到7月份，价格有一个大幅增长的过程，每㎡接近上升两万元。7月到8月价格则趋于平稳。

因玲珑花园小区的户型为低层墅质洋房设计，所以挂牌均价远远高于海淀区及定慧寺商圈的挂牌均价，近两个月的上升幅度也远远高于后两者，购房者应谨慎抉择。

具体购房成本方面，拿在售的167.0㎡的四居为例，报价1730万，参照北京市现行的普宅+非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为692万，二套首付为1384万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区户型面积小区有117㎡-120㎡的两居、174.4㎡的三居、256.7㎡-263.9㎡的四居、263.0㎡-303.0㎡的五居、262.0㎡的六居。

这里选择174.4㎡的三居和263.9㎡的五居进行户型分析。

玲珑花园小区呈南北布局。小区生活配套多位于小区南侧，看中生活配套便利性的人群可选择59号院11号楼、59号院12号楼。59号院13号楼、59号院14号楼、59号院18号楼、59号院19号楼等楼栋环绕小区中心花园而建，环境相对清静，适合老年人及家有幼童的家庭选择。

1号楼和59号院4号楼邻近玫园南路，过往车辆较多，声音相对嘈杂，喜静的人群谨慎选择。

小区地铁出行便利，紧邻地铁6号线和10号线慈寿寺地铁站较近，6号线连通地铁金安桥站及潞城站，而10号线则是连通公主坟、潘家园等地铁站点，以巴沟地铁站为起始站循环发车。推荐依靠上述两条地铁线路出行的人群购买。

小区内部环境静谧舒适，休闲娱乐配套设施完善，外部公园环绕，且医疗体系健全，适合老年人养老居住。

小区户型多为大户型，单价也相对较高，购房成本也相对较大，适合家庭成员较多，对生活品质有较高要求，且有一定经济实力的人群购买。

玲珑花园小区所属的定慧寺商圈比较成熟，该板块内暂无在售新房。相邻板块内近期也并无新房在售。这里选择建成年代较新其距离较近的楼盘对比，可参考田村商圈大苑海淀府小区和丰台青塔商圈的保利和光逸境小区。

大苑海淀府是北京市龙鼎华源房地产开发有限公司开发建设的高端住宅项目。在售户型面积覆盖在170㎡-320㎡，户型涵盖三居、四居、五居，多为大户型。均价为110000元/㎡，总价最低2000万元/套起，从总价和购房人群角度来看，大苑海淀府偏向于有一定经济基础，改善居住环境的人群。

保利和光逸境是京合保成（北京）房地产开发有限公司打造的高端商品住宅项目，在售户型面积为187㎡的四居，均价在89000元/㎡左右，最低总价在1820万元/套左右。对比来看，保利和光逸境走的是豪宅路线，与玲珑花园小区主要服务人群稍有重叠，故对其有一定的影响。

新房项均为多层住宅及高层住宅，和玲珑花园小区人群定位不同，对于板块内低层洋房及联排别墅二手房市场影响不大。

定慧寺商圈发展时间较长，板块内旧小区较多，所以这里选择距离玲珑花园较近，建成年代相差不大的两个小区，裕泽园和颐慧佳园一期进行对比。