小编这次踩盘的小区是永达逸家，踩盘前小编对该小区进行了简单的了解。永达逸家小区位于海淀区田村商圈玉泉路甲2号，小区地理位置优越，出小区步行到地铁站只需要几分钟的路程，节约出行时间；

小区附近分布有田村山公园，内部篮球场、足球场、冰球馆等一应俱全；小区的楼房价格低于海淀区平均水平，对于经济状况比较紧张的居民来说是一个不错的选择。带着对永达逸家小区的初步印象，让我们一起走进它，看一下其他方面的状况吧！

亮点一：交付十余年，外立面保养得当

随着时代的发展，北京的住宅建筑设计也在不断迎合日新月异的审美理念，建于2004年的永达逸家小区在今天看来仍不显过时。

小区外立面以红色为主，墙面、阳台、檐口、线脚屋顶等用不同颜色加以强调，整体色彩显得温馨、典雅，与周围自然景观融合在一起，使得整个小区更显恢弘大气。

永达逸家虽然已有十七年的房龄，但外立面保持的十分良好，没有出现裂痕或者墙皮脱落的情况，小区整体看上去比实际楼龄要小很多，不显岁月感和沧桑感。

亮点二：内部配套齐全，业余生活丰富

走在小区内，不时可以看到三五成群的老人聊天、下象棋的情景。走了一圈，小编发现小区内垃圾分类、凉亭、快递柜、广场、健身器材等生活配套一应俱全。

当然，让小编欣慰的是小区内有文化活动中心。听里面的阿姨说，中心每周都会举行2-3次的活动，比如广场舞、象棋等，丰富了居民的业余生活，居住在这个小区的居民也是幸福感满满。

亮点三：商超遍布，生活便利

对于购物狂小编来说，每次踩盘小区都会先在线上查询一个小区周边的购物环境。在踩盘永达逸家小区之前，小编就对这个小区周边的购物环境充满了向往。

到达小区之后，小编发现，小区隔路和京粮广场相望，广场内的商铺吃喝玩乐聚一体，足以逛上几个钟头。而且距离小区步行4分钟的地方还有物美超市、超市发等，日常生活的需求也可以满足。

去往小区的路上，小编还看到了分布小区附近的眼镜店、银行、京客隆超市等等，虽然商铺不是很大，但可以满足住户的日常所需。

来到小区内部的小编，竟然也惊喜地发现了一处“平价菜摊”，居住在小区的住户不必出门，在自己家门口便可以购买蔬菜水果，非常具有生活气息。

亮点四：出小区就是地铁站，交通便捷

小区门口停放了各色的共享单车，而且数量充足。正在解锁共享单车的大哥告诉小编，住在这里无论是坐公交还是坐地铁，出行也很方便。出门步行2分钟就可以达到公交阜玉路口北公交站，有3个通勤方向；步行3分钟就可以到达地铁6号线田村站。

小编来踩盘时还发现，小区1公里内还有玉泉路和阜玉路，而且道路宽敞，路况良好，对于拥有私家车出行的人群也十分友好。住在这个小区，无论你是依赖公共交通工具出行，还是私家车出行，都十分方便。

槽点一：建筑密度高，略微压抑

高密度小区也有一些弊端，小区从远处看只见密密麻麻一片，从近处看更是给人一种压迫感，居住舒适度会受到影响，由于小区内楼房占用了较大面积，居民日常的活动范围也在一定程度上受到了限制。

槽点二：小区绿化管理粗放

由于缺乏管理，小区的绿化并不尽人意。小区绿化带内有的地方杂草丛生，乱石堆放；或者郁郁葱葱的草坪绿地不见了，取而代之的是“光秃秃”一片。听广场上的阿姨抱怨道，小区里杂草丛生，夏天蚊虫很多。本来太阳落山时正是出门遛弯的时光，奈何蚊虫太多，大家都不愿意到广场上活动。

槽点三：距离公路近，易受噪声干扰

在踩盘过程中，小编走到距离公路较近一侧的楼房附近时，便听到了小区外来往车辆的汽笛声，路上遇到的小王同学告诉我们，在周末，睡懒觉很可能被这些噪声惊醒，虽然交通便利，但是对于那些紧邻公路的住户来说并不友好。

总的来说，此次踩盘对小编来说是比较满意的。从小区整体品质来说，小区属于2004年建设的塔楼和塔板结合楼，整个外立面恢弘大气、维护得当，“老住宅”却有着新颜值。

再从整个小区配套来看，内部配套齐全，超市、活动中心等一应俱全，外部配套完善，购物中心、超市、医院、银行等配套全面，可以满足居民日常生活所需，而且小区周边交通便利，无论是地铁还是公交都可以满足居民的出行需求。

但在踩盘过程中，小编也发现小区有一些不足之处，例如，内部杂草丛生，拉低了整个小区的颜值，降低了居民的生活品质，对于追求高品质生活的人群来说无疑是一个大的减分项。

总的来说，永达逸家在此商圈内具有一定的影响力，户型跨度大，可以满足单身一族、两口之家和三口之家，尤其是地铁6号线沿线的上班一族。最后请朋友们在决策前务必评估该小区的建筑密度和绿化环境。

永达逸家小区位于海淀区田村板块，海淀区位于北京市西部，跨越西北三环、四环、五环、六环。田村板块位于西四环到西五环之间，是海淀各版块中发展较晚的板块。板块内含一条地铁线路、三条快速路、一个农贸商业中心、多家轻工业，是以农贸、轻工业、居住为主体的板块。 板块内包含一条地铁线路为地铁6号线。

西起石景山金安桥，东至通州潞河，可到达西四环五路居、西三环花园桥、西二环车公庄、二环内平安里、东四、东部青年路、常营、通州北关、北运河等区域，乘坐6号线中途也可换乘S1号线、10号线、16号线、9号线、2号线、4号线、8号线、5号线、14号线，到达门头沟、中关村、上地、西二旗、王府井、国贸、亦庄、天通苑、海淀山后等地。

板块内主要道路为阜石路、西四环、西五环，驱车无论去中心城区还是四环、五环内外都较为方便。阜石路西至门头沟城区东至西四环定慧寺桥，限速80公里/小时，全程无红绿灯无高速费，从板块内晋元桥走阜石路距西四环定慧寺桥5公里。在不堵车的情况下，从板块自驾出发半小时可达中关村、上地、金融街、苏州街等商业商务核心区。

板块内含一个农贸产品商业中心是锦绣大地，经营品种齐全，包括蔬菜、水果、粮油、肉类、禽蛋、海鲜水产、调料、干果、冻货、酒水、小食品、厨具百货等品种，是京西区域较大的农副产品批发市场，区域内日常聚集大量外地务工及流动人口，节假日及高峰时段，周边堵车情况较为严重。

板块内含多家轻工业工厂、农田、生态混合区等，如王致和、龙辉葡萄酒厂、汽修厂、农田等，板块内配套较为平庸，无大型三甲医院，商业中心，写字楼等，整体风貌较为朴实。

目前，板块内以1980年-2015年建公房、商品房为主，主力户型50㎡-130㎡一居-三居，还有部分村落、农村居住用地等。板块内居住人群以京西、京北、城区内区域工作生活人群为主，还有部分村民。 板块优势在于位置，二手房均价低于周边板块均价，主要吸引在城区内、北京西部、北部工作生活的刚需、改善人群在此置业。

板块发展方面，板块内经历了十余年棚户区改造、城市化进程发展，目前还在进行内部居住环境改造中，如老旧社区改造、平房居住区拆迁、口袋公园建设、道路拓宽等，整体提升了区域内人群的居住品质，目前还存在平房居住区、大量空地、工厂等，属海淀区发展中板块。

田村板块已多年无地可售，2020年1月，田村板块西侧3公里的香山东板块有地出售，四季青镇北地块、南地块分别由金茂、北京海益嘉和置业以底价46.75亿元、53.96亿元摘得，建设用地面积4.45万平方米、5.13万平方米，楼面价达70026元/平方米、70069元/平方米。

较高的起拍价，以及近年来海淀很少出让纯商品房地块，使得该地块的关注度非常高，加之容积率1.5，限高18米，业内人士预估，未来产品基本上打造高端豪宅。其中，金茂板块已经规划为在售商品房项目颐和金茂府，打造188㎡-256㎡大户型5-6层洋房平层项目，均价111998元/㎡起。

田村板块未来发展方向以老旧社区改造、棚户区改造、农村居住用地改造为主，区域内含大量空地，目前暂无挂牌信息。田村板块由于位置优越，预计未来一旦有居住用地出售，将会较为受开发商肯定。

根据2019年，北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局发布的最新规划《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，田村板块不作为海淀重点发展区域。

区域发展以低端产业退出和存量空间“腾笼换鸟”，老旧社区改造，提升居民生活质量，满足人民多元生活需求，构建“一刻钟社区服务圈”和“一刻钟产业服务圈”为主。

1.商业环境良好。小区周边的商铺种类较多，无论是居民的生活需求还是娱乐需求都可以一站式解决。

2.小区安保服务到位。小区实行24小时保安制度，单元门口及主要道路口均安装监控，且单元门为铁门并配有门禁，居民的生命财产安全得到充分的保障。

3.小区内部设施齐全。小区内部有健身器材、文化活动中心等，无论是硬件设施还是软件设施都可以满足大多数住户的需要。

4.交通方式多样。小区出门便有充足的共享单车及多个公交站点，距离地铁也只有284米，同时，小区还有2条主干道路，为居民出行提供了便利。

以幸福里app为准，截止到2021年8月，永达逸家挂牌均价为73911元/㎡，比上月上升0.42%。

小区有48㎡-58.6㎡的一居、92㎡-100.4㎡的两居、141.7㎡的三居、99㎡的四居。从近六个月价格波动来看，小区整体均价低于海淀区均价，小区最近六个月变化趋势与商圈的趋势基本一致，房价总体保持稳定，购房者不必过分担忧。

具体购房成本方面，拿在售的58.6㎡的一居为例，报价460万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为161万，二套首付为276万。

小区共7栋楼，有48㎡-58.6㎡的一居，92㎡-100.4㎡的两居，141.7㎡的三居，99㎡的四居。其中57.1㎡的一室一厅和141.7㎡的三室一厅这两种户型比较典型。下面，将对这两种户型做简要分析。

小区共7栋楼，其中1号楼、2 号楼、3号楼距离小区门较近，距离田村地铁站的距离相对其他楼更近，方便出行，节约通勤时间；

4 号楼、5号楼下有底商，方便住户日常购物，但是居住环境较嘈杂；2号楼、 3号楼紧邻主干道玉泉路，易受噪音干扰，喜欢安静的人可以选择小区最里面的6 号楼、7号楼这两栋楼。

小区内一居分布在3号楼、两居分布在2号楼、4号楼、5号楼、三居分布在4号楼、5号楼，用户可根据购房需求选择合适楼栋。

1、无论是公交、地铁，还是自驾，各方面通勤便利，适合需要依靠地铁、公交出行的上班族或者有车一族。

2、小区单价低，户型选择较多，资金压力小，首次置业的刚需家庭或者成员较多的家庭也可以考虑。

3、小区居住氛围良好，社区活动丰富，而且配套设施也较为齐全，超市、活动中心等给老年人的生活带来了便利，适合老年人在此养老。

永达逸家属于田村商圈，属于海淀区比较成熟的传统地块，截止到2021年8月份，可供参考的在售新房包括大苑海淀府和香山东商圈的香山壹号院。

大苑海淀府2022年1月31日交房，户型是三居、四居和五居，容积率1.75，绿化率30%，物业费16.70元/㎡/月。截止2021年8月份挂牌参考价11000元/㎡，该小区相比永达逸家挂牌均价差距过大，改善居住条件的购房者可以考虑该项目。

香山壹号院2023年交房，容积率1.5，绿化率30%，物业费9.50元/㎡，共十一种户型，三居和四居，8月份挂牌参考价112000元/㎡，165.0㎡的三室两厅报价1848万。如果对居住品质有更高的要求，资金充裕的话，也可考虑该项目。

这两个新小区品质都比较好，永达逸家与这两个小区对比时，在建筑品质、内部设施方面稍显逊色。三个小区中，大苑海淀府和香山壹号院价格较高，预算有限的购房者可优先选择永达逸家；想要改善居住条件且资金充足的，显然大苑海淀府和香山壹号院更具竞争力。

田村板块发展年限较长，旧小区居多，周边配套设施发展较为完善。这里选择价格差相对较小，距离小区较近，且属于同属于海淀田村商圈的熙湖小区和建西苑（中里）进行对比。