2020年6月，北京市住建委在官网上发布了第一批老旧小区综合整治项目名单。旧小区解决“四老一差”(街老、院老、房老、设施老、生活环境差)，换新颜展新貌，成了许多老北京街坊们盼望的事。正巧，小编的朋友就在西三旗街道办事处，听说小编对老旧小区整治十分感兴趣。于是，带领小编来到了正在旧改的悦秀园小区，好好了解一下老旧小区整改的知识。

亮点一：高绿化率低密度，宜居品质

小编一进入小区里的小花园，各种植物自然生长，目光所及之处都是绿色，郁郁葱葱的树木几乎把楼间小径都遮挡住了。小区道路两边都有高大的植被，繁茂的树冠几乎可以遮住所有阳光。在单元楼前的乘凉廊下行走，抬头便是生长茂盛的葡萄藤，仔细观之，还能看到一串串葡萄悬挂于廊顶，相信不久之后小区居民便能体验到“丰收”的喜悦了。

亮点二：停车免费，非机动车入棚停放

小编通过与街边的大爷闲聊发现，大爷对小区还是十分满意的。悦秀园的停车是免费的，还有部分业主将车停在小区外面的收费停车场。虽然小区内部车位不多，但是对于一个以老年住户为主的小区来说，停车不是很大的问题。

小区围墙处增设了自行车棚，车棚在保证居民的车辆不受雨雪、阳光损耗的同时，也解决了车子在小区路上随便停放、单车堆积楼梯间的问题，有利于为居民营造一个整洁的小区环境。

亮点三：旧改进行中，提升居民生活品质

海淀区住建委在2019年将悦秀园纳入了老旧小区综合治理项目改造计划，计划包括新铺沥青路面、修缮门禁系统、增加单元防盗门、完善垃圾收集设施、规整空调移机等一系列项目。小编在和进行旧改的工人沟通时了解到，小区的旧改项目于2020年9月进场施工，原计划持续3个月的时间，但由于一些不可抗因素延迟到现在。

虽然悦秀园小区暂时显得比较脏乱，对居民的出行会带来些许不便。但相信这些项目完成后，不仅可以提升居民的生活质量，还可以增强居民的幸福感、安全感，同时也会带动悦秀园小区的价值会进一步提升。

亮点四：远离街区，生活安静

悦秀园闹中取静，四面均不临街，有效隔绝了来自小区外部的噪音，为小区住户提供了一个安静舒适的居住环境，避免了每天“被动早起”。小区远离街区，隔绝了一部分道路灰尘，在非小区改造期间，可以随时开窗通风，居民生活体验好。

槽点一：单元门厅平台杂物堆积

小编在经过一栋楼的时候发现，单元楼的门厅平台上被居民摆放了花盆以及其他杂物。接着，小编又去往旁边的楼栋观察了一番，发现类似的情况不止一处，许多楼栋都出现了遮雨台上乱堆乱放的情况。如果遇到大风天气，遮雨台上随意摆放的花盆等杂物很有可能被大风吹落砸伤行人，存在一定的安全隐患。

槽点二：电线错综复杂、长期裸露

小区内的电路走线较混乱，部分电线穿插在植被当中，存在较大的安全隐患。小区还存在居民私自拉线现象，电线若被磨破绝缘体，有可能导致人员触电。小编发现周边并未配备消防器材，小区物业缺乏相应的安全意识，有待进一步整改。

紧张的踩盘结束了，到了小编总结的时刻。

从小区产品本身来说，悦秀园小区属于板楼结构，户型比较齐全。而且现在小区正在旧房改造，相信旧改完后小区各方面会焕然一新。小区免费的停车位大大降低了居民的生活成本。小区四面都不临街，噪音较小，适合需要安静生活环境的人。

但是小区存在电线错综复杂、飞线的情况存在，有比较大的安全隐患。相信在小区旧改完成后，这些问题应该会得到较大的改善。

在小区配套方面来说，内部配套较为完善，外部的配套也比较多样化。在小区周边2公里内有多个商超和医院，有多个公交站点可以通勤，同时在3公里内有九个公园配置。总的来看，悦秀园周边资源分布比较均衡，在板块内具有较强的竞争力。

悦秀园小区位于海淀区西三旗板块。西三旗板块整体位于北五环外，东临昌平东小口板块，西邻海淀西二旗板块，南面是海淀清河板块，北面是昌平区回龙观板块。板块内交通便捷，板块西侧是京藏高速，板块内有地铁8号线穿过，居民出行非常方便。西三旗板块临近中关村科技园、上地科技园等重点产业园区，承接了这些板块外溢的居住需求，目前已成为海淀区热门的置业板块。

板块经过多年发展，目前已拥有较为完善的生活配套，商业、休闲等资源均十分完善。商业方面，板块内有新都生活广场及完善的社区底商生活系统；生态休闲方面，板块内有西小口公园、翡丽公园等休闲公园；学校方面，板块内有北京二十中（分校）、六一幼儿院西三旗分园、清河四小等学校。西三旗板块内目前无新房在售，住宅以二手房为主。

根据建成时间不同，大致可分为两类。其中老旧小区大多建成于2000年前，单价较低但品质较差，大部分没有电梯，代表小区有建材城东一里、建材城东二里等；而较新的小区多为2000年后所建，单价较高但品质上乘，代表小区有富力桃园、华鸿家园等。根据幸福里APP显示，西三旗板块房价大多在7万/㎡内，集中在5.5-6.5万/㎡左右。

西三旗板块内目前的居住人口以老北京本地人及互联网公司从业人员家庭居多。价格方面，根据幸福里APP显示，2021年以来西三旗板块二手房均价较去年底有一定涨幅，但仍低于海淀区均价。

西三旗板块位于城六区海淀区，规划及发展较早，因此自2011年至今的10年间此板块仅有两块住宅用地出售。2011年，金隅获得西三旗建材城危改项目二期用地并配建“公共租赁住房”；2019年金隅摘得西三旗建材城中路东侧1814-630等地块，该地块为共有产权房地块，销售均价不高于43600元/平方米（含全装修）。该地块确定案名金隅尚林家园，已于2020年6月公开摇号，项目正在建设中。

截止2021年6月，在北京市规自委官网上，西三旗板块没有待出让地块，预计2021年西三旗板块也将不会有新地块入市。没有新地块入市，预示着西三旗板块位置的稀缺性，也是西三旗板块二手房价格保持稳定的重要支撑。

西三旗板块的发展前景大致可从产业发展、配套升级、交通规划等三个方面进行分析。产业发展方面，中关村西三旗（金隅）科技园已投入使用，园区被列入“全国科技创新中心建设重点任务”名单，也是海淀区固定资产投资重点项目。

根据规划，中关村西三旗（金隅）科技园以软件研发应用为核心，重点培育人工智能、工业互联网、智能硬件、未来汽车、新能源和高端装备制造等六大产业。产业园的投入使用，在为板块增加就业岗位的同时，也能促进板块内基础设施的更新和发展。配套升级方面，西三旗万象汇大型购物中心正在建设中，项目预计2023年竣工。

项目位于西三旗新都环岛东北角商业地块，建筑规模约13万平方米，旨在打造美食汇集、文化潮流、运动休闲等于一体的商业综合体。该综合体的修建预计能满足周边科技园区、办公人群和社区居民的生活需要，这也是板块内配套升级的又一利好。

交通规划方面，根据北京市城市轨道交通第二期建设规划（2015～2021年）调整方案，北京地铁13号线将拆分为13A和13B，其中13B线自马连洼至东直门，将在西三旗板块内新增建材城东站。地铁站的新增，将让板块内业主出行更加方便。

1、悦秀园的绿化率为40%，绿化面积大，环境优美，空气清晰。小区容积率1.8，密度低，居民舒适度高。

2、小区周边配套设施齐全，小区步行5分钟就有社区便民生活菜店和世纪华联超市，同时小区周边有三家药店，居民日常生活需求都可以得到满足。

3、小区前后左右远离街道，没有噪音的叨扰，居住环境安静。

4、小区共9栋楼，均为6层高的板楼，楼栋布局合理，楼间距大，彼此都不会产生遮挡，全天采光较好。

截至2021年7月，幸福里app悦秀园挂牌均价为62863元/㎡，环比较上月上升了0.33%。

从近六个月的价格波动来看，房价上升为主要趋势，整体的波动不大，同时悦秀园小区的价格走势和大盘的走势趋于一致，总体房价趋于稳定，购房者不必过分担心。

具体购房成本方面，拿60.3㎡的一室一厅为例，幸福里的报价为425万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套首付80%。即该套房源首套首付为170万，二套首付为340万。

小区户型面积以小面积的一居和两居为主，这里选择小区内比较经典的60㎡的一居和72㎡的两居进行分析。

悦秀园共有9栋楼，小区东西均设有出入口，其中8号楼、9号楼距离出入口较近，出入口有公交车站，适合需要乘坐公交车出行的上班族；4号楼、7号楼位于小区最内侧，环境最为僻静，适合有老人的家庭。

1.悦秀园植被较多，小区距离街区较远，环境安静舒适，且小区楼间距较大，所有楼栋都是六层高的板楼，彼此都不会遮挡，适合对环境要求较高的购买者。

2.小区的车位均为免费车位，小区老年人居多，院内车位较多且外部有收费停车场，比较适合有车一族的购房者。

3.小区户型以小面积的一居和二居为主，总价在西三旗商圈内处于中等水平，同时周边配套也相对齐全，比较适合首次置业的刚需人群。

悦秀园小区位于海淀西三旗商圈，截至2021年7月，同商圈无在售新房项目。离悦秀园最近的清河商圈仅有两个在售新房项目，分别是为强佑府学上院和北京城建世华龙樾。

其中，强佑府学上院由北京强佑房地产开发有限公司开发建设，售卖户型包括86㎡-127㎡的两居室和183㎡的三居室，截至2021年7月，参考均价为80000元/㎡起，上车价在680万左右，对比悦秀园小区，该楼盘单价与总价均较高，适合改善置业。

世华龙樾由北京城建兴华地产有限公司开发建设，现阶段的售卖户型均为135㎡四居室及以上的大户型，截至2021年7月，参考均价为121820元/㎡起，总价均高于1650万元。从总价和购房人群的角度看，悦秀园与该楼盘不具有可比性。

由于新楼盘的售价都比较高，置业的成本较高，同时悦秀园小区周边配套比较齐全，以小户型为主，购房的成本相对会低一些，性价比较高。新房的开盘不会对西三旗商圈二手房市场造成价格上的波动。

悦秀园小区位于西三旗商圈，发展年限较长，周边二手房报价在2.9万/㎡-9.5万/㎡之间，这里选择距离悦秀园小区较近且建筑时间相近的育新嘉园小区和沁春家园小区进行对比。