金雅园
87297元/平
环比上月跌0.45%
海淀 定慧寺 西四环北路136号
小区简介

小区位于海淀区定慧寺商圈云会寺路,是北京华泰方圆房地产开发有限公司开发建设的社区,含有9层板楼,共有13栋楼1541户,采用一梯三户设计,容积率为2.4。

基础设施

小区物业为北京市玉海辉物业管理有限公司,物业费为2.36元/㎡/月,物业服务有24小时保安值班,保洁打扫卫生。

小区绿化率为32%,小区内有花园,花园种有紫薇、月季、海棠、冬青、松柏等植物。

小区人车分流,均为地下车位,共约500个车位,车位可租可售,租赁费约为600元/月,出售价格约为40万/个,电梯可以到达地库,小区支持安装新能源充电桩。

小区供暖方式为集中供暖,供暖费为30元/㎡。

建筑品质

小区于2002年-2004年分批次建成,采用钢混结构,外立面以黄色瓷砖为主。

楼栋大堂

小区单元门门口设有台阶,单元门为铁门配有门禁,楼道内设有信箱、奶箱、消防设施。楼道内墙面为白漆、地面为水泥。

户型介绍

小区共有13栋楼1541户居民,有98.0㎡的一居、88.0㎡-98.0㎡两居,98.0㎡-160.6㎡三居,220.0㎡四居,两居占比为60%,三居占35%,四居占5%。

小区主力户型为88㎡两室一厅,客厅开间为3.1米,客厅进深约为6.1米,主卧朝南且带有阳台,次卧、厨房和客厅朝北,卫生间采用暗卫设计。

其他户型有220㎡四室两厅,一层客厅开间约为4.2米客厅进深约为10.2米,二层客厅开间约为4.3米,客厅进深约为8.9米,一层主卧和客厅朝南,次卧和厨房朝北,厨房带有阳台,二层主卧和客厅朝南,客厅带有阳台,次卧朝北。

内部配套

小区门口设有门岗,小区内有花园、健身器材、长椅。

还有老年活动中心在2号楼西侧,蔬菜店、水果店、超市等在5号楼楼下,药店、邮局在6号楼下。

交通方面

小区距离地铁6号线海淀五路居站1.3公里,地铁6号线途经金安桥、南锣鼓巷、呼家楼等地铁站,可换乘S1线、8号线、10号线等地铁线路,其中S1线可通往四道桥、上岸、石厂等地铁站。

小区距离彰化路西口公交站120米,该站可乘坐507路和专98路公交车,其中507路可通往慈寿寺桥、航天中心医院、梅市口等公交站;小区距离四季青桥南公交站390米,该站可乘坐61路、121路、334路等公交车,其中61路可通往阜成门内、白堆子口东、花园桥东等公交站。

小区附近主要道路有彰化路、西四环北路辅路,其中彰化路为双向两机动车道,西四环辅路为双向四机动车道;从小区自驾车发走常青园路可到达西四环北路,全程共3.8公里,途经5个红绿灯。

商业方面

小区450米范围内有迷你小岛精品超市(彰化路店)、美廉购超市、利雅超市、慈邻福超市。

小区1.3公里范围内有中国工商银行(金四季支行)、中国农业银行(北京玲珑路支行)、中国农业银行(北京曙光支行)、中国建设银行(北京曙光花园支行)。

小区距离金四季购物中心1.5公里,商场内有万画影城、肯德基、屈臣氏、必胜客、百安居等商家。

小区距离世纪金源购物中心3.1公里,商城内有肯德基、汉堡王、巴拉巴拉、吉野家、屈臣氏等商家。

医疗方面

小区850米范围内有全新西区中医、海淀区曙光街道金雅园社区卫生服务站、雅德嘉口腔(汤泉逸墅店)、美丽社区卫生工作站。

小区距离北京四季青医院2.1公里,医院建于1959年,医院内设有内科、外科、急诊科、眼科、皮肤科等科室,是一家二级综合性医院。

小区距离北京大学肿瘤医院3.2公里,医院建于1976年,医院内设有检验科、超声科、病理科、营养科等科室,是一家三级甲等肿瘤专科医院。

教育方面

小区1.2公里范围内有海淀区英才美丽幼儿园、亲子幼儿园、乐融幼儿园(四季青校区)、美加国际幼儿园(私立)、绿橙国际幼儿园(汤泉园)。

小区2公里范围内有首都师范大学附属小学、中国人民大学附属小学(亮甲东西区)、北京市海定区行知实验学校、中国人民大学附属小学(亮甲东校区)、万泉小学(曙光分校)。

小区3公里范围内有首都师范大学第二附属中学(彰化路校区)、北京市二十一世纪国际学校、方致实验学校、海淀外国语实验学校(私立)、北京市海淀实验中学。

生态休闲方面

小区900米范围内有中华武道跆拳道会馆(四季青店)、万国体育国际击剑运动中心、万画影城(金四季购物中心店)。

小区2.7公里范围内有枫林公园、曙光防灾教育公园、车道沟公园、四季曙光公园、西木休闲公园、五路居京门铁路主题公园、中国廉政法治科技文化公园。

小区距离玲珑公园2.7公里,公园内有慈寿寺塔、中心湖区、火车头广场、往来亭、花卉观赏区等景点,还有林下活动场、健身广场、儿童活动场等活动场所。

嫌恶设施

幸福里踩盘团 独家提供
户型分布
3
在售(套)
两居室
2
三居室
1
免责声明
引言

上个周末和朋友约在金四季购物中心的万画影城看电影,由于找停车位,耽误了电影开场。谈起停车这件事,好友说与影城隔着西四环北路的云会里金雅园小区,前两年地上可以免费停车,小区外边道路也能临时停车,不用担心贴封条。这让小编非常好奇,小区外来车辆畅行畅停,业主回家停车的问题如何协调?小区的安全问题又该如何保障?带着这些疑问,小编来到了云会里金雅园踩盘。

小区亮点

亮点一:人车分流,保障安全

此次踩盘,小编从小区住户万女士了解到,在金雅园南北区中间及东西楼栋间,由于之前能免费停车,带来了消防通道堵塞、车辆行驶不畅等问题,经过街道和社区的多方面协调,对外来车辆停车顽疾进行了重点整治,20年初便不允许在地上停车。现在小区实行人车分流,小区道路安全性提高了,同时,车辆停在地下车库,住户在这便能搭乘电梯直通楼栋单元。而小编也了解到,金雅园里的地下停车位,可租可售,为住户需求提供了不同选择。

亮点二:随处可见的休闲场所

走进金雅园,长势茂盛的树木为小区增添了浓厚的自然气息。小编发现每个楼栋下基本上都会设有休闲场地,休闲场地里整齐的摆放着许多长椅,旁边也安置了健身设施,铺满透水砖的小道把两处相连,周边的绿植环绕在这些场地周边。

坐到长椅上,小编发现了灌木丛旁边有许多盆栽,周围的树木都经过仔细打理,没有多余的枝干影响居民行走或健身。

亮点三:配套设施贴心便利

在云会里金雅园10号楼下也是车库出入口,安置了丰巢快递柜,便于小区居民收发快递,尤其是对于下班较晚的上班族是非常友好的。

除了快递柜,小区楼下还有自动贩卖机,提供面包、牛奶等各类食物,来不及去超市或是深夜不方便外出时,自动贩卖机能解决一时之需。

亮点四:小区商业发达,便于居民生活需求

在小区楼下,小编看到了水果店、便利店、邮局、洗衣房等,内部底商十分丰富,居民不用出小区门,就能买到新鲜的水果蔬菜,换季之后的羽绒服、被褥等也不用走很远找干洗店,方便又快捷。

同时小编发现小区周边可供选择的门店也比较多,既有北京特色的“胡同百年卤煮”,也有其他省份地方小吃如“湖南小灶”等,不同口味的门店能满足小区居民不同的饮食需求。

小区槽点

槽点一:废弃物品摆放杂乱,非机动车随意停放

在楼栋门口旁边,小编看到除了随便停放的电动车和自行车,还凌乱地堆放了许多杂件物品,表面积聚的灰尘透露着长时间没有处理的印记。沙发、木椅等家具皆属于大件物品,大多有尖锐不光滑部分,这么大体积的物件堆放在行人通道上,既不利于居民出行,而且也存在一定的安全隐患。

槽点二:小区门岗管理不严格

小编进入小区的南门,没有栏杆或是铁门阻拦,来往人员可以随意进出,保安也没有进行出入口登记。小区的东南门也能随意进入,虽然铁门中间搁置着废弃的维修电车,意图阻挡外来人员出入,但从实际情况看并没有起到的门禁的作用。外来闲杂人员随意进出大门,给小区埋下了安全隐患,而外来人员如果进行推销等行为,也将对居民生活造成一定影响。

幸福说

经历了这次踩盘,小编对云会里金雅园也有了一个清晰的认识。

整体来说,该小区是2002年至2004年建成的板楼,共有13栋,主要包括大两居和三居室的商品房,北京市税务局和海定区税务局的小两居公房,以及分布在西侧的回迁安置房。小区绿化32%,整体环境优良,容积率2.4,居住不拥挤。

内部配套方面,小区楼下就有蔬菜店、水果店、超市、药店等,满足日常基本生活需求;周边配套也十分完善,1公里内有4个超市、2km内有4个医疗点等,配套设施齐全。

交通方面,目前出门四季青桥南站有61路、505路、489路等10多条公交线路经过;未来2022年年底通车的地铁12号线四季青站,距离小区不超过500米,区域的价值将进一步提升,也将促进小区所在地的进一步发展。

但小区物业管理处于劣势,小区维护较差,大门没有出入人口登记;同时,小区有1541户,但地下车位只有500个,车位紧张。

总的来说,云会里金雅园在商圈内属于有价格优势的小区,便利的交通适合搭乘公共交通上下班的年轻群体;虽然小区大门可随意出入,但每栋楼有安装门禁;小区西侧靠近四环,对环境音量有要求的需谨慎选择楼栋。

幸福里踩盘团 独家提供
免责声明
7.8
超过50%小区
区域价值
7.5
产品价值
8.0
配套价值
7.8
交易价值
7.7
小区分是基于大数据和实地考察综合分析楼盘区域、周边配套、交易情况得出,满分为10分。
区域描述

海淀区位于北京市西北部,跨越西北三环、四环、五环、六环。定慧寺板块位于西三环到西四环之间,属北京内城,是海淀各版块中位于城内且发展较成熟的板块。板块内含两条地铁线路,一个创意产业园区,是海淀区以多媒体创意产业为发展核心,居住为主体的板块。

板块内包含两条地铁线路为地铁10号线、地铁6号线。地铁10号线为环形地铁线路,途经海淀区、丰台区、朝阳区,可乘坐到达中关村、国贸、草桥、公主坟、牡丹园等热点区域。6号线是北京东西向的地铁线路,西起石景山金安桥,东至通州潞河,可到达西四环五路居、西三环花园桥、西二环车公庄、二环内平安里、东四、东部青年路、常营、通州北关、北运河等区域。

板块内包含一个创意园区为中关村多媒体创意产业园,是北京首家以多媒体创意产业为核心发展方向的文化创意型高新技术园区,服务于CG、动画、影视制作、数字艺术、手机动漫、电子游戏和工业设计等多媒体创意产业各领域的中小型企业。 板块内主要道路为西四环、西三环、阜成路、驱车无论是前往北京郊区还是城区内都较为便捷。

板块内主要为1989年-2010年建公房、商品房,主力户型60㎡-137㎡一居-三居,主要吸引想置业在城区内的刚需、改善人群。 教育医疗方面,板块内教育及医疗资源较为饱和,幼儿园到大学分布板块各个区域,首都师范大学也坐落于此,三甲医院有解放军空军总医院、北京大学肿瘤医院、人民解放军总医院等。

国家AAAA级景区,京西标志性建筑中央电视塔也在此板块,是集广播、电视、发射和旅游、观光、餐饮、娱乐为一体的高科技综合性建筑。 定慧寺板块与海淀其他板块对比,是西三环至西四环之间发展较为均衡的板块之一,交通、教育、医疗配套完善,整体以居住属性为主。

地块价值

定慧寺板块已多年无地可售,2020年1月,距板块西北部9公里的四季青镇中坞重点村资金平衡用地的南地块和北地块分别由金茂、北京海益嘉和置业以底价46.75亿元、53.96亿元摘得,建设用地面积4.45万平方米、5.13万平方米,楼面价达70026元/平方米、70069元/平方米。 较高的起拍价,以及近年来海淀很少出让纯商品房地块,使得该地块的关注度非常高,加之容积率1.5,限高18米,业内人士预估,未来产品基本上打造高端豪宅。其中,金茂板块已经规划为在售商品房项目颐和金茂府,打造188㎡-256㎡大户型5-6层洋房平层项目,均价111998元/㎡起。 定慧寺板块未来的发展方向以老旧社区改造为主,区域内无地块可售。

发展前景

根据2019年,北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局发布的最新规划《海淀分区规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》显示,定慧寺板块不作为海淀重点发展区域,区域发展以老旧社区改造,提升居民生活质量,满足人民多元生活需求,构建“一刻钟社区服务圈”和“一刻钟产业服务圈”为主。

卖点概述

1.小区于2002年-2004年分批次建成,外立面以瓷砖为主,不易损旧;共有13栋楼,其中两居占比60%,三居占35%,四居占5%,建筑密度低,居住舒适度高。

2.小区绿化面积大,楼栋间为社区花园,种有紫薇、海棠等植物,绿树灌木经过仔细打理,花园小道整洁,摆放多个长椅,营造了浓厚的庭院气息,环境优美,居民生活质量高。

3.云会里金雅园属于海淀定慧寺商圈,小区房价7万/㎡起,相较商圈内其他小区,房价更低。如商圈内北京印象、颐慧佳园三期8万/㎡起、水云局10万/㎡起、美丽经典园12万/㎡起,该小区价格更有优势。

4.小区配套设施完善。小区内有花园、健身器材,环境惬意,散步锻炼身体不愁没有地方;2号楼西侧有老年活动中心,住户们会自行组织活动,社区氛围融洽;5号楼下有蔬菜店、水果店、6号楼下有药店、邮局,以及楼下多种可供选择的就餐门店,十分便利日常生活。

5.小区门口就有两个公交站,同时距离五路居地铁站也比较近。小区居民交通出行比较便利。同时2022年底即将通车的12号地铁线距离小区比较近,发展潜力比较大。

价格分析

截至2021年7月,参考幸福里APP云会里金雅园小区,近6月挂牌价格为77668元/㎡,对比上月降低0.31%。小区户型有98.0㎡的一居,88.0㎡两居、98.0㎡-160.6㎡三居、220.0㎡四居,其中两居占比为60%,三居占35%,四居占5%。

从近六个月的价格走势来看,价格一直处于稳定状态,只有轻微波动,整体价格变化不大,购买用户不用太担心。

具体购房成本方面,以幸福里app为准,拿在售的160.6㎡的三居举例,报价1340万;参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%;非普宅商贷首套首付40%,二套首付80%。即该套房源首套首付为536万,二套首付为1072万。

因税费和贷款额度需要银行具体评估,评估价一定程度会影响首付金额,上述例子仅供参考。

户型分析

金雅园户型有98.0㎡的一居,88.0㎡-98.0㎡的两居,98.0㎡-160.6㎡三居,220.0㎡四居,以两居室为主,占比为60%,三居占比35%,四居占5%。

户型面积

98.0㎡一居

98.0㎡三居

户型图

户型优点

1.客厅卧室朝南,采光好通风透气

2.厨房带有阳台,可做晾晒区

3.卫生间有窗,异味、湿气消除得快

1.主卧客厅窗户朝南,采光好

2.餐客一体设计,室内空间更宽敞

3.客厅外通阳台,可作为晾晒区或观景区

户型缺点

1.门厅过道和卫生间过道面积大,空间较为浪费

2.卫生间正对餐厅,隐私性较差

3.户型狭长,全屋采光较差

1.两个次卧窗户朝北,采光较差

2.主卧卫生间旁边过道较长,浪费空间

3.卧室C门口与厨房门口垂直,且该卧室相邻厨房,厨房声音空气对卧室影响大

4.正门正对卫生间,隐私性差

楼栋选择

云会里金雅园小区西侧为西四环路北路,西侧的2号楼、4号楼、6号楼、8号楼、10号楼、12号楼有噪音污染,追求安静居住环境的用户可以谨慎考虑;云会里金雅园北区的1至4号楼,楼间距较南区楼栋间距更大,对采光要求高可以考虑北区楼栋。

推荐人群

1.小区绿化面积大,内部有多个社区花园,同时安置了健身设施,小区内部有超市便利店和药店,适合老年群体。

2.小区旁边便有公交地铁,交通便利。物业有24小时保安服务,楼栋间、单元门下配有门禁,安全有保障,适合对居住品质有要求的人群。

3.云会里金雅园房价相较商圈内其他小区房价更低,周边1.2公里左右便有健身体能训练馆、百步穿杨射箭馆,可供运动锻炼身体,适合有购房需求的年轻群体。

新房对比

云会里金雅园所在的海淀定慧寺区域并没有新房,这里选择距离近的新房对比,分别是丰台区青塔商圈的保利和光逸境、海淀区田村商圈的大苑海淀府。

保利和光逸境位于西四环中路38号,建筑类型为板楼,房价89000元/㎡起,开盘时间为2019年8月21日,交房时间为2021年8月31日,小区共4栋,容积率2.8,绿化率30%,规划户数286个,车位480个,小区只有四居室一种户型。

大苑海淀府位于田村路北侧,地铁6号线田村站西侧800米,建筑类型为板楼,房价110000元/㎡起,开盘时间为2019年12月31日,交房时间为2022年1月31日,小区共5栋,容积率1.7,绿化率30%,规划户数348个,车位765个,小区共有三居室至六居室共10种户型。

两个新房小区绿化率为30%,皆环境优良,且两个小区车位数均大于规划户数,车位充足;配套方面,两个小区皆靠近公交站,距离地铁站较远,周边娱乐景点场所都少,但运动场所较多。

居住方面,保利和光逸境容积率远大于大苑海淀府,居住更拥挤,且保利和光逸境只有四居室一种户型,户型选择范围远远小于有10种户型的大苑海淀府;配套方面,保利和光逸境2公里内有10个医疗点,6个药店,而大苑海淀府相较更少,保利和光逸境1公里内6个购物点,但大苑海淀府1公里内有11个购物点,生活购物场所更多。

二手房对比

小区2002年-2004年建成,选择房龄相同及位置相近的北京印象、同样位置相近的诚品建筑进行对比。

小区名称

云会里金雅园

诚品建筑

北京印象

位置

海淀-定慧寺

海淀-定慧寺

海淀-定慧寺

住宅性质

商品房/二类经济适用房

商品房

商品房

售价

77668元/㎡

97799元/㎡

87952元/㎡

建筑时间

2002年-2004年

2003年-2004年

2002年-2004年

建筑类型

板楼

板楼

板楼

户型面积

98.0㎡的一居

88.0㎡-98.0㎡两居

98.0㎡-160.6㎡三居

220.0㎡四居

63.0㎡-78.0㎡一居

63.0㎡-148.0㎡两居

127.0㎡-212.0㎡三居

168.0㎡-255.0㎡四居

76.2㎡一居

173.9㎡-235.8㎡三居

187.2㎡-235.8㎡四居

物业

北京市玉海辉物业管理有限公司

北京金地物业管理有限责任公司

北京世纪景源房地产开发有限公司

物业费

2.3元/㎡/月

2.9元/㎡/月-3.6元/㎡/月

2.6元/㎡/月-4.5元/㎡/月

优点

1.小区建筑密度低,居住舒适

2.绿化率较高,楼栋间有社区花园,环境优美

3.人车分流,电梯直达地库,安全方便

4.小区楼栋下有健身点医疗点,超市等,内部设施完善

5.小区房价低于平均价格

1.物业管理优良,解决问题及时

2.小区封闭式管理,人车分流,安全性高

3.小区内部有花园、游泳池、健身房等,设施齐全。

4.小区交通便利、距离四季青桥南公交站百米,有10多路公交经过。

1.小区内部有瑜伽游泳等场馆,设施丰富

2.小区绿化率60%,自然生态好,环境优良

3.24小时安保及保洁,公共设施维护好,物业优良

4.楼内墙面皆为瓷砖,楼道内设有信箱、电子屏幕等,设施齐全

5.小区周围交通便利,距离公交站122米,离地铁站1公里

缺点

1.小区车位紧张,停车不便

2.小区部分存在物件堆积摆放的情况

1.小区临近多条交通主干道,北侧和西侧楼栋噪音影响较大

2.车位紧张,停车不便

3.围合式楼栋,夹缝处户型采光较差

1.高密度住宅小区,居民的舒适度一般

2.临近四环,南侧和西侧楼栋噪音污染较大

分析

三个小区周边皆交通便利,小区旁便有公交站,距离地铁近,且周边配套齐全。

城品建筑小区与云会里金雅园小区相邻,相较而言,诚品建筑小区在物业方面更胜一筹,其出入管理严格、设施维护到位,且内部设施更丰富,如包含游泳池图书馆等。

北京印象相较而言,绿化是另外两个小区近两倍的面积,停车位比较充足;但该小区容积率最高,居住最拥挤。

云会里金雅园房价较低,户型从一居到四居皆有,相较其他两个小区,价格上更具有优势。

住户可以根据自身需求结合小区特点选择考虑。

幸福里研究院 独家提供
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