前段时间，有网友在海淀万柳花了1000万买小开间的新闻上了热搜，这是继2018年网友花1000万买“西城半地下室”后，又一起关于北京楼市的热搜。

到底什么样的开间能够价值1000万，这个小区究竟有哪些过人之处？今天，趁着风和日丽，小福驱车前往位于万柳的蜂鸟家园，带网友看一下这个“1000万开间”的小区到底值不值。

亮点一：小区周边配套完善

小福开车从万泉河路驶进万柳板块，万柳给小福的第一印象就是-配套齐全。路两边是建好的小区，高楼矮楼参差交错，基本每个小区外都配有底商，底商有餐馆、超市、理发店等日常生活配套。小福踩盘时正好赶上中午，能看到不少食客从餐馆里出来。经过小区，还能看到北京十九中、中关村三小等学校，海淀少年宫和DOREMI剧场等配套。而小福要踩盘的蜂鸟家园正是位于海淀少年宫东南侧，周边的各种生活配套非常齐全。

亮点二：小区内部环境好

小区外部配套完善，内部环境也不遑多让。小区四栋楼呈环形建造，中间是小区绿化广场和水系，整体绿化设计非常优美。小福踩盘当天正值小区内果树花开，走在干净的石子路上还能看见有环卫人员在清扫地上的垃圾和尘土。灌木绿植的修剪也非常得当，能看得出物业确实有定期维护。小福踩盘时和保洁人员聊了下，物业规定每天都需要按时清理小区内环境、处理垃圾桶的垃圾。可见，小区内部舒适的居住环境离不开物业的认真负责。

亮点三：小区内小户型多

踩盘过程中，小福和在小区内散步的业主聊天。业主告诉小福，他们在该小区的居住还是挺舒服的，虽然小区房单价不低，但是小面积的房子给了他们在万柳置业的可能。小福后面也询问了周边经纪人，对方表示，蜂鸟家园被誉为是“万柳上车盘”，尽管该小区的均价高，但是小区内的主力在售户型基本都是小面积产品，也是整个万柳板块最热销的户型之一。最后，该经纪人还说：“在万柳买房，预算不充足的一定要来看看蜂鸟家园的小户型，对购房人的帮助还是很大的。”

槽点一：小区楼栋外立面维护较差

尽管小区内部的环境比较好，不过小区的楼栋维护水平还是比较差的。小福在踩盘时发现，小区楼栋尽管从远处看去都比较新，可走近打量，还是能发现楼栋存在各种保养维护上的问题。楼栋外立面有大面积脱落，斑驳的脱落痕迹非常明显，在不美观的前提下还存在一系列危险。除了脱落，外立面上还能清晰看到空调水的污渍，黑乎乎色污渍贴在灰色的墙体上，看起来很脏。此外，楼栋外台阶也出现裂痕，底商墙体更是惨不忍睹。这些的确会让很多购房人望而却步。

槽点二：楼道内老旧黑暗

小区楼栋外立面维护水平差，楼栋内的维护也着实一般。小福跟在业主身后进了楼道，第一感受就是昏暗。楼道内安装的声控灯，敏感度一般，需要大声喊或者跺脚才能打开。小福沿着楼道上了三层楼，基本全程都处于高度集中的猛跺脚阶段，别说，对减肥还挺管用的。此外，楼道内的水管水井都暴露在外，连简单的遮挡都没有；弱电间、水表间的门也都处于半开状态，存在极大的安全隐患。可见物业整体对楼道内的管理水平还是很差的。

小福这次蜂鸟家园踩盘之旅结束，整体感觉还是不错的。尽管小区楼栋养护和楼道维护中规中矩，但是小区的绿化和周边配套还是很吸引人的。更何况，小区内还有被誉为万柳上车首选的“1000万小开间”，更是吸引了不少购房人。

说实话，如果单论小区环境和建筑，蜂鸟家园别说开间值1000万，就是大户型都卖不上这个价。但是小区的位置绝对是撑起价格的利器，在寸土寸金的海淀万柳，想上车，但是钱不够，蜂鸟家园绝对值得考虑。

蜂鸟家园位于海淀区万柳板块。万柳板块整体位于西北四环内，板块东面是中关村和苏州桥板块，西邻世纪城板块，南接车道沟板块，北侧隔四环路遥望颐和园板块。板块内交通便捷，有地铁10号线和西郊线汇聚于地铁巴沟站，此外还有地铁火器营站和地铁长春桥站，极大方便了板块内居民出行。经过多年发展，万柳板块区域内形成完善的居住氛围，是海淀区近几年热度极高的住宅板块。

作为海淀区的主要住宅板块，板块内聚集了大量二手房。二手房小区均建于2000年后，有光大、中赫置地等知名开发商参与其中，打造出万柳书院、光大水墨风景等热销高端项目。根据幸福里APP显示，截止2021年6月9日，万柳板块内二手房挂牌均价为15.7万/㎡，是海淀区二手房挂牌价格最高的板块。由于板块开发早、可利用土地资源少，目前板块内已无新房在售。

目前板块内商业、教育、休闲等资源建设均非常完善。商业方面，板块内有BHG Mall北京华联万柳购物中心，能满足板块内居民的日常购物需求；教育方面，板块内有中关村第三小学万柳南校区和中关村第三小学万柳北校区；休闲资源方面，板块内有著名的万柳高尔夫俱乐部，以及巴沟山水园和万柳一号运动中心等休闲娱乐的公园场所。板块内医疗资源相对落后，但是海淀区整体医疗水平强势，居民就医可前往北京大学第三医院、中国中医科学院西苑医院等三甲医院，距离板块均在6公里范围内。

作为海淀区内知名的居住板块，万柳板块由于价格高，目前居住人群以高净值人群为主，对居住环境、周边产业等均有一定要求，工作地点以海淀区为主。价格层面，近6个月来，万柳板块房价整体处于平稳趋势，波动较小。

万柳板块由于开发早，已经多年没有新地块入市。最近的新房是由中赫置地操盘的万柳书院，已经全部售罄。纵观整个海淀区，商品房用地一直是稀缺资源。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，海淀区2021年仅有2块住宅地块入市，分别是位于上地的树村南地块和树村北地块。两块地均位于树村郊野公园南侧，临近圆明园和北京体育大学。在5月10日的北京市集中土拍中，两宗地受到开发商热捧，分别触达了最高上限价格63.7亿和57.3亿，并同时触发了20%的政府持有商品住宅产权份额，两宗地同时进入房企“竞方案”环节。最终结果在5月26日公布，融创竞得两宗地，两块地未来项目售价上限为8.96万/㎡（80%产权）。

区域内住宅用地稀缺，也是万柳板块二手房价格保持稳定的重要支撑。

万柳板块是比较纯粹的住宅板块，定位以居住为主，没有太大的产业发展。不过该板块位置好，根据《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》内容，万柳板块位于中关村科学城核心地区和三山五园文化绿心交界处，承接了高新产业和文化环境的双优势，在享有自然资源的同时，能够给中关村、苏州街等高新产业人员提供优越的居住环境。

1.小区位置好，小区位于万柳板块偏中心的位置，周边配套完善，有完善的底商配套能满足住户的基本生活需求。此外，万柳板块内最大的商场BHG Mall北京华联万柳购物中心距离小区北部不足1公里，业主日常生活便利。

2.小区环境好，小区建成于2004年，楼龄较新，还有内部中央花园供业主休闲锻炼。小区的内部设施维护也很好，内部环境干净整洁，业主居住舒适度高。

3.小区内业主一般是周边互联网公司的高管、白领，以及北理工、人民大学等高校的教师，普遍素质较高。日常小区里能看到很多老人和孩子，小区整体安静不吵闹，适宜居住。

4.区域内总价较低，蜂鸟家园目前的在售户型以50㎡左右的小户型为主，总价低于周边二手房，能够为意向在万柳板块买房的购房人提供机会。

根据幸福里APP显示，2021年6月，该小区挂牌房源共5套，占全部房源的0.4%，挂牌率处于较低水平，可见该小区业主还是比较惜售的。该小区6月份的挂牌均价为16.2万/㎡，环比增长1.82%，高于海淀平均价格和万柳板块平均价格。从近6个月的价格波动趋势来看，小区的价格一直处于缓慢增长状态。

购房方面，参照北京市现行的普宅标准看，小区目前在售的小面积一居室均属于非普宅，商贷首套首付为40%，二套首付为80%。以在售的62㎡一居室为例，该户型挂牌总价900万元，预计首套首付360万，二套首付720万。此外，购房人买房时还需要考虑增值税、契税、个税等费用。

小区在售的主力户型以51㎡左右的开间为主，该户型基本价格在每套900万元左右，适合意向在万柳板块置业但是资金不是特别充足的购房人。

从目前挂牌的三个51㎡左右的户型看来，开间基本都是纯北户型，高进深、低面宽，整体设计一般，利用率也不高。不过厨房和客厅部分都有阳台，采光会比较好。但是卫生间都是暗卫，而且面积较小，使用可能不太方便。总的来说，该户型的热销在于小面积低总价，但是居住体验着实一般。

小区共4栋楼，其中1、3、4这三栋楼为住宅楼，2号楼为商业楼。三栋住宅楼里面，1号楼和4号楼为南北向，3号楼为东西向。4号楼六个单元，1、3号楼各四个单元。一居和二居的小户型在三栋楼里都有分布。不过4号楼南侧临街且有较多底商，对面是小学，有一定的噪音影响。3号楼的东西向采光可能一般，所以居住舒适度最高的首推1号楼。

1.该小区是万柳板块为数不多有小户型的小区，因此对于意向在万柳板块购房、但是总预算在1000万以下的购房人而言，蜂鸟家园是个很不错的选择。

2.小区位于西北四环内，临近中关村、知春路的板块，在这些产业板块内工作的人可以选择该小区置业。

海淀区的新房一直是稀缺资源，目前海淀区已开盘的新房基本都位于五环外，仅有未开盘的天恒学院里是位于西二环的新房，也是距离蜂鸟家园最近的新房。天恒学院里位于海淀皂君庙板块，是2017年土拍交易的限竞房项目，该项目限均价85373元/㎡，不过由于距离蜂鸟家园比较远，周边学校、交通等资源相差较多，不具备对比性。