今天小旺带大家踩盘的小区是北京市海淀区的安宁里南区，该小区位于北五环到北六环间，地理位置较好，同时处于较为成熟的安宁庄商圈，各种生活配套设施齐全，不失为一个定居的好地方。

走近小区，小区半板楼半塔楼的格局形成了独特的视觉效应，看到这里，小旺突然来了兴致，不禁想要一览小区全貌，便从东南门进入，正式开始了今天的踩盘。

亮点一：小区安保较好

在小旺进入小区前，经过了门口警卫的询问后才得以进入。值得一提的是，小区围墙顶端采用铁丝网防护，行人和车辆只能从正门进入小区，加上门口的安保人员和摄像头，小区的安保系统能够较好地保障社区的安全，防止外来可疑人员进入。

亮点二：小区绿化营造的整体氛围好

小区的整体布局虽然简单，但茂盛的绿植使小区的景观性得到提升，路边茂盛的国槐、松柏使得小区内部道路看起来大气宽敞，又能起到阻热的效果，制造了阴凉区，停留在此的车辆也不会“烫手”了。

花园里的四季青和其他低矮花草共同点缀着小区道路，营造出舒适的氛围，是茶余饭后散步的好去处。走在这样的“林间小道”里，驱散了天气的炎热，小旺的心情也放松下来。据说清晨和晚上，还会有很多跑步爱好者在花园里运动，另外平时大爷大妈也会聚在这里聊天，因此花园也是结识友人的好地方。

亮点三：小区内部配套较好

对于这样一个建筑年代较早、整体面貌有些老旧的小区，小旺原以为内部配套比较匮乏，但是大门口的流动快递柜、小区内分布的监控、单元前的电动汽车充电桩等改变了小旺的看法。

另外小区的健身器材种类多样，健身广场还用低矮石墙围住，将道路和休闲区做出了明显划分，整体运动氛围较好。小区还有电动车棚，每隔一段距离就设有一个插座，供业主充电使用，能较好符合居民的需求。

亮点四：小区外围建设较好

除了小区内部的绿化，小区外围整洁美观的道路也是一大亮点，没有车辆停放占位，且还有人行道，显得格外宽敞，司机驾车较为舒适，行人散步也会比较自在。小区外道路的绿化并不亚于小区内部，修剪整齐，错落有序，还能提升人们对小区的印象，小旺觉得能走在宽阔幽美的道路上也是一种享受。

槽点一：部分楼栋单元空间较狭窄

小区老楼部分设计缺乏合理性，一栋楼有多个单元，且各个单元朝向杂乱，形成了“楼中楼”的局面，降低小区的美观性和舒适度，另外空间的狭小还会给居民的生活带来不便和压力。小旺觉得这样的布局还会影响户型的设计，导致部分户型出现采光不足和存在异形区域等问题，对小区的整体水平有一定的负面影响。

槽点二：小区部分地区有杂物摆放

小区里有部分单元门口存在杂物堆积的现象，降低了小区的整洁度，建议小区将长期无人认领的杂物回收，从而更好地维护小区环境。另外有些自行车停放位置不太好，影响居民正常通行，建议小区在各单元前划分一部分地区专停自行车等。

小旺的这次踩盘收获满满，总的来看安宁里南区还是有许多优点的，首先在楼栋方面，小区有两种楼型，一种是建筑较早的老式楼，还有一种是2000年后建造的新楼，设计风格简约，能较好符合现代青年的需求。

其次是小区的内部配置方面，绿化茂盛，健身设施种类齐全，安保系统较好，充电桩等现代化设施能满足人们的日常需求。

另外居民生活比较便利，510米范围内有多个公交站分布，周边的商超充足，小区附近就有便利超市、生鲜超市、美食街等。另外安宁里南区离圆明园遗址公园较近，无论是坐公交还是自驾都能轻松到达，对于爱好人文历史、古典建筑的住户来说，安宁里南区是一个不错的选择。

小区的缺点是在某些方面做得仍不够好，如对杂物、部分植物清理不及时、对小区乱停乱放现象处理不到位等。

总之，安宁里南区在商圈内有一定的竞争力，产品属性适合预算较充足的群体，且小区周边医疗、商业较成熟，可以满足有养老需求、追求生活便利或是在安宁庄商圈工作等人群的需要。购房人可以权衡小区优缺点，再做出适合自己的选择。

安宁庄南区小区位于海淀区安宁庄板块。安宁庄板块整体位于北五环外，东侧和南侧被清河板块包围，西邻上地板块，北面是西二旗板块。板块内公路交通便捷，京新高速和京藏高速两条高速路为两翼护在板块东西两侧。地铁13号线穿板块西侧而过，在板块的西北和西南侧外分别留有地铁清河站和上地站。安宁庄板块临近中关村科技园、生命科学园、东升科技园等重点产业园，承接了产业园的居住功能，是北京近几年热度较高的住宅区。

板块经过多年发展，目前已拥有较为完善的生活配套，商业、休闲、学校等配套均十分完善。商业方面，板块内有清河商业城、清河百货商场，位于板块外一街之隔还有著名的清河万象汇；生态休闲方面，板块内有碧水风荷公园、清河燕清体育文化公园、美和园公园等休闲公园；学校方面，板块内有清河中学、北京市二十中学、海淀区第二实验小区（清宁校区）等学校。

安宁庄板块内暂无新房在售，住宅以二手房为主。根据建成时间不同，大致可分为三类。其中老旧小区大多建成于2000年前，单价较低但品质较差，代表小区有阳光北里、小营西路25号院等；中等质量小区普遍建成于2000年-2010年间，品质较高但价格也稍贵，代表小区有清上园、安宁佳园等；质量更好、设计理念更先进的小区基本都建成于2010年后，价格也是板块内最高的，代表小区有橡树湾、合景映月台等。根据幸福里APP显示，安宁庄板块房价大多在9万/㎡内，集中在6.5-8万/㎡左右。

安宁庄板块内目前的居住人口以老北京本地人及互联网公司从业人员家庭居多。价格方面，根据幸福里APP显示，2021年以来安宁庄板块二手房均价较去年底有一定涨幅，但仍低于海淀区均价。

2015年以来，安宁庄板块共有两宗地招标出让，出让时间分别是2019年1月和2020年1月，竞得房企均是金隅，两块地均是共有产权房地块，销售均价不高于44800元/㎡（含全装修）。目前两宗地统一开发，确定案名金隅凤栖家园，已于2020年12月公开摇号，项目正在建设中。

截止2021年6月，在北京市规自委官网上，安宁庄板块没有待出让地块，预计2021年安宁庄板块将不会有新地块入市。没有新地块入市，预示着安宁庄板块位置的稀缺性，也是安宁庄板块二手房价格保持稳定的重要支撑。

安宁庄板块的发展前景可从居住前景和产业前景两方面进行阐述。

居住前景方面，安宁庄板块临近中关村科学城、生命科学园、东升科技园等北京市重要的产业基地，承担着周边产业园区的居住功能。近两年入市的共有产权房金隅凤栖家园就是该板块承担产业园区居住责任、推进职住平衡发展的重要体现。

产业前景方面，安宁庄板块内有京玺文化创意创新园、光华创业园等产业园区。其中京玺文化创意创新园是中关村东升科技园加速器分站，园区总占地面积80亩，以新媒体、游戏、设计等文化创意为主导产业，以”VR产业”“新媒体产业”为主题，形成“跨界合作交流平台”和“办公+时尚生活”的创新创业社区。多产业园的协同发展，不仅丰富了安宁庄板块内的产业结构，也推动了板块的经济发展。

1.小区房价较低且低于地区均价，对客群经济不高的人群较友好，同时在售户型种类有一居、两居、三居，有多种面积的户型可供选择，能够满足各类人群的购房需要。

2.小区地理位置较好，所在的安宁庄板块临近中关村科技园、生命科学园、东升科技园等重点产业园，商业、休闲等生活配套较为完善，是北京近几年热度较高的住宅区。

3.小区医疗资源充足，2公里范围内有多家综合医院，如中国人民解放军火箭军总医院、北京尔康百旺医院、北京龙城医院等，能够较好保障人们健康，满足人们对医疗资源的需求。

4.小区附近生态休闲场所多，除圆明园遗址公园外，小区附近还有碧水风荷公园、小营公园、中关村公园等可供小区居民游玩。

截止2021年8月，该小区参考挂牌均价为64035元/㎡，环比上升0.12%，根据近半年内的价格走势图显示，小区自3月以来价格不断上缓慢升，5月以后上升速度减缓，7月后基本持平，但仍有略微上升。该小区二手房报价明显低于海淀地区、安宁庄商圈二手房均价。

从安宁庄商圈和整个海淀区来看，该小区处于五环外，距离市中心有一定距离，周边临近京藏高速，会有一定噪音，同时小区建成时间较早，与2010年以后建成的小区相比竞争力较小，这也是导致该小区二手房报价明显低于海淀地区、安宁庄圈二手房均价的原因，但考虑到海淀为北京的发展重心地带之一，小区的房价自3月以来呈逐步上升的态势。

举例：

具体购房成本方面，参照北京市现行普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%。

考虑到税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上会影响首付金额，上述例子仅供参考。

小区有51㎡-59㎡一居，56㎡-97㎡两居，91㎡-118㎡三居。这里选择51㎡ 一室一厅和74㎡ 两室一厅进行分析。

安宁里南区共有12栋楼。3号楼、4号楼、5号楼楼层较高，为带电梯户型，且附近无较大噪音源，相对较安静，建议喜好安静的人群选购。

5号楼、8号楼、9号楼距小区大门较近，易于出行，平时对出行需求较高的人群建议选购上述楼栋。

另外6号楼、7号楼属于老楼栋，对楼龄有要求的人群建议避开上述楼栋。

1.小区一居户型房源充足，面积在51㎡-59㎡，户型设计实用性强、居住舒适，可以较好满足单身人群过渡用房的居住需求。

2.小区周边医疗资源充足，2公里范围内有多家诊所和综合性医院，看病就医的可选择性多，适合有医疗需求的养老人群。

3.小区价格相对当地均价较低，入住门槛低，同时物业费较低，生活成本低，适合在安宁庄商圈上班的事业初期的刚需人群购入。

小区所在的安宁庄商圈暂无新房项目，距离最近的新房项目是海淀清河商圈的强佑府学上院，但该项目起售价79000元/㎡，与安宁里南区差价过大，针对客群有所区别，故选择距离次近且价格相接近的奥森ONE项目与奥海明月项目进行对比。两个项目均位于安宁里南区东北方的昌平区东小口镇，直线距离约5公里。

安宁里南区所在安宁庄商圈内二手房均价在62447元/㎡-127664元/㎡，其中阳光北里、海清园与安宁里南区价格相近、整体情况类似，故选择这两个小区进行对比。

对比数据如下：