早就听说定慧寺板块有很多因靠近京西古刹定慧寺而命名的小区。于是，小编与朋友相约周末去这一片踩盘。刚到这边时，小编就被路边几栋砖红色调的塔楼所吸引，随即准备把今天的踩盘小区定为定慧东里。按照门口保安大叔的指引，小编进入到了小区。首先小区道路很宽敞，不会出现车辆拥堵的情况。其次小区内既有塔楼也有板楼，砖红色的外墙给人一种典雅的感觉。小编和朋友看见一位阿姨并向她打听小区有关的信息，听说小编和朋友是来踩盘的后，阿姨非常热情的介绍小区各个功能区。

亮点一：开放式公园，环境优美

一进入到小区就能看到道路两旁枝叶茂盛的大树，并且大树下的草木郁郁葱葱，在炎热的夏天正好为居民带来一份清凉。小区内也有开放式公园，是人们茶余饭后散步的好地方。公园内绿植种类丰富，绿化环境优美，空气质量良好。

亮点二：贴心的社区服务体系

小区独院管理，设有门禁，进入都需要签字备注。这一做法既减少了外来无关人员打扰，也能让业主生活的私密性和安全度得到较好的保障。

“平时上班比较忙，有时下班回家都晚上11点了，安装上快递柜对我们这些上班族来说太方便了。”一位来快递柜拿快递的姐姐和小编闲聊时说道。小区安装了智能化快递柜，解决了上班族没办法第一时间拿快递的困扰，也方便了住户日常收发快递。

另外，小区中也有健身休闲区。安装了健身器材和长椅，可以让居民在傍晚相约来这里锻炼身体、聊家常，不出小区即可放松娱乐。

亮点三：生活配套齐全

小编踩盘结束后正值中午，想在附近吃午饭顺便了解一下小区周边的情况。通过走访发现，小区附近商业、医院、休闲娱乐、餐饮等场所一应俱全，相当便捷。

小区步行3分钟即可到达定慧寺南公交站，这里有多条公交线路，让人感觉很舒心。乘坐两三站即可到达附近的中大型商业中心，可以满足人们多方面的购物需求。

小编碰到一位刚从菜篮子社区直营店买菜出来的奶奶，通过和奶奶聊天得知，这里的瓜果蔬菜都很新鲜，品质值得信赖，小区里很多人都是常来这里购买，主要是吃得放心。小编通过走访发现，附近有很多老品牌餐饮店，干净卫生，小区附近步行10分钟有多家连锁药店。齐全的配套设施为居民的生活提供了便利，为居民的品质生活提供了保障。

槽点一：车位紧张

由于小区建设时间较短，没有地下停车场，人车不分流，存在一定的安全隐患。小区车位比为1:0.3，配比较低，不能满足所有住户的需求，在下班高峰期会出现停车困难的现象。

另外，小编发现小区道路两侧也停满了车辆，通过物业工作人员了解到，小区道路两旁在不影响正常通行的情况下可以停车，不收取费用。这虽然在一定程度上增加了车位，但是停放的车辆占据道路空间，导致了道路变窄，人车不分流，就会有一定的安全隐患。

槽点二：板楼不带电梯上下楼不方便

小区内有12栋塔楼和15栋板楼。由于建筑年限较早，板楼均未安装电梯。对于老年人和行动不便的人群来说，上下楼的确有些不太方便。小编在踩盘的过程中就看到有上楼累的气喘吁吁的老年人。所以，有老年人的家庭在购房时，需要考虑这一点，尽量不选择高楼层的板楼。

总的来说，这次踩盘对小编来说是还是挺满意的。小区独院管理，安全指数高。小区内有开放式的绿植公园和休闲娱乐场所，可以供居民休闲放松。

小区功能区齐全，设有智能快递柜，能够解决上班族无法及时取快递的困难。小区也设有垃圾分类桶、文明公告栏、健身器材，不仅方便了居民，也提高了小区的精神文明建设。周边配套设施齐全，且能够保障质量，不必出行很远即可满足居民基本的日常需求。

但是，由于小区建设时间较久，没有地下停车场，人车配比不足，车位紧张。并且小区距离地铁站较远，对选择地铁出行的上班族不是很方便。

总的来说，小区容积率低，绿化率30%，居住环境安静舒适，适合对生活品质要求高的人群、老年人居住。小区户型多样，既能满足首次置业的刚需人群的小户型，也有满足三代同堂的大户型。

小区塔楼装有电梯，6层板楼未安装电梯，所以，有老年人的家庭尽量选择塔楼或者板楼的低楼层，以免造成出行困扰。

海淀区位于北京市西北部，跨越西北三环、四环、五环、六环。定慧寺板块位于西三环到西四环之间，属北京内城，是海淀各版块中位于城内且发展较成熟的板块。板块内含两条地铁线路，一个创意产业园区，是海淀区以多媒体创意产业为发展核心，居住为主体的板块。

板块内包含两条地铁线路为地铁10号线、地铁6号线。地铁10号线为环形地铁线路，途经海淀区、丰台区、朝阳区，可乘坐到达中关村、国贸、草桥、公主坟、牡丹园等热点区域。6号线是北京东西向的地铁线路，西起石景山金安桥，东至通州潞河，可到达西四环五路居、西三环花园桥、西二环车公庄、二环内平安里、东四、东部青年路、常营、通州北关、北运河等区域。

板块内包含一个创意园区为中关村多媒体创意产业园，是北京首家以多媒体创意产业为核心发展方向的文化创意型高新技术园区，服务于CG、动画、影视制作、数字艺术、手机动漫、电子游戏和工业设计等多媒体创意产业各领域的中小型企业。

板块内主要道路为西四环、西三环、阜成路、驱车无论是前往北京郊区还是城区内都较为便捷。

板块内主要为1989年-2010年建公房、商品房，主力户型60㎡-137㎡一居-三居，主要吸引想置业在城区内的刚需、改善人群。

教育医疗方面，板块内教育及医疗资源较为饱和，幼儿园到大学分布板块各个区域，首都师范大学也坐落于此，三甲医院有解放军空军总医院、北京大学肿瘤医院、人民解放军总医院等。

国家AAAA级景区，京西标志性建筑中央电视塔也在此板块，是集广播、电视、发射和旅游、观光、餐饮、娱乐为一体的高科技综合性建筑。

定慧寺板块与海淀其他板块对比，是西三环至西四环之间发展较为均衡的板块之一，交通、教育、医疗配套完善，整体以居住属性为主。

定慧寺板块已多年无地可售，2020年1月，距板块西北部9公里的四季青镇中坞重点村资金平衡用地的南地块和北地块分别由金茂、北京海益嘉和置业以底价46.75亿元、53.96亿元摘得，建设用地面积4.45万平方米、5.13万平方米，楼面价达70026元/平方米、70069元/平方米。

较高的起拍价，以及近年来海淀很少出让纯商品房地块，使得该地块的关注度非常高，加之容积率1.5，限高18米，业内人士预估，未来产品基本上打造高端豪宅。其中，金茂板块已经规划为在售商品房项目颐和金茂府，打造188㎡-256㎡大户型5-6层洋房平层项目，均价111998元/㎡起。

定慧寺板块未来的发展方向以老旧社区改造为主，区域内无地块可售。

根据2019年，北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局发布的最新规划《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，定慧寺板块不作为海淀重点发展区域，区域发展以老旧社区改造，提升居民生活质量，满足人民多元生活需求，构建“一刻钟社区服务圈”和“一刻钟产业服务圈”为主。

1、定慧东里既有塔楼也有板楼，可提供多样化选择。小区板楼相对较多，采用一梯两户设计，南北通透，人口居住密度低，环境舒适。

小区户型多样。一居、两居的小户型，相比于三居以上大户型购房总价较低，三居的大户型南北通透，客厅面积大，大面积的客厅能为小孩提供一个玩耍的空间。

2、小区地处定慧寺商圈，为单位福利分房。主要居民为国有企业员工，所以人员结构简单且稳定，邻里氛围和谐融洽。

3、小区内有开放式公园，植被丰富，另配有健身器材，可供人们休闲娱乐。小区南侧是定慧公园，居住环境优美。

4、小区周边配备齐全，商业、医疗等一应俱全且质量高，能够提高居民的生活质量。附近公共交通发达，对于上班族而言短时间内即可到达附近上班地点，节约时间成本。

截至2021年7月，该小区在幸福里app的挂盘均价为80193元/㎡，环比下降0.94%。截至2021年7月9日，幸福里app的挂牌房源为7套，挂牌房源房型面积为45.1㎡-141.4㎡。

从近六个月的价格波动来看，房价在2-5月份总体是趋于稳定的，5月份-6月份出现了较大浮动，主要原因为跟随海淀区大盘的上浮，进入7月份后，上浮情况有所减缓。

举例：

具体购房成本方面，以幸福里app为准，拿在售的61.4㎡的两居为例，报价540万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%；非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为216万，二套首付为432万。

小区户型涵盖范围非常广，有45.1㎡一居、59.1㎡-114.6㎡两居、126㎡-141.4㎡三居。

23号楼、24号楼、35号楼与定慧公园遥首相望，打开窗即可看到公园优美的绿化，适合平日常居家的老年人居住。

20号楼、26号楼、27号楼、28号楼位于小区中间位置，不靠近门口和马路，相对比较安静，适合家中有小孩、对环境安静度要求较高的人群居住。

10号楼、14号楼、30号楼、32号楼距离小区的门口较近，进出小区很方便，适合上班族，缩短上班所需时间，但是同样靠近马路，会有些嘈杂。

小区独院管理，安全可靠，低容积率，住户稳定，居住环境安静不吵闹，适合老年人居住；

小区内有一居室小户型，购入门槛低，适合在附近上班的独居人群或两口之家；小区内两居室和三居室适合两到三代人共同居住；

小区物业费、车位租赁费等生活成本比较低，适合工薪阶层；

小区附近5公里内有多家医院，适合在医院上班的医护工作者居住。

截⾄2021年7⽉，定慧东里附近3年内没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故板块内目前无在售新房。相对直线距离与项目较近的有海淀区田村板块的大苑.海淀府和丰台区青塔板块的保利和光逸镜。

大苑.海淀府与定慧东里小区直线距离4.2公里。2019年12月31日开盘，面积最小为170㎡的三居，主打大户型高端小区。7月份挂牌参考价110000元/㎡，物业费是16.71元/㎡，购入总价2500万/套起。所以从总价和购房人群角度看，两者不形成对比竞争关系，故不作对比分析。

保利和光逸镜与定慧东里小区直线距离4.7公里。2019年8月开盘，地处大成路九号院内，面积以三居、四居的大户型为主，7月份挂牌参考价89000元/㎡，物业费是9.38元/㎡，有高层、小高层和板楼。购入总价1500万/套起。所以从总价和购房人群角度看，两者不形成对比竞争关系，故不做对比分析。

定慧寺板块发展时间久远，附近小区众多并且建设年限较为久远，这里选择建筑时间同为上个世纪80-90年代，且品质相近的定慧西里和八宝庄与定慧东里进行比较。