早已听闻，北京世纪城拥有27公顷大型“工”字型绿化带，具有乔木、灌木、草坪等相结合的立体式园林，其所建设的小区既有古典与现代的交织，又有西山与昆玉河的结缘。

正逢假期，小编前往曙光文化公园参加朋友举办的活动，活动结束后，小编注意到公园一侧的小区便是世纪城（观山园）小区。经查阅资料得知，世纪城（观山园）建于2004年，属于世纪城三期建设，是一个容积率为1.7的较低密度社区，小区内花园与水系交织，邻里相处和睦，小区附近的交通站点、商铺、医疗机构等均较多，生活方便，目前仍有房屋出售。带着对世纪城的向往与好奇，小编决定走进该小区，证实内心的想法。

亮点一：高水平的建筑质量，合理的住房设计

来到观山园小区后，小编首先发现小区楼的外立面是由瓷砖组成，楼栋未见有墙皮脱落的现象，楼房排列井井有条。工作人员还向小编介绍，小区楼栋是由钢混结构组成，建筑质量是不必担忧的，隔音和保温效果也都不错。

小区整体规划原则以实用、舒适、分区合理为主。小区一共有6栋板楼，行列式布局。每栋楼的采光都是不错的，让小编欣慰的是每家每户都有的落地窗设计，不仅让室内采光增加，而且居住视野宽阔，望向远方倍感心情舒畅。

亮点二：花园与水系交织，小区环境优美

一步步深入小区内部，小编愈发为小区的景色着迷。首先，小区内的绿化面积大，绿植品种繁多，有低矮的灌木丛、挺拔的槐树、盛放的莲花等。

除此之外，小区内还有河流、石桥，不禁让人联想到小桥流水人家的江南风情。花园与水系交织，绿植们焕发了新的生机，每天从花园与小溪之间穿行，仿佛踏入了园林之中，真的是特别幸福的一件事情了。

亮点三：小区内人性化的设施

通过这次踩盘，小编发现小区的优秀不仅体现在其硬件设施、建筑质量之中，还体现在人性化的设施上。小编在小区内看到了装有宠物拾便纸的木箱以及爱护花草的标语。的确，小编走在小区花园或道路上，可以看到住户牵着宠物在散步，却未见因宠物排泄造成的卫生问题。爱护花草的标语也是随处可见，这些标语设计牌也同样很有新意。

除此之外，小区内其他生活便民设施也很齐全。小编在小区的一侧看到了废旧纺织品回收箱，在小区的另一侧还可以看到防汛沙、公益服务柜、贴有购买生鲜小程序的展牌等等，这些设施也都紧贴住户生活所需。

亮点四：休闲场所近且多

生态休闲场所多是世纪城（观山园）小区的亮点之一，这种休闲场所不仅限于小区内部，小区外的风景更是美不胜收。比如，小区的南侧就是曙光人口文化梦之园，和小区仅有一个栅栏之隔。

从小区的东门出发，很快便可以到达世纪城文化广场，附近的居民可以在广场娱乐放松。与小区邻近的还有京密引水渠，附近的住户可以来到这里观赏风景，亦或乘舟而行，享受生活的乐趣。

槽点一：距离公路较近，易受噪声干扰

在踩盘过程中，小编发现世纪城（观山园）小区三面均为公路，这对于靠窗便是公路的住户并不友好。尤其是上下班高峰时间，这种交通噪声给住户的工作、学习以及休息带来严重干扰，对居民的心情也有一定程度的影响。

槽点二：部分树木遮挡住户采光，小区细节有待完善

小编在踩盘的过程中发现，小区内绿树成荫，虽然给住户带来了凉爽和美的感受，但是部分树木的生长过于茂盛，遮挡了住户室内的采光，而且夏季这些绿植比较容易招引蚊虫，尤其是低层住宅的居民更容易受到这种问题的困扰，这也侧面反映了小区内物业人员工作的细致性尚有待提高。

通过这次踩盘，小编对世纪城（观山园）小区总体上很满意。首先是小区内楼房建设情况，小区房龄已有17年，但楼栋建筑品质高、内部设施相对齐全。另外在物业、景观设计等软性服务上，小区同样注重品质提升。

其次是小区配套情况，小区内部配套完善，周边生活配套齐全，毗邻多个公园，环境优美，交通便利。但是小区目前在售户型单一，房价相比海淀区世纪城商圈内平均房价高，购房的受众人群较少、对经济预算要求较高。

总之，世纪城（观山园）小区表现优异，在商圈内比较有竞争优势，适合对住房条件有高标准，计划改善生活环境的用户，尤其是工作在海淀区世纪城商圈或10号线沿线工作的购房者。同时提醒朋友们在决策前需要考虑房源户型和还贷压力，合理选择。

世纪城（观山园）小区位于海淀区世纪城板块。世纪城板块整体位于西北四环内，板块西面是西山板块，东邻紫竹桥板块，南接四季青板块，北侧临万柳板块。板块内交通便捷，仅地铁10号线就有火器营、长春桥、车道沟三站供世纪城居民选乘，714、360、831、运通104等多条公交线形成较大范围的公交线网，覆盖多处人群密集点，方便市民出行。

经过多年发展，世纪城板块区域内形成完善的居住氛围。作为海淀区成规模的高端商品房社区板块，板块内聚集了大量优质二手房。二手房小区均建于2000年后，其中以北京世纪城为主。北京世纪城占地120公顷，规划总建筑面积360万平米，与中关村比邻，和清华、北大等全国高等学府为友。登高远眺，颐和园、圆明园的景色尽收眼底。独特的园林设计，打造出景色优美的地产景观新环境。

根据幸福里APP显示，截止2021年6月16日，世纪城板块内二手房挂牌均价为11.8万/㎡，略高于海淀区整体二手房均价。由于板块开发早、可利用土地资源少，目前板块内已无新房在售。

目前板块内商业、教育、休闲等资源建设均较为完善。商业方面，板块内有亚洲最大单体购物中心北京世纪金源购物中心、燕莎购物中心、居然之家等多家购物中心在此经营；教育方面，板块内配套人大附中二分校、人大附小等北京重点中小学，紧邻北大、人大和清华等国内为知名高等学府；休闲资源方面，板块内有众多文化公园，金源娱乐园、酷酷兔少儿拓展天地、观山园文化广场、曙光文化人口梦之园、曙光文化广场的完美融合；板块内医疗资源相对落后，仅有一所北京怡德医院，是2014年成立的综合医院，但是海淀区整体医疗水平强势，居民就医可前往北京大学第三医院、中国中医科学院西苑医院等三甲医院，距离板块均在6公里范围内。

作为海淀区内成熟的高端居住板块，世纪城板块由于发展较早，目前居住人群以高净值人群为主，工作地点以海淀区为主。价格层面，近6个月来，世纪城板块房价整体处于平稳趋势，波动较小。

世纪城板块由于开发早，已经多年没有新地块入市。纵观整个海淀区，商品房用地一直是稀缺资源。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，海淀区2021年仅有2块住宅地块入市，分别是位于上地的树村南地块和树村北地块。两块地均位于树村郊野公园南侧，临近圆明园和北京体育大学。在5月10日的北京市集中土拍中，两宗地受到开发商热捧，分别触达了最高上限价格63.7亿和57.3亿，并同时触发了20%的政府持有商品住宅产权份额，两宗地同时进入房企“竞方案”环节。最终结果在5月26日公布，融创竞得两宗地，两块地未来项目售价上限为8.96万/㎡（80%产权）。

区域内住宅用地稀缺，也是世纪城板块二手房价格保持稳定的重要支撑。

世纪城板块是比较纯粹的住宅板块，定位以居住为主，没有太大的产业发展。不过该板块位置好，根据《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》内容，世纪城板块位于中关村科学城核心地区和三山五园文化绿心交界处，承接了高新产业和文化环境的双优势，在享有自然资源的同时，能够给中关村、苏州街等高新产业人员提供优越的居住环境。

1、小区的建筑质量可靠，整体布局整齐。在小区的设计上，主力户型的卧室和客厅朝南，采光好，空气对流好。小区密度低，住户居住舒适。小区的建筑质量、绿化设计等方面可很大程度满足购房者需求。

2、小区内有花园和水系，小区周围的休闲活动场地多，既提升了小区的品质，又利于住户放松身心。

3、小区周边配套设施齐全，小区附近分布多家商铺，医疗机构等，生活在该小区的住户不必绕行太远便可以满足平常生活所需。

4、世纪城（观山园）小区内部设施与外部设施均比较完善，但是该小区房价高于海淀区平均房价，比较适合购房预算充足的用户购买。

根据幸福里app资料显示，截止到2021年7月，世纪城（观山园）挂牌均价为128479元/㎡，比上月上升0.79%。根据近六个月的价格波动情况，小区房价处于平稳上升的趋势，这与该小区所属商圈内的房价波动趋势基本保持一致，供不应求，促使房价稳步上升，购房者需要考虑该趋势。

具体购房成本方面，拿在售的164.3㎡的三居为例，报价2400万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为960万，二套首付为1920万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，上述例子仅供参考。

小区有121.7㎡-129.0㎡的两居、164.3㎡-173.0㎡的三居、203.0㎡-227.0㎡的四居，主力户型是164.3㎡的三居户型。

小区5号楼、6号楼、7号楼靠近西门，距离商场等地比较近，经常外出购物的住户可以优先考虑小区的这几栋楼房；

小区的3号楼、7号楼与曙光文化公园和世纪城文化广场毗邻，观景效果好、方便休闲娱乐，但同时也面临着噪声的干扰；

小区的1号楼、2号楼、3号楼靠近东门，附近大型商铺较少。

1、小区内设施齐全，住房品质佳，环境质量好，适合对住房有高标准要求的用户。

2、世纪城（观山园）小区，附近的生态休闲公园很多，周边购物方便，适合对周边配套要求比较齐全的住户。

3、小区距离地铁10号线火器营站814米，乘坐地铁10号线的居民可方便前往中华民族园、中央电视塔等地，适合在地铁沿线海淀黄庄、苏州街以及其他商圈工作的人群。

4、小区户型面积较大，并且小区房价相对高，比较适合经济宽裕的购房者。

世纪城（观山园）小区属于海淀区世纪城商圈，目前，该商圈内无在售新房，选择距离比较近的海淀区香山东商圈的颐和金茂府和田村商圈的大苑海淀府。

颐和金茂府，位于海淀区香山东杏石口路，开盘时间为2020年9月30日，交房时间为2023年6月30日，共有14栋，主要售卖3种户型，为188㎡-256㎡的四居，建筑类型为板楼，截止2021年7月，幸福里app中，挂牌参考价为111998元/㎡起，容积率为1.5，绿化率为30%。该小区与世纪城（观山园）相比，户型为188㎡-256㎡的四居，距离地铁站较远，两者在绿化率、容积率上很接近，但是世纪城（观山园）附近的生态休闲之地更多。

大苑海淀府，位于海淀区田村路北侧，地铁6号线田村站西侧800米，开盘时间为2019年12月31日，交房时间为2022年1月31日，共有5栋，主要售卖10种户型，为170㎡的三居至510㎡的六居 ，建筑类型包括板楼和高层，截止2021年7月，幸福里app中，挂牌参考价为110000元/㎡起，容积率为1.5，绿化率为30%。该小区与世纪城（观山园）相比，户型类别多，用户选择范围广，停车位数充足，物业费偏贵。

小区周边二手房的报价在103127元/㎡-150602元/㎡，其中世纪城晴雪园与世纪城翠叠园小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。