前两天小编在家中打扫卫生，找到了一张年少时站在普惠南里小区内的百年银杏树下拍摄的照片，照片背面还记载着拍摄时间为1988年，时隔多年小编好奇小区是不是也发生了一些变化。经过上网查询，小编发现社区改造后的普惠南里早已旧貌换新颜，小区生活设施逐步完善，周边配套也比较齐全。正巧周末小编参加完玉渊潭公园樱花节，发现距离普惠南里比较近，便决定去小区看一看。

亮点一：和谐的社区氛围

小编刚进入到小区，就感受到了属于老北京浓郁的生活气息。小区虽然建造于1980年，但是经过社区改造后，小区内的生活设施还是比较齐全的。除了一般社区里常见的健身器材和休闲花园，小区内还设置了定点座椅，方便居民驻足休息。

小编看到在小区的一些荒地上，居民开垦了菜园，种植了一些蔬菜。小编在和小区居民聊天过程中得知社区会定期开展蔬菜交流活动，互相分享种植的绿色蔬菜。从院落里不相识的邻居，逐渐变成了互帮互助的和谐邻里，营造了祥和的社区氛围。

亮点二：小区楼间距大，采光充足

普惠南里社区一共有20栋楼，各楼栋布局规整，虽然小区墙体经历了多年的日晒雨淋，但依旧保持着完好如新，让人忍不住感叹那个年代的高建筑品质。

小编在小区内仔细观察，发现楼宇之间宽敞舒适，楼栋前后还种植了大面积的绿化植物，每个房子都有阳台，哪怕是低楼层也基本可以保证阳光充足。

亮点三：周边商业发达，生活便利

小编在树下驻足小憩，发现小区19号楼旁的小花园中非常热闹，一打听才知道为了方便小区居民买到新鲜的蔬菜水果，社区内部会定期摆摊，“你来的太晚了，稍早点来的话这里卖的蔬菜既新鲜又便宜。”一旁乘凉的老奶奶对小编说道。在和老奶奶聊天的过程中小编了解到小区内超市、便民菜店、洗衣店、理发店、小餐馆应有尽有，对于小区居民来说非常方便。

小编在小区周边逛了一圈，发现小区周边还有华联生活超市、超市发、物美大卖场等大型连锁超市，基本可以满足居民日常生活的需求。

小编发现小区周边有多个公交站点，距离地铁1号线万寿路站步行仅5分钟。同时小区紧邻多条主干道路，对于小区居民来说出行比较方便。无论是搭乘公交、地铁，还是自驾出行都能很好的节约时间成本。

亮点四：小区周边休闲娱乐场所充足

临近傍晚，小编发现几个大姨穿戴整齐的出小区，小编非常好奇，上前询问后了解到原来他们是去玉渊潭公园打太极拳，公园距离小区比较近，不仅可以散步游玩，而且还有划船游湖、儿童乐园等娱乐项目，并且每年四五月份，园内也会举办樱花节，十分热闹。

小编了解到小区里的居民经常去玉渊潭公园锻炼身体，还有一些家长带着孩子在儿童乐园玩耍，基本可以满足小区不同人群的休闲娱乐需求。

槽点一：车辆乱停乱放，出行困难

小编发现小区车辆乱停乱放的现象非常严重，小区的主干道上、居民楼前以及各个闲暇的空地，大部分都已经停满了车辆，不仅影响小区的整体美观，而且对于居民出行也带来了不便。伴随着车辆的鸣笛声，原本安静的小区也变得嘈杂起来。

槽点二：小区内公共设施整修保养不及时

小编发现有几个原本供居民小憩的石凳被随意扔在道路旁边，由于长时间无人管理，周边的路面也已经皲裂破损，不仅过往的车辆颠簸起伏，而且对于小区内的老人和孩子来说，在这样道路上行走也存在一定的安全隐患。

槽点三：小区内存在乱搭乱建现象

小编发现小区个别居民私自在公共区域违规搭建，不仅占用非机动车停车处搭造小店，而且在公共区域随意拉绳晾晒被子。不仅影响居民居住的环境质量，而且占用公共用地也容易引发邻里纠纷，影响社区的和谐氛围。

总的来说，这次踩盘让小编对普惠南里社区有了更深入的了解。普惠南里小区是由北京城乡房屋建设开发有限责任公司开发打造的商品房住宅，邻里之间和谐，社区氛围好。另外小区无论是内部绿化建设还是外部多个公园环绕，都为居民带来了更加舒适宜居的环境。

小区内部配套完善，周边配套也比较齐全。距小区2.3公里有三甲医院覆盖，保障了居民的健康。500米范围内还有多个公交站和万寿路地铁站，交通出行便利。同时小区周边有多家超市、商场，基本满足居民的日常生活需求。

但是小编在踩盘的过程中也发现了一些不足之处，小区门禁管理不太严格、乱搭乱建现象比较严重，存在一定的安全隐患。同时小区建造于1980年，房龄较久，还款压力较大，资金有限的刚需人群还是需要酌情考虑一下。

总的来说普惠南里小区在公主坟西板块内比较具有竞争力，面积小总价低，同时周边配置齐全，产品属性与预算有限的两口之家比较契合。当然小区户型面积从一居到三居均有覆盖，不同面积段可以满足不同人群的需求，也可以同时满足单身白领和三口之家。尤其是在万寿路地铁站沿线工作的上班族可以考虑。

普惠南里小区位于海淀区公主坟西板块。公主坟西板块整体位于西三环、西四环之间，北至永定河引水渠，南至复兴路，西至万寿路，东至西三环中路。板块处于万寿路商圈、公主坟东商圈、六里桥商圈的包围之中，公主坟西商圈历史悠久，不仅是作为海淀商业布局中的重要结点，也曾是京西最具人气的消费聚集区域。

板块内交通便捷，万寿路、复兴路、西三环中路三面护航，地铁1号线万寿路站位于板块西南角，地铁1号线/10号线换乘点公主坟站位于板块东南角，极大地方便了板块内居民的出行。此外，由于商圈所处地理位置优越，商圈辐射单位大院、国家机关、部委机构以及成熟社区，拥有稳定的人口基础。

随着板块内的土地使用殆尽，目前板块内的住宅格局基本定型。根据住宅的交易属性得知，板块内部分是建于20世纪八九十年代的公房社区，如大件厂宿舍、北京量具厂宿舍、万寿路电信宿舍等；还有部分建于21世纪初的商品房社区，如静源居、新华联国际公寓、翠微嘉园等。截止2021年6月，板块内的二手房均价在11万/㎡上下浮动。

公主坟西商圈历史悠久，板块内可利用土地资源较少，住宅建设比较完善，商业、教育、医疗、生态配套建设相对齐全。商业方面，板块内有翠微百货、翠微广场、城乡购物中心、印象城、凯德晶品购物中心五大商业综合体。

教育方面，板块内有北京市海淀区翠微小学、中国人民大学附属中学翠微学校(小学部)、翠微小学(西校区)、人大附中翠微学校(高中部)、汇佳幼儿园等；医疗方面，板块东侧是二级甲等医院北京水利医院，该医院是北京积水潭医院、北京世纪坛医院等9家医院联体单位。

生态方面，板块内有翠微烟雨公园、小天鹅公园。 产业方面，公主坟西商圈内聚集了较多的科研机构、国企单位，如中国印刷技术科学研究院、北京市水利自动化研究所、中国电子器材总公司等；此外商圈内还有天行建商务大厦、国悦府写字楼等，内部进驻了民营企业、私营企业以及部分涉外企业。

作为海淀区内知名的板块，公主坟西商圈目前的居住人群还是以海淀本地人、企业离退休职工居多，也有很多在公主坟东商圈、军博商圈等海淀南部工作的高薪人群落户于此。价格层面，近6个月来，公主坟东房价处于平稳增长的趋势。

海淀区的土地多年来一直是稀缺资源，公主坟西板块由于开发早，已经多年没有新地块入市。纵观整个海淀区，商品房用地一直是稀缺资源。住建部官网信息显示，2020年、2021年海淀区的主要供地主要集中在西北五环外的西北旺、树村、苏家坨镇、四季青等区域。2021年5月26日，融创以57.3亿元+20%政府产权份额摘得海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限；同日，融创以63.7亿+20%政府持有产权份额竞得海淀树村棚户区改造B-1北地块，可售住宅楼面价68961元/㎡，溢价率2.58%。公主坟西板块位于西三环、西四环之间，板块内土地资源稀缺，从长远来看未来海淀区地块出让还是以西北五环、山后区域为主。

2020年，海淀区按照“十四五”时期的商业布局，提出支持“新消费”业态发展，点亮“夜经济”释放新活力。其中，将完成公主坟商圈、五道口购物中心、清河万象汇（原五彩城）、世纪金源大酒店能量城市、悦界特色商街等升级改造。公主坟商圈升级改造初步设计方案中明确，将翠微大厦和城乡商厦北侧步行街打造成为夜间消费聚集区、南侧打造成品质休闲街区，多样化业态组合，艺术与文化交融。重塑公主坟商圈高品质消费与时尚生活的京西第一商圈。根据方案，公主坟商圈一共有5个商业主体，分别是翠微大厦、城乡购物中心、北京印象城、凯德晶品，以及新兴宾馆。翠微和城乡是整个商圈今后要亮起来的“核心”。这一个大区域的改造升级将在3年内完成。

1、普惠南里社区的开发商为北京城乡房屋建设开发有限责任公司，该企业成立于1984年，具备房地产开发一级资质，跻身于全国房地产企业200强，具有一定的实力，对于居民来说有一定的保障。

2、小区户型方正，在售户型有38㎡-51㎡的一居室、55.2㎡-62.1㎡的两居室、67㎡-98㎡的三居室，总价565万起，可以满足不同购房者的置业需求。

3、普惠南里小区户型为公房社区，得房率较高，同时小区户型以二居室为主，楼间距宽大，每个房子都带有阳台，采光通风效果好。

4、普惠南里小区于1980年—1994年分批次建成，房龄较老品质相对较低，但经过老旧社区改造后普惠南里社区的整体品质和价格也有所提升。

2021年7月，普惠南里小区挂牌均价90622元/㎡，环比上升了0.03%。截至2021年7月，幸福里挂牌房源约30套，暂无成交数据。

近六个月价格走势来看，小区总体均价低于公主坟西商圈在售均价，在2月份出现短暂下降之后，3月出现小幅度回升，最近三个月小区价格的变化趋势与海淀和公主坟西商圈的趋势基本一致，5月份之后总体房价趋于稳定，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的72.5㎡的三居室为例，报价890万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为356万，二套首付为712万。

截止2021年7月，普惠南里小区在售户型面积覆盖广，有38㎡-51㎡的一居、55.2㎡-62.1㎡的两居、67㎡-98㎡的三居。其中主力户型为49.3㎡的一居和55.2㎡的两居。

普惠南里属于大型社区，有11栋塔楼和9栋板楼，由于各楼栋分布较为分散，因此品质也存在一定的差异。

小区东、北均设有出入口，其中8号楼、11号楼、12号楼、20号楼距离出入口较近，进出小区比较方便，适合需要步行至公交站或地铁出行的上班族。

19号楼对面花园中有菜摊、7号楼距离小区商业街比较近，环境相对嘈杂，不适合睡眠质量较差的人群。

21号楼旁有老人健身广场，比较适合有老年人的家庭。

17号楼在小区最中间，相对来说环境比较僻静，适合追求安静的人群。

1、小区环境优美，生活设施齐全，配备了健身器材、老年健身广场等，同时距离玉渊潭公园比较近，人文气息浓郁，比较适合养老人群。

2、小区南侧毗邻六里桥商圈，同时距离万寿路地铁站仅499米，交通出行比较便利，适合在六里桥商圈以及万寿路地铁沿线工作的上班族。

3、小区周边配套完善，在售户型面积为42.3㎡-80.2㎡的小户型，面积小总价低，同时物业费相对较低，比较适合资金有限的刚需人群。

截至2021年7月，海淀公主坟西板块内已经多年没有新楼盘入驻，这里选择丰台青塔板块的保利和光逸境和丰台丰益桥板块的金融街·融府进行对比。

保利和光逸境是由京和保成（北京）房地产开发有限公司打造的商品住宅项目，在售户型面积仅有187㎡的四居。截至2021年7月，均价为89000元/㎡，总价最低1820万/套起，相对于普惠南里小区来说，保利和光逸境面积大总价高，并且户型可选择性较少，对于购买人群的经济实力有一定的要求。而普惠南里虽均价稍高，但户型面积小，可选择性多，购买门槛较低，对资金有限的刚需人群更加友好。

金融街·融府是北京融丰置业打造的别墅项目，在售户型面积为369㎡的五居和517㎡的七居。。截止到2021年7月，均价在66555元/㎡，最低总价为2636万/套起。该项目物业费用为3.98元/㎡/月，对比普惠南里小区生活成本较高。从总价和购房人群来看，该项目面积大品质好，购房门槛较高，与普惠南里不具备可比性。

由于保利和光逸境和金融街·融府均不处于海淀公主坟西板块，因此上述两个新房项目的开盘售卖对海淀公主坟西板块内二手房市场基本没有影响。

海淀公主坟西板块发展时间长久，较为成熟，板块内的旧小区偏多，这里选择年限较近、物业价格相差不多且周边配套比较完善的翠微路2号院和颐源居进行对比。