今天小宋来到了海淀圆明园附近，带大家来逛一逛北京90年代建成福利分房——北大燕北园，小区坐落于北京市海淀区圆明园西路，于1992年-2000年分批建成，小宋作为一名90后也是第一次踩盘福利分房，福利分房是时代的产物，今天小宋就带大家了解一下福利分房的真实情况究竟是什么样的？

亮点一：环境优雅生态良好

小区内有花园，小宋看到园内种有树形高大槐树、榕树、垂柳等乔木植物，树龄都比较长，绿树成荫为居民提供了娱乐休闲的乘凉之地；还有郁郁葱葱的木槿、腊梅、紫荆、月季等灌木植物，形成了造型别致花墙和篱笆；小区主要道路两旁有修剪的整整齐齐的冬青，楼前楼后都铺有草坪，能够看出小区的绿化有定期修剪的痕迹，整个小区绿意盎然、环境优美。

亮点二：健身休闲有去处，物业管理贴心人性化

进小区时，小宋发现小区门口有岗亭、门禁和监控，并配备有应急消防车，通过小宋与小区居民交谈发现，物业定期还会有消防演练和消防安全知识讲座等活动，由此可见小区安全是有保障的。在物业的公告栏上小宋发现小区还定时提供一些为老人免费修脚等贴心的服务。

此外小区还实施垃圾分类管理，每栋楼下都有垃圾分类设施。走在小区里可以看到多处娱乐健身设施，供居民们使用。

亮点三：地理环境优越，交通便利

通过走访小宋了解到，小区步行到骚子营公交站不到2分钟，小区骑车到地铁西苑站不到5分钟时间，西苑站是地铁4号线大兴线和地铁16号线的换乘站，乘坐地铁4号线大兴线可直达海淀黄庄、国家图书馆、西单等地。

亮点四：周边配套设施完善，公园围绕

小宋和小区里的阿姨聊了聊，阿姨说：“小区这个位置简直就是‘天然氧吧’，小区东门对面就睡圆明园遗址公园，距离颐和园也都很近，平常出门遛弯儿有了好去处。圆明园遗址公园和颐和园都不用说了，家喻户晓，中国清朝时期的皇家园林。”

在小区里逛了一圈后，小宋准备去附近逛逛，没走几步路就看到有社区卫生服务站，这对于小区老年人来说可真够方便，能够满足小区居民日常看病需求，小宋最后来到了距离小区很近的龙湖星悦荟商场，这个商场品牌较多，除了有麦当劳、星巴克等这样的连锁品牌，最深得人心的是有条美食街，逛街、购物、享受美食有了好去处。

小宋经过沿途发现，小区所属的这个商圈真不错，周围配套设施完善，出行、购物、休闲娱乐一应俱全，能够满足小区居民日常的各种需求。

槽点一：房龄较长，外立面老化

经过小宋走访也发现了小区的一些问题，家属院属于福利分房，房龄较长，有些单元门还是木门，上面的玻璃也已脱落。经过20多年风霜雨雪的侵蚀，建筑外墙面都已斑驳掉皮脱落，一些护栏也锈迹斑斑。

槽点二：线缆裸露在外，人车不分流，无电梯

走在小区里可以看到好多处裸露在外的线缆，存在一定安全隐患；是6层建筑，没有电梯，对于腿脚不便和家里有老人的来说，上下楼是个大问题，但是未来可能会经历老旧小区改造，加装电梯；小区属于非封闭式小区，人车不分流。

一天的踩盘结束了，相信大家对北大燕北园也有了比较全面的了解，又到了不可错过的小宋总结时刻。

总体来说北大燕北园是一个性价比较高的小区，除了房龄较长，设施陈旧，没有电梯这几点老小区的通病。小区内部的绿化建设和外部的公园环绕，都能在一定程度上满足居民对居住环境和生活品质的追求；小区的物业管理工作人性化，业主的生活、安全都能得到充分的保障；小区距离公交站，地铁站都比较近，交通便利；发展至今，该小区已经相对成熟，周边配套比较齐全，能够满足居民的生活需要。

从整体价格来看，北大燕北园目前在幸福里app上挂牌均价89274元/㎡（8月1日），低于海淀整体均价，但高于颐和园商圈整体均价，在商圈内较有竞争优势，小区的户型从一居室到三居室都有，多样的户型选择可以满足单身、两口之家和二孩家庭，尤其是工作在海淀或者在地铁4号线和16号线沿线工作的上班族，考虑置换刚需盘的用户可以重点关注。

"颐和园板块位于海淀区中心地带，南靠世纪城、万柳商圈，北近海淀北部商圈，东邻圆明园商圈，西临西山商圈。板块以公园为主，以颐和园为核心，海淀公园、北坞公园、中坞公园、园外园玩茶棚公园、船营公园等形成园林聚居地，营造出舒适安逸的生活环境。

板块内有轨电车西郊线、地铁4号线、地铁16号线。西郊线从巴沟开往香山，途经颐和园、万安、植物园等地，首车时间5点30分，末车时间22点30分，在巴沟站可换乘地铁10号线。地铁4号线南北走向，可换乘1、2、6、7、10、13、14、16号线，途经多个热门商圈。地铁16号线呈南北走向，线路北起海淀区北安河站，南至海淀区甘家口站。

板块内有城市主干道北四环、北五环、万泉河路、旱河路，自驾可通过四环、五环到达城区、二环、三环。

板块内有西苑医院，中国中医科学院西苑医院，是一所集医疗、科研、教学、保健为一体的三级甲等综合性中医医院。

板块内包含一个产业中心，分布有北坞创新园、清华科技园玉泉慧谷园，三十余家科技公司入驻，以技术开发为主。

目前，板块内主要为1980年-2010年建回迁房、公房、商品房社区，以50㎡-140㎡一居到三居为主，不仅有以中信所小区为代表的公房，而且有以北坞嘉园北里为代表的回迁房，还有以御园、颐和原著为代表的商品房，能够满足不同人群的购房需求。

海淀主要供地集中在西北五环外，山后及其周边，西北旺、永丰、翠湖、树村区域，地块价值受市场认可。2021年5月，海淀区出让两宗树村地块，最终融创以底价57.3亿元竞得树村南地块、竞配20%的政府持有商品住宅产权份额，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限；同日，融创以63.7亿竞得树村北地块、20%政府持有产权份额。颐和园板块位于北五环内，几乎无地可售，未来海淀地块依旧主要以西北五环、山后区域为主。

颐和园板块文化资源一直很丰厚，因此在在政策规划上，根据海淀区2017-2035年规划来看，未来该板块将以传承中华历史文化，加强三山五园地区保护为主，其中五园包括颐和园，承载国际交往中心功能，充分发挥三山五园地区丰富的文化内涵和顶尖的智力资源优势。

1.地理位置优越，环境优美，居住惬意。小区内环境优美绿意盎然，小区周围公园环绕湖畔垂柳，居民居住舒适。北大燕北园作为一个成熟社区，生态环境，人文环境，居住环境都不错，性价比较高。

2.内部生活设施完善，小区门口有岗亭、门禁和监控，保障了居民生活安全，同时小区内部还配有健身器材等娱乐设施，丰富了小区居民的业余生活；周边配套成熟，地铁站、商场环绕小区四周，吃喝玩乐都有了好去处，上班通勤也无压力，居民生活便利。

3.北大燕北园物业费仅为0.8元/㎡/月，停车免费，这也在生活成本上为小区业主节省了开支，降低了业主的生活压力。

4.多样的户型选择。小区的户型从一居室到三居室都有，户型比较齐全，小户型首付较少，贷款压力相对也会小一些，三居室户型方正，空间利用合理，多样的户型选择可以满足不同人群的置业需求。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源约10套。小区目前在售均价89274元/㎡，与上月持平。由于北大燕北园属于房龄较为老旧的小区，并且户型面积较小，近6个月以来，小区整体均价低过海淀区在售均价，但小区凭借地铁4号线和16号线，以及小区周边完善的配套设施，小区整体均价高于颐和园商圈整体房价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格一直略有上升，从目前情况来看，7月以来小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，以总价最低为41.6㎡一居为例，报价430万。参照北京市现行的普宅标准和非普宅标准来看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为150万元，二套首付为258万元。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区共有29栋楼1477户，小区有42㎡的一居、58㎡的两居、58㎡-81㎡的三居，现选择小区主力户型81㎡三室一厅和74㎡三室一厅进行分析。

小区共有29栋楼1477户，一居室分布在333号楼，两居室和三居室在每栋楼都有分布。

小区东侧临街但有绿化带隔离，整体环境比较安静，噪音污染情况较轻。

312号楼、314号楼、316号楼栋为排布倾斜有拐角，采阳、采光、会受到一定影响，购房者需要关注。

310号楼、308号楼既靠近东门又靠近北门，出行较方便，但是相对的的生活环境可能相对嘈杂。301号楼靠近南门，离停车场较近，私家车一族可选择这栋楼。

1.小区交通便利，距离地铁西苑站较近，西苑站是地铁4号线大兴线和地铁16号线的换乘站，地铁可直达海淀黄庄、中关村、国家图书馆，西单等地，换乘便利，适合在颐和园商圈或者在地铁4号线和16号线沿线工作的上班族和刚需购房者，像在中关村工作的单身白领。

2.小区户型选择多样，户型面积小总价低，不收停车费，物业费低，生活成本较低，人文环境优越，邻里关系和谐，生活气息浓厚，适合首套刚需购房者。

3.周边商场、生态、交通资源齐全，人文环境优越，邻里关系和谐，生活气息浓厚，适合对生活配套完备程度有较高要求的二孩家庭和老年人购房群体。

截止2021年8月，颐和园商圈内无新房在售。距离小区最近的新房项目是位于小区东北方向5公里以外清河商圈的强佑府学上院和北京城建世华龙樾。

强佑府学上院位于八达岭高速清河桥西南角，由北京强佑房地产开发有限公司开发，现售卖楼栋共两栋5种户型，主打两室一厅建筑面积83m2-126m2,建筑类型为板楼，毛坯房装修，户型方正，利用率较高，截止2021年8月，幸福里APP在售价格为79000元/㎡，总价641万/套起。

北京城建世华龙樾位于京藏高速小营桥东700米，由北京城建兴华房地产有限公司开发，现售卖楼栋共21栋3种户型，190m2-320m在售，建筑类型为板楼，毛坯房装修，户型方正，主打大面积户型4室3厅3卫，利用率较高，截止2021年8月，幸福里APP在售价格为82600元/㎡，总价1600万元/套起。

两小区均在五环外，不着急入住且接受五环外区域的购房者可以选择强佑府学上院和北京城建世华龙樾。从总价和购房人群角度来看，以上两个小区与北大燕北园不具可比性，也不会对颐和园商圈二手房市场造成冲击。

小区均价低于颐和园商圈二手房均价，周边1公里范围内与北大燕北园均价相近的小区不多，现选取1公里范围内、房龄接近、均价与北大燕北园相近的新建宫门路二十一号院、骚子营1号院进行比较。