今天我们要踩盘的小区是位于紫竹桥板块的国兴家园小区，在幸福里app上，该小区位于热搜榜前列。其实从名字来看，国兴家园的寓意也很正能量，它代表着国家的兴旺发达，只有国家兴盛，我们才能够拥有美好家园。小勇的同事也租住在该小区，声称非常喜欢该小区的公园式环境，路边杨柳依依、绿意盎然，生活氛围也很浓厚，是一个宜居社区。这也激发了小勇的好奇心，这个小区有这么优秀吗？趁着周末，今天我打算进入小区内部，去实地验证一下朋友对国兴家园小区的评价。

亮点一：外立面温暖明亮，小区道路格外整洁

刚进入小区，小勇就被一排排矗立的楼栋所吸引，外立面整体呈棕色，棕色本就给人一种低奢、沉稳之感，加上东向、南向的大飘窗，为整个外立面增加了一份明亮、清爽。楼栋采用钢混结构，再搭配整齐的行列式分布，看起来格外的整齐。虽然楼栋的年龄较久，但是所有楼栋外立面维护程度较为良好，很少看到破损、掉砖的情况。

把视线拉回到地面，小勇发现小区路面格外的整洁，道路上没有看到任何垃圾。走上前去询问清扫小区的环卫大爷，他说他每天会定时对小区进行清扫，这种“扫荡”保障了国兴小区的环境卫生。之后小勇还特意去了人流量比较大地方、例如单元门口、小区各个大门，发现整洁度依旧高。

再询问业主得知，小区的清洁人员态度认真，再加上物业平时宣传到位，业主配合度高，大家共同努力下，才有了小勇眼前道路的干净整洁。

亮点二：公园式设计，赏心悦目

除了楼栋和道路，最吸引小勇的其实是国兴小区的绿化环境。走到小区中央，有一个被柳树围绕着的小型湖面。外围冬青郁郁葱葱，内部还有一个小型木屋，小池倒映草地旁的柳树，阳光透过间隙载湖面留下斑驳，即使在炎热的三伏天，走在小区内也感受不到烦躁。小勇看着眼前这幅美景，踩盘的疲倦感仿佛也少了几分。

继续向前走，小勇发现小区的楼与楼之间也存在着很大面积的的绿地，在小路的两旁都种有杨柳，高大的柳树和低矮的黄杨相互搭配，景色宜人，是茶余饭后散步的好去处。

再往前走，还能看见一个大型的喷泉。放学后，家长带着小朋友可以一起来这边玩耍，既能让自己在结束了一天的工作后身心得到放松，也能共享与孩子在一起玩耍的美好时光。

亮点三：交通配套完善，出行便捷

在地铁方面，该小区500米内设置了两个地铁站点，分别是白石桥南站和二里沟站。小勇来国兴家园小区正是乘坐的6号线，从石桥南站出站到达小区门口也不过花费了2分钟左右，小勇觉得这个距离对于无车族和需要上班的工作族来说是非常有利，可以节省不少通勤时间，而且地铁线路途经多个商圈，通勤方向广。在公交方面，小区500米内设置了7个公交站点，其中四道口东公交车站距离小区229米，步行三分钟即可抵达。

该小区靠近大型公路，毗邻西二环、西直门外大街，而通过小勇的观察发现，小区周边的公路平整开阔，划分了非机动车道，平日秩序井然，安全性较高，驾驶舒适度也比较高，对于有车一族来说是比较友好的，让业主的自驾出行更加便利。

亮点四：周边配套成熟，生活便利

除了最基本的商超、银行、诊所药店外，小区周边有各种各样的店铺，包括一些服装店、理发店、皮具养护店等能够满足业主更多层次的生活需求。

小区周围娱乐场所也非常多，包括公园和动物园等。在每一个早晨，我们可以进行晨练，也可以饭后散步，尤其是在全天免费开放的紫竹院中，不仅仅能看到美丽的风景，也能够使自己的身心得到一定程度上的放松。而且与北京动物园的距离也很近，周六日带上小朋友去参观动物园也是一种不错的选择。

槽点一：非机动车乱停放，存在安全隐患

小勇发现，国兴家园小区内非机动车乱停乱放的问题比较严重，大量的自行车或者电动车无规则的停放在楼栋外，这使得楼栋外变得有点乱，影响小区的局部形象只是一方面的影响，更重要的是，据业主反映，上下班高峰期时，车流、人流增加，由于非机动车乱停放占用了部分通道，所以会出现拥堵和错车困难的现象。

槽点二：部分内部设施不规范

在垃圾分类亭中，垃圾分类的分类情况较差，虽然摆放了垃圾分类装置，但由于物业缺乏这方面的管理。导致垃圾并没有彻底分类拜访，并且在垃圾桶周围有快递盒、泡沫纸、打扫工具的堆放，同时垃圾桶还出现了掉漆与破损的情况，影响小区环境。

另外小区内的消防设施管理也不够到位，原本在楼栋内设置了消防设施，但小勇发现在楼道内一瓶灭火器被用来搭档房门，并没有在它应该存在的地方。如果有过路行人或小孩嬉戏很容易碰倒灭火器，存在一定的安全隐患。

小勇结束了这次踩盘之旅，所见所闻可以简单归纳为以下几点。

从小区品质来说，虽然小区的楼层较久，但是总体维护还是不错的。在小区内部，有着各种各样的绿植，包括柳树、杨树、樟树等，并且还有一个小型的湖，给住户更舒适的居住体验。

其次是小区的基础设施。小区设有健身房、无人售货亭以及各种各样的健身器材，满足了业主的日常需求，也为业主提供了很多生活上的便利。在该小区的周边有着便利的交通，包括白石桥地铁以及公交站等等，步行时间也就几分钟左右。在2公里外还分布多个公园，例如紫竹院公园等，能充分满足居民的生态休闲需求。

美中不足的两个地方是，小区内自行车与电动车出现了乱停乱放的现象，存在一定安全隐患，给其他业主造成了一定的不便。与此同时，在一些垃圾分类设施周围出现了脏乱差现象，周围环境较差，需要进一步改善周边环境。

总的来说，国兴家园小区环境优美，基础配套齐全，生活气息较为浓厚，能给人们提供良好的居住感，是一个宜居小区。

国兴家园小区位于海淀区紫竹桥板块。紫竹桥板块整体位于西二环、西三环之间，北至万寿寺路，南至车公庄西路，西至西三环北路，东至三里河路；板块南侧是魏公村商圈，北侧为甘家口商圈，东西两侧分别是车公庄商圈和车道沟商圈。板块内交通便利，北二环线直穿过商圈，地铁6号线花园桥站、地铁6/9号线换乘点白石桥站以及地铁4/9/16号线三轨换乘点国家图书馆站均位于板块内部，极大方便了板块内居民的出行；紫竹桥商圈处于海淀区和西城区交界地带，承接了部分中关村、西直门区域人群的置业需求，是北京热度较高的住宅区。

随着板块内的土地使用殆尽，目前板块内的住宅格局基本定型。根据小区的建成年代和商品属性，板块内的住宅大致可以分为两部分，一部分是2000年前建成的以中国科学院植物研究所宿舍、机械科学研究总院东家属区、紫竹院公园宿舍为代表的已购公房社区，另一部分则是以国兴家园、中海紫金苑、主语家园为代表的商品房社区，目前板块二手房均价在10.8万/㎡左右，个别小区的二手房均价在13万/㎡+。

紫竹桥板块开发时间较早，板块内生态、教育基础配套比较完备。生态方面，板块北侧是4A景区紫竹院公园、中国国家图书馆、首都体育馆、中国画研究院展览馆；教育方面，板块内有北京理工大学附属中学（东校区）、首都师范大学实验小学、五色土幼儿园、北京理工大学附属中学分校等；医疗和商业基础配套方面比较薄弱，医疗方面板块内仅有一所综合性医院京民医院，商业方面板块内有餐饮、超市、菜市场等商业业态，无大型商场，医疗和商业需求外溢至周边商圈。

产业方面，紫竹桥商圈以科学研究为主，板块内有北京市水科学技术研究、北京市水利规划设计研究院、机械科学研究总院集团有限公司等；此外，板块内有一处外文文化创意园，该文化创意园前身是始建于上世纪60年代的北京外文印刷厂，经过改造之后现在已经成为集总部基地、文化创意与高科技产业等相关配套服务为一体的创意园区。

作为海淀区西南部较为知名的板块，紫竹桥板块内的居住人群以国企老厂退休职工为主，还有很多在中关村西区、金融街商务区、三里河商圈等地工作的优质人才落户并居住在此；价格方面，近六个月来，紫竹桥板块房价处于平稳增长的趋势。

海淀区的土地多年来一直是稀缺资源，紫竹桥板块由于开发早，已经多年没有新地块入市。住建部官网信息显示，2020年、2021年海淀区的主要供地主要集中在西北五环外的西北旺、树村、苏家坨镇、四季青等区域，地块价值受到市场的认可。

2021年5月26日，融创以57.3亿元+20%政府产权份额摘得海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限；同日，融创以63.7亿+20%政府持有产权份额竞得海淀树村棚户区改造B-1北地块，可售住宅楼面价68961元/㎡，溢价率2.58%。紫竹院板块位于西三环边，几乎无地可售，未来海淀区地块出让还是以西北五环、山后区域为主。

"海淀分区规划（2017年-2035年）资料显示，海淀区的功能定位是具有全球影响力的全国科技创新中心核心区、服务保障中央政务功能的重要地区、历史文化传承发展典范区、生态宜居和谐文明示范区、高水平新型城镇化发展路径的实践区；海淀区将形成两横一纵三轴格局，一带一核多极体系的城市空间结构，以长安街首都功能轴、北清路前沿科创发展轴为两横轴，中关村大街高端创新集聚发展轴为纵轴，聚焦一村三山五园，守护好中心城区生态门户，塑造人文、生态与科技融合的城市风貌，重民生、强支撑、促实施，全方位推进创新城市建设。

从商圈地理位置看，紫竹桥商圈位于中关村大街高端创新集聚发展轴范围内，该片区将立足科技创新出发地、原始创新策源地、自主创新主阵地的功能定位，以中关村大街、北清路沿线为纽带，串联多个创新资源发展极，统筹高端创新资源，高水平谋划前沿创新布局，多维度推动高精尖产业发展，建设具有全球影响力的科技创新中心核心区。"

1.园林式的绿化设计，合理的绿化布局，让居住在此的业主感受到优质的社区环境品质。

2.公共轨道交通发达，500米内有两个地铁站，其中最近的白石桥南站距小区240米，路线途径车公庄、官园等商圈，轨道辐射范围广，能有效缩短业主上班通勤时间。

3.京承高速、通顺路、坤安路等多条城市主干道交汇于此，四周交通发达，提供了优秀的自驾条件，无论是走高速还是跨区域驾车出行，都很便利。

4.小区建成年代久远，周边配套早已落地成熟，业主入住即可享受20多年区域发展带来的周边配套红利。

截至2021年9月，国兴家园小区的挂牌价为113098元/㎡，环比和上月相对持平。从近几个月的价格变动来看，房价总体呈现上升趋势。其原因可能是由于国兴家园小区优秀的居住品质，优越的地理位置，出色的交通配套以及紫竹桥板块没有新房开盘对二手房价格造成影响等原因，导致其价格上升并高于本板块的二手房均价。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的149.12㎡的两居为例，报价2200万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。该套房源为非普宅，即首套首付为880万，二套首付为1760万。

要注意的是，由于税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考，具体的首付费用要视购房者银行评估情况而定。

小区有108㎡-149㎡两居、152㎡-159㎡三居，小区两居三居在每栋楼都有分布。现选择户型149㎡两室两厅和152㎡三室两厅进行分析。

小区位于北京市海淀区首体南路20号，共有8栋楼，户型是两居和三居，两种户型每栋楼都有分布。

小区1号楼、2号楼、靠近首都师范大学实验小学，可能白天会受到上下课铃声，做操铃声等声音影响，如果是对该方面介意的购房者需要慎重选择。

3号、4号楼靠近南2门，业主驾车从南门出门能驶上车公庄西路辅路，自驾非常便捷。无论上班还是外出，都会非常节省时间。

小区6号、7号楼离楼下底商较近，出门就是各类商铺，生活购物比较方便，但平时可能比较吵。

1.小区的交通配套表现优秀，三面环路，靠近车公庄西路、白石桥南路、首都体育馆南路辅路等大型街道，自驾条件优秀。小区周边设有两地铁站和多个公交站，公共交通轨道途径展览路、四季青等商圈，通勤方向广，适合沿线的上班人群。

2.小区整体社区环境品质较高，周边分布多个生态公园，适合对小区以及周边生态环境有要求的人群。

3.小型人工湖加合理的绿植布局构成小区的公园式绿化设计，提高了社区的整体环境品质，适合对社区绿化环境有一定要求的人群。

截⾄2021年9⽉，国兴家园小区所在的海淀区紫竹桥板块并无新房在售，但周边板块有多个新楼盘在售，这里选取相对直线距离较近的海淀幸福里和颐和金茂府两个新房项目进行对比分析。

国兴家园小区是由北京市龙鼎华源房地产开发有限责任公司的位于海淀区首体南路20号的商品住宅区，项目于2000年开始建筑，在建设完成交房之后开始售卖。截止2021年9月，小区售价为113098元/㎡起，总价为1285万元/套起，小区售卖152㎡-159㎡三居和108㎡-149㎡两居。项目位于海淀区的紫竹桥首体南路，还有周边的麦堆公园、西三旗公园等，都在这片区域范围内。周边交通四通八达，较为便利；配套设施完善，贴合居民需求；生活气息浓厚、社区氛围好。

海淀幸福里是由华润为主体，由北科建集团、北京住总地产、首开集团、中交地产其余四大知名房企联合开发的一个楼盘。跟国兴家园相比，该小区整体建筑风格为现代化简约风格，产品风格更受年轻一代购房者青睐。在绿化布局，该小区要远比国兴家园小区做的更加全面且到位，不仅有叠水庭院、城市会客厅、还设置了下沉林地等。无论从品质还是丰富度，无疑海淀幸福里的表现更好一些，毕竟是由多个知名房企开发的楼盘，在这些方面是远胜于老小区的，但从周边配套来看，海淀幸福里的不足之处就显现出来了，尤其在于交通配套方面。最近的地铁站距小区2.2公里，周边接壤的城市道路也不及国兴家园小区。商业配套方面相差不大，海淀幸福里的底商配套同样比较丰富。

颐和金茂府是北京青茂置业有限公司旗下的商品住宅房，2020-2023年建成，售价为111998元/㎡，且在售房源均为四居室，跟国兴家园小区相比，颐和金茂府更契合家庭成员数量多的改善型购房者。而且物业费10.58元/㎡/月，比国兴家园要高出不少，生活费用也更高一些。而颐和金茂府的车位比为1:2，这方面要比国兴家园更优秀，尤其是对于不止拥有一辆车的家庭来说更为便利。虽然两者单价相差不大，但由于颐和金茂府的售卖户型都为四居室，所以从总价来看，要高于国兴家园小区，更适合实力雄厚的改善型购房者购买。

小区周边二手房的报价在4.1万/㎡-12.3万/㎡不等，其中人济山庄小区和中海紫金苑小区与国兴家园小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。