小福在6月的一个工作日正好去西二旗建材城办事，听同事说附近有一个富力桃园小区，里面的园林规划设计和小区居住环境都很不错，建议我忙完去实地感受下。小福作为专业的踩盘人，对富力桃园小区其实早有耳闻，小区环境很好，树多夏天很凉快，还有个中心湖。落地窗设计，采光相当不错，小区作为封闭式小区，安保严格。于是小福带着这些初步的印象，坐上地铁8号线，满心期待的来到了富力桃园小区，准备亲自探访一番。

亮点一：内设人工湖，园林风格式的居住环境

小福在小区马路对面时，就看到了靠近门口的几栋塔楼，棕褐色瓷砖贴面的楼体给人以庄重、沉稳的感觉。沿小区主路走了没多久，竟然在中心位置发现了一处面积颇大的人工湖景观，各栋高层板楼绕湖而建，湖边设有凉亭，茂密的杨柳等树木，又为湖水形成了一道绿色屏障。夏日一阵小风从湖面吹来，夹着丝丝凉意，让人好生惬意，想想小区业主还可以稳坐室内就能尽享湖光水色的风景，小福更是艳羡不已。

绕过人工湖，借着交通信号灯和指示牌的引路，小福来到单元楼前，低台阶和无障碍通道的双配置，尽显小区设计的人性化。楼栋大堂地砖纹路设计感十足，收件箱整洁如新，开阔敞亮的环境让小福感受到业主在经过一天的忙碌后，可以得到片刻归家前的宁静，将疲惫感暂时隔绝在外。小福看着金色带图案的电梯面及边沿的 花纹大理石，等电梯的时间也不觉得有多长了，电梯内部黑白格地板的跳色设计，更让狭小的轿厢空间看着没那么单调。园林风格式的居住环境让住户在小区散步时有更好的心情。

亮点二：曲径通幽，大面积的园林绿化式景观

从楼栋出来，小福终于可以安心畅游。刚才走访时就发现，小区堪比园林的绿化景观了。走在黄绿色地板砖拼接铺制的林间小道上，左右两边被绿树围挡，放眼望去，每两栋楼宽阔的楼间距之间，均是大面积的绿植覆盖。恍惚间让小福忘记了是在小区内，真以为是在逛公园。走到小区主道路上时，因为小区是人车分流，内部没有了机动车的行驶，行走时会感觉特别的安静和有安全感。当小福看到路边整齐划一的排了一列儿童滑板车和小自行车时，不禁被逗乐了，不得不感慨一句“有序停车，从娃娃抓起啊”。

亮点三：内部自带文体中心，居民健身有去处

小福在走访时，看到人工湖边和道路旁边零零散散的健身器材时，还在纳闷这么高品质定位的小区怎么休闲设施配得这么“随意”。等小福快走到小区南门，看到硕大的“富力桃园文体中心”几个字时，顿时感觉自己还是草率了，原来这才是运动休闲设施的“主菜”，之前看到的健身器材其实是额外补充的“开胃小菜”。小福上前和正准备进入文体中心运动的业主聊天了解到，里面有健身房、游泳池、练舞房等，加上小福还看到旁边有供小朋友玩的滑滑梯，不难看出小区各年龄段业主的不同运动游玩需求基本上都可以在此得到满足。

亮点四：丰富的教育资源配套

小区周边的学校配套较为完善，仅600米范围内就有富力桃园幼儿园、北京市六一幼儿园等5所幼儿园，考虑到学前小朋友的自我安全保护能力尚为不足，“家门口”的距离大大方便了家长们的接送。小学1公里范围内有海淀区清河第四小学和金果果实验小学两所，加之800米内的北京二十中学，实现了小区近距离范围内从幼儿园到中学的完善配置，满足了不同学龄孩子上学的需求。

槽点一：形同虚设的单元门门禁

小福在看到单元门有门禁时，还担心如果进不去楼栋该怎么办，当顺利进到了一栋单元门没有关闭的楼栋后，还小小窃喜了下自己的幸运。没想到随后又看到了多处楼栋大门都是毫不设防的敞开状态，瞬间感觉本应保卫家门的门禁系统失去了用武之地。居住环境和安全性和私密性有些许的不足。此外，小福看到了两处地面有较大面积的水渍，没有得到及时的清理，行人经过时会略有不便。

槽点二：“行车难，难在出小区”

小福从东北门出来后，看到了道路两旁整齐停放的车辆和相向行驶却已堵成长龙的车辆，一静一动在本就狭窄的道路中间形成了鲜明的对比，小区门口这段路的行车拥堵问题较为严重。

槽点三：“遥遥相望”的地铁站，大型商业配套不完善

小区在交通、商业配套上较为不足，小福来时从8号线的霍营地铁站出来时，骑单车还得骑了将近20分钟才到，幸好当天多云，不然想想要是在大太阳底下骑这段距离，确实也是一番考验。本想回程时再找个近点的地铁站，地图搜了下发现13号线的立水桥站离的更远，小区地铁交通出行方面不是很方便。小福在附近转了一下，小区除了外侧底商有便民超市和蔬菜超市外，周边中型商超并不多，最近的也要去1公里外的新都生活广场，其他相同规模的购物中心基本都在小区3公里范围外，商业配套严重匮乏。

小福总结下今天的实地踩盘感受，富力桃园小区有着突出的品质建筑，内部建有不多见的大面积人工湖，园林景观式绿化面积更是高达40%，环境优美。小区人车分流，让居住其中的业主行走在道路上感觉安全又安静，将近1：1的车户比，也成为了有车一族的优选之地。单独规划的集中运动场地-富力桃园文体中心，可以满足业主多样性的运动需求。周边教育资源配套完善，但地铁交通较为不便，商业资源匮乏。整体来看，高品质的居住环境适合在地铁沿线中关村等地工作、有一定经济能力的人群作改善购置考虑。

富力桃园b区位于海淀区西三旗板块。西三旗板块整体位于北五环外，东临昌平东小口板块，西邻海淀西二旗板块，南面是海淀清河板块，北面是昌平区回龙观板块。板块内交通便捷，板块西侧是京藏高速，板块内有地铁8号线穿过，居民出行非常方便。西三旗板块临近中关村科技园、上地科技园等重点产业园区，承接了这些板块外溢的居住需求，目前已成为海淀区热门的置业板块。

板块经过多年发展，目前已拥有较为完善的生活配套，商业、休闲等资源均十分完善。商业方面，板块内有新都生活广场及完善的社区底商生活系统；生态休闲方面，板块内有西小口公园、翡丽公园等休闲公园；学校方面，板块内有北京二十中（分校）、六一幼儿院西三旗分园、清河四小等学校。西三旗板块内目前无新房在售，住宅以二手房为主。

根据建成时间不同，大致可分为两类。其中老旧小区大多建成于2000年前，单价较低但品质较差，大部分没有电梯，代表小区有建材城东一里、建材城东二里等；而较新的小区多为2000年后所建，单价较高但品质上乘，代表小区有富力桃园、华鸿家园等。根据幸福里APP显示，西三旗板块房价大多在7万/㎡内，集中在5.5-6.5万/㎡左右。

西三旗板块内目前的居住人口以老北京本地人及互联网公司从业人员家庭居多。价格方面，根据幸福里APP显示，2021年以来西三旗板块二手房均价较去年底有一定涨幅，但仍低于海淀区均价。

西三旗板块位于城六区海淀区，规划及发展较早，因此自2011年至今的10年间此板块仅有两块住宅用地出售。2011年，金隅获得西三旗建材城危改项目二期用地并配建“公共租赁住房”；2019年金隅摘得西三旗建材城中路东侧1814-630等地块，该地块为共有产权房地块，销售均价不高于43600元/平方米（含全装修）。

该地块确定案名金隅尚林家园，已于2020年6月公开摇号，项目正在建设中。截止2021年6月，在北京市规自委官网上，西三旗板块没有待出让地块，预计2021年西三旗板块也将不会有新地块入市。没有新地块入市，预示着西三旗板块位置的稀缺性，也是西三旗板块二手房价格保持稳定的重要支撑。

西三旗板块的发展前景大致可从产业发展、配套升级、交通规划等三个方面进行分析。产业发展方面，中关村西三旗（金隅）科技园已投入使用，园区被列入“全国科技创新中心建设重点任务”名单，也是海淀区固定资产投资重点项目。根据规划，中关村西三旗（金隅）科技园以软件研发应用为核心，重点培育人工智能、工业互联网、智能硬件、未来汽车、新能源和高端装备制造等六大产业。

产业园的投入使用，在为板块增加就业岗位的同时，也能促进板块内基础设施的更新和发展。配套升级方面，西三旗万象汇大型购物中心正在建设中，项目预计2023年竣工。

项目位于西三旗新都环岛东北角商业地块，建筑规模约13万平方米，旨在打造美食汇集、文化潮流、运动休闲等于一体的商业综合体。该综合体的修建预计能满足周边科技园区、办公人群和社区居民的生活需要，这也是板块内配套升级的又一利好。交通规划方面，根据北京市城市轨道交通第二期建设规划（2015～2021年）调整方案，北京地铁13号线将拆分为13A和13B，其中13B线自马连洼至东直门，将在西三旗板块内新增建材城东站。地铁站的新增，将让板块内业主出行更加方便。

小区2008年建成，建筑较新。户型全面，从一居室到四居室一应俱全，主要以87㎡-91㎡的小二居室为主。电梯高层。卫生间采用三层防水，统一经过试水实验。房间南北通透，遮挡较少，采光好。

小区的一大特色是开阔、丰富的水体景观和湿地景观总占地一万多㎡，小区整体绿化率40%，C区围绕中心约6000㎡的人工湖而建，中心水面采用了具有自净能力的湿地水体，穿插着溪水水道，形成了奇特的湿地水面景观。

小区A、B、C三区之间是商业一条街，小区内部设有自己的健身中心和游泳馆，楼栋之间有花园和配套的儿童游乐场。满足业主及其家人的日常运动、休闲活动。

富力桃园小区周边教育资源丰富。三所幼儿园，两所小学，一所中学。可以满足孩子从幼儿园到中学的上学需求。

富力桃园小区2021年6月挂牌均价69456元/㎡，比上月上涨0.55%。挂牌房源主要有61㎡-72㎡的一居室，总价在435万元-520万元间；87㎡-91㎡的二居室，总价在600万元-700万元间；149㎡的三居室，总价约1108万元；227㎡的四居室，总价约1400万元。根据幸福里app显示挂牌房源11套，房源相对较少。

具体购房成本方面，拿幸福里APP上显示在售的主力户型87㎡二居室为例，报价650万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付约为228万，二套首付为390万。

小区主要为中等户型，有61㎡-72㎡的一居室、87㎡-91㎡的二居室、149㎡的三居室和227㎡的四居室可选。

其中61㎡一室一厅户型方正，客厅西向无阳台，厨房带阳台同卧室均朝北，室内整体采光一般，南北不通透，适合独居人士置业选择；

主力户型还有87㎡两室一厅，客厅紧邻厨房，动静分离，卧室朝西，南北不通透，适合小两口或过渡家庭购置。

小区整体建筑品质较高，内部设施配套完善，绿化率高，环境优美且安静，但距地铁站较远，商业配套匮乏，适合对居住环境有要求的人群。

在中关村、领秀硅谷区域工作的，以地铁十三号线和八号线为主要交通工具的人群。

如果追求小区住宅高品质、对高端购物体验不做重点需求，可作刚需或改善购置考虑；

另外考虑孩子上学、对周边教育资源有刚需的人群来说，也比较适合选择在该小区购房。

2021年6月海淀区西三旗板块内暂无在售普宅新房可参考对比。选取距离最近的海淀区清河板块的强佑府学上院和昌平区北七家板块的珠江天樾书院小区进行对比。

强佑府学上院均价80000元/㎡，目前在售户型为83㎡-127㎡的二居，总价680万/套起；182㎡的三居，总价1400万/套起。项目是集高档住宅、商务办公、大型商场、主题街区为一体的综合性社区，内有独特的新中式风格，内部配套丰富，周边商业氛围浓厚。地处北五环与京藏高速交汇处西北方，开车出行方便，但距最近的地铁8号线永泰庄站1.4公里，较为不便。在周边中科院或者8号线沿线工作，有较高经济预算的改善人群可以选择。

天樾书院均价41457元/㎡，目前在售户型为270㎡-310㎡的四居，总价1150万/套起。项目都是大户型且在售房源只有2套，与富力桃园不具可比性。

富力桃园周边生活配套较为成熟。在同商圈的小区中参考小区性质及定位、周边配套资源、距离远近等因素，现选取新康园和知本时代两个小区对比。